Οικοδομή: Έρχεται νέο μπαράζ προσφυγών στο ΣτΕ για τον ΝΟΚ, τι συμβαίνει με τα αυθαίρετα

Θέμα ημερών θεω­ρεί­ται η κατά­θεση νέας προ­σφυ­γής των Δήμων στο Συμ­βού­λιο της Επι­κρα­τείας για τα μπόνους του ΝΟΚ και, αυτήν τη φορά, ειδικά για το «περι­βαλ­λο­ντικό ισο­δύ­ναμο», μια κίνηση που ανα­μέ­νε­ται να ανα­ζω­πυ­ρώ­σει τη δικα­στική και πολι­τική αντι­πα­ρά­θεση γύρω από τους όρους δόμησης. Περίπου 10 δήμοι, που συγκρο­τούν ένα ευρύ αυτο­διοι­κη­τικό μέτωπο με πρω­το­στά­τες τη Βάρη-Βούλα-Βουλιαγμένη, τον Άλιμο και την Κηφισιά, εμφα­νί­ζο­νται απο­φα­σι­σμέ­νοι να βάλουν ακόμη ένα θεσμικό «φρένο» στις ρυθ­μί­σεις που προωθεί το ΥΠΕΝ. Και αυτό τη στιγμή που το υπουρ­γείο επι­χει­ρεί να επι­βά­λει κανόνες και να «μαζέψει» την κατά­σταση στον κατα­σκευα­στικό χώρο, μέσα σε ένα ήδη φορ­τι­σμένο περι­βάλ­λον, όπου οι συνε­χείς αμφι­σβη­τή­σεις, οι προ­σφυ­γές και οι αντι­κρουό­με­νες ερμη­νείες έχουν μετα­τρέ­ψει το πλαίσιο δόμησης σε πεδίο διαρ­κούς τριβής.

Παράλ­ληλα, η κυβέρ­νηση αντι­με­τω­πί­ζει έναν δεύτερο, εξίσου δύσκολο πονο­κέ­φαλο, το μέτωπο των αυθαι­ρέ­των. Το ΥΠΕΝ βρί­σκε­ται σε τροχιά παρά­τα­σης της προ­θε­σμίας τακτο­ποί­η­σης για αυθαί­ρε­τες κατα­σκευές Κατη­γο­ριών 1 έως 4, καθώς πλη­σιά­ζει η κατα­λη­κτική ημε­ρο­μη­νία της 31ης Μαρτίου 2026 και το ενδια­φέ­ρον της αγοράς παρα­μέ­νει έντονο. Όμως το πραγ­μα­τικό αγκάθι παρα­μέ­νει η Κατη­γο­ρία 5, που έχει τεθεί εκτός κάθε ρύθ­μι­σης από το 2020. Πρό­κει­ται κυρίως για μεγάλες αυθαί­ρε­τες κατα­σκευές – ιδιω­τι­κές αλλά και δημό­σιες – οι οποίες σήμερα βρί­σκο­νται σε ένα είδος θεσμι­κού κενού, δεν μπορούν να εντα­χθούν σε πλαίσιο τακτο­ποί­η­σης, ενώ την ίδια στιγμή η πλήρης «εκκα­θά­ριση» του προ­βλή­μα­τος μετα­τί­θε­ται συνεχώς, χωρίς σαφή οδικό χάρτη.

Πού στο­χεύει η νέα προ­σφυγή – Η γέφυρα με τα αυθαί­ρετα

Οι Δήμοι στρέ­φουν τα πυρά τους στο «περι­βαλ­λο­ντικό ισο­δύ­ναμο», ενώ πλη­ρο­φο­ρίες ανα­φέ­ρουν ότι έως την Παρα­σκευή ανα­μέ­νε­ται να κατα­τε­θούν τρεις νέες προ­σφυ­γές. Όπως υπο­στη­ρί­ζουν, πρό­κει­ται στην πράξη για μια χρη­μα­τική αντι­στάθ­μιση που λει­τουρ­γεί ως «άδεια συνέ­χι­σης» της δόμησης, χωρίς –κατά την εκτί­μησή τους– επαρ­κείς δικλί­δες ώστε να δια­σφα­λί­ζε­ται πραγ­μα­τική και μετρή­σιμη προ­στα­σία του περι­βάλ­λο­ντος. Προει­δο­ποιούν ότι η πρό­σθετη δόμηση μετα­φρά­ζε­ται σε εντο­νό­τερη πίεση στις υπο­δο­μές και στους δημό­σιους χώρους, την ώρα που το κόστος, από τις καθη­με­ρι­νές λει­τουρ­γι­κές ανάγκες μέχρι τις νέες παρεμ­βά­σεις που καθί­στα­νται ανα­γκαίες, κατα­λή­γει, όπως λένε, να το σηκώ­νουν οι Δήμοι.

