Η τουρκική «εισβολή» στα νησιά από τη Ziraat στο real estate

Από το υπο­κα­τά­στημα μιας τουρ­κι­κής κρα­τι­κής τρά­πε­ζας στη Ρόδο, στις αρχές της προη­γού­με­νης δεκα­ε­τίας, έως τις σημε­ρι­νές συζη­τή­σεις για την αγορά ακι­νή­των μέσω εται­ρειών με ελλη­νική ή ευρω­παϊκή έδρα, η οικο­νο­μική παρου­σία τουρ­κι­κών συμ­φε­ρό­ντων στα Δωδε­κά­νησα έχει εξε­λι­χθεί σε ζήτημα που υπερ­βαί­νει τα όρια μιας απλής επι­χει­ρη­μα­τι­κής δρα­στη­ριό­τη­τας.

Το θέμα επα­νέρ­χε­ται με ιδιαί­τερη ένταση τα τελευ­ταία χρόνια, καθώς στο επί­κε­ντρο βρί­σκο­νται η αγορά γης και ακι­νή­των, οι επεν­δύ­σεις σε του­ρι­στι­κές περιο­χές, η Golden Visa και κυρίως το ερώτημα εάν το υφι­στά­μενο θεσμικό πλαίσιο επι­τρέ­πει σε κεφά­λαια τρίτων χωρών να απο­κτούν περιου­σιακά στοι­χεία σε παρα­με­θό­ριες περιο­χές μέσω νομικών προ­σώ­πων που εμφα­νί­ζο­νται ως ελλη­νικά ή ευρω­παϊκά. Ρόδος, Κως, Λέρος και Πάτμος περι­λαμ­βά­νο­νται στις περιο­χές για τις οποίες έχουν δια­τυ­πω­θεί σχε­τι­κές καταγ­γε­λίες και έχουν εκφρα­στεί κοι­νο­βου­λευ­τι­κές ανη­συ­χίες. Και το ζήτημα πλέον δεν περιο­ρί­ζε­ται σε δημο­σιεύ­ματα. Τον Μάρτιο του 2025, έντεκα βου­λευ­τές της Νέας Δημο­κρα­τίας ζήτησαν από την κυβέρ­νηση στοι­χεία για τις αγορές ακι­νή­των και επι­χει­ρή­σεων στις ακρι­τι­κές περιο­χές από τουρ­κικά κεφά­λαια που, όπως υπο­στή­ρι­ξαν, εμφα­νί­ζο­νται μέσω ελλη­νι­κών ή ευρω­παϊ­κών επι­χει­ρή­σεων.

