Πράσινο φως για «ψαλίδι» έως 50% στα ενοίκια επαγγελματικής στέγης

«Πράσινο φως» για γενναίο «ψαλί­δι­σμα» ακόμα και κατά 50% των ενοι­κίων επαγ­γελ­μα­τι­κής στέγης-εμπορικών μισθώ­σεων ανάβει με αλλε­πάλ­λη­λες αποφάσεις-ανάσα για χιλιά­δες ενοι­κια­στές ο Αρειος Πάγος, κρί­νο­ντας επι­βε­βλη­μένη τη μείωση διά της δικα­στι­κής οδού, λόγω της μεγάλης και παρα­τε­τα­μέ­νης οικο­νο­μι­κής κρίσης που έχει ανα­τρέ­ψει όλα τα δεδο­μένα με τη συνε­χι­ζό­μενη ύφεση και στην αγορά ακι­νή­των.

Η νομολογία-σταθμός που δια­μορ­φώ­νει πλέον το ανώτατο δικα­στή­ριο, ανοίγει τον δρόμο για μεγάλες ανα­τρο­πές και μειώ­σεις στις εμπο­ρι­κές μισθώ­σεις (κατα­στή­ματα, γραφεία, εστια­τό­ρια, καφε­τέ­ριες, μπαρ κ.λπ.), αφού δίνει στην πράξη σχετική «κατευ­θυ­ντή­ρια γραμμή» σε όλα τα υπό­λοιπα δικα­στή­ρια της χώρας, που την τελευ­ταία 3ετία έχουν κατα­κλυ­στεί από παρεμ­φε­ρείς αγωγές ενοι­κια­στών επαγ­γελ­μα­τι­κής στέγης που υπο­στη­ρί­ζουν ότι το ενοίκιο που συμ­φώ­νη­σαν κάποτε και ο τρόπος ανα­προ­σαρ­μο­γής του πρέπει να αλλά­ξουν καθώς έχουν προ­κα­λέ­σει δυσβά­στα­κτες οικο­νο­μι­κές επι­βα­ρύν­σεις, αλλά και επι­χει­ρη­μα­τική κατα­στροφή.

Ο ΑΠ δέχεται ότι η οικο­νο­μική κρίση με τα βαριά μέτρα που ακο­λού­θη­σαν από το 2010 έχουν οδη­γή­σει σε ουσιώδη και απρό­βλε­πτη μετα­βολή των συν­θη­κών (μετά την υπο­γραφή των μισθω­τη­ρίων) και γι’ αυτό δικαιο­λο­γεί­ται η μείωσή τους μέσω των δικα­στι­κών απο­φά­σεων σε εκείνα τα επίπεδα που θα κρίνει κάθε δικα­στή­ριο ότι εξυ­πη­ρε­τούν τις αρχές της καλής πίστης, της ευθύ­τη­τας και εντι­μό­τη­τας των συναλ­λα­γών, ώστε να μην απο­τε­λούν τα ενοίκια υπέρ­με­τρο βάρος που δια­τα­ράσ­σει την ισορ­ρο­πία που πρέπει να υπάρχει ανάμεσα στις δύο πλευρές.

Το ανώτατο δικα­στή­ριο, ανα­τρέ­πο­ντας αντί­θε­τες εφε­τεια­κές απο­φά­σεις, κάνει νομο­λο­γιακά άλματα και δέχεται ότι πέρα από τη δικα­στική μείωση του ενοι­κίου, στις περι­πτώ­σεις αυτές επέρ­χε­ται και κατάρ­γηση της τυχόν συμ­φω­νίας των δύο πλευρών (π.χ. για αύξηση σε ετήσια βάση σε ποσοστό 10% ή σε συγκε­κρι­μένο ποσό κ.λπ.).

