Πρόταση για «κόφτη» στις αυξήσεις ενοικίων

Aναποτελεσματικά απο­δει­κνύ­ο­νται μέχρι στιγμής τα μέτρα που έχει υιο­θε­τή­σει η κυβέρ­νηση για την αντι­με­τώ­πιση της στε­γα­στι­κής κρίσης, ενώ σε κάποιες περι­πτώ­σεις, όπως για παρά­δειγμα τα προ­γράμ­ματα επι­δό­τη­σης επι­το­κίου για την αγορά ακι­νή­των (Σπίτι μου Ι και ΙΙ), έχουν ενι­σχύ­σει την ανοδική πορεία των τιμών πώλησης, δημιουρ­γώ­ντας νέες στρε­βλώ­σεις.

Σε σχετική μελέτη της διαΝΕΟΣΙΣ και του ΙΟΒΕ για τη στε­γα­στική κρίση επι­ση­μαί­νε­ται ότι το στε­γα­στικό πρό­βλημα είναι πολυ­σύν­θετο και θα απαι­τη­θεί ένας συν­δυα­σμός μέτρων και πολι­τι­κών προ­κει­μέ­νου να αντι­με­τω­πι­στεί επαρκώς. Το πιθα­νό­τερο μάλιστα είναι ότι θα χρεια­στούν και αρκετά χρόνια έως ότου συμβεί αυτό, καθώς το ζήτημα της ελλι­πούς προ­σφο­ράς δεν μπορεί να καλυ­φθεί άμεσα.

Μεγάλες καθυ­στε­ρή­σεις

Ωστόσο παρα­τη­ρού­νται και σημα­ντι­κές κωλυ­σιερ­γίες, με χαρα­κτη­ρι­στι­κό­τερο παρά­δειγμα την ανά­πτυξη κοι­νω­νι­κών κατοι­κιών. Το θεσμικό πλαίσιο για την κοι­νω­νική αντι­πα­ροχή ψηφί­στηκε το 2022. Ωστόσο, η περιο­ρι­σμένη δια­βού­λευση με την αγορά υπο­χρέ­ωσε την κυβέρ­νηση σε βελ­τιώ­σεις και αλλαγές, που τελικά υιο­θε­τή­θη­καν με νέα ρύθμιση στο τέλος του 2025. Η ουσία είναι ότι βρι­σκό­μα­στε πλέον στο 2026 και ακόμη δεν υπάρχει κάποια ένδειξη για δια­γω­νι­σμούς ανά­πτυ­ξης κοι­νω­νι­κής στέγης, μέσω της αξιο­ποί­η­σης δημο­σίων ακι­νή­των. Τον Σεπτέμ­βριο του 2024 ο πρω­θυ­πουρ­γός Κυριά­κος Μητσο­τά­κης ανα­κοί­νωνε από το βήμα της ΔΕΘ τη μετα­τροπή της πρώην ΧΡΩΠΕΙ σε συγκρό­τημα κοι­νω­νι­κών κατοι­κιών. Μετά από σχεδόν 18 μήνες, το παλιό ακίνητο συνε­χί­ζει να στέκει… αγέρωχο, χωρίς να έχει κινηθεί κάποια δια­δι­κα­σία. Η πιο πρό­σφατη εξαγ­γε­λία αφορά την αξιο­ποί­ηση τριών στρα­το­πέ­δων σε Αθήνα, Θεσ­σα­λο­νίκη και Πάτρα, όπου ένα μέρος των ακι­νή­των που θα δημιουρ­γη­θούν θα δια­τε­θεί και για κοι­νω­νι­κούς σκοπούς.

