Στα ύψη τα ενοίκια φοιτητικών κατοικιών: Οι νέοι πρωταγωνιστές στην αγορά – Τι δείχνουν οι έρευνες

Η ελ­λη­νι­κή αγορά κα­τοι­κί­ας κι­νεί­ται το κα­λο­καί­ρι του 2025 σε τρεις πα­ράλ­λη­λους άξο­νες: τη ρα­γδαία αύ­ξη­ση των ενοι­κί­ων φοι­τη­τι­κής κα­τοι­κί­ας, την ενί­σχυ­ση της αξίας των εξο­χι­κών σε του­ρι­στι­κά νησιά και τη στα­θε­ρή εισ­ροή ξένων κε­φα­λαί­ων για την αγορά και εκ­με­τάλ­λευ­ση θε­ρι­νών κα­τοι­κιών. Οι πιο πρό­σφα­τες με­τρή­σεις και ανα­λύ­σεις απο­τυ­πώ­νουν τις βα­σι­κές τά­σεις μιας αγο­ράς που επη­ρε­ά­ζε­ται από τη ζή­τη­ση φοι­τη­τών, τον του­ρι­σμό, την πε­ριο­ρι­σμέ­νη προ­σφο­ρά και τη με­τα­τρο­πή των κα­τοι­κιών σε ερ­γα­λεία οι­κο­νο­μι­κής από­δο­σης.

Η έρευ­να του Spitogatos δεί­χνει πως οι τιμές φοι­τη­τι­κών κα­τοι­κιών αυ­ξή­θη­καν σε όλη την επι­κρά­τεια. Η Geoaxis κα­τα­γρά­φει για όγδοη συ­νε­χή χρο­νιά αυ­ξή­σεις στη ζή­τη­ση και στις τιμές των θε­ρι­νών εξο­χι­κών, με έμ­φα­ση στα νησιά των Κυ­κλά­δων. Η Elxis πα­ρου­σιά­ζει το μα­κρο­πρό­θε­σμο οι­κο­νο­μι­κό απο­τύ­πω­μα της πώ­λη­σης εξο­χι­κής κα­τοι­κί­ας σε ξέ­νους αγο­ρα­στές, ανα­δει­κνύ­ο­ντας όχι μόνο την αγο­ραία αξία αλλά και την επεν­δυ­τι­κή από­δο­ση για την το­πι­κή και εθνι­κή οι­κο­νο­μία. Η Premier Realty Greece ανα­δει­κνύ­ει την αλ­λα­γή των χα­ρα­κτη­ρι­στι­κών του Έλ­λη­να αγο­ρα­στή και την ενί­σχυ­ση του ρόλου της αγορά ως επέν­δυ­ση.

Αυτές οι 4 έρευ­νες, όταν δια­βα­στούν μαζί, προ­σφέ­ρουν ένα πο­λυ­ε­πί­πε­δο πορ­τρέ­το της ελ­λη­νι­κής αγο­ράς ακι­νή­των: μια αγορά που δο­κι­μά­ζε­ται από τη ζή­τη­ση αλλά ταυ­τό­χρο­να με­τα­σχη­μα­τί­ζε­ται.

Φοι­τη­τι­κές κα­τοι­κί­ες – Έρευ­να Spitogatos (Ιού­λιος 2025)

Η πε­ρί­ο­δος εύ­ρε­σης φοι­τη­τι­κής κα­τοι­κί­ας έχει ξε­κι­νή­σει μετά την ανα­κοί­νω­ση των βαθ­μο­λο­γιών των Πα­νελ­λή­νιων εξε­τά­σε­ων. Το Spitogatos Insights κα­τέ­γρα­ψε την εξέ­λι­ξη των μέσων ζη­τού­με­νων τιμών (ΜΖΤ) ενοι­κί­α­σης φοι­τη­τι­κών κα­τοι­κιών. Η κτη­μα­τα­γο­ρά κατά το 2ο τρί­μη­νο του 2025 κα­τέ­γρα­ψε αύ­ξη­ση στα ζη­τού­με­να ενοί­κια της τάξης του 7,2%, ενώ η ΜΖΤ φοι­τη­τι­κής κα­τοι­κί­ας ση­μεί­ω­σε αύ­ξη­ση 7,4%. Στην ανα­ζή­τη­ση φοι­τη­τι­κής κα­τοι­κί­ας, τα ση­μα­ντι­κό­τε­ρα κρι­τή­ρια είναι ο όρο­φος, η επί­πλω­ση και ο αριθ­μός υπνο­δω­μα­τί­ων, ενώ αυ­ξα­νό­με­νο εν­δια­φέ­ρον πα­ρου­σιά­ζουν η ενερ­γεια­κή κλάση και ο κλι­μα­τι­σμός.

