ΣτΕ: Ακυρώνει προκαταβολικά τη νέα ρύθμιση του ΥΠΕΝ για εκτός σχεδίου δόμηση

Νέα απόφαση του ΣτΕ απο­κλείει προ­κα­τα­βο­λικά τις νομο­θε­τι­κές διε­ξό­δους στη ρύθμιση, που προ­α­ναγ­γέλ­λει ότι θα προ­ω­θή­σει τον Σεπτέμ­βριο το ΥΠΕΝ για γήπεδα άνω των 4 στρεμ­μά­των στην εκτός σχεδίου δόμηση. Επι­σφρα­γί­ζει τους λόγους της ακυ­ρω­τι­κής από­φα­σης για οικο­δο­μική άδεια στην Πάτμο και βάζει στο κάδρο της απα­γό­ρευ­σης «το σύνολο των εκτός σχεδίου περιο­χών της χώρας», σε οικι­σμούς που δημιουρ­γή­θη­καν αυθαί­ρετα αλλά και για ακίνητα, που έχουν ήδη χτιστεί με νόμιμη άδεια.

Η νέα απόφαση του ΣτΕ καταρ­ρί­πτει τις δια­τά­ξεις του Κώδικα Βασικής Πολε­ο­δο­μι­κής Νομο­θε­σίας για την κατά παρέκ­κλιση οικο­δο­μη­σι­μό­τητα εκτός σχεδίου ακι­νή­των προ του 1985 και το κατ’ εξαί­ρεση δικαί­ωμα δόμησης με δουλεία διόδου ακι­νή­των προ του 2003,  εφόσον έχουν εμβαδόν τέσσερα στρέμ­ματα, χωρίς να απαι­τεί­ται πρόσωπο σε κοι­νό­χρη­στο δρόμο.

-«Συνιστά λόγο δημο­σίου συμ­φέ­ρο­ντος, συνταγ­μα­τι­κής περιω­πής», ανα­φέ­ρει η απόφαση του ΣτΕ ανα­φε­ρό­μενη στον περιο­ρι­σμό της εκτός σχεδίου δόμησης και υπο­γραμ­μί­ζει ότι: «δεν αφορά μόνο τις περιο­χές με ιδιαι­τε­ρό­τη­τες (NATURA, φυσικού κάλλους κ.λπ.) αλλά το σύνολο των εκτός σχεδίου περιο­χών της Χώρας, ακόμα και αυτές που έχουν ήδη επι­βα­ρυν­θεί (λόγω της μετα­βο­λής του κατ’ αρχήν προ­ο­ρι­σμού τους) με νόμιμη (βάσει οικο­δο­μι­κών αδειών) ή και αυθαί­ρετη δόμηση». Τονί­ζο­ντας ότι:

-«Αντί­θετη εκδοχή θα οδη­γούσε στην κατά­τμηση μεγα­λύ­τε­ρων εκτά­σεων σε πολλές μικρό­τε­ρες, κάθε μια από τις οποίες θα είχε το απαι­τού­μενο για δόμηση εμβαδόν, στην ανέ­γερση οικο­δο­μών στα περισ­σό­τερα γήπεδα και στη δημιουρ­γία, χωρίς ειδικό σχε­δί­α­σμά, σχετική μελέτη και τήρηση των τεχνι­κών προ­δια­γρα­φών κατα­σκευής οδών, ιδιω­τι­κού οδικού δικτύου βάσει απο­κλει­στικά της βού­λη­σης των ιδιο­κτη­τών των συγκε­κρι­μέ­νων γηπέδων, είτε με την παρα­χώ­ρηση τμη­μά­των των γηπέδων προς δημιουρ­γία ιδιω­τι­κών οδών, είτε με την σύσταση δου­λειών διόδου, προ­κει­μέ­νου να εξα­σφα­λι­σθεί η πρό­σβαση σε υφι­στά­με­νες κοι­νό­χρη­στες οδούς των γηπέδων που στε­ρού­νται προ­σώ­που σε αυτές, και τελικά στην απο­κρού­ο­μενη από το Σύνταγμα και τον νόμο δημιουρ­γία σε εκτός σχεδίου περιο­χές οικι­σμών χωρίς πολε­ο­δο­μικό σχε­δια­σμό».

Πως ακυ­ρώ­νει προ­κα­τα­βο­λικά τη νέα ρύθμιση του ΥΠΕΝ

Η νέα απόφαση του ΣτΕ, αφορά την οικο­δο­μική άδεια σε εκτός σχεδίου γήπεδο άνω των τεσ­σά­ρων στρεμ­μά­των για ισόγειο κτίσμα στο οικισμό Αναρ­γύ­ρων του Δήμου Άρτας. Δικαιώ­νει την απόφαση της Υπη­ρε­σίας Δόμησης που απέρ­ριψε την έκδοση της οικο­δο­μι­κής άδειας, και είναι κατα­πέλ­της κατά του εγκα­λού­ντος Δήμου, απορ­ρί­πτο­ντας ως αβάσιμα τα νομικά και πολε­ο­δο­μικά επι­χει­ρή­ματα που ανέ­πτυξε στο Δικα­στή­ριο. Έρχεται ως συνέ­χεια της ακυ­ρω­τι­κής από­φα­σης της Ολο­μέ­λειας του ΣτΕ για την οικο­δο­μική σε μέχρι πρό­τι­νος άρτιο και οικο­δο­μή­σιμο γήπεδο άνω των τεσ­σά­ρων στρεμ­μά­των στην Πάτμο, υπο­γραμ­μί­ζο­ντας ότι «όσα έγιναν δεκτά με την 176/2023 απόφαση της Ολο­μέ­λειας του Συμ­βου­λίου της Επι­κρά­τειας ισχύουν και στη συγκε­κρι­μένη περί­πτωση».

