Αυτή είναι η ρύθμιση για τον νέο ΝΟΚ

Να ενερ­γο­ποι­ή­σει την οικο­δο­μική δρα­στη­ριό­τητα που έχει παγώσει επί πέντε μήνες βάζει σε άμεση προ­τε­ραιό­τητα η κυβέρ­νηση και η πολι­τική ηγεσία του ΥΠΕΝ υπό τον υπουργό Σταύρο Παπα­σταύ­ρου, με νομο­θε­τική ρύθμιση που κατα­τί­θε­ται με τρο­πο­λο­γία στις 12 Μαΐου στη Βουλή, για να θερα­πεύ­σει τις επι­πτώ­σεις που έχουν επι­φέ­ρει στην οικο­δομή οι δικα­στι­κές απο­φά­σεις του Συμ­βου­λίου της Επι­κρα­τείας για τα μπόνους του οικο­δο­μι­κού κανο­νι­σμού.

Βασικός κανόνας της νέας πολι­τι­κής είναι η ασφά­λεια δικαίου για τους πολίτες που εξέ­δω­σαν νόμιμα τις οικο­δο­μι­κές άδειες, η προ­στα­σία του περι­βάλ­λο­ντος, χωρίς όμως να μετα­τρέ­πε­ται σε βαρίδι για την οικι­στική και οικο­νο­μική ανά­πτυξη, καθώς και η εναρ­μό­νιση με τις απο­φά­σεις του ΣτΕ προ­κει­μέ­νου οι ρυθ­μί­σεις να είναι πολ­λα­πλά θωρα­κι­σμέ­νες και χωρίς να κιν­δυ­νεύ­ουν από ένα νέο κύμα προ­σφυ­γών στο μέλλον.

Στο πλαίσιο αυτό, η νέα πολι­τική ηγεσία του ΥΠΕΝ επι­διώ­κει να θεσπί­σει ένα όσο γίνεται πιο στιβαρό νομο­θε­τικό πλαίσιο, με βάση το οποίο:

α) Εξα­σφα­λί­ζε­ται ένας προ­στα­τευ­τι­κός πυρήνας αδειών για όσους έχουν εξα­σφα­λί­σει έναρξη εργα­σιών μέχρι τις 11 Δεκεμ­βρίου, οι οποίοι έχουν το δικαί­ωμα να χτίσουν με βάση τα κίνητρα του ΝΟΚ.

β) Χορη­γεί­ται κατά προ­τε­ραιό­τητα άμεση ανα­θε­ώ­ρηση οικο­δο­μι­κών αδειών για όσους δεν έκαναν έναρξη εργα­σιών μέχρι την 11η Δεκεμ­βρίου, με επι­στροφή όλων των φόρων, παρα­βό­λων και εισφο­ρών που έχουν κατα­βά­λει για τα πρό­σθετα τετρα­γω­νικά που προ­βλέ­πει η οικο­δο­μική τους άδεια.

γ) Θεσπί­ζε­ται η έννοια του περι­βαλ­λο­ντι­κού ισο­δύ­να­μου για δημο­τι­κές ενό­τη­τες ή δήμους προ­κει­μέ­νου να αντι­σταθ­μι­στεί η περι­βαλ­λο­ντική ζημιά που προ­κύ­πτει λόγω των μπόνους του ΝΟΚ.

δ) Το περι­βαλ­λο­ντικό ισο­δύ­ναμο θα κατα­βάλ­λε­ται εν είδει οικο­νο­μι­κού αντι­τί­μου από τους κατό­χους αδειών για τα τετρα­γω­νικά που προ­σαυ­ξά­νο­νται σε μια οικο­δο­μική άδεια λόγω των κινή­τρων του οικο­δο­μι­κού κανο­νι­σμού και θα αφορά τόσο κατό­χους αδειών που έχουν εκκρε­μο­δι­κίες (προ­σφυ­γές στα δικα­στή­ρια για ακύρωση άδειας), αλλά και όσες άδειες υπό­κει­νται σε χρη­μα­το­δο­τικά εργα­λεία (ΕΣΠΑ, Ταμείο Ανά­καμ­ψης κ.ά.)

