Στο κυνήγι του «μαύρου» ενοικίου η εφορία

Στο οι­κο­νο­μι­κό επι­τε­λείο ανα­ζη­τούν την επό­με­νη «δε­ξα­με­νή» εύ­ρε­σης φο­ρο­λο­γι­κών εσό­δων, που θα προ­έλ­θουν, όχι από την αύ­ξη­ση των φο­ρο­λο­γι­κών συ­ντε­λε­στών, αλλά από τον πε­ριο­ρι­σμό της φο­ρο­δια­φυ­γής.

Μετά τον ΦΠΑ και το ελά­χι­στο ει­σό­δη­μα των αυ­το­α­πα­σχο­λού­με­νων, η προ­σο­χή εστιά­ζε­ται τώρα στο ει­σό­δη­μα από ακί­νη­τα. Πα­ρα­κι­νού­με­νοι από τα πρό­σφα­τα στα­τι­στι­κά ευ­ρή­μα­τα – μέσο δη­λω­θέν μη­νιαίο ενοί­κιο της τάξης των 230-240 ευρώ και συ­νο­λι­κά ει­σο­δή­μα­τα από μι­σθώ­σεις της τάξης των 8-9 δισ. ευρώ, παρά το… ράλι στα ακί­νη­τα– στο οι­κο­νο­μι­κό επι­τε­λείο προ­ω­θούν την ίδια συ­ντα­γή: ψη­φιο­ποί­η­ση της πλη­ρο­φο­ρί­ας και αξιο­ποί­η­ση της τε­χνο­λο­γί­ας για τον εντο­πι­σμό του «μαύ­ρου» χρή­μα­τος.

Μέσα στη χρο­νιά δρο­μο­λο­γού­νται με­γά­λες αλ­λα­γές οι οποί­ες θα επη­ρε­ά­σουν κάθε ιδιο­κτή­τη: η πλή­ρης απο­γρα­φή της ακί­νη­της πε­ριου­σί­ας, η ηλε­κτρο­νι­κή κα­τα­γρα­φή για πρώτη φορά της χρή­σης των ακι­νή­των και η κα­τά­τα­ξή τους σε μία από τις δέκα δια­φο­ρε­τι­κές κα­τη­γο­ρί­ες που έχουν ήδη προσ­διο­ρι­στεί, αλλά και η θέ­σπι­ση υπο­χρέ­ω­σης κα­τα­βο­λής όλων των ενοι­κί­ων μέσω τρα­πε­ζι­κών λο­γα­ρια­σμών. Πρό­κει­ται για ένα πολύ απαι­τη­τι­κό σχέ­διο, κατά την υλο­ποί­η­ση του οποί­ου ανα­μέ­νε­ται να προ­κύ­ψουν πολλά εμπό­δια. To πρώτο και βα­σι­κό εμπό­διο προ­κύ­πτει από τον όγκο της πλη­ρο­φο­ρί­ας. Ου­σια­στι­κά θα ζη­τη­θεί από επτά εκα­τομ­μύ­ρια ιδιο­κτή­τες να δη­λώ­σουν τη χρήση των ακι­νή­των τους και να ελέγ­ξουν την ακρί­βεια των όσων εμ­φα­νί­ζο­νται στα ηλε­κτρο­νι­κά αρ­χεία. Ταυ­τό­χρο­να, πε­ρί­που 1,2 εκατ. ιδιο­κτή­τες και άλλοι τόσοι ενοι­κια­στές θα πρέ­πει να συμ­φω­νή­σουν στον νέο τρόπο πλη­ρω­μής των ενοι­κί­ων. Η πο­λυ­πλο­κό­τη­τα του εγ­χει­ρή­μα­τος είναι πολύ με­γά­λη και αυτό φέρ­νει και τις κα­θυ­στε­ρή­σεις στην υλο­ποί­η­ση. Ενώ το υπουρ­γείο Οι­κο­νο­μι­κών και η ΑΑΔΕ προ­γραμ­μά­τι­ζαν να ξε­κι­νή­σουν την απο­γρα­φή μέσα στον Ια­νουά­ριο, φαί­νε­ται ότι θα υπάρ­ξει ανα­βο­λή αρ­κε­τών εβδο­μά­δων, ενώ και για την πλη­ρω­μή των ενοι­κί­ων μέσω τρα­πε­ζι­κού λο­γα­ρια­σμού δό­θη­κε πα­ρά­τα­ση μέχρι τον Απρί­λιο, καθώς ακόμη δεν έχουν εκ­δο­θεί οι σχε­τι­κές οδη­γί­ες προς τους εμπλε­κό­με­νους πο­λί­τες.

