Όλη η νέα ρύθμιση για την πρώτη κατοικία, τι αλλάζει για τους οφειλέτες

«Δώσε και σώσε». Αυτό θα μπορούν να κάνουν πλέον οι οφει­λέ­τες που επι­θυ­μούν να σώσουν την πρώτη κατοι­κία τους μέσω του εξω­δι­κα­στι­κού μηχα­νι­σμού, ρευ­στο­ποιώ­ντας με fast track δια­δι­κα­σίες δευ­τε­ρεύ­ο­ντα περιου­σιακά στοι­χεία και επι­τυγ­χά­νο­ντας μία στο­χευ­μένη στην διάσωση της κύριας κατοι­κίας ρύθμιση και μάλιστα με μεγα­λύ­τερο «κούρεμα».

Ο Υπουρ­γός Εθνικής Οικο­νο­μίας και Οικο­νο­μι­κών Κυριά­κος Πιερ­ρα­κά­κης εξήγ­γειλε χθες μία σημα­ντική αλλαγή στον εξω­δι­κα­στικό μηχα­νι­σμό για την προ­στα­σία της πρώτης κατοι­κίας, καθώς για πρώτη φορά ο Μηχα­νι­σμός θα δίνει τη δυνα­τό­τητα στους οφει­λέ­τες να δια­χω­ρί­ζουν την κύρια κατοι­κία τους από την υπό­λοιπη περιου­σία τους, ώστε να επι­τυγ­χά­νουν μεγα­λύ­τερη δια­γραφή χρέους και χαμη­λό­τε­ρες μηνιαίες δόσεις.

Η παρέμ­βαση του Υπουρ­γείου Εθνικής Οικο­νο­μίας & Οικο­νο­μι­κών έρχεται σε μια στιγμή που:

α) Βαίνει προς την ολο­κλή­ρωσή του το πτω­χευ­τικό πλαίσιο με παροχή 2ης ευκαι­ρίας, καθώς εντός του έτους θα συστα­θεί ο Φορέας Από­κτη­σης & Επα­να­μί­σθω­σης Ακι­νή­των. Ο Φορέας θα αγο­ρά­ζει από τους πλει­στη­ρια­σμούς ακίνητα ευά­λω­των οφει­λε­τών και αυτοί θα μετα­τρέ­πο­νται από ιδιο­κτή­τες σε ενοι­κια­στές των σπιτιών τους.

β) Ανα­μέ­νε­ται η καθα­ρο­γραμ­μένη απόφαση που έβγαλε πρό­σφατα ο Άρειος Πάγος για τους δανειο­λή­πτες του νόμου Κατσέλη. Όπως δια­φαί­νε­ται, και η πρό­βλεψη της συγκε­κρι­μέ­νης από­φα­σης για τον εκτο­κι­σμό των δανείων του νόμου 3869/2010 θα πρέπει να περι­βλη­θεί με νομο­θε­τική ισχύ, προ­κει­μέ­νου να απο­τρα­πούν ευτρά­πελα δια­σταλ­τι­κής εφαρ­μο­γής της.