Συνεπώς για το μέλλον δεν ισχύει ό,τι υπέ­γρα­ψαν ιδιο­κτή­της και ενοι­κια­στής, αλλά η ανα­προ­σαρ­μογή θα γίνεται στο εξής σε ποσοστό μικρό­τερο του τιμα­ρίθ­μου (στο 75% του Δείκτη Τιμών Κατα­να­λωτή – ΔΤΚ, όπως γνω­στο­ποιεί­ται από την Εθνική Στα­τι­στική Υπη­ρε­σία).

Νομο­λο­γία

Μάλιστα ο ΑΠ φθάνει στο σημείο να δεχθεί ως νόμιμη την ανα­δρο­μική μείωση του ενοι­κίου στο μικρό­τερο ποσό που επι­βάλ­λει η εφε­τειακή απόφαση (σε σύγκριση με την πρω­τό­δικη) οδη­γώ­ντας στην πράξη σε περι­κοπή του μισθώ­μα­τος πολύ νωρί­τερα από τότε που ο ενοι­κια­στής επέδωσε τη σχετική αγωγή στον ιδιο­κτήτη του μισθω­μέ­νου ακι­νή­του. Ετσι, η νομο­λο­γία του ΑΠ προ­σφέ­ρει ουσια­στικά ένα τρί­πτυχο αλλαγών και μεγάλη ανα­κού­φιση σε πολλές χιλιά­δες ενοι­κια­στών επαγ­γελ­μα­τι­κής στέγης, αφού εγγυά­ται μέσα από μπαράζ σχε­τι­κών αγωγών τη μείωση ενοι­κίων σε φυσιο­λο­γικά για την αγορά επίπεδα, ακόμα και ανα­δρο­μική σε παλαιό­τερο χρονικό σημείο, ενώ παράλ­ληλα δια­σφα­λί­ζει ότι τα δικα­στικά μειω­μένα ενοίκια θα παρα­μεί­νουν για πολύ καιρό «ψαλι­δι­σμένα», αφού θα ανα­προ­σαρ­μό­ζο­νται με χαμη­λό­τατο ποσοστό στο 75% του ΔΤΚ.

Στην περί­πτωση που η ύφεση στα­μα­τή­σει και ανα­κάμ­ψει η οικο­νο­μία ξαφνικά, ή επέλθει απρό­βλε­πτη αύξηση τιμών στην αγορά ακι­νή­των σε κάποια περιοχή, ο ιδιο­κτή­της θα μπορεί αντί­στοιχα (με βάση την ίδια νομο­λο­γία) να ζητήσει την αύξηση του ενοι­κίου, εφόσον απο­δεί­ξει στο δικα­στή­ριο τους ισχυ­ρι­σμούς του για απρό­βλε­πτη επα­νεκ­κί­νηση της οικο­νο­μίας, αιφ­νί­δια αύξηση των ενοι­κίων σε γει­το­νικά ακίνητα, μεγάλη διό­γκωση της επι­χει­ρη­μα­τι­κής κίνησης, των εμπο­ρι­κών συναλ­λα­γών, κ.λπ., ώστε να επα­νέλ­θει το ενοίκιο στα φυσιο­λο­γικά για την αγορά επίπεδα.

Κατά την αρε­ο­πα­γι­τική νομο­λο­γία (που υιο­θέ­τησε και η Ολο­μέ­λεια ΑΠ για τη μελ­λο­ντική ανα­προ­σαρ­μογή των «ψαλι­δι­σμέ­νων» ενοι­κίων) δεν μπορούν να χαρα­κτη­ρι­στούν απρό­βλε­πτα και έκτακτα γεγο­νότα (που δικαιο­λο­γούν τη δικα­στική ανα­προ­σαρ­μογή, με αύξηση ή μείωση) διάφορα περι­στα­τικά που συνήθως συμ­βαί­νουν, όπως είναι η αυξο­μεί­ωση των εισπρά­ξεων μιας επι­χεί­ρη­σης, η αύξηση της αξίας του ακι­νή­του λόγω αύξησης της ζήτησης για μίσθωση ανά­λο­γων ακι­νή­των, η αύξηση του κόστους ζωής κ.λπ.