ε) Ανευ κατα­βο­λής αντι­τί­μου θα προ­χω­ρή­σουν οι άδειες που αφορούν στρα­τη­γι­κές επεν­δύ­σεις (ΕΣΧΑΣΕ – ΕΣΧΑΔΑ) όπως η επέν­δυση στο Ελλη­νικό, καθώς επίσης και τα δια­τη­ρη­τέα κτίρια.

Σημα­ντική επι­σή­μανση για το μέλλον του ΝΟΚ απο­τε­λεί «το κλεί­σιμο ματιού» της από­φα­σης του ΣτΕ για τα μπόνους. Το Συμ­βού­λιο της Επι­κρα­τείας κρίνει με την πρό­σφατη απόφαση της Ολο­μέ­λειας ότι η προ­σθήκη ύψους και συντε­λε­στή δεν συνιστά «ζημιά» εφόσον προ­βλέ­πε­ται από τον πολε­ο­δο­μικό σχε­δια­σμό και δεν απο­τε­λεί ορι­ζό­ντια ρύθμιση. Αυτό αφήνει ανοικτή τη δυνα­τό­τητα τρο­πο­ποι­ή­σεων του πολε­ο­δο­μι­κού σχε­δια­σμού ώστε να συμπε­ρι­λά­βουν τα έξτρα μπόνους του ΝΟΚ που θα επι­τρέ­ψουν την αύξηση της δόμησης, εφόσον κρί­νε­ται ότι εξυ­πη­ρε­τεί κάποια ανάγκη.

Η ρύθμιση

Η νέα ρύθμιση του ΥΠΕΝ θα περάσει με τρο­πο­λο­γία που θα κατα­τε­θεί σε νομο­σχέ­διο του υπουρ­γείου Δικαιο­σύ­νης, το οποίο ανα­μέ­νε­ται να δια­βι­βα­στεί στη Βουλή τη μεθε­πό­μενη εβδο­μάδα και στη συνέ­χεια θα θεσπι­στεί με Προ­ε­δρικό Διά­ταγμα για να περάσει από τον έλεγχο του ανώ­τα­του δικα­στη­ρίου.

Στόχος της κυβέρ­νη­σης είναι να ψηφι­στεί έως τα τέλη του μήνα και να τεθεί σε άμεση εφαρ­μογή, προ­κει­μέ­νου να εξει­δι­κευ­τούν με σαφή­νεια οι νέοι όροι δόμησης τόσο για εκεί­νους που θα κατα­φέ­ρουν να χτίσουν με τα κίνητρα του ΝΟΚ όσο και για εκεί­νους που οι απο­φά­σεις του ΣτΕ δεν τους δικαιώ­νουν και οφεί­λουν να ακο­λου­θή­σουν νέους κανόνες για να είναι νόμιμες οι οικο­δο­μι­κές τους άδειες.

Στόχος του υπουρ­γού Περι­βάλ­λο­ντος και Ενέρ­γειας Σταύρου Παπα­σταύ­ρου αλλά και του υφυ­πουρ­γού Νίκου Ταγαρά είναι να μην χαθεί άλλος χρόνος στην απο­κα­τά­σταση της ομα­λό­τη­τας στην αγορά, καθώς η απόφαση του ΣτΕ για τον ΝΟΚ έχει παγώσει επί μήνες την οικο­δο­μική δρα­στη­ριό­τητα, λόγω της ασά­φειας και της μεγάλης αβε­βαιό­τη­τας που έχει δημιουρ­γή­σει για την επόμενη μέρα. Με το νέο πλαίσιο, η κυβέρ­νηση χαράσ­σει με σαφή­νεια τον οδικό χάρτη και δίνει όλα τα ανα­γκαία εργα­λεία που χρειά­ζο­νται οι ιδιο­κτή­τες ακι­νή­των για να προ­χω­ρή­σουν στα επόμενα βήματα.

Το φρένο που έχει μπει στην οικο­δομή κατα­δει­κνύ­ουν άλλωστε και τα τελευ­ταία στα­τι­στικά της ΕΛΣΤΑΤ, που δεί­χνουν τη μεγάλη βουτιά κατά 37% των οικο­δο­μι­κών αδειών για τον Ιανουά­ριο, εικόνα που δεν ανα­μέ­νε­ται να αντι­στρα­φεί ούτε και για τους επό­με­νους μήνες, μέχρι του­λά­χι­στον να αφο­μοιώ­σει η αγορά τα νέα μέτρα και να ξανα­πά­ρει μπρος η οικο­δο­μική δρα­στη­ριό­τητα.

