ΕΝΦΙΑ: Χαμός στα συμβολαιογραφεία με τα ακίνητα – Πώς «σπάνε» περιουσίες

Οι νέες αντι­κει­με­νι­κές αξίες των ακι­νή­των έρχο­νται και οι φορο­λο­γού­με­νοι παίρ­νουν τα μέτρα τους. Αλλοι σπάνε την περιου­σία τους σε κομ­μά­τια τα οποία μετα­βι­βά­ζουν στα παιδιά τους και άλλοι πουλάνε ακίνητα για να ξεφου­σκώ­σουν τον λογα­ρια­σμό του ΕΝΦΙΑ. Υπάρ­χουν και οι φορο­λο­γού­με­νοι που προ­χω­ρούν στην αγορά κάποιου ακι­νή­του, κυρίως παλιού, μετα­χει­ρι­σμέ­νου, με την προ­ο­πτική να το ανα­και­νί­σουν και το ενοι­κιά­σουν μέσα από τις πλατ­φόρ­μες βρα­χυ­χρό­νιας μίσθω­σης τύπου Airbnb. Δεν είναι τυχαίο ότι δια­με­ρί­σματα και παλιές  μονο­κα­τοι­κίες του κέντρου της Αθήνας που για χρόνια βρί­σκο­νταν στα αζήτητα έχουν γίνει το τελευ­ταίο διά­στημα περι­ζή­τητα λόγω του φαι­νο­μέ­νου Airbnb αλλά και της επι­κεί­με­νης αύξησης των αντι­κει­με­νι­κών αξιών που θα ανε­βά­σει τον φόρο μετα­βί­βα­σης.

Για πρώτη φορά ύστερα από πολλά χρόνια στα συμ­βο­λαιο­γρα­φικά γραφεία παρα­τη­ρεί­ται κινη­τι­κό­τητα. Εκτός από τους ηλε­κτρο­νι­κούς πλει­στη­ρια­σμούς ακι­νή­των που έχουν πάρει ανε­βά­σει ταχύ­τη­τες πολλοί φορο­λο­γού­με­νοι θέλο­ντας να προ­λά­βουν τις αυξή­σεις των αντι­κει­με­νι­κών και τις επι­βα­ρύν­σεις που βλέπουν να έρχο­νται σπεύ­δουν να μετα­βι­βά­σουν την ακίνητη περιου­σία τους ή ακόμα και να επι­σπεύ­σουν την αγορά κάποιου ακι­νή­του που είχαν προ­γραμ­μα­τί­σει. Οι περισ­σό­τε­ροι από τους ιδιο­κτή­τες ακι­νή­των που επι­σκέ­φθη­καν το τελευ­ταίο διά­στημα τα γραφεία των συμ­βο­λαιο­γρά­φων ανα­ζη­τώ­ντας λύσεις για μικρό­τερη φορο­λο­γική επι­βά­ρυνση επέ­λε­ξαν τελικά να μοι­ρά­σουν την  περιου­σία τους. Εσπασαν την αξία των ακι­νή­των τους  για να ξεφου­σκώ­σουν το εκκα­θα­ρι­στικό του ΕΝΦΙΑ.

Μεγάλος αριθμός μετα­βι­βά­σεων γίνο­νται από ιδιο­κτή­τες κυρίως μεγάλης ακί­νη­της περιου­σίας. Στόχος τους να βρεθούν κάτω από το όριο των 200.000 ευρώ πάνω από το οποίο επι­βάλ­λε­ται ο συμπλη­ρω­μα­τι­κός ΕΝΦΙΑ. Μοι­ρά­ζο­ντας την ακίνητη περιου­σία τους στα μέλη της οικο­γέ­νειας το έχουν κατα­φέ­ρει.