Είναι ιδιαί­τε­ρης σημα­σίας η νέα απόφαση του ΣτΕ, καθώς εξε­τά­ζο­ντας τους λόγους που προ­βλή­θη­καν στο Δικα­στή­ριο υπέρ της εκτός σχεδίου δόμησης σε γήπεδα άνω των τεσ­σά­ρων στρεμ­μά­των χωρίς πρόσωπο σε εγκε­κρι­μένη οδό από το Δήμο Άρτας, τους οποίους απορ­ρί­πτει στο σύνολο τους ως αβά­σι­μους,  προ­κα­τα­λαμ­βά­νει χρονικά το ΥΠΕΝ και επί της ουσίας «ακυ­ρώ­νει» προ­κα­τα­βο­λικά τις νομο­θε­τι­κές διε­ξό­δους, όπως έχουν γίνει γνωστές, που ετοι­μά­ζει το υπουρ­γείο να νομο­θε­τή­σει τον Σεπτέμ­βριο, για να δώσει λύση σε χιλιά­δες ιδιο­κτή­τες και επεν­δυ­τές, οι οποίοι  μετά την απόφαση του ΣτΕ για την Πάτμο αδυ­να­τούν να εκδώ­σουν άδεια και χάνουν τις περιου­σίες τους.

Τι ετοι­μά­ζει το ΥΠΕΝ

Σημειώ­νε­ται ότι η νομο­θε­τική ρύθμιση που είχε ετοι­μά­σει το ΥΠΕΝ μετά την απόφαση της Πάτμου, η οποία τελικώς δεν πήγε στην προη­γού­μενη Βουλή και ετοι­μά­ζε­ται να προ­ω­θη­θεί εκ νέου τον Σεπτέμ­βριο, όπως την είχε σε γενικές γραμμές παρου­σιά­σει ο τότε και τώρα στη νέα κυβέρ­νηση αρμό­διος υφυ­πουρ­γός ΠΕΝ Νίκος Ταγαράς προ­βλέ­πει:

Δόμηση στα εκτός σχεδίου οικό­πεδα άνω των τεσ­σά­ρων στρεμ­μά­των  που έχουν κατα­τμη­θεί πριν το 1985, ακόμη κι αν δεν έχουν πρό­σβαση σε κοι­νό­χρη­στο δρόμο. Για όσα είναι μετα­γε­νέ­στερα δηλαδή την περίοδο από το 1985 έως και το 2003 προ­βλέ­πε­ται η δυνα­τό­τητα της δόμησης υπό όρους όπως για παρά­δειγμα η σύνδεσή τους με ανα­γνω­ρι­σμένο κοι­νό­χρη­στο οδικό δίκτυο και κατ’ εξαί­ρεση  δικαί­ωμα δόμησης με δουλεία διόδου έκδοσης οικο­δο­μι­κής άδειας για γήπεδα που δημιουρ­γή­θη­καν προ του 2003. Δείτε εδώ στο ecopress

Τα βασικά σημεία της νέας από­φα­σης

Η νέα απόφαση του ΣτΕ, ακυ­ρώ­νο­ντας προ­κα­τα­βο­λικά τη νέα νομο­θε­τική ρύθμιση του ΥΠΕΝ και επι­σφρα­γί­ζο­ντας για μία ακόμη φορά τη πάγια νομο­λο­γία του ΣτΕ για την εκτός σχεδίου δόμηση στα βασικά της σημεία προ­βλέ­πει τα ακό­λουθα:

-Επιβεβαιώνει το σκε­πτικό της ακυ­ρω­τι­κής από­φα­σης (Ολο­μέ­λεια ΣτΕ 176/2023) για  οικο­δο­μική άδεια στην Πάτμο, ότι προ­κει­μέ­νου να επι­τρέ­πε­ται η δόμηση στα εκτός σχεδίου ακίνητα, αυτά πρέπει να δια­θέ­τουν πρόσωπο σε κοι­νό­χρη­στο χώρο (οδό), ο οποίος υφί­στα­ται νομίμως και δεν έχει προ­κύ­ψει από ιδιω­τική βούληση.

-Καταρρίπτει την ερμη­νεία του Κώδικα Βασικής Πολε­ο­δο­μι­κής Νομο­θε­σίας (άρθρο 162 παρ. 2 περ. ΙΙβ υποπερ. δδ’ του Κ.Β.Π.Ν), η οποία επι­τρέ­πει την κατά παρέκ­κλιση οικο­δο­μη­σι­μό­τητα του εκτός σχεδίου ακι­νή­του, εφόσον έχει εμβαδόν τέσσερα στρέμ­ματα, χωρίς να απαι­τεί­ται πρόσωπο σε κοι­νό­χρη­στο δρόμο για γήπεδα που δημιουρ­γή­θη­καν μέχρι την 31.5.1985.

-Απορρίπτει την ερμη­νεία ότι προ­ϋ­φι­στά­μενο του ν. 3212/2003, ακίνητο που δεν δια­θέ­τει πρόσωπο σε κοι­νό­χρη­στη δημόσια οδό ήταν οικο­δο­μή­σιμο σύμφωνα με τις δια­τά­ξεις του π.δ. της 24-31.5.1985 περί εκτός σχεδίου δόμησης κατ΄ εφαρ­μογή του κανόνα αρτιό­τη­τας των 4 στρεμ­μά­των (χωρίς πρόσωπο σε εγκε­κρι­μένη οδό).