Κατη­γο­ρίες

Ας δούμε όμως με ποιον τρόπο το ΥΠΕΝ θα βγάλει από την πολύ­μηνη καρα­ντίνα την οικο­δο­μική δρα­στη­ριό­τητα, ποιοι θα δια­τη­ρή­σουν τα προ­νό­μια των μπόνους, ποιοι θα τα χάσουν και θα χρεια­στεί να πλη­ρώ­σουν για να δομή­σουν με βάση τις άδειες που έχουν εκδώσει, αλλά και πώς οι οικο­δο­μι­κές άδειες με κίνητρα του ΝΟΚ θα μπο­ρέ­σουν να ξεπε­ρά­σουν τον νομικό σκόπελο των απο­φά­σεων του ΣτΕ.

Ορι­στικά προ­στα­τευ­μέ­νοι από το πλαίσιο των δικα­στι­κών απο­φά­σεων παρα­μέ­νουν όσοι έχουν οικο­δο­μική άδεια και έχουν ξεκι­νή­σει εργα­σίες μέχρι τις 11 Δεκεμ­βρίου του 2024, οι οποίοι θα μπορούν να εκτε­λέ­σουν τις οικο­δο­μι­κές άδειες με τη χρήση των κινή­τρων χωρίς να κιν­δυ­νεύ­ουν με ακύρωση των αδειών τους. Για αυτήν την κατη­γο­ρία δεν θα χρεια­στεί ρύθμιση, καθώς υπάρ­χουν οι προ­βλέ­ψεις του ΣτΕ. Ως έναρξη εργα­σιών θεω­ρού­νται οι εργα­σίες εκσκα­φής μιας οικο­δο­μής, με κρι­τή­ρια που θα εμπλου­τι­στούν από το ΥΠΕΝ με διευ­ρυ­μένο πλαίσιο από το υπουρ­γείο Περι­βάλ­λο­ντος και Ενέρ­γειας.

Αντί­θετα, όσοι δεν έχουν εκκι­νή­σει εργα­σίες μέχρι το συγκε­κρι­μένο χρονικό ορόσημο (της 11ης Δεκεμ­βρίου κατά το οποίο δημο­σιεύ­τηκε η περί­ληψη της από­φα­σης του ΣτΕ), για να μπο­ρέ­σουν να χτίσουν θα πρέπει να προ­χω­ρή­σουν σε ανα­θε­ώ­ρηση της οικο­δο­μι­κής άδειας προ­κει­μέ­νου να αφαι­ρέ­σουν από αυτή στοι­χεία της οικο­δο­μής (π.χ. πατάρια, δώμα) που η δικα­στική απόφαση έχει κρίνει αντι­συ­νταγ­μα­τικά. Κατά το ΣτΕ, αντι­συ­νταγ­μα­τι­κός είναι ο μη συνυ­πο­λο­γι­σμός στον συντε­λε­στή δόμησης των πατα­ριών και του κτί­σμα­τος έως 35 τ.μ. στο δώμα, καθώς και η εξο­μοί­ωση της πισίνας με φυτε­μένη επι­φά­νεια που πρέπει να προ­σμε­τρώ­νται στον συντε­λε­στή δόμησης. Μάλιστα, από την επι­κεί­μενη ρύθμιση του ΥΠΕΝ, οι δια­τά­ξεις αυτές καταρ­γού­νται από τον ΝΟΚ ως ένδειξη πλήρους εναρ­μό­νι­σης με το Συμ­βού­λιο της Επι­κρα­τείας.

