Πρόωρο κλείσιμο για πολλά Airbnb στη Ρόδο μετά από την εφαρμογή του νέου πλαισίου

• Τα πρό­στι­μα για μη συμ­μόρ­φω­ση ξε­κι­νούν από 5.000 ευρώ και σε πε­ρί­πτω­ση υπο­τρο­πής μπο­ρούν να φτά­σουν τις 20.000 ευρώ

• Πολ­λοί ιδιο­κτή­τες κα­τα­λυ­μά­των βρα­χυ­χρό­νιας μί­σθω­σης κα­τέ­βα­σαν ρολά προ­κει­μέ­νου να προ­ε­τοι­μα­στούν για τη σεζόν του 2026

Νω­ρί­τε­ρα έληξε η φε­τι­νή σεζόν για πολ­λές από τις βρα­χυ­χρό­νιες μι­σθώ­σεις στη Ρόδο εξαι­τί­ας του νέου πλαι­σί­ου λει­τουρ­γί­ας που τέ­θη­κε σε ισχύ από την 1η Οκτω­βρί­ου.

Πολ­λοί ιδιο­κτή­τες προ­τί­μη­σαν να απο­σύ­ρουν τα ακί­νη­τά τους από τις πλατ­φόρ­μες, αντί να ανα­λά­βουν άμεσα το κό­στος συμ­μόρ­φω­σης, το οποίο είναι ιδιαί­τε­ρα υψηλό και σε αρ­κε­τές πε­ρι­πτώ­σεις απα­γο­ρευ­τι­κό.

Πα­ρό­τι η δυ­να­μι­κή της σεζόν μπο­ρεί να φτά­σει μέχρι και τις αρχές Νο­εμ­βρί­ου, πολ­λοί ιδιο­κτή­τες κα­τα­λυ­μά­των βρα­χυ­χρό­νιας μί­σθω­σης κα­τέ­βα­σαν ρολά προ­κει­μέ­νου να προ­ε­τοι­μα­στούν για τη σεζόν του 2026.

Το 2025 κα­τα­γρά­φη­καν στη Ρόδο πε­ρισ­σό­τε­ρες από 4.000 ενερ­γές κα­τα­χω­ρή­σεις σε πλατ­φόρ­μες τύπου Airbnb και Booking. Ο αριθ­μός αυτός εκτι­μά­ται πως αντι­στοι­χεί πε­ρί­που στο 12% με 15% της ξε­νο­δο­χεια­κής δυ­να­μι­κό­τη­τας του νη­σιού. Σε ορι­σμέ­νες πε­ριο­χές η πυ­κνό­τη­τα των βρα­χυ­χρό­νιων μι­σθώ­σε­ων ήταν ακόμη με­γα­λύ­τε­ρη, γε­γο­νός που άλ­λα­ξε τον χάρτη της φι­λο­ξε­νί­ας στη Ρόδο.

Η ρα­γδαία ανά­πτυ­ξη της τε­λευ­ταί­ας πε­ντα­ε­τί­ας δεν προ­ήλ­θε μόνο από ανα­και­νι­σμέ­να δια­με­ρί­σμα­τα και σύγ­χρο­νες βίλες. Στην αγορά μπή­καν και πολλά ακί­νη­τα πα­λαιάς κα­τα­σκευ­ής, καθώς και χώροι που μέχρι τότε δεν προ­ο­ρί­ζο­νταν για κα­τοι­κία. Ημι­υ­πό­γεια, παλιά δω­μά­τια και απο­θή­κες με­τα­τρά­πη­καν σε κα­τα­λύ­μα­τα μέσα σε μικρό χρο­νι­κό διά­στη­μα, χωρίς τις απα­ραί­τη­τες επεν­δύ­σεις σε υπο­δο­μές.

Ο νόμος 5170/2025, που εφαρ­μό­ζε­ται από 1 Οκτω­βρί­ου, ορί­ζει συ­γκε­κρι­μέ­νες προ­δια­γρα­φές:

-Τα ακί­νη­τα πρέ­πει να είναι χώροι κύ­ριας χρή­σης, με φυ­σι­κό φω­τι­σμό, αε­ρι­σμό και κλι­μα­τι­σμό.