Στην Ατ­τι­κή, η ΜΖΤ αυ­ξή­θη­κε κατά 5,4% σε σχέση με το 2024. Η χα­μη­λό­τε­ρη ΜΖΤ εντο­πί­ζε­ται στη Νί­καια (9 ευρώ/τ.μ.), όπου ένα σπίτι κάτω των 65 τ.μ. έχει τιμή πε­ρί­που 500 ευρώ. Αντί­θε­τα, σε πε­ριο­χές όπως Μετς, Κου­κά­κι και Κο­λω­νά­κι, η ΜΖΤ φτά­νει τα 13 έως 16,5 ευρώ/τ.μ. Στον Ζω­γρά­φο, η ΜΖΤ για φοι­τη­τι­κό σπίτι κάτω των 65 τ.μ. φτά­νει τα 534 ευρώ.

Στη Θεσ­σα­λο­νί­κη ση­μειώ­θη­κε αύ­ξη­ση 10,9% της ΜΖΤ το 2ο τρί­μη­νο του 2025. Οι χα­μη­λό­τε­ρες τιμές εντο­πί­ζο­νται στη Σταυ­ρού­πο­λη και τον Εύ­ο­σμο, ενώ οι υψη­λό­τε­ρες στο κέ­ντρο και τις 40 Εκ­κλη­σιές – Ευαγ­γε­λί­στρια. Στην υπό­λοι­πη Ελ­λά­δα, προ­σι­τές ΜΖΤ εντο­πί­ζο­νται σε Δράμα, Λαμία και Κα­στο­ριά, ενώ υψη­λές τιμές εμ­φα­νί­ζο­νται σε του­ρι­στι­κές πό­λεις όπως Χανιά, Κέρ­κυ­ρα και Ρέ­θυ­μνο. Με­γά­λες αυ­ξή­σεις στη ΜΖΤ κα­τα­γρά­φη­καν σε Φλώ­ρι­να, Σπάρ­τη και Χανιά.

Θε­ρι­νές εξο­χι­κές κα­τοι­κί­ες – Έρευ­να Geoaxis (2ο τρί­μη­νο 2025)

Σε πέντε δη­μο­φι­λή νησιά πα­ρα­τη­ρεί­ται για όγδοη συ­νε­χό­με­νη χρο­νιά αύ­ξη­ση των διά­με­σων ζη­τού­με­νων τιμών πώ­λη­σης εξο­χι­κών κα­τοι­κιών. Με­γά­λη είναι η δια­φο­ρά τιμών με­τα­ξύ πο­λυ­τε­λών και τυ­πι­κών κα­τοι­κιών. Στη Μύ­κο­νο και τη Σα­ντο­ρί­νη μια πο­λυ­τε­λής κα­τοι­κία κο­στί­ζει έως και 5,6 φορές πε­ρισ­σό­τε­ρο από μια τυ­πι­κή. Στη Σέ­ρι­φο ο αντί­στοι­χος δεί­κτης είναι 2,4 φορές. Ση­μα­ντι­κό ερώ­τη­μα για τις Κυ­κλά­δες είναι αν και πότε η αλό­γι­στη ανά­πτυ­ξη, ο υπερ­του­ρι­σμός και τα προ­βλή­μα­τα υπο­δο­μών θα επι­φέ­ρουν αλ­λα­γές στο οι­κο­σύ­στη­μα.

Οι με­γα­λύ­τε­ρες θε­ρι­νές κα­τοι­κί­ες κα­τα­γρά­φο­νται στη Μύ­κο­νο, Πάρο και Κέα (πε­ρί­που 240 τ.μ.). Στη Σα­ντο­ρί­νη η διά­με­ση επι­φά­νεια είναι 170 τ.μ. και στη Σέ­ρι­φο 120 τ.μ. Η διά­με­ση ηλι­κία των ακι­νή­των στη Μύ­κο­νο, Πάρο και Κέα είναι 7 έτη, ενώ στα υπό­λοι­πα νησιά πάνω από 15. Οι αυ­ξή­σεις των τιμών σε σχέση με πέ­ρυ­σι: Μύ­κο­νος +5,71% (16.000 ευρώ/τ.μ.), Σα­ντο­ρί­νη +5,49% (13.292 ευρώ), Πάρος +4,53% (9.499 ευρώ), Κέα +6,31% (6.216 ευρώ), Σέ­ρι­φος +5,78% (3.827 ευρώ). Στη Μύ­κο­νο η ανώ­τα­τη τιμή φτά­νει τα 25.000 ευρώ/τ.μ. και στη Σα­ντο­ρί­νη τα 20.000 ευρώ/τ.μ. Στην Πάρο, αν και η ανώ­τα­τη τιμή είναι 20.000 ευρώ, η διά­με­ση είναι 9.466 ευρώ, υπο­δη­λώ­νο­ντας με­γά­λη δια­κύ­μαν­ση. Πιο «προ­σγειω­μέ­νη» είναι η ει­κό­να στις λι­γό­τε­ρο κο­σμο­πο­λί­τι­κες Κυ­κλά­δες. Στη Σέ­ρι­φο, η ανώ­τα­τη τιμή φτά­νει τα 5.267 ευρώ και στην Κέα τα 16.000 ευρώ/τ.μ., με ση­μα­ντι­κές δια­φο­ρές με­τα­ξύ διά­με­σης και ανώ­τα­της τιμής.