Οι δωρεές και οι γονικές παροχές πλήρους ή ψιλής κυριό­τη­τας σε συγ­γε­νείς πρώτου βαθμού είναι από τις δημο­φι­λέ­στε­ρες μετα­βι­βά­σεις των τελευ­ταίων μηνών. Γονείς σπεύ­δουν να μετα­βι­βά­σουν ακίνητα στα παιδιά τους προ­κει­μέ­νου να περιο­ρί­σουν την επι­βά­ρυνση του ΕΝΦΙΑ. Το αφο­ρο­λό­γητο όριο των 200.000 ευρώ  που ισχύει για τον συμπλη­ρω­μα­τικό φόρου είναι ατομικό. Ετσι, για παρά­δειγμα ένας γονιός που έχει στην κατοχή του ακίνητη περιου­σία  αξίας 400.000 ευρώ, αν μετα­βι­βά­σει ακίνητα 200.000 στο παιδί του, κατα­φέρ­νει να μηδε­νί­σει την επι­βά­ρυνση από τον συμπλη­ρω­μα­τικό φόρο, τόσο για τον ίδιο όσο και για το παιδί του.

Στις πολύ μεγάλες περιου­σίες, οι ιδιο­κτή­τες επι­λέ­γουν και τη λύση της μετα­βί­βα­σης των ακι­νή­των σε εται­ρεία η οποία δημιουρ­γεί­ται απο­κλει­στικά για την καλύ­τερη φορο­λο­γική δια­χεί­ριση των ακι­νή­των. Οταν τα ακίνητα φορο­λο­γού­νται στο όνομα του φυσικού προ­σώ­που, οι συντε­λε­στές υπο­λο­γι­σμού του συμπλη­ρω­μα­τι­κού φόρου φτάνουν ακόμη και στο 1,15%. Αντί­θετα, ο συμπλη­ρω­μα­τι­κός φόρος των εται­ρειών υπο­λο­γί­ζε­ται με συντε­λε­στή 0,55% για τα ακίνητα που αξιο­ποιού­νται και με 0,1% για τα ακίνητα που ιδιο­χρη­σι­μο­ποιού­νται.

Οι μετα­βι­βά­σεις ακι­νή­των άρχισαν να κατα­γρά­φουν αύξηση λίγους μήνες πριν το τέλος του 2017 και  συνε­χί­ζο­νται με αμείωτη ένταση φέρ­νο­ντας ζεστό χρήμα στα κρατικά ταμεία. Οι εισπρά­ξεις από τους φόρους και τέλη κλη­ρο­νο­μιών, δωρεών, γονικών παροχών αυξή­θη­καν το 2017 κατά 32%. Συνο­λικά έφθασαν σε 156,12 εκατ. ευρώ έναντι 118,37 εκατ. το 2016. Η αύξηση συνε­χί­ζε­ται. Σύμφωνα με τα τελευ­ταία δια­θέ­σιμα στοι­χεία, τον  Ιανουά­ριο τα έσοδα  από φόρους και τέλη κλη­ρο­νο­μιών, δωρεών και γονικών παροχών δια­μορ­φώ­θη­καν στα 4,57 εκατ. ευρώ κατα­γρά­φο­ντας αύξηση 26,78% σε σχέση με τον αντί­στοιχο μήνα του 2017. Τον περα­σμένο Φεβρουά­ριο οι φόροι από τις μετα­βι­βά­σεις ακι­νή­των έφθασαν τα 8,829 εκατ.

Με τους φορο­λο­γού­με­νους να επι­χει­ρούν να προ­λά­βουν τις αυξή­σεις των αντι­κει­με­νι­κών αξιών, οι οποίες φέρνουν αυξή­σεις φορο­λο­γι­κών επι­βα­ρύν­σεων κατά τις μετα­βι­βά­σεις τους  τελευ­ταί­ους μήνες κατα­γρά­φε­ται σημα­ντική αύξηση στις μετα­βι­βά­σεις.

Οι αριθμοί μιλούν από μόνοι τους. Τα δεδο­μένα του Μητρώου Αξιών Μετα­βι­βά­σεων Ακι­νή­των του υπουρ­γείου Οικο­νο­μι­κών δεί­χνουν ότι μόνο στον Δήμο Αθη­ναίων τους πρώτους τέσ­σε­ρις μήνες του έτους έγιναν 1.064 μετα­βι­βά­σεις ενώ καθ’ όλη τη διάρ­κεια του 2017 είχαν γίνει 2.960  μετα­βι­βά­σεις. Κινη­τι­κό­τητα παρα­τη­ρεί­ται και στους δήμους Κηφι­σιάς, Γλυ­φά­δας, Παλαιού Φαλήρου και Καλ­λι­θέας.