Αντί­θετα -κατά τον ΑΠ- η γενική οικο­νο­μική κρίση που εκδη­λώ­θηκε από τις αρχές του 2010 και η επιβολή αυστη­ρών δημο­σιο­νο­μι­κών και φορο­λο­γι­κών μέτρων λιτό­τη­τας, που επέ­φε­ραν αλυ­σι­δω­τές συνέ­πειες σε όλες τις εκφάν­σεις της ελλη­νι­κής κοι­νω­νίας (μείωση απο­δο­χών εργα­ζο­μέ­νων – συντα­ξιού­χων, δρα­μα­τική αύξηση της ανερ­γίας, διακοπή λει­τουρ­γίας πολλών επι­χει­ρή­σεων, μείωση της εμπο­ρι­κής κίνησης των κατα­στη­μά­των, μεγάλη ύφεση στην αγορά και των ακι­νή­των, κ.λπ.) «απο­τε­λούν γεγο­νότα έκτακτα και απρό­βλε­πτα» που δεν μπο­ρού­σαν να δια­γνω­στούν υπό ομαλές συν­θή­κες, κατά την υπο­γραφή των μισθω­τη­ρίων συμ­βο­λαίων. Ετσι, τα δικα­στή­ρια μετά την υποβολή σχε­τι­κής αγωγής (εφόσον ιδιο­κτή­της και ενοι­κια­στής δεν συναι­νούν για τη μείωση) μπορούν να επι­βά­λουν τη δικα­στική μείωση, συγκρί­νο­ντας και το τι ισχύει στη γύρω περιοχή, προ­κει­μέ­νου να απο­κα­τα­στα­θούν οι αρχές της καλής πίστης και των συναλ­λα­κτι­κών ηθών.

Απρό­βλε­πτα γεγο­νότα

Στις αρε­ο­πα­γι­τι­κές απο­φά­σεις συγκα­τα­λέ­γο­νται ακόμα στα απρό­βλε­πτα γεγο­νότα οι εκτε­νείς περι­κο­πές δαπανών του δημό­σιου τομέα, η μείωση της αγο­ρα­στι­κής δύναμης μεγάλου ποσο­στού του πλη­θυ­σμού, η έλλειψη ρευ­στό­τη­τας, η αδυ­να­μία του τρα­πε­ζι­κού συστή­μα­τος που περιό­ρισε τις δανειο­δο­τή­σεις, η περι­στολή της εμπο­ρι­κής δρα­στη­ριό­τη­τας, το «λουκέτο» πολλών κατα­στη­μά­των χωρίς νέες επαγ­γελ­μα­τι­κές πρω­το­βου­λίες για επεν­δύ­σεις που συνε­πά­γο­νται οικο­νο­μικό κίνδυνο, η κατα­κό­ρυφη μείωση της μισθω­τι­κής αξίας των ακι­νή­των, η μείωση του τζίρου και των καθαρών κερδών όλων των εμπο­ρι­κών εκμε­ταλ­λεύ­σεων κ.λπ.

Υπό τις συν­θή­κες αυτές -διαπιστώνει ο ΑΠ- η εμμονή του ιδιο­κτήτη να πλη­ρω­θεί το αρχικό υψηλό ενοίκιο (και με δια­δι­κα­σίες σημα­ντι­κών αυξή­σεων) έρχεται σε αντί­θεση με την απαι­τού­μενη ευθύ­τητα και εντι­μό­τητα στις συναλ­λα­γές.

Σημειώ­νε­ται ότι διά­φο­ρες πρω­τό­δι­κες ή και εφε­τεια­κές απο­φά­σεις προσ­διο­ρί­ζουν συγκε­κρι­μένο χρόνο για τον οποίο ισχύει η μείωση (π.χ. για 1-2 χρόνια). Με τη νέα νομο­λο­γία του ΑΠ, η ανα­προ­σαρ­μογή μπορεί να γίνεται σε ετήσια πλέον βάση στο 75% του ΔΤΚ.

΄Εθνος