• Τα πρόστιμα για μη συμμόρφωση ξεκινούν από 5.000 ευρώ και σε περίπτωση υποτροπής μπορούν να φτάσουν τις 20.000 ευρώ
• Πολλοί ιδιοκτήτες καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης κατέβασαν ρολά προκειμένου να προετοιμαστούν για τη σεζόν του 2026
Νωρίτερα έληξε η φετινή σεζόν για πολλές από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις στη Ρόδο εξαιτίας του νέου πλαισίου λειτουργίας που τέθηκε σε ισχύ από την 1η Οκτωβρίου.
Πολλοί ιδιοκτήτες προτίμησαν να αποσύρουν τα ακίνητά τους από τις πλατφόρμες, αντί να αναλάβουν άμεσα το κόστος συμμόρφωσης, το οποίο είναι ιδιαίτερα υψηλό και σε αρκετές περιπτώσεις απαγορευτικό.
Παρότι η δυναμική της σεζόν μπορεί να φτάσει μέχρι και τις αρχές Νοεμβρίου, πολλοί ιδιοκτήτες καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης κατέβασαν ρολά προκειμένου να προετοιμαστούν για τη σεζόν του 2026.
Το 2025 καταγράφηκαν στη Ρόδο περισσότερες από 4.000 ενεργές καταχωρήσεις σε πλατφόρμες τύπου Airbnb και Booking. Ο αριθμός αυτός εκτιμάται πως αντιστοιχεί περίπου στο 12% με 15% της ξενοδοχειακής δυναμικότητας του νησιού. Σε ορισμένες περιοχές η πυκνότητα των βραχυχρόνιων μισθώσεων ήταν ακόμη μεγαλύτερη, γεγονός που άλλαξε τον χάρτη της φιλοξενίας στη Ρόδο.
Η ραγδαία ανάπτυξη της τελευταίας πενταετίας δεν προήλθε μόνο από ανακαινισμένα διαμερίσματα και σύγχρονες βίλες. Στην αγορά μπήκαν και πολλά ακίνητα παλαιάς κατασκευής, καθώς και χώροι που μέχρι τότε δεν προορίζονταν για κατοικία. Ημιυπόγεια, παλιά δωμάτια και αποθήκες μετατράπηκαν σε καταλύματα μέσα σε μικρό χρονικό διάστημα, χωρίς τις απαραίτητες επενδύσεις σε υποδομές.
Ο νόμος 5170/2025, που εφαρμόζεται από 1 Οκτωβρίου, ορίζει συγκεκριμένες προδιαγραφές:
-Τα ακίνητα πρέπει να είναι χώροι κύριας χρήσης, με φυσικό φωτισμό, αερισμό και κλιματισμό.
-Υποχρεωτική είναι η ασφάλιση αστικής ευθύνης.
-Απαιτούνται υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου εγκαταστάτη, ρελέ διαρροής, πυροσβεστήρες, ανιχνευτές καπνού και σήμανση εξόδων διαφυγής.
-Χρειάζεται πιστοποιητικό μυοκτονίας και απεντόμωσης, φαρμακείο πρώτων βοηθειών και οδηγός με αριθμούς ανάγκης.
-Η χρήση υπόγειων ή αποθηκευτικών χώρων ως καταλυμάτων απαγορεύεται πλέον ρητά.
Οι έλεγχοι διενεργούνται από το Υπουργείο Τουρισμού και την ΑΑΔΕ, ενώ τα πρόστιμα για μη συμμόρφωση ξεκινούν από 5.000 ευρώ και σε περίπτωση υποτροπής μπορούν να φτάσουν τις 20.000 ευρώ.
Για ένα μικρό διαμέρισμα το κόστος συμμόρφωσης εκτιμάται μεταξύ 5.000 και 8.000 ευρώ, ανάλογα με την κατάσταση του ακινήτου. Για μεγαλύτερες κατοικίες ή βίλες το ποσό μπορεί να ξεπεράσει τις 15.000 ευρώ. Οι δαπάνες αφορούν την ασφάλιση, τις τεχνικές πιστοποιήσεις, τον εξοπλισμό πυρασφάλειας και τις αναγκαίες εργασίες που απαιτούνται για να πληρούνται οι προδιαγραφές.