-Υπογραμμίζει ότι «ο εμπε­ριε­χό­με­νος στις κρί­σι­μες δια­τά­ξεις του π.δ/τος της 24-31.5.1985 όρος δομή­σεως, κατά τον οποίο δομή­σιμα είναι τα εκτός σχεδίου ακίνητα που έχουν πρόσωπο σε κοι­νό­χρη­στο χώρο (δρόμο) νομίμως υφι­στά­μενο, δικαιο­λο­γεί­ται από λόγους δημο­σίου συμ­φέ­ρο­ντος, συνι­στα­μέ­νους στην δια­φύ­λαξη του χαρα­κτήρα των εκτός σχεδίου περιο­χών και στην απο­τροπή δημιουρ­γίας με ιδιω­τική πρω­το­βου­λία διά­σπαρ­των οικι­σμών χωρίς πολε­ο­δο­μικό σχε­δί­α­σμά, όπως ορίζει, σε αρμονία με το άρθρο 24 του Συντάγ­μα­τος, το άρθρο 17 του ν.δ. της 17.7.1923, όπως ισχύει (άρθρο 162 παρ. 1 του Κ.Β.Π.Ν.)».

-Ακυρώνει τη δυνα­τό­τητα, που προ­βλέ­πε­ται στο νόμο του 2003 για κατ’ εξαί­ρεση δικαί­ωμα δόμησης και με δουλεία διόδου έκδοσης οικο­δο­μι­κής άδειας (δικαί­ωμα διέ­λευ­σης μέσω γει­το­νι­κού ακι­νή­του), εφόσον το γήπεδο έχει δημιουρ­γη­θεί πριν από την ισχύ του νόμου (31/12/2003).

-Κρίνει ότι η ρύθμιση του π.δ/τος της 24-31.5.1985 ότι δομή­σιμα είναι τα εκτός σχεδίου ακίνητα που έχουν πρόσωπο σε κοι­νό­χρη­στο χώρο (δρόμο) νομίμως υφι­στά­μενο «είναι σύμφωνη με τα άρθρα 17 του Συντάγ­μα­τος και 1 του Πρώτου Προ­σθέ­του Πρω­το­κόλ­λου της Ε.Σ.Δ.Α., όλοι δε οι αντί­θε­τοι ισχυ­ρι­σμοί είναι απορ­ρι­πτέοι ως αβά­σι­μοι».

-Τονίζει ότι η απα­γό­ρευση δόμησης για εκτός σχεδίου γήπεδα άνω των τεσ­σά­ρων στρεμ­μά­των χωρίς πρόσωπο σε εγκε­κρι­μένο δρόμο αφορά «το σύνολο των εκτός σχεδίου περιο­χών της Χώρας, ακόμα και αυτές που έχουν ήδη επι­βα­ρυν­θεί (λόγω της μετα­βο­λής του κατ’ αρχήν προ­ο­ρι­σμού τους) με νόμιμη (βάσει οικο­δο­μι­κών αδειών) ή και αυθαί­ρετη δόμηση».

-Απορρίπτει τους νομι­κούς και πολε­ο­δο­μι­κούς ισχυ­ρι­σμούς ότι:

α) η  απα­γό­ρευση δόμησης για εκτός σχεδίου γήπεδα άνω των τεσ­σά­ρων στρεμ­μά­των αφορά μόνο στις περιο­χές με ιδιαι­τε­ρό­τη­τες (NATURA, φυσικού κάλλους κ.λπ.), κρί­νο­ντας ότι «είναι απορ­ρι­πτέος ο ισχυ­ρι­σμός ότι η απόλυτη απα­γό­ρευση της εκτός σχεδίου δόμησης, που απορ­ρέει από την υπο­χρέ­ωση ύπαρξης προ­σώ­που σε κοι­νό­χρη­στο δρόμο, θα μπο­ρούσε επι­τρε­πτώς να επι­βλη­θεί σε περιο­χές με ιδιαι­τε­ρό­τη­τες (φυσικού κάλλους κ.λπ.), όχι όμως σε άλλες περι­πτώ­σεις, καθώς αυτό θα έθιγε το συνταγ­μα­τικά προ­στα­τευό­μενο δικαί­ωμα στην ιδιο­κτη­σία, και ότι δεν συντρέ­χει κανένας λόγος δημο­σίου συμ­φέ­ρο­ντος για την απα­γό­ρευση αυτή».

β) οι όροι της εκτός σχεδίου δόμησης είναι πολύ χαμηλοί, ανα­φέ­ρο­ντας ότι: «Ουδόλως δε ασκούν επιρροή, από την άποψη της ανάγκης να απο­τρα­πεί η δημιουρ­γία, σε εκτός σχεδίου περιο­χές, οικι­σμών χωρίς πολε­ο­δο­μικό σχε­δί­α­σμά, και το γεγονός ότι η δόμηση του επί­μα­χου ακι­νή­του προ­βλέ­πε­ται να είναι πολύ χαμηλή, διότι το εμβαδόν κάλυψης είναι 25,60 τ.μ. ενώ επι­τρέ­πε­ται η κάλυψη 506 τ.μ., το εμβαδόν δόμησης είναι 25,60 τ.μ. ενώ το επι­τρε­πό­μενο είναι 1.012 τ.μ., το ύψος του κτιρίου είναι 4 μ. ενώ το επι­τρε­πό­μενο είναι 7,50 μ., και τέλος, πρό­κει­ται για ισόγειο κτίσμα, ενώ επι­τρέ­πο­νται δύο όροφοι».

γ) καθί­στα­ται πλέον αδύνατη στην περιοχή η δόμηση κτιρίων προ­ο­ρι­ζό­με­νων για αγρο­τική και κτη­νο­τρο­φική ή πτη­νο­τρο­φική χρήση, για χρήση γρα­φείων ή κατα­στη­μά­των, εμπο­ρι­κών απο­θη­κών, εκπαι­δευ­τη­ρίων, κλι­νι­κών, αθλη­τι­κών εγκα­τα­στά­σεων, σταθμών στάθ­μευ­σης, για κατοι­κίες και για εξυ­πη­ρέ­τηση άλλων κοι­νω­φε­λών σκοπών. Και

δ)  στην εντός σχεδίου δόμηση, με το άρθρο 20 παρ. 10 του ν. 4258/2014 (Α’ 94) επι­τρέ­πε­ται υπό προ­ϋ­πο­θέ­σεις η ανοι­κο­δό­μηση σε οικό­πεδα που δεν έχουν πρόσωπο σε εγκε­κρι­μένη οδό, όταν δεν μπορούν διά τακτο­ποι­ή­σεως να απο­κτή­σουν πρόσωπο, και ότι, ως εκ τούτου, ο κανόνας ότι αρκούν τα τέσσερα στρέμ­ματα για την οικο­δο­μη­σι­μό­τητα ακι­νή­του δεν είναι ευνοϊ­κό­τε­ρος σε σχέση με τους κανόνες που ισχύουν για την εντός σχεδίου δόμηση.