Επι­δει­νώ­νε­ται το πρό­βλημα

Εν τω μεταξύ, το πρό­βλημα της στέ­γα­σης όχι μόνο δεν υπο­χω­ρεί, αλλά επι­δει­νώ­νε­ται κάθε χρόνο, καθώς οι τιμές συνε­χί­ζουν να αυξά­νο­νται με ρυθμό ταχύ­τερο από την άνοδο των μισθο­λο­γι­κών απο­λα­βών. Οπως σημειώ­νει η μελέτη της διαΝΕΟσις, με βάση τη Eurostat το 2024 το 35,5% του δια­θέ­σι­μου εισο­δή­μα­τος των νοι­κο­κυ­ριών στην Ελλάδα κατευ­θύν­θηκε για δαπάνες σχε­τι­κές με τη στέγασή τους (ενοίκια, στε­γα­στικά δάνεια, ενερ­γειακά έξοδα, φόροι/τέλη ακί­νη­της περιου­σίας για πρώτη κατοι­κία), ξεπερ­νώ­ντας σημα­ντικά τον ευρω­παϊκό μέσο όρο (19,2%).

Οι όποιες εξαγ­γε­λίες υλο­ποιού­νται με πολύ αργό ρυθμό, ενώ οι τιμές αυξά­νο­νται ταχύ­τερα από τους μισθούς, με απο­τέ­λε­σμα η στε­γα­στική κρίση να εντεί­νε­ται.

Κάπως έτσι, το 10,4% των νοι­κο­κυ­ριών στην Ελλάδα αντι­με­τω­πί­ζει σήμερα (στοι­χεία 2024) πρό­βλημα στην εξυ­πη­ρέ­τηση των υπο­χρε­ώ­σεών του, καθώς καθυ­στε­ρεί να απο­πλη­ρώ­σει το ενοίκιο ή τις δόσεις του στε­γα­στι­κού δανείου του. Ασφαλώς και πρό­κει­ται για το υψη­λό­τερο ποσοστό στην Ε.Ε. Σύμφωνα με την ανάλυση, «η μη έγκαιρη κάλυψη στε­γα­στι­κών υπο­χρε­ώ­σεων είναι ένα ευρέως δια­δε­δο­μένο πρό­βλημα, το οποίο απο­τε­λεί σημα­ντικό παρά­γο­ντα από­κλι­σης από τις υπό­λοι­πες χώρες της Ευρω­παϊ­κής Ενωσης. Είναι χαρα­κτη­ρι­στικό ότι ο μέσος όρος στην Ε.Ε. είναι μόλις 3,1%, ενώ η δεύτερη χώρα μετά την Ελλάδα είναι η Ισπανία, με 5,8% των νοι­κο­κυ­ριών με οφειλές σε καθυ­στέ­ρηση. Ακο­λου­θούν η Φιν­λαν­δία (5,7%), η Ιρλαν­δία (5,6%) και η Γαλλία (5,4%), ενώ η χώρα με την καλύ­τερη εικόνα είναι η Ρου­μα­νία, με μόλις 0,4% των νοι­κο­κυ­ριών να καθυ­στε­ρεί τις πλη­ρω­μές του.

Παράλ­ληλα, σύμφωνα με την έρευνα, οι ανι­σορ­ρο­πίες γύρω από τη χρη­μα­το­δό­τηση επη­ρε­ά­ζουν έντονα την εικόνα της στέ­γα­σης στην Ελλάδα, από τη σκοπιά τόσο της ζήτησης όσο και της προ­σφο­ράς. Αφενός, οι τρά­πε­ζες χορη­γούν πλέον πολύ λιγό­τερα στε­γα­στικά δάνεια σε σχέση με την περίοδο πριν από την κρίση.

Εγκλω­βι­σμέ­νοι σε στε­γα­στικό εφιάλτη

Το 2024 οι εκτα­μιεύ­σεις στε­γα­στι­κών δανείων έφθασαν περίπου στο 1,4 δισ. ευρώ. Το 2006 το αντί­στοιχο ποσό ξεπερ­νούσε τα 15,5 δισ. ευρώ.