Τα περισ­σό­τερα ακίνητα στην περιοχή του κέντρου της Αθήνας που άλλαξαν χέρια από την αρχή του έτους είναι δια­με­ρί­σματα. Συνο­λικά έχουν κατα­γρα­φεί 835 μετα­βι­βά­σεις δια­με­ρι­σμά­των. Τα μισά από τα δια­με­ρί­σματα που μετα­βι­βά­στη­καν και συγκε­κρι­μένα 488 είναι παλιά του 1950 έως 1970 με τιμές που κινού­νται μεταξύ 5.000-30.000 ευρώ. Το στοι­χείο αυτό απο­δί­δε­ται από τους ειδι­κούς της αγοράς στο φαι­νό­μενο Airbnb. Πολλοί αγο­ρά­ζουν μικρά και παλαιά ακίνητα στην καρδιά του Λεκα­νο­πε­δίου, προ­χω­ρούν στην επι­σκευή τους και στη συνέ­χεια τα ενοι­κιά­ζουν μέσω κάποιας ηλε­κτρο­νι­κής πλατ­φόρ­μας βρα­χυ­χρό­νιας μίσθω­σης. Το κέρδος είναι σίγουρο και τα χρήματα της επέν­δυ­σης έχουν πιάσει τόπο.

Από τις μετα­βι­βά­σεις που έγιναν στο πρώτο τετρά­μηνο στον Δήμο Αθη­ναίων ξεχω­ρί­ζουν τα επαγ­γελ­μα­τικά ακίνητα ενώ μεγάλο ενδια­φέ­ρον παρα­τη­ρεί­ται και για την αγορά θέσεων στάθ­μευ­σης και απο­θη­κών.

Βέβαια αν ρίξει κανείς μια ματιά στα στοι­χεία των συμ­βο­λαίων που έχουν «φορ­τω­θεί» στο Μητρώο Μετα­βι­βά­σεων Ακι­νή­των θα μείνει κυριο­λε­κτικά άναυδος όταν θα δει ορι­σμέ­νες περι­πτώ­σεις που κυριο­λε­κτικά βγάζουν μάτι. Οι τιμές που ανα­γρά­φο­νται στα συμ­βό­λαια είναι εξευ­τε­λι­στι­κές. Σε πολλές περι­πτώ­σεις τα ποσά που εμφα­νί­ζο­νται ως τιμή­ματα δεν είναι τα πραγ­μα­τικά αλλά είναι εικο­νικά ή συμ­βο­λικά.

Για παρά­δειγμα, σε μια μετα­βί­βαση επαγ­γελ­μα­τι­κής στέγης 233,42 τετρα­γω­νι­κών μέτρων με έτος κατα­σκευής 2007 σε περιοχή της Αθήνας με τιμή ζώνης 1.250 ευρώ ανά τετρα­γω­νικό η τιμή πώλησης που ανα­φέ­ρε­ται στο συμ­βό­λαιο μετα­βί­βα­σης είναι 0,24 ευρώ! Την ίδια ημέρα (στο Μητρώο εμφα­νί­ζε­ται ως ημε­ρο­μη­νία σύντα­ξης συμ­βο­λαίου η 6η Μαρτίου 2018) έγινε μία ακόμα αγο­ρα­πω­λη­σία επαγ­γελ­μα­τι­κής στέγης 122,38 τ.μ. με παρεμ­φερή χαρα­κτη­ρι­στικά (τιμή ζώνης 1.250 ευρώ για ακίνητο του 2007) με τιμή 0,12 ευρώ!