-«Ανε­ξαρ­τή­τως της συνταγ­μα­τι­κό­τη­τάς της και του γεγο­νό­τος ότι έχει στο μεταξύ τρο­πο­ποι­η­θεί με το άρθρο 122 παρ. 11 του ν. 4819/2021 (Α’ 129), η διάταξη αυτή είναι όλως εξαι­ρε­τική σε σχέση με τον βασικό κανόνα του άρθρου 7 παρ. 1 του ν. 4067/2012 (Ν.Ο.Κ., Α’ 79), σύμφωνα με τον οποίο άρτιο και οικο­δο­μή­σιμο είναι το οικό­πεδο που έχει, μεταξύ άλλων προ­ϋ­πο­θέ­σεων, τα ελά­χι­στα όρια «προ­σώ­που» που καθο­ρί­ζο­νται από τους όρους δόμησης της περιο­χής. Ως εκ τούτου, η ως άνω διάταξη, την οποία επι­κα­λεί­ται ο εκκαλών Δήμος, δεν δύναται να ανα­τρέ­ψει τον θεμε­λιώδη κανόνα της πολε­ο­δο­μι­κής νομο­θε­σίας ότι τα εκτός σχεδίου ακίνητα δεν νοείται να τελούν υπό ευνοϊ­κό­τε­ρους όρους δομή­σεως σε σχέση με αυτούς που ισχύουν για τα οικό­πεδα εντός πολε­ο­δο­μι­κού σχεδίου» ανα­φέ­ρε­ται στην απόφαση.

-Δεν απο­δέ­χε­ται  ότι με την απόφαση 566/2015 του Αρείου Πάγου έγινε δεκτό ότι ο δρόμος που ευρί­σκε­ται ανάμεσα στα δύο γήπεδα απο­τε­λεί εμπράγ­ματο δικαί­ωμα και οιονεί δουλεία διόδου. «Σε κάθε περί­πτωση, η κρίση του Αρείου Πάγου περί ύπαρξης οιονεί δου­λείας διόδου υπέρ του Κ.Τ.  (ακόμη και υπό την εκδοχή ότι απο­τε­λεί αγρο­τική οδό) δεν ανα­πτύσ­σει δεδι­κα­σμένο ούτε επά­γε­ται άλλες έννομες συνέ­πειες στο πλαίσιο της κρι­νο­μέ­νης δια­φο­ράς, διότι, κατά πάγια νομο­λο­γία του Συμ­βου­λίου της Επι­κρά­τειας, ένα γήπεδο θεω­ρεί­ται ότι έχει πρόσωπο επί οδού που το καθιστά, κατά τα ανωτέρω, οικο­δο­μή­σιμο, όταν η οδός αυτή, ανε­ξαρ­τή­τως αν είναι εθνική, επαρ­χιακή, δημο­τική ή κοι­νο­τική, υφί­στα­ται νομίμως και, περαι­τέρω, είναι ήδη δια­νοιγ­μένη, κατά τέτοιο, μάλιστα, τρόπο ώστε να είναι προ­σπε­λά­σιμη και να εξα­σφα­λί­ζει πράγ­ματι επι­κοι­νω­νία με το γήπεδο» ανα­φέ­ρε­ται στην απόφαση.

Ολό­κληρη η νέα απόφαση του ΣτΕ

Το πλήρες κείμενο περί­λη­ψης της από­φα­σης του ΣτΕ 1206/2023, Πρό­ε­δρος Μ. Γκορ­τζο­λί­δου, Ειση­γη­τής Δημή­τρης Πυρ­γά­κης, με τίτλο «παρά­νομη η ανο­κο­δό­μηση γηπέδου στε­ρού­με­νου «προ­σώ­που» σε κοι­νό­χρη­στο χώρο», όπως δημο­σιεύ­ε­ται στην έγκριτη επι­θε­ώ­ρηση  «Νόμος και Φύση» έχει ως εξής:

-«Όσα έγιναν δεκτά με την 176/2023 απόφαση της Ολο­μέ­λειας του Συμ­βου­λίου της Επι­κρά­τειας ισχύουν και στη συγκε­κρι­μένη περί­πτωση που αφορά, κατά την οικεία Υ.ΔΟΜ. αλλά και τον εκκα­λού­ντα Δήμο, την εφαρ­μογή και ερμη­νεία της δια­τά­ξεως του άρθρου 162 παρ. 2 περ. ΙΙβ υποπερ. δδ’ του Κ.Β.Π.Ν. η οποία επι­τρέ­πει, κατά τους ισχυ­ρι­σμούς τους, την κατά παρέκ­κλιση οικο­δο­μη­σι­μό­τητα του εκτός σχεδίου ακι­νή­του εφόσον έχει εμβαδόν τέσσερα στρέμ­ματα, χωρίς να απαι­τεί­ται πρόσωπο σε κοι­νό­χρη­στο δρόμο.