Η μεγάλη αυτή διαφορά έχει σχέση τόσο με τις συνέ­πειες της μεγάλης κρίσης στην οικο­νο­μική πίστη των νοι­κο­κυ­ριών, όσο και με πιο αυστη­ρούς κανόνες των ίδιων των τρα­πε­ζών για τη δανειο­δό­τηση. Σε κάθε περί­πτωση, όμως, περιο­ρί­ζει τη δυνα­τό­τητα των νοι­κο­κυ­ριών να αγο­ρά­σουν κατοι­κία. Επι­πλέον, για την αντι­με­τώ­πιση της πλη­θω­ρι­στι­κής κρίσης, από το 2022 έως το τέλος του 2024, τα επι­τό­κια αυξή­θη­καν σε όλη την Ευρω­ζώνη και επο­μέ­νως ο δανει­σμός έγινε ακρι­βό­τε­ρος.

Πιέ­ζο­νται οι νέοι

Η έρευνα τονίζει επίσης ότι η οικο­νο­μική προ­σι­τό­τητα της στέ­γα­σης δια­φέ­ρει σημα­ντικά ανάλογα με την ηλικία, με τα νεαρά νοι­κο­κυ­ριά (κάτω των 30 ετών) να αντι­με­τω­πί­ζουν δυσκο­λίες λόγω χαμη­λό­τε­ρων εισο­δη­μά­των και περιο­ρι­σμέ­νου πλούτου, ενώ οι πολύ ηλι­κιω­μέ­νοι (85+) αντι­με­τω­πί­ζουν εκ νέου –όπως αντι­με­τώ­πι­ζαν και ως νέοι– προ­βλή­ματα από σταθερά ελλιπή εισο­δή­ματα και αυξα­νό­μενο κόστος στέ­γα­σης. Επίσης, τα ατομικά και ιδιαι­τέ­ρως τα μονο­γο­νεϊκά νοι­κο­κυ­ριά είναι εκείνα που αντι­με­τω­πί­ζουν τα μεγα­λύ­τερα ζητή­ματα προ­σι­τό­τη­τας στέ­γα­σης. Ειδικά για τον τελευ­ταίο τύπο νοι­κο­κυ­ριών, σχεδόν δύο στα τρία (66,2%) μονο­γο­νεϊκά νοι­κο­κυ­ριά δια­θέ­τουν πάνω από το 40% του εισο­δή­μα­τός τους για να καλύ­ψουν το κόστος στέ­γα­σης.

Αύξηση τιμών κατοι­κιών έως 94% σε 7 χρόνια

Έλεγχος ενοι­κίων και εξα­σφά­λιση ιδιο­κτη­τών

Η συν­θε­τό­τητα του προ­βλή­μα­τος της στε­γα­στι­κής κρίσης απαιτεί κι ένα ευρύ πλέγμα μέτρων και πολι­τι­κών προ­κει­μέ­νου να αντι­με­τω­πι­στεί τόσο στο σκέλος της προ­σφο­ράς όσο και σε εκείνο της ζήτησης, αρχής γενο­μέ­νης από την ανα­βί­ωση της κοι­νω­νι­κής στε­γα­στι­κής πολι­τι­κής που απου­σιά­ζει από το 2012, όταν και καταρ­γή­θηκε ο Οργα­νι­σμός Εργα­τι­κής Κατοι­κίας. Οπως σημειώ­νουν οι ερευ­νη­τές, «αυτό συνε­πά­γε­ται τη δημιουρ­γία ενός νέου θεσμι­κού πλαι­σίου για την κοι­νω­νική στέγαση, την αξιο­ποί­ηση του δημό­σιου και του ιδιω­τι­κού ανε­νερ­γού κτι­ρια­κού απο­θέ­μα­τος, την ανα­θε­ώ­ρηση των πολι­τι­κών για τις βρα­χυ­χρό­νιες μισθώ­σεις, ώστε να δια­σφα­λί­ζε­ται η ισορ­ρο­πία με την ανάγκη για μακρο­χρό­νια ενοι­κί­αση και την ενί­σχυση των προ­γραμ­μά­των οικο­νο­μι­κής στή­ρι­ξης για τα ευάλωτα νοι­κο­κυ­ριά. Επι­πλέον, η ενθάρ­ρυνση της συνερ­γα­σίας μεταξύ δημό­σιου και ιδιω­τι­κού τομέα, καθώς και η αξιο­ποί­ηση ευρω­παϊ­κών κον­δυ­λίων για την ανά­πτυξη προ­σι­τής στέ­γα­σης μπορούν να συμ­βά­λουν καθο­ρι­στικά στην επίλυση του προ­βλή­μα­τος».