Υπάρ­χουν όμως και περι­πτώ­σεις όπου οι εμπο­ρι­κές αξίες είναι πολύ κοντά στις εμπο­ρι­κές. Δια­μέ­ρι­σμα, πάντα στον Δήμο Αθη­ναίων, 265,42 τετρα­γω­νι­κών μέτρων κατα­σκευής του 1937 με τιμή ζώνης 5.800 ευρώ ανά τετρα­γω­νικό πωλή­θηκε έναντι  1,1 εκατ. ευρώ.

Τα μεγάλα συμ­βό­λαια μετριού­νται στα δάχτυλα ενώ οι μετα­βι­βά­σεις στη ζώνη 5.000-20.000 ευρώ ( πραγ­μα­τι­κές ή εικο­νι­κές) είναι αρκετές από τις αρχές του έτους.

Συμ­φέ­ρει σήμερα να μετα­βι­βάσω το ακίνητο στα παιδιά μου; Στην ερώτηση αυτή, οι συμ­βο­λαιο­γρά­φοι συνι­στούν στους γονείς να προ­χω­ρή­σουν στην γονική παροχή και ειδικά αν πρό­κει­ται για πρώτη κατοι­κία αφού  στις περισ­σό­τε­ρες περι­πτώ­σεις είναι αφο­ρο­λό­γη­τες.

Χωρίς φόρο μπορούν να γίνουν γονικές παροχές πρώτης κατοι­κίας αξίας μέχρι 200.000 ευρώ σύμφωνα με την ισχύ­ουσα νομο­θε­σία. Επίσης, σε κάθε περί­πτωση από­κτη­σης πρώτης κατοι­κίας με γονική παροχή ή δωρεά από έγγαμο φορο­λο­γού­μενο ισχύει αφο­ρο­λό­γητο όριο 250.000 ευρώ, το οποίο προ­σαυ­ξά­νε­ται περαι­τέρω αν υπάρ­χουν και προ­στα­τευό­μενα τέκνα. Σε περί­πτωση που η αξία της πρώτης κατοι­κίας υπερ­βαί­νει τα παρα­πάνω όρια, επι­βάλ­λε­ται φόρος μόνο στο υπερ­βάλ­λον ποσό αξίας με συντε­λε­στές 1%, 5% και 10%.

Εφόσον απο­κτά­ται πρώτη κατοι­κία από άγαμο με γονική παροχή, η αξία της κατοι­κίας απαλ­λάσ­σε­ται από τον φόρο μέχρι του ποσού των 200.000 ευρώ. Σε περί­πτωση από­κτη­σης πρώτης κατοι­κίας από έγγαμο, η αξία απαλ­λάσ­σε­ται από το φόρο μέχρι του ποσού των 250.000 ευρώ. Το όριο της αφο­ρο­λό­γη­της αξίας προ­σαυ­ξά­νε­ται κατά 25.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα και κατά 30.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα ανήλικα τέκνα, των οποίων την επι­μέ­λεια έχει ο δικαιού­χος.

Στο ποσό της απαλ­λα­γής περι­λαμ­βά­νε­ται και η αξία μιας θέσης στάθ­μευ­σης αυτο­κι­νή­του και ενός απο­θη­κευ­τι­κού χώρου, για επι­φά­νεια εκάστου έως 20 τ.μ., εφόσον βρί­σκο­νται στο ίδιο ακίνητο και απο­κτώ­νται ταυ­τό­χρονα. Επίσης, σε περί­πτωση δωρεάς ή γονικής παροχής οικο­πέ­δου στο οποίο μπορεί να ανε­γερ­θεί πρώτη κατοι­κία προ­βλέ­πε­ται απαλ­λαγή από τον φόρο μέχρι το όριο αξίας των 50.000 ευρώ για τον άγαμο και μέχρι 100.000 ευρώ για τον έγγαμο. Το όριο προ­σαυ­ξά­νε­ται κατά 10.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα και κατά 15.000 για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του δικαιού­χου. Τα παρα­πάνω ισχύουν εφόσον στον δικαιούχο περιέρ­χε­ται μία μόνο κατοι­κία ή ένα οικό­πεδο εξ ολο­κλή­ρου και κατά πλήρη κυριό­τητα και όχι ποσοστό εξ αδιαι­ρέ­του.