Εφόσον το επίδικο, εκτός σχεδίου και προ­ϋ­φι­στά­μενο του ν. 3212/2003, ακίνητο δεν διέθετε πρόσωπο σε κοι­νό­χρη­στη δημόσια οδό δεν ήταν οικο­δο­μή­σιμο σύμφωνα με τις δια­τά­ξεις του π.δ. της 24-31.5.1985 περί εκτός σχεδίου δόμησης και η αρμόδια Υ.ΔΟΜ. ήταν υπο­χρε­ω­μένη να απορ­ρί­ψει, για τον λόγο αυτόν, τα αιτή­ματα έκδοσης των προ­σβαλ­λό­με­νων με την αίτηση ακυ­ρώ­σεως πράξεων. Συνεπώς νομίμως οι προ­σβλη­θεί­σες έγκριση και άδεια δόμησης ακυ­ρώ­θη­καν με την εκκα­λού­μενη απόφαση, απορ­ρι­πτο­μέ­νου του ισχυ­ρι­σμού του εκκα­λού­ντος ότι η αρμόδια Υ.ΔΟΜ. ήταν υπο­χρε­ω­μένη, αντι­θέ­τως, να εκδώσει την οικο­δο­μική άδεια, εφαρ­μό­ζο­ντας τον κανόνα αρτιό­τη­τας των 4 στρεμ­μά­των.

Ο εμπε­ριε­χό­με­νος στις κρί­σι­μες δια­τά­ξεις του π.δ/τος της 24-31.5.1985 όρος δομή­σεως, κατά τον οποίο δομή­σιμα είναι τα εκτός σχεδίου ακίνητα που έχουν πρόσωπο σε κοι­νό­χρη­στο χώρο (δρόμο) νομίμως υφι­στά­μενο, δικαιο­λο­γεί­ται από λόγους δημο­σίου συμ­φέ­ρο­ντος, συνι­στα­μέ­νους στην δια­φύ­λαξη του χαρα­κτήρα των εκτός σχεδίου περιο­χών και στην απο­τροπή δημιουρ­γίας με ιδιω­τική πρω­το­βου­λία διά­σπαρ­των οικι­σμών χωρίς πολε­ο­δο­μικό σχε­δί­α­σμά, όπως ορίζει, σε αρμονία με το άρθρο 24 του Συντάγ­μα­τος, το άρθρο 17 του ν.δ. της 17.7.1923, όπως ισχύει (άρθρο 162 παρ. 1 του Κ.Β.Π.Ν.). Αντί­θετη εκδοχή θα οδη­γούσε στην κατά­τμηση μεγα­λύ­τε­ρων εκτά­σεων σε πολλές μικρό­τε­ρες, κάθε μια από τις οποίες θα είχε το απαι­τού­μενο για δόμηση εμβαδόν, στην ανέ­γερση οικο­δο­μών στα περισ­σό­τερα γήπεδα και στη δημιουρ­γία, χωρίς ειδικό σχε­δί­α­σμά, σχετική μελέτη και τήρηση των τεχνι­κών προ­δια­γρα­φών κατα­σκευής οδών, ιδιω­τι­κού οδικού δικτύου βάσει απο­κλει­στικά της βού­λη­σης των ιδιο­κτη­τών των συγκε­κρι­μέ­νων γηπέδων, είτε με την παρα­χώ­ρηση τμη­μά­των των γηπέδων προς δημιουρ­γία ιδιω­τι­κών οδών, είτε με την σύσταση δου­λειών διόδου, προ­κει­μέ­νου να εξα­σφα­λι­σθεί η πρό­σβαση σε υφι­στά­με­νες κοι­νό­χρη­στες οδούς των γηπέδων που στε­ρού­νται προ­σώ­που σε αυτές, και τελικά στην απο­κρού­ο­μενη από το Σύνταγμα και τον νόμο δημιουρ­γία σε εκτός σχεδίου περιο­χές οικι­σμών χωρίς πολε­ο­δο­μικό σχε­δια­σμό. Η απο­τροπή του ενδε­χο­μέ­νου αυτού, που συνιστά λόγο δημο­σίου συμ­φέ­ρο­ντος, συνταγ­μα­τι­κής περιω­πής, για την επιβολή περιο­ρι­σμών στην εκτός σχεδίου δόμηση, δεν αφορά μόνο τις περιο­χές με ιδιαι­τε­ρό­τη­τες (NATURA, φυσικού κάλλους κ.λπ.) αλλά το σύνολο των εκτός σχεδίου περιο­χών της Χώρας, ακόμα και αυτές που έχουν ήδη επι­βα­ρυν­θεί (λόγω της μετα­βο­λής του κατ’ αρχήν προ­ο­ρι­σμού τους) με νόμιμη (βάσει οικο­δο­μι­κών αδειών) ή και αυθαί­ρετη δόμηση. Επο­μέ­νως, είναι απορ­ρι­πτέος ο ισχυ­ρι­σμός ότι η απόλυτη απα­γό­ρευση της εκτός σχεδίου δόμησης, που απορ­ρέει από την υπο­χρέ­ωση ύπαρξης προ­σώ­που σε κοι­νό­χρη­στο δρόμο, θα μπο­ρούσε επι­τρε­πτώς να επι­βλη­θεί σε περιο­χές με ιδιαι­τε­ρό­τη­τες (φυσικού κάλλους κ.λπ.), όχι όμως σε άλλες περι­πτώ­σεις, καθώς αυτό θα έθιγε το συνταγ­μα­τικά προ­στα­τευό­μενο δικαί­ωμα στην ιδιο­κτη­σία, και ότι δεν συντρέ­χει κανένας λόγος δημο­σίου συμ­φέ­ρο­ντος για την απα­γό­ρευση αυτή. Ουδόλως δε ασκούν επιρροή, από την άποψη της ανάγκης να απο­τρα­πεί η δημιουρ­γία, σε εκτός σχεδίου περιο­χές, οικι­σμών χωρίς πολε­ο­δο­μικό σχε­δί­α­σμά, και το γεγονός ότι η δόμηση του επί­μα­χου ακι­νή­του προ­βλέ­πε­ται να είναι πολύ χαμηλή, διότι το εμβαδόν κάλυψης είναι 25,60 τ.μ. ενώ επι­τρέ­πε­ται η κάλυψη 506 τ.μ., το εμβαδόν δόμησης είναι 25,60 τ.μ. ενώ το επι­τρε­πό­μενο είναι 1.012 τ.μ., το ύψος του κτιρίου είναι 4 μ. ενώ το επι­τρε­πό­μενο είναι 7,50 μ., και τέλος, πρό­κει­ται για ισόγειο κτίσμα, ενώ επι­τρέ­πο­νται δύο όροφοι, β) η ήδη επι­βα­ρυ­μένη από τη δόμηση φυσιο­γνω­μία της περιο­χής, καθώς το γήπεδο εδρά­ζε­ται σε περιοχή γειτ­νιά­ζουσα με περια­στικό οικισμό υφι­στά­μενο ήδη από το 1973, στα δε όμορα του επί­μα­χου γηπέδου ακίνητα, αλλά και σε ακτίνα 700 μέτρων, όπου είναι το όριο των ζωνών του ρυμο­το­μι­κού σχεδίου της πόλεως Άρτας και του οικι­σμού Αναρ­γύ­ρων παρα­τη­ρεί­ται ευρεία πολε­ο­δο­μική δόμηση σε κατοι­κίες και κατα­στή­ματα, γ) το γεγονός ότι, λόγω της εκκα­λου­μέ­νης από­φα­σης, καθί­στα­ται πλέον αδύνατη στην περιοχή η δόμηση κτιρίων προ­ο­ρι­ζό­με­νων για αγρο­τική και κτη­νο­τρο­φική ή πτη­νο­τρο­φική χρήση, για χρήση γρα­φείων ή κατα­στη­μά­των, εμπο­ρι­κών απο­θη­κών, εκπαι­δευ­τη­ρίων, κλι­νι­κών, αθλη­τι­κών εγκα­τα­στά­σεων, σταθμών στάθ­μευ­σης, για κατοι­κίες και για εξυ­πη­ρέ­τηση άλλων κοι­νω­φε­λών σκοπών, και δ) ότι το σύνολο των γηπέδων της περιο­χής δεν έχουν ρυμο­το­μικό σχέδιο που να καθο­ρί­ζει τους κοι­νό­χρη­στους δρόμους, πλα­τείες κ.λπ. Περαι­τέρω, ο ανωτέρω όρος δομή­σεως περί ύπαρξης προ­σώ­που σε κοι­νό­χρη­στη οδό παρί­στα­ται πρό­σφο­ρος και ανα­γκαίος για τη θερα­πεία του επι­διω­κό­με­νού με αυτόν κατά τα ανωτέρω σκοπού, δεδο­μέ­νου μάλιστα ότι αφορά σε περιο­χές που δεν προ­ο­ρί­ζο­νται κατ’ αρχήν για οικο­δο­μική εκμε­τάλ­λευση, και δεν είναι προ­δή­λως δυσα­νά­λο­γος προς τον σκοπό αυτό, στοιχεί δε προς βασικό κανόνα της πολε­ο­δο­μι­κής νομο­θε­σίας ο οποίος ισχύει και για τα οικό­πεδα εντός πολε­ο­δο­μι­κού σχεδίου, ως προς τα οποία τα εκτός σχεδίου ακίνητα δεν νοείται να τελούν υπό ευνοϊ­κό­τε­ρους όρους δομή­σεως. Επο­μέ­νως η ρύθμιση αυτή είναι σύμφωνη με τα άρθρα 17 του Συντάγ­μα­τος και 1 του Πρώτου Προ­σθέ­του Πρω­το­κόλ­λου της Ε.Σ.Δ.Α., όλοι δε οι αντί­θε­τοι ισχυ­ρι­σμοί είναι απορ­ρι­πτέοι ως αβά­σι­μοι.