Την ίδια στιγμή, σπεύ­δουν να ξεκα­θα­ρί­σουν ότι δεν ζητούν «πάγωμα» της οικο­δο­μι­κής δρα­στη­ριό­τη­τας. Αντί­θετα, επι­μέ­νουν στην ανάγκη ενός πλαι­σίου καθαρών, δια­φα­νών και δίκαιων κανόνων, προ­σαρ­μο­σμέ­νων στις αντοχές και στις πραγ­μα­τι­κές ανάγκες κάθε πόλης. Ανα­γνω­ρί­ζουν, επίσης, ότι ιδιώτες και επεν­δυ­τές υπέ­στη­σαν οικο­νο­μική ζημία, καθώς κινή­θη­καν με βάση τις προ­βλέ­ψεις του ΝΟΚ πριν από τις απο­φά­σεις του ΣτΕ. Για αυτές τις περι­πτώ­σεις, θεωρούν ότι τυχόν απο­ζη­μί­ωση θα πρέπει να βαρύνει το Ελλη­νικό Δημόσιο, που φέρει τη θεσμική ευθύνη της παρά­λει­ψης, και όχι να μετα­κυ­λί­ε­ται στους Δήμους μέσω ενός «περι­βαλ­λο­ντι­κού κόστους» το οποίο, τελικά, πλη­ρώ­νουν οι πόλεις και οι κάτοι­κοί τους.

Σύμφωνα με νομι­κούς κύκλους, οι νέες προ­σφυ­γές των Δήμων «πατάνε» σε μια πρό­σφατη εξέλιξη στο Συμ­βού­λιο της Επι­κρα­τείας για τα αυθαί­ρετα, που, όπως εκτι­μούν, μπορεί να απο­τε­λέ­σει κλειδί και στη μάχη για τα μπόνους δόμησης και τα σχήματα αντι­στάθ­μι­σης, όπως το περι­βαλ­λο­ντικό ισο­ζύ­γιο/ισο­δύ­ναμο.

Η υπόθεση που επι­κα­λού­νται αφορά κτίσμα το οποίο επι­χει­ρή­θηκε να τακτο­ποι­η­θεί με τον ν. 4495/2017, αλλά, σύμφωνα με τις ίδιες πηγές, το Ε’ Τμήμα του ΣτΕ «έκοψε» αυτή τη δυνα­τό­τητα. Το μήνυμα που δια­βά­ζουν πίσω από την απόφαση είναι σαφές: το κράτος μπορεί να αναζητά λύσεις για κτίρια που χτί­στη­καν με άδεια η οποία αργό­τερα ακυ­ρώ­θηκε δικα­στικά, όμως δεν μπορεί να τα εντάσ­σει «με το πάτημα ενός κου­μπιού» σε ευνοϊκό καθε­στώς και να τα εξαιρεί από κατε­δά­φιση, χωρίς ουσια­στικό, εξα­το­μι­κευ­μένο πολε­ο­δο­μικό έλεγχο. Με άλλα λόγια, δεν αρκεί μια γενική ρύθμιση, απαι­τεί­ται πραγ­μα­τική διοι­κη­τική κρίση που να σέβεται το δικα­στικό απο­τέ­λε­σμα, να παρα­μέ­νουν μόνο όσα τμήματα είναι συμβατά με τους κανόνες και, όπου χρειά­ζε­ται, να αφαι­ρεί­ται το παρά­νομο μέρος.

Σε αυτό ακριβώς το σκε­πτικό επι­χει­ρούν, κατά τις ίδιες πλη­ρο­φο­ρίες, να «κου­μπώ­σουν» και την επι­χει­ρη­μα­το­λο­γία τους για τα μπόνους δόμησης. Οι Δήμοι υπο­στη­ρί­ζουν ότι δεν γίνεται να παρά­γε­ται πρό­σθετη δόμηση και στη συνέ­χεια να επι­χει­ρεί­ται να «νομι­μο­ποι­η­θεί» εκ των υστέρων μέσω χρη­μα­τι­κής αντι­στάθ­μι­σης ή μέσω μηχα­νι­σμών τύπου περι­βαλ­λο­ντι­κού ισο­ζυ­γίου/ισο­δύ­να­μου.