Θα ζη­τη­θεί από επτά εκα­τομ­μύ­ρια ιδιο­κτή­τες να δη­λώ­σουν τη χρήση των ακι­νή­των τους και να ελέγ­ξουν την ακρί­βεια των όσων εμ­φα­νί­ζο­νται στα ηλε­κτρο­νι­κά αρ­χεία.

Κε­ντρι­κός στό­χος είναι, για πρώτη φορά στην Ιστο­ρία της χώρας, οι φο­ρο­λο­γι­κές αρχές να μπο­ρούν «με ένα κου­μπί» να ανα­κτούν, όχι μόνο τα χα­ρα­κτη­ρι­στι­κά του κάθε ακι­νή­του, αλλά και τον τρόπο με τον οποίο αυτό χρη­σι­μο­ποιεί­ται. Η ΑΑΔΕ και το υπουρ­γείο Οι­κο­νο­μι­κών, πα­ρου­σιά­ζο­ντας το νέο ψη­φια­κό μη­τρώο ακι­νή­των στους εκ­προ­σώ­πους των ιδιο­κτη­τών (σ.σ. τον λε­γό­με­νο ΜΙΔΑ) ενη­μέ­ρω­σαν ότι όλα τα ακί­νη­τα της χώρας θα κα­τα­νε­μη­θούν σε δέκα «δε­ξα­με­νές», ανά­λο­γα με τον τρόπο χρή­σης τους:

1. Ιδιο­κα­τοι­κού­με­να (σ.σ. είναι τα ακί­νη­τα που κα­λύ­πτουν στε­γα­στι­κές ανά­γκες και χρη­σι­μο­ποιού­νται είτε ως κύ­ριες κα­τοι­κί­ες είτε και ως δευ­τε­ρεύ­ου­σες).

2. Ιδιο­χρη­σι­μο­ποιού­με­να (σ.σ. είναι τα ακί­νη­τα άλλων χρή­σε­ων που χρη­σι­μο­ποιού­νται από τους ιδιο­κτή­τες τους, π.χ. γρα­φεία).

3. Δω­ρε­άν πα­ρα­χω­ρού­με­να (σ.σ. αυτά που εμ­φα­νί­ζο­νται να δια­τί­θε­νται για την κά­λυ­ψη ανα­γκών τρί­των προ­σώ­πων, συ­νή­θως συγ­γε­νών. Ο νόμος προ­βλέ­πει γι’ αυτή την κα­τη­γο­ρία ακι­νή­των ότι πρέ­πει να δη­λώ­νε­ται τεκ­μαρ­τό μί­σθω­μα ίσο με το 3% της αντι­κει­με­νι­κής αξίας του ακι­νή­του).

4. Ακί­νη­τα που χρη­σι­μο­ποιού­νται για μα­κρο­χρό­νιες μι­σθώ­σεις.

5. Ακί­νη­τα που δια­τί­θε­νται για βρα­χυ­χρό­νιες μι­σθώ­σεις.

6. Ακί­νη­τα που πα­ρα­μέ­νουν κενά, δη­λα­δή δεν χρη­σι­μο­ποιού­νται και δεν εμ­φα­νί­ζουν κα­τα­νά­λω­ση ηλε­κτρι­κής ενέρ­γειας.

7. Ακί­νη­τα για τα οποία έχουν πα­ρα­χω­ρη­θεί τα δι­καιώ­μα­τα εκ­με­τάλ­λευ­σης.

8. Ακί­νη­τα τα οποία διέ­πο­νται από συμ­βά­σεις χρη­μα­το­δο­τι­κής μί­σθω­σης.

9. Ακί­νη­τα που διέ­πο­νται από εξω­συμ­βα­τι­κή χρήση.

10. Ακί­νη­τα που ανή­κουν στην κα­τη­γο­ρία της επί­τα­ξης.

Κε­ντρι­κός στό­χος είναι οι φο­ρο­λο­γι­κές αρχές να μπο­ρούν «με ένα κου­μπί» να ανα­κτούν όχι μόνο τα χα­ρα­κτη­ρι­στι­κά του κάθε ακι­νή­του αλλά και το πώς χρη­σι­μο­ποιεί­ται.