Απορ­ρι­πτέος είναι και ο ισχυ­ρι­σμός ότι και στην εντός σχεδίου δόμηση, με το άρθρο 20 παρ. 10 του ν. 4258/2014 (Α’ 94) επι­τρέ­πε­ται υπό προ­ϋ­πο­θέ­σεις η ανοι­κο­δό­μηση σε οικό­πεδα που δεν έχουν πρόσωπο σε εγκε­κρι­μένη οδό, όταν δεν μπορούν διά τακτο­ποι­ή­σεως να απο­κτή­σουν πρόσωπο, και ότι, ως εκ τούτου, ο κανόνας ότι αρκούν τα τέσσερα στρέμ­ματα για την οικο­δο­μη­σι­μό­τητα ακι­νή­του δεν είναι ευνοϊ­κό­τε­ρος σε σχέση με τους κανόνες που ισχύουν για την εντός σχεδίου δόμηση. Και τούτο διότι, ανε­ξαρ­τή­τως της συνταγ­μα­τι­κό­τη­τάς της και του γεγο­νό­τος ότι έχει στο μεταξύ τρο­πο­ποι­η­θεί με το άρθρο 122 παρ. 11 του ν. 4819/2021 (Α’ 129), η διάταξη αυτή είναι όλως εξαι­ρε­τική σε σχέση με τον βασικό κανόνα του άρθρου 7 παρ. 1 του ν. 4067/2012 (Ν.Ο.Κ., Α’ 79), σύμφωνα με τον οποίο άρτιο και οικο­δο­μή­σιμο είναι το οικό­πεδο που έχει, μεταξύ άλλων προ­ϋ­πο­θέ­σεων, τα ελά­χι­στα όρια «προ­σώ­που» που καθο­ρί­ζο­νται από τους όρους δόμησης της περιο­χής. Ως εκ τούτου, η ως άνω διάταξη, την οποία επι­κα­λεί­ται ο εκκαλών Δήμος, δεν δύναται να ανα­τρέ­ψει τον θεμε­λιώδη κανόνα της πολε­ο­δο­μι­κής νομο­θε­σίας ότι τα εκτός σχεδίου ακίνητα δεν νοείται να τελούν υπό ευνοϊ­κό­τε­ρους όρους δομή­σεως σε σχέση με αυτούς που ισχύουν για τα οικό­πεδα εντός πολε­ο­δο­μι­κού σχεδίου. Τέλος, απορ­ρι­πτέος είναι και ο ισχυ­ρι­σμός ότι τυχόν απόρ­ριψη του αιτή­μα­τος δόμησης θα προ­σέ­κρουε στο άρθρο 1 του ΠΠΠ της ΕΣΔΑ και στο άρθρο 17 Συντ. αλλά και στις αρχές της προ­στα­τευό­με­νης εμπι­στο­σύ­νης και της ασφά­λειας δικαίου, αφού τα εκτός σχεδίου ακίνητα ανέ­κα­θεν δομού­νται και η δόμησή τους ανέ­κα­θεν ρυθ­μί­ζε­ται από γενι­κούς και ειδι­κούς πολε­ο­δο­μι­κούς κανόνες και ότι το ίδιο το Συμ­βού­λιο της Επι­κρά­τειας έχει δεχθεί την κατ’ εξαί­ρεση δόμηση των εκτός σχεδίου ακι­νή­των. Και τούτο διότι, ο νομο­θέ­της, τυπικός και κανο­νι­στι­κός, ήδη από το 1923, αμέσως ή εμμέσως, έθετε περιο­ρι­σμούς στην εκτός σχεδίου δόμηση, η οποία, ειδικώς μετά την έναρξη ισχύος του Συντάγ­μα­τος του 1975 επι­τρέ­πε­ται μόνο κατ’ εξαί­ρεση, όπως άλλωστε παγίως νομο­λο­γεί­ται από το Συμ­βού­λιο της Επι­κρά­τειας.