-Υπο­χρε­ω­τι­κή είναι η ασφά­λι­ση αστι­κής ευ­θύ­νης.

-Απαι­τού­νται υπεύ­θυ­νη δή­λω­ση ηλε­κτρο­λό­γου εγκα­τα­στά­τη, ρελέ διαρ­ρο­ής, πυ­ρο­σβε­στή­ρες, ανι­χνευ­τές κα­πνού και σή­μαν­ση εξό­δων δια­φυ­γής.

-Χρειά­ζε­ται πι­στο­ποι­η­τι­κό μυο­κτο­νί­ας και απε­ντό­μω­σης, φαρ­μα­κείο πρώ­των βοη­θειών και οδη­γός με αριθ­μούς ανά­γκης.

-Η χρήση υπό­γειων ή απο­θη­κευ­τι­κών χώρων ως κα­τα­λυ­μά­των απα­γο­ρεύ­ε­ται πλέον ρητά.

Οι έλεγ­χοι διε­νερ­γού­νται από το Υπουρ­γείο Του­ρι­σμού και την ΑΑΔΕ, ενώ τα πρό­στι­μα για μη συμ­μόρ­φω­ση ξε­κι­νούν από 5.000 ευρώ και σε πε­ρί­πτω­ση υπο­τρο­πής μπο­ρούν να φτά­σουν τις 20.000 ευρώ.

Για ένα μικρό δια­μέ­ρι­σμα το κό­στος συμ­μόρ­φω­σης εκτι­μά­ται με­τα­ξύ 5.000 και 8.000 ευρώ, ανά­λο­γα με την κα­τά­στα­ση του ακι­νή­του. Για με­γα­λύ­τε­ρες κα­τοι­κί­ες ή βίλες το ποσό μπο­ρεί να ξε­πε­ρά­σει τις 15.000 ευρώ. Οι δα­πά­νες αφο­ρούν την ασφά­λι­ση, τις τε­χνι­κές πι­στο­ποι­ή­σεις, τον εξο­πλι­σμό πυ­ρα­σφά­λειας και τις ανα­γκαί­ες ερ­γα­σί­ες που απαι­τού­νται για να πλη­ρού­νται οι προ­δια­γρα­φές.

Από τα τέλη Σε­πτεμ­βρί­ου κα­τα­γρά­φε­ται αι­σθη­τή μεί­ω­ση ενερ­γών κα­τα­χω­ρή­σε­ων. Υπο­λο­γί­ζε­ται ότι πε­ρί­που 600 έως 800 ακί­νη­τα, δη­λα­δή το 15 με 20% της το­πι­κής αγο­ράς, απο­σύρ­θη­καν ή «πά­γω­σαν» με στόχο να απο­φευ­χθεί το άμεσο κό­στος συμ­μόρ­φω­σης.

Η νέα πραγ­μα­τι­κό­τη­τα λει­τουρ­γεί ως φίλ­τρο. Όσοι προ­σέ­φε­ραν κα­τα­λύ­μα­τα χωρίς ου­σια­στι­κές υπο­δο­μές ή με πρό­χει­ρες πα­ρεμ­βά­σεις δεν μπο­ρούν πλέον να πα­ρα­μεί­νουν στην αγορά.

Η απο­μά­κρυν­ση αυτών των κα­τα­λυ­μά­των αλ­λά­ζει την ει­κό­να της βρα­χυ­χρό­νιας μί­σθω­σης στη Ρόδο και οδη­γεί την αγορά σε πιο στα­θε­ρό πλαί­σιο λει­τουρ­γί­ας. Ωστό­σο, για πολ­λούς μι­κρούς ιδιο­κτή­τες που δεν έχουν τη δυ­να­τό­τη­τα να επεν­δύ­σουν, αυτό ση­μαί­νει απώ­λεια μιας ση­μα­ντι­κής πηγής ει­σο­δή­μα­τος.

