Η τουρκική «εισβολή» στα νησιά από τη Ziraat στο real estate

Από το υπο­κα­τά­στη­μα μιας τουρ­κι­κής κρα­τι­κής τρά­πε­ζας στη Ρόδο, στις αρχές της προη­γού­με­νης δε­κα­ε­τί­ας, έως τις ση­με­ρι­νές συ­ζη­τή­σεις για την αγορά ακι­νή­των μέσω εται­ρειών με ελ­λη­νι­κή ή ευ­ρω­παϊ­κή έδρα, η οι­κο­νο­μι­κή πα­ρου­σία τουρ­κι­κών συμ­φε­ρό­ντων στα Δω­δε­κά­νη­σα έχει εξε­λι­χθεί σε ζή­τη­μα που υπερ­βαί­νει τα όρια μιας απλής επι­χει­ρη­μα­τι­κής δρα­στη­ριό­τη­τας.

Το θέμα επα­νέρ­χε­ται με ιδιαί­τε­ρη έντα­ση τα τε­λευ­ταία χρό­νια, καθώς στο επί­κε­ντρο βρί­σκο­νται η αγορά γης και ακι­νή­των, οι επεν­δύ­σεις σε του­ρι­στι­κές πε­ριο­χές, η Golden Visa και κυ­ρί­ως το ερώ­τη­μα εάν το υφι­στά­με­νο θε­σμι­κό πλαί­σιο επι­τρέ­πει σε κε­φά­λαια τρί­των χωρών να απο­κτούν πε­ριου­σια­κά στοι­χεία σε πα­ρα­με­θό­ριες πε­ριο­χές μέσω νο­μι­κών προ­σώ­πων που εμ­φα­νί­ζο­νται ως ελ­λη­νι­κά ή ευ­ρω­παϊ­κά. Ρόδος, Κως, Λέρος και Πά­τμος πε­ρι­λαμ­βά­νο­νται στις πε­ριο­χές για τις οποί­ες έχουν δια­τυ­πω­θεί σχε­τι­κές κα­ταγ­γε­λί­ες και έχουν εκ­φρα­στεί κοι­νο­βου­λευ­τι­κές ανη­συ­χί­ες. Και το ζή­τη­μα πλέον δεν πε­ριο­ρί­ζε­ται σε δη­μο­σιεύ­μα­τα. Τον Μάρ­τιο του 2025, έντε­κα βου­λευ­τές της Νέας Δη­μο­κρα­τί­ας ζή­τη­σαν από την κυ­βέρ­νη­ση στοι­χεία για τις αγο­ρές ακι­νή­των και επι­χει­ρή­σε­ων στις ακρι­τι­κές πε­ριο­χές από τουρ­κι­κά κε­φά­λαια που, όπως υπο­στή­ρι­ξαν, εμ­φα­νί­ζο­νται μέσω ελ­λη­νι­κών ή ευ­ρω­παϊ­κών επι­χει­ρή­σε­ων.