Το θεσμικό «γυρίζει» από το 2011

Η συζή­τηση για το σημε­ρινό καθε­στώς πρέπει να ξεκι­νή­σει από το νομικό πλαίσιο. Ο ν. 1892/1990 καθιέ­ρωσε το ειδικό καθε­στώς για τις δικαιο­πρα­ξίες στις παρα­με­θό­ριες περιο­χές, με σκοπό την προ­στα­σία της εθνικής ασφά­λειας και της εδα­φι­κής ακε­ραιό­τη­τας. Το καθε­στώς αυτό τρο­πο­ποι­ή­θηκε ουσια­στικά το 2011 με το άρθρο 114 του ν. 3978/2011 και στη συνέ­χεια με τον ν. 4278/2014.Η συγκε­κρι­μένη νομο­θε­τική εξέλιξη είναι κρίσιμη για τη σημε­ρινή συζή­τηση, καθώς το μετα­γε­νέ­στερο πλαίσιο περιό­ρισε το πεδίο των απα­γο­ρεύ­σεων και συνέ­δεσε τον έλεγχο κυρίως με την ιδιό­τητα και την έδρα του φυσικού ή νομικού προ­σώ­που. Ακριβώς σε αυτό το σημείο εντο­πί­ζουν οι επι­κρι­τές του ισχύ­ο­ντος συστή­μα­τος το μεγα­λύ­τερο ζήτημα. Η λεγό­μενη «θεωρία της έδρας» σημαί­νει στην πράξη ότι για ένα νομικό πρόσωπο ιδιαί­τερη σημασία έχει ο τόπος όπου αυτό έχει συστα­θεί και έχει την κατα­στα­τική του έδρα. Οι έντεκα βου­λευ­τές που παρε­νέ­βη­σαν το 2025 υπο­στή­ρι­ξαν ότι η προ­σέγ­γιση αυτή μπορεί να δημιουρ­γή­σει περι­θώ­ρια για την από­κτηση ακι­νή­των στις παρα­με­θό­ριες περιο­χές από κεφά­λαια τρίτων χωρών, μέσω εται­ρειών που έχουν συστα­θεί στην Ελλάδα ή σε άλλο κράτος-μέλος της ΕΕ. Πρό­κει­ται για κοι­νο­βου­λευ­τική θέση και αντι­κεί­μενο ελέγχου, όχι για δια­πί­στωση ότι κάθε εται­ρεία ευρω­παϊ­κής έδρας λει­τουρ­γεί κατ’ αυτόν τον τρόπο. Το κρίσιμο ερώτημα είναι εάν και σε ποιο βαθμό ο έλεγχος της πραγ­μα­τι­κής ιδιο­κτη­σίας μπορεί να φθάσει μέχρι το φυσικό πρόσωπο που βρί­σκε­ται πίσω από το νομικό πρόσωπο.

Η Ziraat ανοίγει την πόρτα στη Ρόδο

Το 2011, ενώ η Ελλάδα βρι­σκό­ταν στη δίνη της οικο­νο­μι­κής κρίσης, η τουρ­κική κρατική τράπεζα Ziraat Bank άνοιξε υπο­κα­τά­στημα στη Ρόδο. Το κατά­στημα εγκα­τα­στά­θηκε σε νεο­κλα­σικό κτήριο στη συμβολή των οδών Γρη­γο­ρίου Λαμπράκη και Αμε­ρι­κής και ξεκί­νησε τη λει­τουρ­γία του τον Οκτώ­βριο του 2011. Η είσοδος της Ziraat στη ροδιακή αγορά είχε προ­κα­λέ­σει από πριν πολι­τι­κές αντι­δρά­σεις. Ήδη τον Φεβρουά­ριο του ίδιου έτους, ο τότε βου­λευ­τής Ιωάννης Κορα­ντής έθετε ένα συγκε­κρι­μένο ερώτημα: εάν μία τράπεζα τρίτης χώρας χορηγεί δάνειο με εμπράγ­ματη ασφά­λεια σε ακίνητο παρα­με­θό­ριας περιο­χής, τι συμ­βαί­νει στην περί­πτωση που ο δανειο­λή­πτης αδυ­να­τεί να εξυ­πη­ρε­τή­σει την υπο­χρέ­ωσή του και η τράπεζα επι­χει­ρεί να απο­κτή­σει το ακίνητο; Η Ziraat λει­τούρ­γησε τελικά στη Ρόδο, όμως το υπο­κα­τά­στημα έκλεισε στις 31 Ιανουα­ρίου 2018.

Το επόμενο κεφά­λαιο αφορά το real estate. Σύμφωνα με μαρ­τυ­ρίες ανθρώ­πων με γνώση της κτη­μα­τα­γο­ράς, το τουρ­κικό ενδια­φέ­ρον για ακίνητα στα Δωδε­κά­νησα έχει αυξηθεί τα τελευ­ταία χρόνια σε Ρόδο, Κω, Λέρο και Πάτμο. Πηγές της κτη­μα­τα­γο­ράς ανα­φέ­ρουν ότι το ενδια­φέ­ρον δεν αφορά μόνο κατοι­κίες αλλά μπορεί να επε­κτεί­νε­ται σε οικό­πεδα μεγάλης αξίας και του­ρι­στι­κές επι­χει­ρή­σεις, όπως για παρά­δειγμα στην περιοχή Μπλε­φούτη στη Λέρο.