Οπως έχει επι­ση­μά­νει η «Κ», οι ιδιο­κτή­τες είναι αυτοί που θα κλη­θούν να δη­λώ­σουν τη χρήση του κάθε ακι­νή­του που έχουν στην κα­το­χή τους μόλις ανα­κοι­νω­θεί η έναρ­ξη της σχε­τι­κής δια­δι­κα­σί­ας. Ομως, θα πρέ­πει να διευ­κρι­νι­στούν πολλά ακόμη ζη­τή­μα­τα τα οποία πα­ρα­μέ­νουν ανοι­κτά. Π.χ., με ποια δια­δι­κα­σία θα επι­και­ρο­ποιεί­ται η σχε­τι­κή πλη­ρο­φο­ρία. Η χρήση ενός ακι­νή­του αλ­λά­ζει. Από κλει­στό μπο­ρεί να γίνει μι­σθω­μέ­νο, από μα­κρο­χρό­νια μι­σθω­μέ­νο βρα­χυ­χρό­νια κ.λπ. Αρα, θα πρέ­πει να θε­σπι­στεί δια­δι­κα­σία υπο­βο­λής δή­λω­σης με συ­γκε­κρι­μέ­να χρο­νι­κά πε­ρι­θώ­ρια και κυ­ρώ­σεις για τους… ξε­χα­σιά­ρη­δες.

Aπο­γρα­φή για να μπει τάξη στα ακί­νη­τα

Μεί­ζον θέμα προ­κύ­πτει με τις ασυμ­φω­νί­ες που εν­δε­χο­μέ­νως θα προ­κύ­ψουν όσον αφορά την επι­φά­νεια των ακι­νή­των. Η ΠΟ­ΜΙ­ΔΑ ήδη ζή­τη­σε επί­ση­μα, αν δια­πι­στω­θεί ότι τα πραγ­μα­τι­κά τε­τρα­γω­νι­κά ενός ακι­νή­του είναι πε­ρισ­σό­τε­ρα από αυτά που φαί­νο­νται σή­με­ρα στο ηλε­κτρο­νι­κό πε­ριου­σιο­λό­γιο, αυτά να δη­λω­θούν χωρίς όμως να ανα­ζη­τη­θούν ανα­δρο­μι­κά οι φόροι. Κάτι τέ­τοιο είχε γίνει και προ 4ετίας, όταν δη­λώ­θη­καν στους δή­μους οι «τα­κτο­ποι­η­μέ­νες» επι­φά­νειες. Τα δη­μο­τι­κά τέλη άρ­χι­σαν να κα­τα­λο­γί­ζο­νται από τη στιγ­μή της δή­λω­σης και μετά.

Κρί­σι­μο ζή­τη­μα είναι το αν θα προ­βλε­φθούν ή όχι «κυ­ρώ­σεις» για όσους δεν θα συμ­με­τά­σχουν στη δια­δι­κα­σία της απο­γρα­φής. Καθώς η δη­μιουρ­γία του μη­τρώ­ου έχει χα­ρα­κτή­ρα προ­τε­ραιό­τη­τας για το οι­κο­νο­μι­κό επι­τε­λείο, θε­ω­ρεί­ται δε­δο­μέ­νο ότι η συμ­με­το­χή στη δια­δι­κα­σία δεν θα έχει «προ­αι­ρε­τι­κό» χα­ρα­κτή­ρα. Είναι πολύ πι­θα­νό ότι θα εγερ­θούν εμπό­δια στις με­τα­βι­βά­σεις ή στις ενοι­κιά­σεις ανα­πό­γρα­φων πε­ριου­σια­κών στοι­χεί­ων, αν και όλα αυτά μένει να ανα­κοι­νω­θούν από το υπουρ­γείο Οι­κο­νο­μι­κών και την ΑΑΔΕ.