Οσοι απο­κτούν ή πωλούν ακίνητα ή μετα­βι­βά­ζουν με γονική ή παροχή ή δωρεά θα πρέπει να γνω­ρί­ζουν ότι η φορο­λο­γική τους υπο­χρέ­ωση δεν τελειώ­νει με την πληρωμή του φόρου και τη σύνταξη του σχε­τι­κού συμ­βο­λαίου. Θα πρέπει μέσα σε 30 ημέρες από την ημε­ρο­μη­νία που έγινε η μετα­βολή της περιου­σια­κής τους κατά­στα­σης να δηλωθεί και στο έντυπο Ε9.

Ολες οι μετα­βο­λές ακι­νή­των που πραγ­μα­το­ποιού­νται μετά την 1η Ιανουα­ρίου 2018 γίνο­νται ηλε­κτρο­νικά μέσω της εφαρ­μο­γής του Περιου­σιο­λο­γίου στο Taxisnet. Η εφαρ­μογή υπο­βο­λής Δήλωσης Στοι­χείων Ακι­νή­των Ε9 έτους 2019 απευ­θύ­νε­ται σε όσους αγο­ρά­ζουν ή πωλούν ακίνητα, απο­κτούν ή μετα­βι­βά­ζουν εμπράγ­ματα δικαιώ­ματα σε ακίνητα όπως πλήρη κυριό­τητα, ψιλή κυριό­τητα ή επι­καρ­πία.

Για να δηλώ­σετε κάθε αλλαγή που έχει επέλθει στην περιου­σιακή σας εικόνα θα πρέπει να επι­σκε­φθείτε την ιστο­σε­λίδα της Ανε­ξάρ­τη­της Αρχής Δημο­σίων Εσόδων www.aade.gr. Με τους προ­σω­πι­κούς κωδι­κούς που δια­θέ­τετε στο Taxisnet θα μπείτε στον προ­σω­πικό λογα­ρια­σμό σας και από εκεί θα επι­λέ­ξετε την εφαρ­μογή του Περιου­σιο­λο­γίου.

Στη συνέ­χεια, επι­λέ­γο­ντας το έτος 2019 στην ηλε­κτρο­νική εφαρ­μογή, σας  δίνεται η δυνα­τό­τητα να δηλώ­σετε τις μετα­βο­λές που επήλθαν ή θα επέλ­θουν στην ακίνητη περιου­σία σας από την 1η Ιανουα­ρίου 2018 και μετά. Οι μετα­βο­λές αυτές θα πρέπει να δηλώ­νο­νται μέσα σε 30 ημέρες από τη στιγμή που θα γίνουν, από την ημε­ρο­μη­νία δηλαδή υπο­γρα­φής του συμ­βο­λαίου. Τα στοι­χεία που θα δηλώ­σετε θα πρέπει να είναι τα ίδια με αυτά που απο­τυ­πώ­νο­νται στο συμ­βό­λαιο μετα­βί­βα­σης (αγο­ρα­πω­λη­σία, γονική παροχή, δωρεά και κλη­ρο­νο­μιά).  Με αυτό τον τρόπο, μέσω της υπο­βο­λής Ε9, θα υπάρχει διαρκής ενη­μέ­ρωση της περιου­σια­κής κατά­στα­σης με τις μετα­βο­λές που έχουν επέλθει.

Ποια στοι­χεία δηλώ­νο­νται

Θα πρέπει να δηλώ­νο­νται ανα­λυ­τικά τα στοι­χεία του ακι­νή­του (θέση, είδος ακι­νή­του, επι­φά­νεια κ.λπ.) και  κάθε είδους μετα­βολή της ακί­νη­της περιου­σίας όπως από­κτηση, σύσταση, πώληση κ.τ.λ. που πραγ­μα­το­ποιεί­ται από την 1η Ιανουα­ρίου 2018 και μετά η οποία έχει ως απο­τέ­λε­σμα να τρο­πο­ποι­η­θεί η περιου­σιακή κατά­σταση του φορο­λο­γου­μέ­νου.