Παράλ­ληλα, σύμφωνα με την έρευνα, είναι δόκιμη η εξέταση μέτρων στην κατεύ­θυνση ενός πλαι­σίου ελέγχου ενοι­κίων, ασφαλώς με χαρα­κτη­ρι­στικά ευε­λι­ξίας, αλλά και στόχο απο­φυ­γής από­το­μων μετα­βο­λών, όπου υπάρχει έντονο πρό­βλημα. Χαρα­κτη­ρι­στική είναι, επίσης, η ανο­μοιό­μορφη κατα­νομή των πόρων ανάμεσα σε ιδιο­κτή­τες και ενοι­κια­στές, ενώ προ­κρί­νε­ται μια πιο ισορ­ρο­πη­μένη ενί­σχυση για τους δεύ­τε­ρους, καθότι αυτοί αντι­με­τω­πί­ζουν το μεγα­λύ­τερο στε­γα­στικό ζήτημα.

Οι επι­δο­τή­σεις ανα­καί­νι­σης κατοι­κιών θα μπο­ρού­σαν να συν­δε­θούν με ανώτατο όριο μίσθω­σης και ελά­χι­στη διάρ­κεια μισθώ­σεων, ανα­φέ­ρε­ται στην έκθεση. [Shutterstock]

Ταυ­τό­χρονα, κάθε ρύθμιση των ενοι­κίων για κοι­νω­νι­κούς λόγους θα πρέπει να συν­δυά­ζει την προ­στα­σία των νοι­κο­κυ­ριών με την ασφά­λεια των ιδιο­κτη­τών. Ενα ενδε­δειγ­μένο μέτρο θα ήταν η σύσταση ενός ταμείου ασφά­λι­σης εκμι­σθώ­σεων, που θα απο­ζη­μιώ­νει τους ιδιο­κτή­τες σε περι­πτώ­σεις αθέ­τη­σης πλη­ρω­μών, ζημιών ή δικα­στι­κών εξόδων, χρη­μα­το­δο­τού­μενο από τον ίδιο τον φόρο εισο­δη­μά­των από ενοίκια. Παρό­μοια μέτρα εφαρ­μό­ζο­νται σε χώρες όπως ο Καναδάς, όπου ειδικά ταμεία προ­στα­σίας ενοι­κίων υπο­στη­ρί­ζουν την ίδια ώρα και τους ενοι­κια­στές και τους ιδιο­κτή­τες. Με αυτόν τον τρόπο το κράτος εξα­σφα­λί­ζει τη δίκαιη κοι­νω­νική δια­τί­μηση της κατοι­κίας, χωρίς να επι­βα­ρύ­νει τους παρό­χους.

Τι προ­τεί­νουν διαΝΕΟΣΙΣ και ΙΟΒΕ για κοι­νω­νική στέγη, δια­τί­μηση μισθω­μά­των, προ­στα­σία ιδιο­κτη­τών, επι­δό­τηση ανα­και­νί­σεων, Airbnb, «χρυσή βίζα».