Αντί­στροφη μέτρηση για τα αυθαί­ρετα

Η αντί­στροφη μέτρηση έχει ξεκι­νή­σει ωστόσο στο Υπουρ­γείο Περι­βάλ­λο­ντος και Answering για τα αυθαί­ρετα, καθώς γνω­ρί­ζουν ότι οι επό­με­νοι μήνες απο­τε­λούν μια κρίσιμη καμπή για την κτη­μα­τα­γορά και τις συναλ­λα­γές. Δύο ημε­ρο­μη­νίες συμπυ­κνώ­νουν την πίεση.

31η Ιανουα­ρίου 2026, όταν λήγει η προ­θε­σμία έκδοσης Ταυ­τό­τη­τας Κτιρίου για μεγάλο αριθμό ιδιω­τι­κών και δημό­σιων κτιρίων συνά­θροι­σης κοινού, εκπαί­δευ­σης, υγείας και γενικά δημό­σιας πρό­σβα­σης και χρήσης. Και η 31η Μαρτίου 2026, όταν εκπνέει η προ­θε­σμία υπα­γω­γής αυθαι­ρέ­των κατη­γο­ριών 1 έως 4, μια εξέλιξη που, όπως ανα­γνω­ρί­ζε­ται, μπορεί να οδη­γή­σει σε σοβαρό φρένο στην αγορά ακι­νή­των.

Στο υπουρ­γείο εκτι­μούν ότι χωρίς ενεργό και λει­τουρ­γικό πλαίσιο τακτο­ποί­η­σης, η Ηλε­κτρο­νική Ταυ­τό­τητα Κτιρίου κιν­δυ­νεύει να μετα­τρα­πεί σε σημείο γενι­κευ­μέ­νου μπλο­κα­ρί­σμα­τος. Ο λόγος είναι απλός καθώς στην πράξη ελά­χι­στα ακίνητα ταυ­τί­ζο­νται πλήρως με τα εγκε­κρι­μένα σχέδια της οικο­δο­μι­κής άδειας ή με όσα περι­γρά­φο­νται στα συμ­βό­λαιά τους. Αυτό σημαί­νει ότι μετά τη λήξη της προ­θε­σμίας οι μετα­βι­βά­σεις και οι πράξεις επί ακι­νή­των μπορεί να γίνουν εξαι­ρε­τικά δύσκο­λες, με άμεσες επι­πτώ­σεις όχι μόνο στους ιδιο­κτή­τες, αλλά και στην οικο­νο­μική δρα­στη­ριό­τητα που συν­δέ­ε­ται με την κατα­σκευή, την ανα­καί­νιση και την αξιο­ποί­ηση της περιου­σίας.

Παράλ­ληλα, στο εσω­τε­ρικό του υπουρ­γείου συζη­τεί­ται εκ νέου το ακαν­θώ­δες θέμα της κατη­γο­ρίας 5, η οποία έχει μείνει εκτός γενικού πλαι­σίου τακτο­ποί­η­σης από τον Οκτώ­βριο του 2020. Η ανάγκη επα­να­φο­ράς της ανα­γνω­ρί­ζε­ται, όχι μόνο λόγω της πίεσης που ασκεί η αγορά, αλλά και επειδή η απουσία σχε­τι­κού πλαι­σίου κρατά εγκλω­βι­σμένα ακόμη και δημόσια και κοι­νω­νι­κού χαρα­κτήρα κτίρια, όπως σχολεία και δημο­τι­κές υπο­δο­μές. Αυτά δυσκο­λεύ­ο­νται να εντα­χθούν σε προ­γράμ­ματα ενερ­γεια­κής ανα­βάθ­μι­σης, ανα­καί­νι­σης, στα­τι­κής ενί­σχυ­σης ή εφαρ­μο­γής μέτρων πυρο­προ­στα­σίας όταν υπάρ­χουν πολε­ο­δο­μι­κές εκκρε­μό­τη­τες που δεν μπορούν να κλεί­σουν.

Το πρό­βλημα οξύν­θηκε από την αρχή του 2026, καθώς έληξε στο τέλος του 2025 η προ­θε­σμία για πέντε ειδικές περι­πτώ­σεις αυθαι­ρέ­των κατη­γο­ρίας 5, όπως ακίνητα από κλη­ρο­νο­μιές, πλει­στη­ρια­σμούς, leasing, ΕΤΑΔ και περιο­χές έκτα­κτης ανάγκης. Από την 1η Ιανουα­ρίου 2026, μεγάλος αριθμός τέτοιων ακι­νή­των κιν­δυ­νεύει να βρεθεί εκτός συναλ­λα­γών, γεγονός που εντεί­νει την ανάγκη πολι­τι­κής και νομο­θε­τι­κής απά­ντη­σης.