Από τα τέλη Σεπτεμβρίου καταγράφεται αισθητή μείωση ενεργών καταχωρήσεων. Υπολογίζεται ότι περίπου 600 έως 800 ακίνητα, δηλαδή το 15 με 20% της τοπικής αγοράς, αποσύρθηκαν ή «πάγωσαν» με στόχο να αποφευχθεί το άμεσο κόστος συμμόρφωσης.
Η νέα πραγματικότητα λειτουργεί ως φίλτρο. Όσοι προσέφεραν καταλύματα χωρίς ουσιαστικές υποδομές ή με πρόχειρες παρεμβάσεις δεν μπορούν πλέον να παραμείνουν στην αγορά.
Η απομάκρυνση αυτών των καταλυμάτων αλλάζει την εικόνα της βραχυχρόνιας μίσθωσης στη Ρόδο και οδηγεί την αγορά σε πιο σταθερό πλαίσιο λειτουργίας. Ωστόσο, για πολλούς μικρούς ιδιοκτήτες που δεν έχουν τη δυνατότητα να επενδύσουν, αυτό σημαίνει απώλεια μιας σημαντικής πηγής εισοδήματος.
Για τους επισκέπτες, οι αλλαγές μεταφράζονται σε καλύτερες συνθήκες ασφαλείας και μεγαλύτερη αξιοπιστία. Από την άλλη, η μείωση των διαθέσιμων καταλυμάτων αναμένεται να πιέσει τις τιμές προς τα πάνω, ιδιαίτερα στις χαμηλότερες κατηγορίες. Η ζήτηση για τη Ρόδο παραμένει ισχυρή και είναι πιθανό μεγαλύτερο μέρος της να στραφεί στα ξενοδοχεία, κάτι που οι εκπρόσωποι του κλάδου ήδη θεωρούν θετική εξέλιξη.
Στην τοπική αγορά κατοικίας, η επιστροφή ακινήτων στη μακροχρόνια μίσθωση μπορεί να αποσυμπιέσει τα ενοίκια για τους μόνιμους κατοίκους. Το πόσο αισθητό θα είναι το αποτέλεσμα μένει να φανεί τους επόμενους μήνες, ωστόσο εκτιμάται ότι θα υπάρξει έστω μερική ανακούφιση για όσους αναζητούν στέγη.
Η τουριστική περίοδος του 2026 θα ξεκινήσει με διαφορετικά δεδομένα. Αν οι τάσεις που καταγράφηκαν τον Οκτώβριο συνεχιστούν, η Ρόδος θα μπει στη νέα χρονιά με περίπου 3.200 έως 3.500 ενεργές καταχωρήσεις, δηλαδή μείωση της τάξης του 20 με 25% σε σχέση με φέτος. Τα καταλύματα που θα παραμείνουν θα είναι όσα μπορούν να καλύψουν τις νέες απαιτήσεις, με καλύτερες υποδομές αλλά και αυξημένο λειτουργικό κόστος.
Για τους ιδιοκτήτες αυτό σημαίνει μικρότερα περιθώρια κέρδους και την ανάγκη για πιο επαγγελματική διαχείριση. Για τους επισκέπτες, πιθανή αύξηση τιμών αλλά και μεγαλύτερη σιγουριά ως προς τις συνθήκες φιλοξενίας. Για τη Ρόδο συνολικά, σημαίνει ότι η βραχυχρόνια μίσθωση περνά σε φάση εξορθολογισμού, με λιγότερες πρόχειρες λύσεις και μεγαλύτερη διαφάνεια.
Η αυλαία για πολλά Airbnb στη Ρόδο έπεσε πρόωρα φέτος, όχι λόγω έλλειψης τουριστών αλλά λόγω της νομοθεσίας που τέθηκε σε ισχύ. Η πρόκληση για το 2026 θα είναι αν οι ιδιοκτήτες που παραμένουν μπορούν να αντέξουν το κόστος και αν το νησί θα διατηρήσει την ισορροπία ανάμεσα στην προσφορά, τις τιμές και την ποιότητα.