Γι’ αυτή την κατη­γο­ρία, το ΥΠΕΝ, ως ανα­γνώ­ριση της πολύ­μη­νης ταλαι­πω­ρίας αλλά και της έλλει­ψης αξιο­πι­στίας που έχει επι­δεί­ξει η διοί­κηση σε όσους πολίτες έχτισαν με βάση τις ρυθ­μί­σεις του νόμου, θα προ­βλέ­πει ότι κατα­βλη­θέ­ντες φόροι, παρά­βολα και εισφο­ρές για τα τετρα­γω­νικά που θα αφαι­ρε­θούν από την οικο­δο­μική άδεια (για να εναρ­μο­νι­στούν με τις απο­φά­σεις) θα τα επι­στρέ­ψουν στους ιδιο­κτή­τες των ακι­νή­των. Παράλ­ληλα, προ­βλέ­πε­ται ότι δεν θα εισπράτ­το­νται πρό­σθε­τοι φόροι ή παρά­βολα για τις ανα­θε­ω­ρή­σεις των αδειών, οι οποίες θα διε­νερ­γού­νται κατά προ­τε­ραιό­τητα έναντι άλλων αιτή­σεων.

Περι­βαλ­λο­ντικό ισο­δύ­ναμο

Τι θα συμβεί όμως για εκεί­νους που ξεκί­νη­σαν εργα­σίες μιας οικο­δο­μής που στα­μά­τησε λόγω προ­σφυ­γής ή για όσους είναι στα τελειώ­ματα μιας κατα­σκευής που επίσης έχει παγώσει λόγω προ­σφυ­γής και κιν­δυ­νεύ­ουν να αφήσουν κατα­σκευα­στικά «κου­φά­ρια»; Αν και υπη­ρε­σια­κοί παρά­γο­ντες του ΥΠΕΝ θεωρούν ότι πρό­κει­ται για μια σχετικά μικρή κατη­γο­ρία πολιτών, εντού­τοις η νέα ρύθμιση τους βάζει σε καθε­στώς προ­στα­σίας υπό την ομπρέλα του λεγό­με­νου περι­βαλ­λο­ντι­κού ισο­δύ­να­μου.

Πρό­κει­ται για μία κατη­γο­ρία πολιτών για τους οποίους η κυβέρ­νηση έρχεται να σταθ­μί­σει την πραγ­μα­τι­κό­τητα από τη στιγμή που έχτισαν νόμιμα, με βάση το ισχύον θεσμικό πλαίσιο του ΝΟΚ. Γι’ αυτούς τους πολίτες, η ρύθμιση θα προ­βλέ­πει την κατα­βολή ενός περι­βαλ­λο­ντι­κού αντι­τί­μου που θα είναι το αντι­στάθ­μι­σμα για την περιοχή που έχει προ­σθέ­σει τα επι­πλέον τετρα­γω­νικά. Κάτι παρεμ­φε­ρές είχαν θεσπί­σει παλιό­τε­ροι νόμοι και στην περί­πτωση των αυθαι­ρέ­των με μεγάλες περι­βαλ­λο­ντι­κές παρα­βά­σεις, χωρίς όμως ποτέ να έχει υλο­ποι­η­θεί στην πράξη.

Το περι­βαλ­λο­ντικό ισο­δύ­ναμο θεσπί­ζε­ται για την απο­κα­τά­σταση της ζημιάς που προ­κα­λούν σε μια περιοχή τα μπόνους του ΝΟΚ και έχει να κάνει με την οικι­στική και αστική βελ­τί­ωση, στην οποία δίνει μεγάλη σημασία και το ΣτΕ. Τα μέτρα αυτά θα εφαρ­μό­ζο­νται σε επίπεδο δημο­τι­κής ενό­τη­τας και επίπεδο δήμου εφόσον αφορούν τα μεγάλα μητρο­πο­λι­τικά συγκρο­τή­ματα Αττικής και Θεσ­σα­λο­νί­κης.