Το θε­σμι­κό «γυ­ρί­ζει» από το 2011

Η συ­ζή­τη­ση για το ση­με­ρι­νό κα­θε­στώς πρέ­πει να ξε­κι­νή­σει από το νο­μι­κό πλαί­σιο. Ο ν. 1892/1990 κα­θιέ­ρω­σε το ει­δι­κό κα­θε­στώς για τις δι­καιο­πρα­ξί­ες στις πα­ρα­με­θό­ριες πε­ριο­χές, με σκοπό την προ­στα­σία της εθνι­κής ασφά­λειας και της εδα­φι­κής ακε­ραιό­τη­τας. Το κα­θε­στώς αυτό τρο­πο­ποι­ή­θη­κε ου­σια­στι­κά το 2011 με το άρθρο 114 του ν. 3978/2011 και στη συ­νέ­χεια με τον ν. 4278/2014.Η συ­γκε­κρι­μέ­νη νο­μο­θε­τι­κή εξέ­λι­ξη είναι κρί­σι­μη για τη ση­με­ρι­νή συ­ζή­τη­ση, καθώς το με­τα­γε­νέ­στε­ρο πλαί­σιο πε­ριό­ρι­σε το πεδίο των απα­γο­ρεύ­σε­ων και συ­νέ­δε­σε τον έλεγ­χο κυ­ρί­ως με την ιδιό­τη­τα και την έδρα του φυ­σι­κού ή νο­μι­κού προ­σώ­που. Ακρι­βώς σε αυτό το ση­μείο εντο­πί­ζουν οι επι­κρι­τές του ισχύ­ο­ντος συ­στή­μα­τος το με­γα­λύ­τε­ρο ζή­τη­μα. Η λε­γό­με­νη «θε­ω­ρία της έδρας» ση­μαί­νει στην πράξη ότι για ένα νο­μι­κό πρό­σω­πο ιδιαί­τε­ρη ση­μα­σία έχει ο τόπος όπου αυτό έχει συ­στα­θεί και έχει την κα­τα­στα­τι­κή του έδρα. Οι έντε­κα βου­λευ­τές που πα­ρε­νέ­βη­σαν το 2025 υπο­στή­ρι­ξαν ότι η προ­σέγ­γι­ση αυτή μπο­ρεί να δη­μιουρ­γή­σει πε­ρι­θώ­ρια για την από­κτη­ση ακι­νή­των στις πα­ρα­με­θό­ριες πε­ριο­χές από κε­φά­λαια τρί­των χωρών, μέσω εται­ρειών που έχουν συ­στα­θεί στην Ελ­λά­δα ή σε άλλο κρά­τος-μέλος της ΕΕ. Πρό­κει­ται για κοι­νο­βου­λευ­τι­κή θέση και αντι­κεί­με­νο ελέγ­χου, όχι για δια­πί­στω­ση ότι κάθε εται­ρεία ευ­ρω­παϊ­κής έδρας λει­τουρ­γεί κατ’ αυτόν τον τρόπο. Το κρί­σι­μο ερώ­τη­μα είναι εάν και σε ποιο βαθμό ο έλεγ­χος της πραγ­μα­τι­κής ιδιο­κτη­σί­ας μπο­ρεί να φθά­σει μέχρι το φυ­σι­κό πρό­σω­πο που βρί­σκε­ται πίσω από το νο­μι­κό πρό­σω­πο.

Η Ziraat ανοί­γει την πόρτα στη Ρόδο

Το 2011, ενώ η Ελ­λά­δα βρι­σκό­ταν στη δίνη της οι­κο­νο­μι­κής κρί­σης, η τουρ­κι­κή κρα­τι­κή τρά­πε­ζα Ziraat Bank άνοι­ξε υπο­κα­τά­στη­μα στη Ρόδο. Το κα­τά­στη­μα εγκα­τα­στά­θη­κε σε νε­ο­κλα­σι­κό κτή­ριο στη συμ­βο­λή των οδών Γρη­γο­ρί­ου Λα­μπρά­κη και Αμε­ρι­κής και ξε­κί­νη­σε τη λει­τουρ­γία του τον Οκτώ­βριο του 2011. Η εί­σο­δος της Ziraat στη ρο­δια­κή αγορά είχε προ­κα­λέ­σει από πριν πο­λι­τι­κές αντι­δρά­σεις. Ήδη τον Φε­βρουά­ριο του ίδιου έτους, ο τότε βου­λευ­τής Ιω­άν­νης Κο­ρα­ντής έθετε ένα συ­γκε­κρι­μέ­νο ερώ­τη­μα: εάν μία τρά­πε­ζα τρί­της χώρας χο­ρη­γεί δά­νειο με εμπράγ­μα­τη ασφά­λεια σε ακί­νη­το πα­ρα­με­θό­ριας πε­ριο­χής, τι συμ­βαί­νει στην πε­ρί­πτω­ση που ο δα­νειο­λή­πτης αδυ­να­τεί να εξυ­πη­ρε­τή­σει την υπο­χρέ­ω­σή του και η τρά­πε­ζα επι­χει­ρεί να απο­κτή­σει το ακί­νη­το; Η Ziraat λει­τούρ­γη­σε τε­λι­κά στη Ρόδο, όμως το υπο­κα­τά­στη­μα έκλει­σε στις 31 Ια­νουα­ρί­ου 2018.

Το επό­με­νο κε­φά­λαιο αφορά το real estate. Σύμ­φω­να με μαρ­τυ­ρί­ες αν­θρώ­πων με γνώση της κτη­μα­τα­γο­ράς, το τουρ­κι­κό εν­δια­φέ­ρον για ακί­νη­τα στα Δω­δε­κά­νη­σα έχει αυ­ξη­θεί τα τε­λευ­ταία χρό­νια σε Ρόδο, Κω, Λέρο και Πάτμο. Πηγές της κτη­μα­τα­γο­ράς ανα­φέ­ρουν ότι το εν­δια­φέ­ρον δεν αφορά μόνο κα­τοι­κί­ες αλλά μπο­ρεί να επε­κτεί­νε­ται σε οι­κό­πε­δα με­γά­λης αξίας και του­ρι­στι­κές επι­χει­ρή­σεις, όπως για πα­ρά­δειγ­μα στην πε­ριο­χή Μπλε­φού­τη στη Λέρο.