Η Golden Visa προ­σθέ­τει μία ακόμη διά­σταση

Στην υπόθεση εμπλέ­κε­ται και το πρό­γραμμα της Golden Visa. Οι Τούρκοι υπήκοοι συγκα­τα­λέ­γο­νται στις σημα­ντι­κό­τε­ρες ομάδες επεν­δυ­τών που έχουν αξιο­ποι­ή­σει το πρό­γραμμα στην Ελλάδα. Σύμφωνα με τα στοι­χεία που περι­λαμ­βά­νο­νται στο υλικό του ρεπορ­τάζ, τον Ιούλιο του 2026 υπήρχαν 4.975 ισχύ­ου­σες αρχικές άδειες δια­μο­νής μόνιμου επεν­δυτή σε Τούρ­κους επεν­δυ­τές. Η ύπαρξη Golden Visa δεν απο­τε­λεί από μόνη της ένδειξη παρα­νο­μίας. Το ζήτημα αποκτά δια­φο­ρε­τική διά­σταση όταν εξε­τά­ζε­ται σε συν­δυα­σμό με την αγορά ακι­νή­των σε περιο­χές όπου ισχύουν ειδικοί περιο­ρι­σμοί. Εκεί τίθεται το ερώτημα εάν μια εται­ρική δομή μπορεί να χρη­σι­μο­ποι­η­θεί για να απο­κτή­σει ακίνητο σε παρα­με­θό­ρια περιοχή και ταυ­τό­χρονα να εξυ­πη­ρε­τή­σει τον επεν­δυ­τικό σκοπό που απαι­τεί­ται για τη χορή­γηση άδειας δια­μο­νής. Η απά­ντηση δεν μπορεί να δοθεί γενικά. Απαι­τεί­ται έλεγχος των πραγ­μα­τι­κών δικαιού­χων και των συγκε­κρι­μέ­νων συναλ­λα­γών.

11 βου­λευ­τές ζήτησαν στοι­χεία

Το θέμα επα­νήλθε στη Βουλή στις 27 Μαρτίου 2025. Έντεκα βου­λευ­τές της Νέας Δημο­κρα­τίας, Ε. Στυ­λια­νί­δης, Θ. Καρά­ο­γλου, Μ. Χαρα­κό­που­λος, Ι. Πασχα­λί­δης, Μ. Χρυ­σο­μάλ­λης, Α. Δημο­σχά­κης, Γ. Βλάχος, Γ. Καρα­σμά­νης, Θ. Λεο­ντα­ρί­δης, Χ. Αθα­να­σίου και ο Δωδε­κα­νή­σιος Μάνος Κόν­σο­λας κατέ­θε­σαν κοινή ερώτηση και αίτηση κατά­θε­σης εγγρά­φων. Το αντι­κεί­μενο ήταν οι αγορές ακι­νή­των και επι­χει­ρή­σεων στις ακρι­τι­κές περιο­χές από τουρ­κικά κεφά­λαια που εμφα­νί­ζο­νται, σύμφωνα με τους βου­λευ­τές, μέσω ελλη­νι­κών ή ευρω­παϊ­κών επι­χει­ρή­σεων. Οι ερω­τώ­ντες ζήτησαν, μεταξύ άλλων, στοι­χεία από Υπο­θη­κο­φυ­λα­κεία, Κτη­μα­το­λό­γιο και συμ­βο­λαιο­γρα­φι­κούς συλ­λό­γους για τις αγο­ρα­πω­λη­σίες από ξένα φυσικά ή νομικά πρόσωπα στις παρα­με­θό­ριες περιο­χές από το 2011 και μετά. Έθεσαν επίσης το ζήτημα των funds που δια­χει­ρί­ζο­νται κόκκινα δάνεια και ζήτησαν να πλη­ρο­φο­ρη­θούν σε ποιους κατα­λή­γουν ακίνητα ακρι­τι­κών περιο­χών που βγαί­νουν σε πλει­στη­ρια­σμό. Το σημα­ντι­κό­τερο ίσως αίτημά τους ήταν η εξέταση του ενδε­χο­μέ­νου επα­να­φο­ράς ελέγχων που θα φθάνουν μέχρι το φυσικό πρόσωπο που ελέγχει ένα νομικό πρόσωπο. Με άλλα λόγια, η Βουλή κλήθηκε να εξε­τά­σει εάν η «θεωρία της έδρας» επαρκεί για τις ιδιαί­τε­ρες συν­θή­κες των ακρι­τι­κών και αμυ­ντι­κών περιο­χών ή εάν απαι­τεί­ται αυστη­ρό­τε­ρος έλεγχος του πραγ­μα­τι­κού δικαιού­χου.