γ) Υπάρχει οξύ στε­γα­στικό πρό­βλημα και ανα­ζη­τού­νται λύσεις. Αφενός το στε­γα­στικό πρό­βλημα δεν πρέπει να οξυνθεί με κόσμο που θα χάσει την πρώτη κατοι­κία του. Αφε­τέ­ρου είναι επείγον να υπάρξει και η πραγ­μα­τική εικόνα των δια­θέ­σι­μων κατοι­κιών χωρίς αυτή να μπλο­κά­ρε­ται, ηθε­λη­μένα ή αθέλητα, στα αργά γρα­νά­ζια της Δικαιο­σύ­νης. Είναι χαρα­κτη­ρι­στικό ότι, όπως έχει απο­κα­λύ­ψει το powergame.gr, στον νόμο Κατσέλη βρί­σκο­νται αυτή τη στιγμή οφει­λέ­τες με περίπου 10.000 δευ­τε­ρεύ­ο­ντα ακίνητα, αξίας 300 εκατ. ευρώ. Τα ακίνητα αυτά θα μπο­ρού­σαν να τα είχαν εκποι­ή­σει με fast track δια­δι­κα­σίες και να έχουν γλυ­τώ­σει την πρώτη κατοι­κία τους, χωρίς οι υπο­θέ­σεις αυτές να λιμνά­ζουν στα δικα­στή­ρια και στην κατα­χρη­στική άσκηση ανα­κο­πών σε πλει­στη­ρια­σμούς. Βεβαίως, δεν πρό­κει­ται γενι­κευ­μένα για στρα­τη­γι­κούς κακο­πλη­ρω­τές, αφού το Υπουρ­γείο Εθνικής Οικο­νο­μίας και Οικο­νο­μι­κών – παρά τις συνε­χείς βελ­τιώ­σεις στον εξω­δι­κα­στικό μηχα­νι­σμό με τις οποίες αυξά­νο­νταν τα εισο­δη­μα­τικά/περιου­σιακά κρι­τή­ρια ένταξης και διευ­ρυ­νό­ταν η περί­με­τρος των ωφε­λού­με­νων – δεχόταν συνεχή αιτή­ματα από κόσμο που ζητούσε να μπορεί να επι­λέ­ξει να σώσει την πρώτη κατοι­κία του, ρυθ­μί­ζο­ντας γρήγορα τα χρέη του, αντί να «σέρ­νε­ται» στα δικα­στή­ρια με τον νόμο Κατσέλη εδώ και 16 χρόνια.

Ποιες είναι οι νέες δυνα­τό­τη­τες και τα οφέλη

Στην πράξη, εφεξής ο οφει­λέ­της που θα μπαίνει στον εξω­δι­κα­στικό μηχα­νι­σμό, θα μπορεί να επι­λέ­γει τη διάσωση μόνον της κύριας κατοι­κίας του. Στην περί­πτωση αυτή ο εξω­δι­κα­στι­κός, στον υπο­λο­γι­σμό της παρα­γό­με­νης πρό­τα­σης ρύθ­μι­σης, θα λαμ­βά­νει υπόψιν μόνον την αξία της υπό διάσωση κύριας κατοι­κίας και όχι των λοιπών περιου­σια­κών στοι­χείων, τα οποία θα πρέπει να ρευ­στο­ποι­η­θούν. Ως απο­τέ­λε­σμα, η δόση και τα κου­ρέ­ματα των οφειλών που θα επι­τυγ­χά­νει ο οφει­λέ­της θα είναι ουσια­στικά βελ­τιω­μένα και αντα­πο­κρι­νό­μενα μόνον στην αξία της κατοι­κίας και των εισο­δη­μά­των του, θα δια­σώ­ζε­ται η κύρια κατοι­κία του, ενώ τα λοιπά περιου­σιακά στοι­χεία θα εκποιού­νται μέσω δια­δι­κα­σίας ηλε­κτρο­νι­κού πλει­στη­ρια­σμού.

Ειδι­κό­τερα, εφόσον το επι­λέ­ξει ο ίδιος ο οφει­λέ­της, ο αλγό­ριθ­μος θα λαμ­βά­νει υπόψιν μόνον την αξία της κύριας κατοι­κίας για να βγάλει την προ­τει­νό­μενη ρύθμιση. Ως αξία της κατοι­κίας ισχύουν τα ήδη ανα­φε­ρό­μενα στον νόμο του εξω­δι­κα­στι­κού (δηλ. το μέγιστο μεταξύ της εμπο­ρι­κής αξίας όπως την δηλώνει στο σύστημα ο πιστω­τής ή η αξία ΕΝΦΙΑ). Η πρόταση θα περι­λαμ­βά­νει την εκποί­ηση των λοιπών ακι­νή­των του οφει­λέτη (εκτός πρώτης κατοι­κίας). Η εκποί­ηση αυτή θα ενσω­μα­τώ­νε­ται ως όρος στη σύμβαση ανα­διάρ­θρω­σης και θα διε­νερ­γεί­ται ηλε­κτρο­νικά μέσω της δια­δι­κα­σίας του e- auction.