Η Golden Visa προ­σθέ­τει μία ακόμη διά­στα­ση

Στην υπό­θε­ση εμπλέ­κε­ται και το πρό­γραμ­μα της Golden Visa. Οι Τούρ­κοι υπή­κο­οι συ­γκα­τα­λέ­γο­νται στις ση­μα­ντι­κό­τε­ρες ομά­δες επεν­δυ­τών που έχουν αξιο­ποι­ή­σει το πρό­γραμ­μα στην Ελ­λά­δα. Σύμ­φω­να με τα στοι­χεία που πε­ρι­λαμ­βά­νο­νται στο υλικό του ρε­πορ­τάζ, τον Ιού­λιο του 2026 υπήρ­χαν 4.975 ισχύ­ου­σες αρ­χι­κές άδειες δια­μο­νής μό­νι­μου επεν­δυ­τή σε Τούρ­κους επεν­δυ­τές. Η ύπαρ­ξη Golden Visa δεν απο­τε­λεί από μόνη της έν­δει­ξη πα­ρα­νο­μί­ας. Το ζή­τη­μα απο­κτά δια­φο­ρε­τι­κή διά­στα­ση όταν εξε­τά­ζε­ται σε συν­δυα­σμό με την αγορά ακι­νή­των σε πε­ριο­χές όπου ισχύ­ουν ει­δι­κοί πε­ριο­ρι­σμοί. Εκεί τί­θε­ται το ερώ­τη­μα εάν μια εται­ρι­κή δομή μπο­ρεί να χρη­σι­μο­ποι­η­θεί για να απο­κτή­σει ακί­νη­το σε πα­ρα­με­θό­ρια πε­ριο­χή και ταυ­τό­χρο­να να εξυ­πη­ρε­τή­σει τον επεν­δυ­τι­κό σκοπό που απαι­τεί­ται για τη χο­ρή­γη­ση άδειας δια­μο­νής. Η απά­ντη­ση δεν μπο­ρεί να δοθεί γε­νι­κά. Απαι­τεί­ται έλεγ­χος των πραγ­μα­τι­κών δι­καιού­χων και των συ­γκε­κρι­μέ­νων συ­ναλ­λα­γών.

11 βου­λευ­τές ζή­τη­σαν στοι­χεία

Το θέμα επα­νήλ­θε στη Βουλή στις 27 Μαρ­τί­ου 2025. Έντε­κα βου­λευ­τές της Νέας Δη­μο­κρα­τί­ας, Ε. Στυ­λια­νί­δης, Θ. Κα­ρά­ο­γλου, Μ. Χα­ρα­κό­που­λος, Ι. Πα­σχα­λί­δης, Μ. Χρυ­σο­μάλ­λης, Α. Δη­μο­σχά­κης, Γ. Βλά­χος, Γ. Κα­ρα­σμά­νης, Θ. Λε­ο­ντα­ρί­δης, Χ. Αθα­να­σί­ου και ο Δω­δε­κα­νή­σιος Μάνος Κόν­σο­λας κα­τέ­θε­σαν κοινή ερώ­τη­ση και αί­τη­ση κα­τά­θε­σης εγ­γρά­φων. Το αντι­κεί­με­νο ήταν οι αγο­ρές ακι­νή­των και επι­χει­ρή­σε­ων στις ακρι­τι­κές πε­ριο­χές από τουρ­κι­κά κε­φά­λαια που εμ­φα­νί­ζο­νται, σύμ­φω­να με τους βου­λευ­τές, μέσω ελ­λη­νι­κών ή ευ­ρω­παϊ­κών επι­χει­ρή­σε­ων. Οι ερω­τώ­ντες ζή­τη­σαν, με­τα­ξύ άλλων, στοι­χεία από Υπο­θη­κο­φυ­λα­κεία, Κτη­μα­το­λό­γιο και συμ­βο­λαιο­γρα­φι­κούς συλ­λό­γους για τις αγο­ρα­πω­λη­σί­ες από ξένα φυ­σι­κά ή νο­μι­κά πρό­σω­πα στις πα­ρα­με­θό­ριες πε­ριο­χές από το 2011 και μετά. Έθε­σαν επί­σης το ζή­τη­μα των funds που δια­χει­ρί­ζο­νται κόκ­κι­να δά­νεια και ζή­τη­σαν να πλη­ρο­φο­ρη­θούν σε ποιους κα­τα­λή­γουν ακί­νη­τα ακρι­τι­κών πε­ριο­χών που βγαί­νουν σε πλει­στη­ρια­σμό. Το ση­μα­ντι­κό­τε­ρο ίσως αί­τη­μά τους ήταν η εξέ­τα­ση του εν­δε­χο­μέ­νου επα­να­φο­ράς ελέγ­χων που θα φθά­νουν μέχρι το φυ­σι­κό πρό­σω­πο που ελέγ­χει ένα νο­μι­κό πρό­σω­πο. Με άλλα λόγια, η Βουλή κλή­θη­κε να εξε­τά­σει εάν η «θε­ω­ρία της έδρας» επαρ­κεί για τις ιδιαί­τε­ρες συν­θή­κες των ακρι­τι­κών και αμυ­ντι­κών πε­ριο­χών ή εάν απαι­τεί­ται αυ­στη­ρό­τε­ρος έλεγ­χος του πραγ­μα­τι­κού δι­καιού­χου.