Επίσης, σύμφωνα με τους ανα­λυ­τές, η ενερ­γο­ποί­ηση των κενών κατοι­κιών μέσω επι­δο­τή­σεων ανα­καί­νι­σης, αν και χρήσιμη, μπορεί να επε­κτα­θεί περαι­τέρω. Ορι­σμένα από τα υφι­στά­μενα προ­γράμ­ματα, όπως το «Ανα­και­νίζω – Νοι­κιάζω», ενώ είναι πολύ στο­χευ­μένα, δεν προ­βλέ­πουν δεσμεύ­σεις για προσιτή μίσθωση μετά το πέρας των δια­δι­κα­σιών. Μελ­λο­ντι­κές επι­δο­τή­σεις θα μπο­ρού­σαν να συν­δε­θούν με ανώτατο όριο μίσθω­σης και ελά­χι­στη διάρ­κεια μισθώ­σεων, ενώ συμπλη­ρω­μα­τικά θα μπο­ρού­σαν να χορη­γού­νται φορο­ε­λα­φρύν­σεις σε ιδιο­κτή­τες ή κατα­σκευα­στές που προ­σφέ­ρουν κατοι­κίες με μειω­μένο ενοίκιο, όπως στη Γαλλία και στην Ισπανία.

1,77 δισ. ευρώ για ανα­βάθ­μιση παλαιών σπιτιών – Ποια προ­γράμ­ματα «τρέχουν»

Στον τομέα των βρα­χυ­χρό­νιων μισθώ­σεων, πέραν μιας πολι­τι­κής που θα κατα­γρά­φει και θα ρυθ­μί­ζει τα δημο­σιο­νο­μικά έσοδα από τη λει­τουρ­γία της οικο­νο­μίας δια­μοι­ρα­σμού στη στέγαση, τα μέτρα θα χρεια­στεί να έχουν ιδιαί­τερη δια­φο­ρο­ποί­ηση, ανάλογα με τις ανάγκες της εκά­στοτε αγοράς. Η επιβολή ανώ­τα­των ημερών μίσθω­σης και το τέλος ανθε­κτι­κό­τη­τας στην κλι­μα­τική αλλαγή απο­τε­λούν ενδει­κτι­κές πολι­τι­κές σε αυτή την κατεύ­θυνση, αλλά θα μπο­ρού­σαν να συμπλη­ρω­θούν με περαι­τέρω ενέρ­γειες για την απο­θάρ­ρυνση εκτε­νούς μετα­τρο­πής ακι­νή­των σε του­ρι­στικά κατα­λύ­ματα.

Ανάλογη επέ­κταση των μέτρων θα μπο­ρούσε να εφαρ­μο­στεί και για τη «χρυσή βίζα», όπως να συν­δυα­στεί η χορή­γησή της με οικο­δό­μηση νέων κατοι­κιών ή την ανα­κα­τα­σκευή μη κατοι­κή­σι­μων. Περαι­τέρω, όπως και στην Πορ­το­γα­λία, θα μπο­ρούσε να διε­ρευ­νη­θεί η πλήρης εξαί­ρεση των οικι­στι­κών κατοι­κιών από τις επι­λέ­ξι­μες επεν­δύ­σεις.

Εκρη­κτι­κός συν­δυα­σμός υψηλών τιμών ακι­νή­των και χαμηλών εισο­δη­μά­των

Τα χαμηλά εισο­δή­ματα μετά την οικο­νο­μική κρίση συνε­χί­ζουν να συνι­στούν έναν βασικό παρά­γο­ντα που επι­δει­νώ­νει την κατά­σταση σε ό,τι αφορά τη στέγαση. Σύμφωνα με τα στοι­χεία της Eurostat, το 2024 το μέσο δια­θέ­σιμο εισό­δημα των ελλη­νι­κών νοι­κο­κυ­ριών σε ισο­δύ­να­μους όρους αγο­ρα­στι­κής δύναμης δια­μορ­φώ­θηκε σε μόλις 12.451 ευρώ, έναντι 21.280 ευρώ στην Ε.Ε.