Η Μύ­κο­νος έχει τη με­γα­λύ­τε­ρη αύ­ξη­ση τιμών σε δε­κα­ε­τία με +32%, ενώ η Σέ­ρι­φος τη μι­κρό­τε­ρη (+19%). Πα­ρό­τι η του­ρι­στι­κή πε­ρί­ο­δος ξε­κί­νη­σε μου­δια­σμέ­να (σει­σμοί, γε­ω­πο­λι­τι­κά), οι αξίες δεν επη­ρε­ά­στη­καν ακόμα λόγω υψη­λής αγο­ρα­στι­κής δύ­να­μης. Ανα­μέ­νε­ται συ­νέ­χι­ση της ανό­δου, με ηπιό­τε­ρο ρυθμό, εκτός αν προ­κύ­ψει σο­βα­ρό αρ­νη­τι­κό γε­γο­νός.

Οι­κο­νο­μι­κό απο­τύ­πω­μα από αγο­ρές εξο­χι­κών – Ανά­λυ­ση Elxis (Ιού­λιος 2025)

Σύμ­φω­να με την Elxis – At Home in Greece, η πώ­λη­ση μίας νε­ό­δμη­της εξο­χι­κής κα­τοι­κί­ας σε ξένο αγο­ρα­στή μπο­ρεί να απο­φέ­ρει στην ελ­λη­νι­κή οι­κο­νο­μία όφε­λος 1.090.000 ευρώ σε βάθος δε­κα­ε­τί­ας. Υπο­λο­γί­ζο­νται τόσο το αρ­χι­κό τί­μη­μα και τα έξοδα αγο­ράς (440.040 ευρώ), όσο και οι κα­τα­να­λω­τι­κές δα­πά­νες και το κό­στος συ­ντή­ρη­σης (651.500 ευρώ). Το μο­ντέ­λο βα­σί­ζε­ται σε εξο­χι­κή μο­νο­κα­τοι­κία 120 τ.μ., με πι­σί­να και κήπο 500 τ.μ.

Το αρ­χι­κό κό­στος αγο­ράς είναι 400.000 ευρώ. Ο φόρος με­τα­βί­βα­σης φτά­νει τα 12.360 ευρώ, ενώ το τέλος κτη­μα­το­γρά­φη­σης και τα έξοδα συμ­βο­λαιο­γρά­φου προ­σθέ­τουν άλλα 8.800 ευρώ. Η αμοι­βή δι­κη­γό­ρου είναι 4.000 ευρώ και η με­σι­τι­κή αμοι­βή (3%) φτά­νει τα 14.880 ευρώ. Έτσι, το συ­νο­λι­κό ποσό από την αγορά ανέρ­χε­ται σε 440.040 ευρώ.

Σύμ­φω­να με τον CEO της Elxis, Γιώρ­γο Γα­βρι­η­λί­δη, πολ­λοί ξένοι επι­λέ­γουν και την εκ­με­τάλ­λευ­ση του ακι­νή­του. Η χρήση υπο­λο­γί­ζε­ται σε πε­ρί­που επτά μήνες, με δώ­δε­κα εβδο­μά­δες εκ­μί­σθω­σης τον χρόνο. Οι δα­πά­νες δια­μο­νής επι­σκε­πτών φτά­νουν τα 29.400 ευρώ, ενώ 21.250 ευρώ είναι τα ετή­σια έξοδα του ιδιο­κτή­τη (κα­τα­νά­λω­ση, δια­σκέ­δα­ση), 10.000 ευρώ για τε­χνι­κή συ­ντή­ρη­ση και 4.500 ευρώ για δια­χεί­ρι­ση ακι­νή­του. Έτσι, οι ετή­σιες εισ­ρο­ές στην το­πι­κή οι­κο­νο­μία ξε­περ­νούν τα 65.000 ευρώ ή 650.000 ευρώ σε μία δε­κα­ε­τία.