Η συ­ζή­τη­ση δεν πε­ριο­ρί­ζε­ται  στο real estate

Τα τε­λευ­ταία χρό­νια έχουν κα­τα­γρα­φεί και άλλες επεν­δύ­σεις τουρ­κι­κών επι­χει­ρη­μα­τι­κών ομί­λων στην Ελ­λά­δα, ενώ τουρ­κι­κές εμπο­ρι­κές αλυ­σί­δες έχουν επε­κτεί­νει την πα­ρου­σία τους στην ελ­λη­νι­κή αγορά, έχο­ντας ανα­πτύ­ξει δί­κτυο κα­τα­στη­μά­των στην Ελ­λά­δα, με­τα­ξύ άλλων και στη Ρόδο. Πα­ράλ­λη­λα, τουρ­κι­κά επι­χει­ρη­μα­τι­κά συμ­φέ­ρο­ντα έχουν εμπλα­κεί σε ελ­λη­νι­κές επι­χει­ρή­σεις και επεν­δύ­σεις σε δια­φο­ρε­τι­κούς κλά­δους. Το γε­γο­νός αυτό δεν απο­τε­λεί από μόνο του έν­δει­ξη πα­ρά­νο­μης ή επι­θε­τι­κής δρα­στη­ριό­τη­τας. Δεί­χνει, όμως, ότι οι οι­κο­νο­μι­κές σχέ­σεις Ελ­λά­δας και Τουρ­κί­ας έχουν απο­κτή­σει με­γα­λύ­τε­ρο εύρος και ότι η συ­ζή­τη­ση για τις επεν­δύ­σεις δεν μπο­ρεί να εξε­τά­ζε­ται απο­μο­νω­μέ­να από το γε­νι­κό­τε­ρο γε­ω­πο­λι­τι­κό πε­ρι­βάλ­λον. Σή­με­ρα, δε­κα­πέ­ντε χρό­νια αρ­γό­τε­ρα του “πει­ρά­μα­τος” της Ziraat Bank, το ερώ­τη­μα έχει αλ­λά­ξει. Δεν αφορά μόνο μία τρά­πε­ζα. Αφορά την ιδιο­κτη­σία γης, την αγορά ακι­νή­των, τις εται­ρι­κές δομές, τις επεν­δύ­σεις, τις άδειες δια­μο­νής και τη δυ­να­τό­τη­τα του κρά­τους να γνω­ρί­ζει ποιος βρί­σκε­ται πίσω από κάθε ση­μα­ντι­κή συ­ναλ­λα­γή στις πα­ρα­με­θό­ριες πε­ριο­χές. Η οι­κο­νο­μι­κή δρα­στη­ριό­τη­τα με­τα­ξύ δύο γει­το­νι­κών χωρών είναι δε­δο­μέ­νη και, σε πολ­λές πε­ρι­πτώ­σεις, απο­λύ­τως νό­μι­μη. Στις ακρι­τι­κές πε­ριο­χές, όμως, η δια­φά­νεια απο­κτά ιδιαί­τε­ρη ση­μα­σία. Και το βα­σι­κό ερώ­τη­μα πα­ρα­μέ­νει ανοι­χτό, όχι εάν πρέ­πει να υπάρ­χει ξένη επέν­δυ­ση στα Δω­δε­κά­νη­σα, αλλά εάν το ελ­λη­νι­κό κρά­τος γνω­ρί­ζει με ακρί­βεια ποιος αγο­ρά­ζει, ποιος ελέγ­χει και ποιος τε­λι­κά απο­κτά την οι­κο­νο­μι­κή επιρ­ροή. Γιατί η απά­ντη­ση σε αυτό το ερώ­τη­μα δεν είναι θέμα πο­λι­τι­κής ρη­το­ρι­κής. Είναι θέμα στοι­χεί­ων, ελέγ­χου και εφαρ­μο­γής του νόμου.