Στην πράξη, αν ένας οφει­λέ­της έχει χρέη 200.000 ευρώ, μία κύρια κατοι­κία αξίας 120.000 ευρώ και ένα εξοχικό αξίας 80.000 ευρώ, μέχρι σήμερα ο αλγό­ριθ­μος του εξω­δι­κα­στι­κού υπο­λό­γιζε τη ρύθμιση βάσει χρέους 200.000 ευρώ και αξίας περιου­σια­κών στοι­χείων 200.000 ευρώ, άρα δεν μπο­ρούσε να κάνει «κούρεμα» της οφειλής. Τώρα, το χρέος των 200.000 ευρώ θα ρυθ­μί­ζε­ται στη βάση των 120.000 ευρώ αξία της πρώτης κατοι­κίας και θα λαμ­βά­νει «κούρεμα», ενώ το δευ­τε­ρεύον ακίνητο θα εκποιεί­ται. Η σύμβαση ανα­διάρ­θρω­σης θα βγαίνει αυτό­ματα από το σύστημα εφόσον ο οφει­λέ­της πατήσει το κουμπί για διάσωση μόνο της κύριας κατοι­κίας και η δια­δι­κα­σία του πλει­στη­ρια­σμού των δευ­τε­ρευό­ντων περιου­σια­κών στοι­χείων θα «τρέχει» χωρίς να απαι­τεί­ται έκδοση δια­τα­γής πλη­ρω­μής και κατα­σχε­τή­ριο που πρα­κτικά απαι­τούν ένα επτά­μηνο.

Σημειώ­νε­ται ότι ο οφει­λέ­της θα έχει το δικαί­ωμα να απορ­ρί­ψει ή να απο­δε­χθεί την πρόταση που θα παρά­γε­ται από τον αλγό­ριθμο. Εφόσον την απο­δε­χτεί, θα συντάσ­σε­ται η σύμβαση ανα­διάρ­θρω­σης με τα ανωτέρω χαρα­κτη­ρι­στικά (δόση προς διάσωση της κύριας κατοι­κίας εφόσον τηρηθεί και εκποί­ηση λοιπών ακι­νή­των).

Τα οφέλη που προ­κύ­πτουν για τον οφει­λέτη από την παρέμ­βαση που εξήγ­γειλε ο ΥΠΕΘΟ και επε­ξερ­γά­ζε­ται η Γενική Γραμ­μα­τεία Ιδιω­τι­κού Χρέους προ­κει­μέ­νου να λάβει και νομο­θε­τική ισχύ στη συνέ­χεια, είναι πολλά. Καταρ­χάς ο οφει­λέ­της επι­τυγ­χά­νει σημα­ντι­κές δια­γρα­φές και χαμη­λό­τερη δόση στην παρα­γό­μενη πρόταση, υπό την προ­ϋ­πό­θεση, βεβαίως, ότι η αξία του ακι­νή­του είναι χαμη­λό­τερη από τα συνο­λικά ποσά των οφειλών του σε χρη­μα­το­δο­τι­κούς φορείς (τρά­πε­ζες και servicers). Μέχρι σήμερα η εκποί­ηση δευ­τε­ρευό­ντων ακι­νή­των μέσω πλει­στη­ρια­σμού πολλές φορές δεν ήταν εφικτή, λόγω π.χ. μη εύρεσης αγο­ρα­στή κ.λπ.), με απο­τέ­λε­σμα να επι­βα­ρύ­νε­ται σημα­ντικά η παρα­γό­μενη πρόταση ρύθ­μι­σης για τον οφει­λέτη. Και αυτό ήταν μεγάλο πρό­βλημα για όσους είχαν χρέη και ήθελαν να τα ρυθ­μί­σουν, δια­σώ­ζο­ντας την πρώτη κατοι­κία τους.

Ο οφει­λέ­της θα δια­σώ­ζει την κύρια κατοι­κία του μέσω στα­δια­κής απο­πλη­ρω­μής της αξίας της στους χρη­μα­το­δο­τι­κούς φορείς, όπως ακριβώς προ­βλέ­πουν και όλα τα εργα­λεία διά­σω­σης κατοι­κίας που έχουν υπάρξει κατά το παρελ­θόν.

Πηγή: powergame.gr