Στο ερώτημα τι καθυ­στε­ρεί τις απο­φά­σεις, αρμό­διες πηγές παρα­πέ­μπουν σε δύο μέτωπα, τις περι­βαλ­λο­ντι­κές αντι­δρά­σεις και κυρίως το Συμ­βού­λιο της Επι­κρα­τείας. Το ανώτατο δικα­στή­ριο αντι­με­τω­πί­ζε­ται ως κρί­σι­μος παρά­γο­ντας, καθώς ακόμη και οι ρυθ­μί­σεις που θα έρθουν με νόμο μπορούν να προ­σβλη­θούν και να τεθούν υπό έλεγχο συνταγ­μα­τι­κό­τη­τας. Με αυτό το δεδο­μένο, στο υπουρ­γείο φαί­νε­ται να επι­διώ­κουν λύσεις με μεγα­λύ­τερη νομική αντοχή, ακόμη κι αν αυτό επι­βρα­δύ­νει τον χρόνο των ανα­κοι­νώ­σεων.

Για τις κατη­γο­ρίες 1 έως 4 εξε­τά­ζο­νται δύο βασικές κατευ­θύν­σεις. Η πρώτη είναι μια νέα μεγάλη παρά­ταση, του­λά­χι­στον ενός έτους, έως τον Μάρτιο του 2027. Η δεύτερη είναι η δημιουρ­γία ενός μόνιμου και διαρ­κούς πλαι­σίου τακτο­ποί­η­σης που θα ενερ­γο­ποιεί­ται κάθε φορά που απαι­τεί­ται Ηλε­κτρο­νική Ταυ­τό­τητα Κτιρίου, ώστε να περιο­ρι­στεί ο φαύλος κύκλος των δια­δο­χι­κών προ­θε­σμιών. Σε κάθε περί­πτωση, υπο­γραμ­μί­ζε­ται ότι δεν αλλάζει η κόκκινη γραμμή για αυθαί­ρετα μετά το 2011.

Την ίδια στιγμή, η πίεση από τους ιδιο­κτή­τες γίνεται πλέον θεσμική και οργα­νω­μένη. Η ΠΟΜΙΔΑ απέ­στειλε αίτημα άμεσης συνά­ντη­σης προς τον υπουργό κ. Σταύρο Παπα­σταύ­ρου, ακριβώς λόγω της λήξης της προ­θε­σμίας Ταυ­τό­τη­τας Κτιρίου στις 31 Ιανουα­ρίου 2026 και της λήξης της προ­θε­σμίας τακτο­ποί­η­σης αυθαι­ρέ­των στις 31 Μαρτίου 2026. Η οργά­νωση προει­δο­ποιεί ότι χωρίς τακτο­ποί­ηση αυθαι­ρέ­των η σύνταξη μετα­βι­βα­στι­κών συμ­βο­λαίων πώλησης, δωρεάς ή ακόμη και γονικής παροχής θα κατα­στεί ουσια­στικά αδύνατη σε πολύ μεγάλο μέρος της χώρας. Το αίτημα αποκτά πρό­σθετο βάρος ενόψει του 43ου Πανελ­λη­νίου Συνε­δρίου της ΠΟΜΙΔΑ, που θα πραγ­μα­το­ποι­η­θεί το Σάββατο 31 Ιανουα­ρίου 2026 στο ΕΒΕΑ και θα είναι αφιε­ρω­μένο στα τρέ­χο­ντα προ­βλή­ματα των ιδιο­κτη­τών.

Στην ατζέντα που θέτει η ΠΟΜΙΔΑ περι­λαμ­βά­νο­νται τρία κεντρικά ζητή­ματα. Τριετής παρά­ταση της προ­θε­σμίας έκδοσης Ταυ­τό­τη­τας Κτιρίου για τις κατη­γο­ρίες κτιρίων που λήγουν στις 31 Ιανουα­ρίου 2026. Καθιέ­ρωση μόνιμης και απρό­θε­σμης δια­δι­κα­σίας τακτο­ποί­η­σης μετά τις 31 Μαρτίου 2026 με ένταξη, υπό αυστη­ρό­τε­ρες προ­ϋ­πο­θέ­σεις και ειδι­κούς κανόνες, των αυθαι­ρέ­των κατη­γο­ρίας 5 και των δασικών αυθαι­ρέ­των και καθο­ρι­σμός σαφών κανόνων δόμησης εντός και εκτός σχεδίου.

Πηγή: powergame.gr