Προ­βάλ­λε­ται ως δεύ­τε­ρος λόγος εφέσεως ότι με την απόφαση 566/2015 του Αρείου Πάγου έγινε δεκτό ότι ο δρόμος που ευρί­σκε­ται ανάμεσα στα δύο γήπεδα απο­τε­λεί εμπράγ­ματο δικαί­ωμα και οιονεί δουλεία διόδου. Ειδι­κό­τερα, στην επίμαχη θέση ο Κ.Τ. αγόρασε, το 2007, για επαγ­γελ­μα­τική χρήση λει­τουρ­γίας γρα­φείου μετα­φο­ρών τρία ακίνητα 1272 τ.μ., 1280 τ.μ. και 5.060 τ.μ. αντί­στοιχα, δυνάμει συμ­βο­λαίων. Το τελευ­ταίο συνο­ρεύει μεταξύ άλλων με ακίνητο του δεύ­τε­ρου εκ των εφε­σί­βλη­των. Ο δρόμος έχει πλευρά πέντε μέτρων με το ακίνητο του Κ.Τ. Υφί­στα­ται προ αμνη­μο­νεύ­των ετών (1950 και πλέον) πλήρως δια­μορ­φω­μέ­νος και δια­νοιγ­μέ­νος σε όλο το μήκος και πλάτος, απο­τε­λεί έκτοτε τον μονα­δικό δρόμο προ­σπέ­λα­σης και πραγ­μα­τι­κής επι­κοι­νω­νίας με τα γήπεδα του Κ.Τ. αλλά και των εφε­σί­βλη­των και είναι νομίμως υφι­στά­με­νος ως κοι­νό­χρη­στος χώρος που δεν προ­έ­κυψε από ιδιω­τική βούληση. Ο δε χαρα­κτη­ρι­σμός οδού ως δημο­τι­κής ή κοι­νο­τι­κής και η ανα­γνώ­ριση ως κοι­νό­χρη­στης απο­τε­λεί, κατά τον εκκα­λού­ντα Δήμο, πραγ­μα­τικό ζήτημα, η ορι­στική επίλυση του οποίου σε περί­πτωση εγέρ­σεως σχε­τι­κής αμφι­σβή­τη­σης ανήκει στα πολι­τικά δικα­στή­ρια για την ανα­γνώ­ριση και προ­στα­σία τυχόν δικαιω­μά­των.

Ο Άρειος Πάγος έκρινε, κατά τον εκκα­λού­ντα, αμε­τά­κλητα ότι η οδός είναι αγρο­τική, οπότε υφί­στα­ται νόμιμη πρό­σβαση σε κοι­νό­χρη­στη οδό. Προ­κει­μέ­νου να θεμε­λιω­θεί η παρα­δε­κτή άσκηση της κρι­νό­με­νης έφεσης, προ­βάλ­λε­ται ότι επί του τιθέ­με­νου με τον δεύτερο λόγο εφέσεως νομικού ζητή­μα­τος έχει εκδοθεί η ως άνω 566/2015 απόφαση του Αρείου Πάγου η οποία είναι αντί­θετη προς την εκκα­λου­μένη. Ο εκκαλών Δήμος επι­κα­λεί­ται σχετικά και τις 155 και 302/2017 απο­φά­σεις του Συμ­βου­λίου της Επι­κρά­τειας. Ο ισχυ­ρι­σμός αυτός πρέπει να απορ­ρι­φθεί ως απα­ρά­δε­κτος, διότι στην εκκα­λου­μένη απόφαση δεν περι­λαμ­βά­νε­ται κρίση περί της ύπαρξης και του χαρα­κτήρα της εν λόγω διόδου, οπότε δεν νοείται αντί­θεση προς την 566/2015 απόφαση του Αρείου Πάγου, κατά την έννοια του άρθρου 12 παρ. 2 του ν. 3900/2010. Σε κάθε περί­πτωση, η κρίση του Αρείου Πάγου περί ύπαρξης οιονεί δου­λείας διόδου υπέρ του Κ.Τ.  (ακόμη και υπό την εκδοχή ότι απο­τε­λεί αγρο­τική οδό) δεν ανα­πτύσ­σει δεδι­κα­σμένο ούτε επά­γε­ται άλλες έννομες συνέ­πειες στο πλαίσιο της κρι­νο­μέ­νης δια­φο­ράς, διότι, κατά πάγια νομο­λο­γία του Συμ­βου­λίου της Επι­κρά­τειας, ένα γήπεδο θεω­ρεί­ται ότι έχει πρόσωπο επί οδού που το καθιστά, κατά τα ανωτέρω, οικο­δο­μή­σιμο, όταν η οδός αυτή, ανε­ξαρ­τή­τως αν είναι εθνική, επαρ­χιακή, δημο­τική ή κοι­νο­τική, υφί­στα­ται νομίμως και, περαι­τέρω, είναι ήδη δια­νοιγ­μένη, κατά τέτοιο, μάλιστα, τρόπο ώστε να είναι προ­σπε­λά­σιμη και να εξα­σφα­λί­ζει πράγ­ματι επι­κοι­νω­νία με το γήπεδο.