Για τους επι­σκέ­πτες, οι αλ­λα­γές με­τα­φρά­ζο­νται σε κα­λύ­τε­ρες συν­θή­κες ασφα­λεί­ας και με­γα­λύ­τε­ρη αξιο­πι­στία. Από την άλλη, η μεί­ω­ση των δια­θέ­σι­μων κα­τα­λυ­μά­των ανα­μέ­νε­ται να πιέ­σει τις τιμές προς τα πάνω, ιδιαί­τε­ρα στις χα­μη­λό­τε­ρες κα­τη­γο­ρί­ες. Η ζή­τη­ση για τη Ρόδο πα­ρα­μέ­νει ισχυ­ρή και είναι πι­θα­νό με­γα­λύ­τε­ρο μέρος της να στρα­φεί στα ξε­νο­δο­χεία, κάτι που οι εκ­πρό­σω­ποι του κλά­δου ήδη θε­ω­ρούν θε­τι­κή εξέ­λι­ξη.

Στην το­πι­κή αγορά κα­τοι­κί­ας, η επι­στρο­φή ακι­νή­των στη μα­κρο­χρό­νια μί­σθω­ση μπο­ρεί να απο­συ­μπιέ­σει τα ενοί­κια για τους μό­νι­μους κα­τοί­κους. Το πόσο αι­σθη­τό θα είναι το απο­τέ­λε­σμα μένει να φανεί τους επό­με­νους μήνες, ωστό­σο εκτι­μά­ται ότι θα υπάρ­ξει έστω με­ρι­κή ανα­κού­φι­ση για όσους ανα­ζη­τούν στέγη.

Η του­ρι­στι­κή πε­ρί­ο­δος του 2026 θα ξε­κι­νή­σει με δια­φο­ρε­τι­κά δε­δο­μέ­να. Αν οι τά­σεις που κα­τα­γρά­φη­καν τον Οκτώ­βριο συ­νε­χι­στούν, η Ρόδος θα μπει στη νέα χρο­νιά με πε­ρί­που 3.200 έως 3.500 ενερ­γές κα­τα­χω­ρή­σεις, δη­λα­δή μεί­ω­ση της τάξης του 20 με 25% σε σχέση με φέτος. Τα κα­τα­λύ­μα­τα που θα πα­ρα­μεί­νουν θα είναι όσα μπο­ρούν να κα­λύ­ψουν τις νέες απαι­τή­σεις, με κα­λύ­τε­ρες υπο­δο­μές αλλά και αυ­ξη­μέ­νο λει­τουρ­γι­κό κό­στος.

Για τους ιδιο­κτή­τες αυτό ση­μαί­νει μι­κρό­τε­ρα πε­ρι­θώ­ρια κέρ­δους και την ανά­γκη για πιο επαγ­γελ­μα­τι­κή δια­χεί­ρι­ση. Για τους επι­σκέ­πτες, πι­θα­νή αύ­ξη­ση τιμών αλλά και με­γα­λύ­τε­ρη σι­γου­ριά ως προς τις συν­θή­κες φι­λο­ξε­νί­ας. Για τη Ρόδο συ­νο­λι­κά, ση­μαί­νει ότι η βρα­χυ­χρό­νια μί­σθω­ση περνά σε φάση εξορ­θο­λο­γι­σμού, με λι­γό­τε­ρες πρό­χει­ρες λύ­σεις και με­γα­λύ­τε­ρη δια­φά­νεια.

Η αυ­λαία για πολλά Airbnb στη Ρόδο έπεσε πρό­ω­ρα φέτος, όχι λόγω έλ­λει­ψης του­ρι­στών αλλά λόγω της νο­μο­θε­σί­ας που τέ­θη­κε σε ισχύ. Η πρό­κλη­ση για το 2026 θα είναι αν οι ιδιο­κτή­τες που πα­ρα­μέ­νουν μπο­ρούν να αντέ­ξουν το κό­στος και αν το νησί θα δια­τη­ρή­σει την ισορ­ρο­πία ανά­με­σα στην προ­σφο­ρά, τις τιμές και την ποιό­τη­τα.