Η συζή­τηση δεν περιο­ρί­ζε­ται  στο real estate

Τα τελευ­ταία χρόνια έχουν κατα­γρα­φεί και άλλες επεν­δύ­σεις τουρ­κι­κών επι­χει­ρη­μα­τι­κών ομίλων στην Ελλάδα, ενώ τουρ­κι­κές εμπο­ρι­κές αλυ­σί­δες έχουν επε­κτεί­νει την παρου­σία τους στην ελλη­νική αγορά, έχοντας ανα­πτύ­ξει δίκτυο κατα­στη­μά­των στην Ελλάδα, μεταξύ άλλων και στη Ρόδο. Παράλ­ληλα, τουρ­κικά επι­χει­ρη­μα­τικά συμ­φέ­ρο­ντα έχουν εμπλα­κεί σε ελλη­νι­κές επι­χει­ρή­σεις και επεν­δύ­σεις σε δια­φο­ρε­τι­κούς κλάδους. Το γεγονός αυτό δεν απο­τε­λεί από μόνο του ένδειξη παρά­νο­μης ή επι­θε­τι­κής δρα­στη­ριό­τη­τας. Δείχνει, όμως, ότι οι οικο­νο­μι­κές σχέσεις Ελλάδας και Τουρ­κίας έχουν απο­κτή­σει μεγα­λύ­τερο εύρος και ότι η συζή­τηση για τις επεν­δύ­σεις δεν μπορεί να εξε­τά­ζε­ται απο­μο­νω­μένα από το γενι­κό­τερο γεω­πο­λι­τικό περι­βάλ­λον. Σήμερα, δεκα­πέ­ντε χρόνια αργό­τερα του “πει­ρά­μα­τος” της Ziraat Bank, το ερώτημα έχει αλλάξει. Δεν αφορά μόνο μία τράπεζα. Αφορά την ιδιο­κτη­σία γης, την αγορά ακι­νή­των, τις εται­ρι­κές δομές, τις επεν­δύ­σεις, τις άδειες δια­μο­νής και τη δυνα­τό­τητα του κράτους να γνω­ρί­ζει ποιος βρί­σκε­ται πίσω από κάθε σημα­ντική συναλ­λαγή στις παρα­με­θό­ριες περιο­χές. Η οικο­νο­μική δρα­στη­ριό­τητα μεταξύ δύο γει­το­νι­κών χωρών είναι δεδο­μένη και, σε πολλές περι­πτώ­σεις, απο­λύ­τως νόμιμη. Στις ακρι­τι­κές περιο­χές, όμως, η δια­φά­νεια αποκτά ιδιαί­τερη σημασία. Και το βασικό ερώτημα παρα­μέ­νει ανοιχτό, όχι εάν πρέπει να υπάρχει ξένη επέν­δυση στα Δωδε­κά­νησα, αλλά εάν το ελλη­νικό κράτος γνω­ρί­ζει με ακρί­βεια ποιος αγο­ρά­ζει, ποιος ελέγχει και ποιος τελικά αποκτά την οικο­νο­μική επιρροή. Γιατί η απά­ντηση σε αυτό το ερώτημα δεν είναι θέμα πολι­τι­κής ρητο­ρι­κής. Είναι θέμα στοι­χείων, ελέγχου και εφαρ­μο­γής του νόμου.