Τούτο δεν ισχύει για τις «αγρο­τι­κές» οδούς -οι οποίες σχη­μα­τί­ζο­νται απο­κλει­στι­κώς για την μετα­φορά των προ­ϊ­ό­ντων των καλ­λιερ­γου­μέ­νων στις εκτός σχεδίου περιο­χές γηπέδων, δεδο­μέ­νου ότι, όπως έχει κριθεί οι οδοί αυτές, κοι­νό­χρη­στες ή ιδιω­τι­κές, δεν καθι­στούν οικο­δο­μή­σι­μες τις εκτός σχεδίου πόλεως ευρι­σκό­με­νες ιδιο­κτη­σίες. Εξ άλλου, κατά παγία επίσης νομο­λο­γία, κατά τις δια­τά­ξεις του άρθρου 20 του ν.δ. της 17.7/16.8.1923, οι οποίες απο­σκο­πούν στην εξα­σφά­λιση του ανα­γκαίου κρα­τι­κού ελέγχου επί του πολε­ο­δο­μι­κού σχε­δια­σμού και της δομή­σεως εν γένει, και, ειδι­κό­τερα, στην παρε­μπό­διση της δημιουρ­γίας ιδιω­τι­κών σχεδίων ρυμο­το­μίας, απα­γο­ρεύ­θηκε, κατ’ αρχήν, από την θέση τους σε ισχύ και εφεξής η καθ’ οιον­δή­ποτε τρόπο δημιουρ­γία οδών ή άλλων κοι­νο­χρή­στων χώρων με ιδιω­τική βούληση, επο­μέ­νως και βάσει δικαιω­μά­των οιονεί δου­λείας διόδου. Και ναι μεν παλαιό­τερα είχε γίνει δεκτό ότι η ύπαρξη δημο­τι­κής ή κοι­νο­τι­κής (και αγρο­τι­κής) οδού είναι ζήτημα πραγ­μα­τικό, το οποίο κρί­νε­ται παρε­μπι­πτό­ντως από την αρμόδια για την έκδοση οικο­δο­μι­κής άδειας πολε­ο­δο­μική υπη­ρε­σία, επι­φυ­λασ­σο­μέ­νου του δικαιώ­μα­τος των ιδιο­κτη­τών των ακι­νή­των, οι οποίοι θίγο­νται από την σχετική κρίση, να προ­σφύ­γουν στα πολι­τικά δικα­στή­ρια προς προ­στα­σία των δικαιω­μά­των τους.

Όμως, δεδο­μέ­νου ότι:

α) εκ του Συντάγ­μα­τος προ­κύ­πτει υπο­χρέ­ωση συνο­λι­κού σχε­δια­σμού του οδικού δικτύου, ο οποίος πρέπει να εξει­δι­κεύ­ε­ται μέχρι το επίπεδο δήμου ή κοι­νό­τη­τας και

β) η ανα­γνώ­ριση, κατάρ­γηση κ.λπ. δημο­τι­κής ή κοι­νο­τι­κής οδού έχει σοβαρές συνέ­πειες, μεταξύ άλλων, ως προς τη δόμηση των παρό­διων ακι­νή­των και την πολε­ο­δο­μική και χωρο­τα­ξική διαρ­ρύθ­μιση της περιο­χής, η επίλυση του ζητή­μα­τος της υπάρ­ξεως ή μη δημο­τι­κής ή κοι­νο­τι­κής οδού δεν μπορεί να επι­λύ­ε­ται κατά περί­πτωση, επ’ ευκαι­ρία συγκε­κρι­μέ­νης υπο­θέ­σεως, με κίνδυνο εκδό­σεως απο­σπα­σμα­τι­κών και αντι­φα­τι­κών απο­φά­σεων, αλλά πρέπει να τέμνε­ται εγκύρως με την έκδοση πολι­τεια­κής πράξεως ανε­ξαρ­τή­τως του χαρα­κτήρα της οδού.

Από την 566/2015 απόφαση του Αρείου Πάγου ή από τα στοι­χεία του φακέλου δεν προ­κύ­πτει η έκδοση τέτοιας πράξεως. Αλλά και οι απο­φά­σεις 155 και 302/2017 του Συμ­βου­λίου της Επι­κρά­τειας, οι οποίες ανα­φέ­ρο­νται στο δια­φο­ρε­τικό ζήτημα της ανα­γνώ­ρι­σης οδών προ­ϋ­φι­στά­με­νων του έτους 1923 δεν δύνα­νται να θεμε­λιώ­σουν στην προ­κει­μένη περί­πτωση παρα­δε­κτό και βάσιμο ισχυ­ρι­σμό κατά την έννοια του άρθρου 12 παρ. 2 του ν. 3900/2010. Με τα δεδο­μένα αυτά, ο προ­βαλ­λό­με­νος ως άνω δεύ­τε­ρος λόγος εφέσεως είναι απορ­ρι­πτέος».

Πηγή ecopress.gr