Για παρά­δειγμα, ο επι­πλέον όροφος που χτί­στηκε και εμπο­δί­ζει τη θέα προς τη θάλασσα μιας γει­το­νι­κής οικο­δο­μής, θα μπορεί να αντι­σταθ­μι­στεί με έναν κοι­νό­χρη­στο χώρο ή μια ανά­πλαση στην ίδια περιοχή. Θα έχει όμως και οικο­νο­μική διά­σταση, καθώς θα κατα­βάλ­λε­ται αντι­στάθ­μι­σμα για τα παρα­πάνω τετρα­γω­νικά που έχουν χτιστεί και που δεν είναι απο­δε­κτά από το ΣτΕ, καθώς θεσμο­θε­τή­θη­καν όχι με τις ανάγκες μιας περιο­χής αλλά με ορι­ζό­ντιο τρόπο. Το περι­βαλ­λο­ντικό ισο­δύ­ναμο προ­βλέ­πε­ται ότι θα υπο­λο­γί­ζε­ται επί των τετρα­γω­νι­κών που κερ­δί­ζει μία οικο­δομή και έχουν χτιστεί χάριν των μπόνους του ΝΟΚ. Για το περι­βαλ­λο­ντικό ισο­δύ­ναμο θα υπάρ­ξουν και πόροι από το Πράσινο Ταμείο προ­κει­μέ­νου να δημιουρ­γη­θεί ένας «κου­μπα­ράς» που θα χρη­μα­το­δο­τή­σει τις δράσεις σε κάθε περιοχή παρέμ­βα­σης.

Μια δεύτερη κατη­γο­ρία ακι­νή­των που θα υπό­κει­νται σε αντί­τιμο για περι­βαλ­λο­ντικό αντι­στάθ­μι­σμα αφορά τις οικο­δο­μι­κές άδειες που δεν έκαναν έναρξη εργα­σιών αλλά έχουν υπο­βλη­θεί σε διάφορα χρη­μα­το­δο­τικά εργα­λεία (Ταμείο Ανά­καμ­ψης, ΕΣΠΑ). Οι περι­πτώ­σεις αυτές αφορούν ακίνητα που έχουν υπο­βά­λει σχε­τι­κούς φακέ­λους προς έγκριση στα αρμόδια χρη­μα­το­δο­τικά προ­γράμ­ματα, αλλά με βάση τα όσα προ­έ­βλεπε ο οικο­δο­μι­κός κανο­νι­σμός πριν κατα­πέ­σει στο Συμ­βού­λιο της Επι­κρα­τείας. Για τις άδειες αυτές μπορεί οι ιδιώτες να έχουν προ­χω­ρή­σει σε κάθετες ιδιο­κτη­σίες και να έχουν μετα­βι­βά­σει σε τρίτους με προ­σύμ­φωνα, γεγονός που καθιστά επι­βε­βλη­μένη τη ρύθμιση από τον νόμο, προ­κει­μέ­νου να μην εγερ­θούν απο­ζη­μιώ­σεις.

Η εφαρ­μογή των μέτρων του περι­βαλ­λο­ντι­κού ισο­δύ­να­μου για να επι­τευ­χθεί η οικι­στική βελ­τί­ωση, με βάση το πλαίσιο του υπουρ­γείου, θα γίνει μέσα από ένα ειδικό σχέδιο, το λεγό­μενο Ειδικό Σχέδιο Περι­βαλ­λο­ντι­κού Ισο­δύ­να­μου Ανα­βάθ­μι­σης Πόλεων (ΕΣΠΙΑΠ). Το σχέδιο αυτό θα εκπο­νεί­ται όπου υπάρ­χουν περι­πτώ­σεις εφαρ­μο­γής δια­τά­ξεων του ΝΟΚ και θα εξει­δι­κεύει τα μέτρα που θα προ­βλε­φθούν σε μια περιοχή (δηλαδή, κοι­νό­χρη­στους χώρους πρα­σί­νου, παρεμ­βά­σεις ανά­πλα­σης κ.ά.) με στόχο την ανα­βάθ­μιση του οικι­στι­κού περι­βάλ­λο­ντος εκεί που βρί­σκο­νται οι άδειες.