Το απο­τύ­πω­μα είναι ση­μα­ντι­κό είτε πρό­κει­ται για Κρήτη, Ρόδο, Πε­λο­πόν­νη­σο, είτε για λι­γό­τε­ρο του­ρι­στι­κά μέρη. Εμπλέ­κο­νται πολ­λές ει­δι­κό­τη­τες: οι­κο­δό­μοι, ερ­γο­λά­βοι, τε­χνι­κοί, εστιά­το­ρες, λια­νι­κό εμπό­ριο, καύ­σι­μα, κα­θα­ρί­στριες, ξε­να­γοί, με­σί­τες, συμ­βο­λαιο­γρά­φοι, μη­χα­νι­κοί.

Η αγορά πο­λυ­τε­λών κα­τοι­κιών ωρι­μά­ζει

Τα τε­λευ­ταία χρό­νια, ο Έλ­λη­νας αγο­ρα­στής πο­λυ­τε­λών κα­τοι­κιών με­τα­βάλ­λε­ται. Από συ­ναι­σθη­μα­τι­κός, γί­νε­ται πιο στρα­τη­γι­κός, επι­λέ­γο­ντας ακί­νη­τα με προ­στι­θέ­με­νη αξία και επεν­δυ­τι­κή λο­γι­κή. Όπως ανα­φέ­ρει η Κο­ρί­να Σαΐα (Premier Realty Greece), η πο­λυ­τε­λής κα­τοι­κία δεν απο­τε­λεί πλέον μόνο σύμ­βο­λο status αλλά και επι­λο­γή ζωής. Ο εν­δια­φε­ρό­με­νος αξιο­λο­γεί το ακί­νη­το από την το­πο­θε­σία και την ενερ­γεια­κή του από­δο­ση έως τις πι­θα­νές απο­δό­σεις. Στα βό­ρεια προ­ά­στια, η Κη­φι­σιά, η Πο­λι­τεία και η Εκάλη δια­τη­ρούν την υπε­ρα­ξία τους. Στα νότια, Βούλα, Βου­λιαγ­μέ­νη και Ελ­λη­νι­κό βρί­σκο­νται στο επί­κε­ντρο λόγω ανα­πλά­σε­ων. Στις Κυ­κλά­δες τα ακί­νη­τα συν­δυά­ζουν ιδιο­κα­τοί­κη­ση και υψη­λές απο­δό­σεις.

Τα πε­ρισ­σό­τε­ρα deals κυ­μαί­νο­νται από 800.000 ευρώ έως 2.000.000 ευρώ, με πολ­λές κα­τοι­κί­ες να ξε­περ­νούν τα 2,5 εκα­τομ­μύ­ρια. Οι απο­δό­σεις φτά­νουν το 4%-6%, ανά­λο­γα με την το­πο­θε­σία και τη χρήση. Αυ­ξα­νό­με­νη εγ­χώ­ρια ζή­τη­ση κα­τα­γρά­φε­ται τα τε­λευ­ταία χρό­νια. Οι Έλ­λη­νες επεν­δύ­ουν με γνώση και διάρ­κεια, ανα­ζη­τώ­ντας ασφά­λεια σε ένα αβέ­βαιο γε­ω­πο­λι­τι­κό και οι­κο­νο­μι­κό πε­ρι­βάλ­λον. Η πο­λυ­τε­λής κα­τοι­κία λει­τουρ­γεί ευ­έ­λι­κτα: κύρια ή εξο­χι­κή κα­τοι­κία, του­ρι­στι­κό κα­τά­λυ­μα ή μελ­λο­ντι­κό στή­ριγ­μα για τα παι­διά. Το 2025, η αγορά πο­λυ­τε­λών κα­τοι­κιών είναι ώριμη. Οι Έλ­λη­νες δεν αγο­ρά­ζουν απλώς ακί­νη­το αλλά επεν­δύ­ουν στο μέλ­λον τους.

Συ­μπε­ρα­σμα­τι­κά η ει­κό­να της αγο­ράς κα­τοι­κί­ας το κα­λο­καί­ρι του 2025 είναι πο­λυ­ε­πί­πε­δη και δυ­να­μι­κή. Η αύ­ξη­ση στα φοι­τη­τι­κά ενοί­κια απο­τυ­πώ­νει την πίεση στις πό­λεις και τη δυ­σκο­λία εξεύ­ρε­σης προ­σι­τής στέ­γης. Η άνο­δος των τιμών εξο­χι­κών στα νησιά ενι­σχύ­ει τον επεν­δυ­τι­κό χα­ρα­κτή­ρα. Η πα­ρου­σία ξένων αγο­ρα­στών προ­σθέ­τει εισ­ρο­ές αλλά και προ­κλή­σεις για τη βιω­σι­μό­τη­τα. Η κα­τοι­κία, από κοι­νω­νι­κό αγαθό, γί­νε­ται επεν­δυ­τι­κό προ­ϊ­όν και η ισορ­ρο­πία αυτών των τά­σε­ων θα κρί­νει τις εξε­λί­ξεις των επό­με­νων ετών.

Πηγή: skai.gr