Την ίδια στιγμή, το επεν­δυ­τικό ενδια­φέ­ρον για κατοι­κίες κυρίως από το εξω­τε­ρικό, αλλά και η μειω­μένη δυνα­τό­τητα από­κτη­σης κατοι­κίας από τους Ελληνες, έχει στρέψει τη ζήτηση προς τις ενοι­κιά­σεις, με την προ­σφορά να υπο­χω­ρεί συνεχώς.

Σε όρους αγο­ρα­στι­κής δύναμης το εισό­δημα των ελλη­νι­κών νοι­κο­κυ­ριών το 2024 δια­μορ­φώ­θηκε σε 12.451 ευρώ, έναντι 21.280 ευρώ στην Ε.Ε.

Στην έρευνα σημειώ­νε­ται ότι «η κατα­κό­ρυφη αύξηση των μισθώ­σεων σε πολλές αστικές περιο­χές έχει κατα­στή­σει την προσιτή στέγαση ένα όλο και πιο δυσε­πί­λυτο πρό­βλημα για ένα μεγάλο μέρος του πλη­θυ­σμού. Με τις τιμές πλέον να βρί­σκο­νται πολύ κοντά στα ιστο­ρικά υψηλά του 2008, τα εισο­δή­ματα των νοι­κο­κυ­ριών να μην έχουν αντί­στοιχη αύξηση, η στέγαση έρχεται στο προ­σκή­νιο όχι μόνο ως επεν­δυ­τικό όχημα αλλά και ως ένα αγαθό μεγάλου κοι­νω­νι­κού ενδια­φέ­ρο­ντος».

Πανά­κριβα τα οικο­δο­μικά υλικά, δυσεύ­ρε­τοι οι τεχνί­τες

Ετσι, σύμφωνα με την έρευνα, «η αύξηση της προ­σφο­ράς των κατοι­κιών, στην οποία στο­χεύ­ουν και αρκετά από τα μέτρα που έχουν υιο­θε­τη­θεί από την κυβέρ­νηση, ίσως δεν αρκεί από μόνη της για την απο­κλι­μά­κωση του στε­γα­στι­κού προ­βλή­μα­τος στην Ελλάδα. Κατ’ αρχάς, υπάρ­χουν όρια στο πόσο μπορεί να αυξηθεί η προ­σφορά κατοι­κιών σε μια γεω­γρα­φική περιοχή για να καλυ­φθεί η ζήτηση. Το πρό­βλημα αυτό γίνεται ακόμη εντο­νό­τερο εάν υπάρχει διαρκής συσ­σώ­ρευση πλη­θυ­σμού στα αστικά κέντρα ή εάν τα δίκτυα υπο­δο­μών δεν επαρ­κούν να καλύ­πτουν απο­τε­λε­σμα­τικά όλες τις συνοι­κίες των μεγάλων πόλεων, όπως συμ­βαί­νει στην Ελλάδα.

Δεύ­τε­ρον, υπάρ­χουν νοι­κο­κυ­ριά με εισό­δημα τόσο χαμηλό, που πρα­κτικά δεν έχουν πρό­σβαση στην αγορά είτε για μίσθωση είτε για ιδιο­κα­τοί­κηση», τονί­ζε­ται χαρα­κτη­ρι­στικά. Γι’ αυτούς τους λόγους είναι απα­ραί­τητη και η υλο­ποί­ηση συμπλη­ρω­μα­τι­κών μέτρων στην πλευρά της ζήτησης, που να στο­χεύ­ουν στη δια­χεί­ριση και διάθεση του απο­θέ­μα­τος κατοι­κιών, με προ­τε­ραιό­τητα στα πιο ευάλωτα κοι­νω­νικά στρώ­ματα.

Πηγή: kathimerini.gr