Το ΕΣΠΙΑΠ θα εκπο­νεί­ται από το ΥΠΕΝ με τη χρη­μα­το­δό­τηση του Πρά­σι­νου Ταμείου και η ολο­κλή­ρωσή του θα είναι βασική προ­ϋ­πό­θεση για τις άδειες που υπό­κει­νται σε χρη­μα­το­δο­τικά εργα­λεία. Δεν θα ισχύει το ίδιο για την πρώτη κατη­γο­ρία αδειών (π.χ. όσες στα­μά­τη­σαν λόγω προ­σφυ­γής), καθώς γι’ αυτές θα αρκεί η έναρξη του ειδικού σχεδίου για να προ­χω­ρή­σουν. Τα χρήματα που θα αντλη­θούν από τον νέο μηχα­νι­σμό θα έρθουν και θα χρη­μα­το­δο­τή­σουν τις περι­βαλ­λο­ντι­κές δράσεις. Ο νόμος θα προ­βλέ­πει ότι σε οικο­δο­μές που έχουν ολο­κλη­ρώ­σει τον φέροντα οργα­νι­σμό (σκελετό της κατα­σκευής) η επα­νέκ­δοση της οικο­δο­μι­κής άδειας θα γίνεται άμεσα (σ.σ.: υπάρχει πρό­βλεψη να ολο­κλη­ρώ­νε­ται εντός λίγων ημερών) από την έναρξη υλο­ποί­η­σης του ΕΣΠΙΑΠ. Αντί­θετα, σε όσες δεν έχει ολο­κλη­ρω­θεί ο φέρων οργα­νι­σμός, θα απαι­τεί­ται η επα­να­ξιο­λό­γηση των φακέλων από τα αρμόδια όργανα του ΥΠΕΝ (ΚΕΣΥΠΟΘΑ, ΚΕΣΑ).

Τα κίνητρα

Η ρύθμιση προ­βλέ­πει ότι θα υπάρ­ξουν άλλες δύο κατη­γο­ρίες στις οποίες δεν θα «κατε­δα­φι­στούν» τα προ­νό­μια του ΝΟΚ και αυτές είναι τα ειδικά χωρο­τα­ξικά εργα­λεία ΕΣΧΑΣΕ (Ειδικά Σχέδια Χωρικής Ανά­πτυ­ξης Στρα­τη­γι­κών Επεν­δύ­σεων) και ΕΣΧΑΔΑ (Ειδικά Σχέδια Χωρικής Ανά­πτυ­ξης Δημό­σιων Ακι­νή­των), Σχέδια Ολο­κλη­ρω­μέ­νης Ανά­πτυ­ξης,

Τρο­πο­ποί­ηση Ρυμο­το­μι­κών Σχεδίων κ.ά. Στα ΕΣΧΑΔΑ ανήκει και η επέν­δυση του Ελλη­νι­κού, η οποία έχει θεσμο­θε­τη­θεί με Π.Δ. του 2018, για το οποίο ανα­μέ­νε­ται να υπάρ­ξουν ειδικές πρό­νοιες από τον νόμο. Η δεύτερη περί­πτωση που εξα­σφα­λί­ζει τα κίνητρα του ΝΟΚ είναι τα δια­τη­ρη­τέα κτίρια. Και οι δύο αυτές κατη­γο­ρίες κρατούν τις ευερ­γε­τι­κές δια­τά­ξεις του ΝΟΚ, με τη λογική ότι δεν απο­τε­λούν ορι­ζό­ντιες ρυθ­μί­σεις, αλλά ρυθ­μί­σεις που αφορούν συγκε­κρι­μέ­νες περιο­χές της χώρας, επο­μέ­νως ευθυ­γραμ­μί­ζο­νται και με τη φιλο­σο­φία του ΣτΕ.

1 / Κανο­νικά το bonus δόμησης για όσους έκαναν έναρξη εργα­σιών έως τις 11 Δεκεμ­βρίου του 2024

2 / Θα επι­βα­ρυν­θούν όμως με οικο­νο­μικό αντί­τιμο ως περι­βαλ­λο­ντικό ισο­δύ­ναμο για κοι­νό­χρη­στα έργα  στην περιοχή

3 / Ανα­θε­ω­ρού­νται οι εκδο­θεί­σες άδειες (που δεν προ­χώ­ρη­σαν σε έναρξη εργα­σιών έως τις 11/12) και επι­στρέ­φο­νται οι πρό­σθε­τοι φόροι, εισφο­ρές για τα επι­πλέον τετρα­γω­νικά

4 / Χωρίς bonus τετρα­γω­νι­κών

οι νέες οικο­δο­μι­κές άδειες στο εξής, όπως προ­βλέ­πει η απόφαση του ΣτΕ, μέχρι να εκπο­νη­θούν πολε­ο­δο­μικά σχέδια (σε 2-3 χρόνια)

Πηγή: newmoney.gr