Η κα­τα­βο­λή των ενοι­κί­ων απο­κλει­στι­κά μέσω τρα­πε­ζι­κού λο­γα­ρια­σμού έχει νο­μο­θε­τη­θεί και μά­λι­στα προ­βλέ­πει αυ­στη­ρές κυ­ρώ­σεις για ιδιο­κτή­τες και ενοι­κια­στές σε πε­ρί­πτω­ση μη συμ­μόρ­φω­σης. Οι μεν ιδιο­κτή­τες θα χά­νουν την έκ­πτω­ση που προ­βλέ­πει ο νόμος επί του φο­ρο­λο­γη­τέ­ου ει­σο­δή­μα­τος από ενοί­κια (σ.σ. για ενοί­κιο 1.000 ευρώ τον μήνα φο­ρο­λο­γού­νται για τα 950 ευρώ, δη­λα­δή γί­νε­ται έκ­πτω­ση 50 ευρώ) οι δε ενοι­κια­στές θα χά­νουν το δι­καί­ω­μα επι­στρο­φής ενοι­κί­ου ή εί­σπρα­ξης κοι­νω­νι­κών επι­δο­μά­των. Μετά την πα­ρά­τα­ση που ανα­κοι­νώ­θη­κε, η δια­δι­κα­σία θα πρέ­πει να ξε­κι­νή­σει από τον Απρί­λιο. Πολύ νω­ρί­τε­ρα, προ­κει­μέ­νου να προ­σαρ­μο­στεί η αγορά, θα πρέ­πει να γνω­στο­ποι­η­θούν οι σχε­τι­κές οδη­γί­ες από την ΑΑΔΕ. Να ανα­κοι­νω­θεί δη­λα­δή αν θα υπάρ­ξουν εξαι­ρέ­σεις (σ.σ. π.χ. με ηλι­κια­κά κρι­τή­ρια ή κρι­τή­ρια εγ­γύ­τη­τας πε­ριο­χών σε τρά­πε­ζα κ.λπ.), αλλά και πώς θα αντι­με­τω­πι­στούν ει­δι­κές πε­ρι­πτώ­σεις οι οποί­ες όμως είναι πολύ συ­νη­θι­σμέ­νες: συ­νι­διο­κτη­σί­ες, εκ­πρό­θε­σμες πλη­ρω­μές ενοι­κί­ων, κα­τα­σχέ­σεις ει­σο­δή­μα­τος από ενοί­κια από τρα­πε­ζι­κούς λο­γα­ρια­σμούς, «φέσια» σε ιδιο­κτή­τες κ.λπ.

Στα «με­γά­λα κε­φά­λαια» για τους ιδιο­κτή­τες ακι­νή­των μέσα στο 2026 είναι και οι επι­κεί­με­νες αλ­λα­γές στον τρόπο υπο­λο­γι­σμού του Τέ­λους Ακί­νη­της Πε­ριου­σί­ας, το οποίο ει­σπράτ­τε­ται μέσα από τους λο­γα­ρια­σμούς ηλε­κτρι­κού ρεύ­μα­τος. Ο προ­γραμ­μα­τι­σμός είναι οι αλ­λα­γές να ανα­κοι­νω­θούν και να ψη­φι­στούν μέσα στο τρέ­χον έτος, ώστε να ενερ­γο­ποι­η­θούν από τις αρχές του 2027.

Ανα­ζη­τεί­ται δη­μο­σιο­νο­μι­κός χώρος για πρό­σθε­τα μέτρα

Η πλή­ρης λει­τουρ­γία ενός μη­χα­νι­σμού εντο­πι­σμού κρυ­φών ει­σο­δη­μά­των από ακί­νη­τα μπο­ρεί να απο­τε­λέ­σει ισχυ­ρό χαρτί στα χέρια του οι­κο­νο­μι­κού επι­τε­λεί­ου της κυ­βέρ­νη­σης για να διεκ­δι­κή­σει από την Ευ­ρω­παϊ­κή Επι­τρο­πή «δη­μο­σιο­νο­μι­κό χώρο» ώστε να χρη­μα­το­δο­τή­σει επι­πλέ­ον μέτρα στή­ρι­ξης.

Το ίδιο συ­νέ­βη με το σύ­στη­μα myDATA, το ίδιο με τη δια­σύν­δε­ση τα­μεια­κών μη­χα­νών με τα POS, το ίδιο με το ελά­χι­στο τεκ­μαρ­τό ει­σό­δη­μα των αυ­το­α­πα­σχο­λού­με­νων ή την κάρτα ερ­γα­σί­ας. Το ψη­φια­κό μη­τρώο ακι­νή­των –σε πλήρη λει­τουρ­γία– μπο­ρεί να εξα­σφα­λί­σει πρό­σθε­τα έσοδα «από φο­ρο­δια­φυ­γή» (σ.σ. αυτά δη­λα­δή που ανα­γνω­ρί­ζει η Κο­μι­σιόν στον κα­νό­να δα­πα­νών), καθώς μπο­ρεί να φέρει στο φως προ­κλη­τι­κά χα­μη­λά ενοί­κια, όπως αυτά που απο­κα­λύ­φθη­καν κατά τη δια­δι­κα­σία επι­στρο­φής ενοι­κί­ου ή και κλει­στά ακί­νη­τα «μαϊ­μού». Κρι­τή­ριο επι­τυ­χί­ας θα είναι τα δη­λω­θέ­ντα ει­σο­δή­μα­τα από ενοί­κια. Η αύ­ξη­σή τους με ρυθμό με­γα­λύ­τε­ρο από αυτόν που προ­βλέ­πει η συ­νή­θης οι­κο­νο­μι­κή δρα­στη­ριό­τη­τα οδη­γεί και στη δη­μιουρ­γία τού προς διά­θε­ση δη­μο­σιο­νο­μι­κού χώρου. Προ­φα­νώς αυτό θα αρ­χί­σει να φαί­νε­ται από το 2027. Και ο τρό­πος αξιο­ποί­η­σης αυτού του «πε­ρι­θω­ρί­ου» θα μπο­ρεί να είναι η πε­ραι­τέ­ρω μεί­ω­ση των συ­ντε­λε­στών φο­ρο­λό­γη­σης των ενοι­κί­ων για τα φυ­σι­κά πρό­σω­πα, κάτι που ου­σια­στι­κά έχει προ­α­ναγ­γελ­θεί και από τον πρω­θυ­πουρ­γό.

Το ψη­φια­κό μη­τρώο ακι­νή­των –σε πλήρη λει­τουρ­γία– μπο­ρεί να εξα­σφα­λί­σει πρό­σθε­τα έσοδα «από φο­ρο­δια­φυ­γή», καθώς μπο­ρεί να φέρει στο φως προ­κλη­τι­κά χα­μη­λά ενοί­κια.

Για τη φε­τι­νή χρο­νιά το ζη­τού­με­νο είναι να αξιο­ποι­η­θούν οι πόροι που θα δια­τε­θούν για την ανα­καί­νι­ση και ενερ­γεια­κή ανα­βάθ­μι­ση των ακι­νή­των. Το με­γά­λο στοί­χη­μα θα είναι για φέτος να λει­τουρ­γή­σει στην πράξη το νέο πρό­γραμ­μα ανα­καί­νι­σης κλει­στών ή ιδιο­κα­τοι­κού­με­νων ακι­νή­των το οποίο ανα­μέ­νε­ται ότι θα ξε­κι­νή­σει μετά τον Μάρ­τιο και «μέχρι εξα­ντλή­σε­ως των δια­θε­σί­μων κον­δυ­λί­ων» (σ.σ. προς το παρόν 400 εκατ. ευρώ, αλλά με εκ­φρα­σμέ­νη την πρό­θε­ση του οι­κο­νο­μι­κού επι­τε­λεί­ου να προ­σθέ­σει ακόμη πε­ρισ­σό­τε­ρους πό­ρους). Θα επι­χει­ρη­θεί το ποσό να αυ­ξη­θεί ακόμη και κατά 200 εκατ. ευρώ, ει­δι­κά αν απο­δει­χθεί στην πράξη ότι υπάρ­χει αυ­ξη­μέ­νο εν­δια­φέ­ρον κυ­ρί­ως από την πλευ­ρά των ιδιο­κτη­τών κλει­στών ακι­νή­των.

Με δε­δο­μέ­νο ότι δεν υπάρ­χουν αυτή τη στιγ­μή αξιό­πι­στα στοι­χεία για τον ακρι­βή αριθ­μό αλλά και τις… διευ­θύν­σεις των κλει­στών ακι­νή­των στην Ελ­λά­δα, το οι­κο­νο­μι­κό επι­τε­λείο θα «πο­ντά­ρει» σε πρώτη φάση στους ελ­κυ­στι­κούς όρους του νέου προ­γράμ­μα­τος. Ου­σια­στι­κά, οι ιδιο­κτή­τες θα μπο­ρούν να εξα­σφα­λί­σουν «δω­ρε­άν χρήμα» έως και 36.000 ευρώ, το οποίο θα αυ­ξά­νει την αξία της πε­ριου­σί­ας τους και θα τους πα­ρέ­χει ετή­σιο ει­σό­δη­μα αρ­κε­τών χι­λιά­δων ευρώ.

Το μο­να­δι­κό που θα τους ζη­τεί­ται ως «αντάλ­λαγ­μα» είναι το να κρα­τή­σουν το ίδιο μί­σθω­μα για μια πε­ρί­ο­δο του­λά­χι­στον τριών ετών μετά την αρ­χι­κή ενοι­κί­α­ση του ακι­νή­του. Υπεν­θυ­μί­ζε­ται ότι το πρό­γραμ­μα θα αφορά ακί­νη­τα κτι­σμέ­να πριν από το 1990 τα οποία θα έχουν επι­φά­νεια όχι με­γα­λύ­τε­ρη από 120 τε­τρα­γω­νι­κά μέτρα.

Πηγή: kathimerini.gr