Μέχρι τις 17 Μαρτίου οι νέες αντικειμενικές αξίες

Το αρ­γό­τε­ρο μέχρι τις 17 Μαρ­τί­ου θα πρέ­πει να έχουν πα­ρα­δώ­σει τις ει­ση­γή­σεις για τις νέες τιμές ζώνης σε όλη την επι­κρά­τεια οι πι­στο­ποι­η­μέ­νοι εκτι­μη­τές ακι­νή­των. Σύμ­φω­να με την από­φα­ση που εξέ­δω­σε το υπουρ­γείο Οι­κο­νο­μι­κών, οι εκτι­μη­τές θα πρέ­πει να προ­χω­ρή­σουν στην εξί­σω­ση των εμπο­ρι­κών τιμών με τις αντι­κει­με­νι­κές αξίες, λαμ­βά­νο­ντας υπόψη συ­γκρι­τι­κά στοι­χεία πω­λή­σε­ων ακι­νή­των.

Αυτό ση­μαί­νει ότι σε κά­ποιες πε­ριο­χές οι αντι­κει­με­νι­κές αξίες θα αυ­ξη­θούν και σε κά­ποιες θα μειω­θούν. Σύμ­φω­να με την εγκύ­κλιο, η πα­ρά­δο­ση των ει­ση­γή­σε­ων γί­νε­ται τμη­μα­τι­κά. Οι εκτι­μη­τές υπο­χρε­ού­νται να πα­ρα­δώ­σουν το 50% του συ­νό­λου των ει­ση­γή­σε­ων στις 21 Φε­βρουα­ρί­ου και το υπό­λοι­πο 50% μέχρι τις 17 Μαρ­τί­ου. Τα συ­γκρι­τι­κά στοι­χεία, όπως το­νί­ζε­ται στη σχε­τι­κή από­φα­ση, πρέ­πει να είναι επαρ­κή, να αντι­προ­σω­πεύ­ουν κατά το δυ­να­τόν τη γε­ω­γρα­φι­κή κά­λυ­ψη της υπό εκτί­μη­ση ζώνης, προ­σεγ­γί­ζο­ντας τα χα­ρα­κτη­ρι­στι­κά του ακι­νή­του, και να αφο­ρούν χρο­νι­κό διά­στη­μα των τε­λευ­ταί­ων 12 μηνών.

Αυ­το­ψί­ες

Επί­σης, μπο­ρούν να χρη­σι­μο­ποι­η­θούν συ­γκρι­τι­κά στοι­χεία τα οποία προ­έρ­χο­νται από την πρό­σφα­τη επαγ­γελ­μα­τι­κή δρα­στη­ριό­τη­τα των εκτι­μη­τών. Το υπουρ­γείο Οι­κο­νο­μι­κών ζητεί από τους εκτι­μη­τές να προ­χω­ρή­σουν σε αυ­το­ψί­ες στην πε­ριο­χή που έχουν ανα­λά­βει προ­κει­μέ­νου να απο­κτή­σουν πραγ­μα­τι­κή ει­κό­να των τιμών πώ­λη­σης από δρόμο σε δρόμο.

Επί της ου­σί­ας οι εκτι­μη­τές κα­λού­νται να εφαρ­μό­σουν συ­γκρι­τι­κή μέ­θο­δο, η οποία βα­σί­ζε­ται σε ήδη πραγ­μα­το­ποι­η­μέ­νες συ­ναλ­λα­γές ή ζη­τού­με­νες τιμές για άλλα ακί­νη­τα με πα­ρό­μοια χα­ρα­κτη­ρι­στι­κά κά­νο­ντας τις κα­τάλ­λη­λες προ­σαρ­μο­γές. Σε πε­ρί­πτω­ση έλ­λει­ψης ικα­νο­ποι­η­τι­κών στοι­χεί­ων πραγ­μα­τι­κών συ­ναλ­λα­γών, οι εκτι­μη­τές θα χρη­σι­μο­ποιούν και τις κά­τω­θι επι­λο­γές προ­σέγ­γι­σης αξίας, κατά την ευ­χέ­ρεια και την κρίση τους:

α) Τη μέ­θο­δο ει­σο­δή­μα­τος, η οποία βα­σί­ζε­ται στον υπο­λο­γι­σμό της αξίας κάθε ακι­νή­του από την κε­φα­λαιο­ποι­η­μέ­νη αξία του εκτι­μώ­με­νου ει­σο­δή­μα­τος. Ση­μα­ντι­κοί πα­ρά­γο­ντες στην εφαρ­μο­γή της με­θό­δου είναι οι πραγ­μα­το­ποι­η­μέ­νες ή ζη­τού­με­νες μι­σθω­τι­κές αξίες για άλλα ακί­νη­τα με πα­ρό­μοια χα­ρα­κτη­ρι­στι­κά με το εκτι­μώ­με­νο κά­νο­ντας τις κα­τάλ­λη­λες προ­σαρ­μο­γές.

β) Τη μέ­θο­δο απο­σβε­σμέ­νου κό­στους αντι­κα­τά­στα­σης, η οποία βα­σί­ζε­ται στον υπο­λο­γι­σμό της αξίας του εκτι­μώ­με­νου ακι­νή­του, με βάση το κό­στος ανα­πα­ρα­γω­γής/αντι­κα­τά­στα­σής του.

Σύμ­φω­να με αν­θρώ­πους της κτη­μα­τα­γο­ράς ήδη στο κέ­ντρο της Αθή­νας οι τιμές έχουν αυ­ξη­θεί ση­μα­ντι­κά, κάτι που θα οδη­γή­σει σε ση­μα­ντι­κή αύ­ξη­ση των αντι­κει­με­νι­κών αξιών. Στις πε­ριο­χές αυτές θα πρέ­πει να γί­νουν πρό­σθε­τες πα­ρεμ­βά­σεις στην κλί­μα­κα του ΕΝΦΙΑ, έτσι ώστε να μη χα­θούν οι μειώ­σεις του 2019 (κατά 22% με­σο­σταθ­μι­κά), αλλά και να προ­κύ­ψει κά­ποιο αλλά μι­κρό­τε­ρο όφε­λος από τη δεύ­τε­ρη δόση των μειώ­σε­ων, η οποία θα είναι της τά­ξε­ως του 8% με­σο­σταθ­μι­κά. Στό­χος της κυ­βέρ­νη­σης είναι οι αντι­κει­με­νι­κές αξίες να μην απο­τε­λέ­σουν ερ­γα­λείο για τη χά­ρα­ξη πο­λι­τι­κής, αλλά να δη­μιουρ­γη­θούν οι αξίες εκεί­νες που θα βοη­θή­σουν την αγορά και ταυ­τό­χρο­να θα φέ­ρουν έσοδα και στα τα­μεία του Δη­μο­σί­ου μέσω των αγο­ρα­πω­λη­σιών.

Ακόμα και σή­με­ρα πά­ντως κα­τα­γρά­φο­νται με­γά­λες απο­κλί­σεις σε διά­φο­ρες πε­ριο­χές της Ελ­λά­δας, κυ­ρί­ως στα με­γά­λα αστι­κά κέ­ντρα. Ση­μα­ντι­κές δια­φο­ρές εντο­πί­ζο­νται στα ακρι­βό­τε­ρα προ­ά­στια της Ατ­τι­κής για πα­λαιά ακί­νη­τα ηλι­κί­ας άνω των 25-30 ετών. Η αντι­κει­με­νι­κή αξία των ακι­νή­των αυτών είναι υψη­λό­τε­ρη από την εμπο­ρι­κή, κάτι το οποίο θα πρέ­πει να σταθ­μί­σουν οι εκτι­μη­τές ακι­νή­των. Ση­μειώ­νε­ται ότι η τιμή ζώνης ή τιμή εκ­κί­νη­σης είναι η ενιαία τιμή αφε­τη­ρί­ας την οποία έχει κάθε ακί­νη­το το οποίο βρί­σκε­ται στη ζώνη αυτή. Η τιμή ζώνης ανα­φέ­ρε­ται στη συ­νο­λι­κή αξία κτί­σμα­τος και οι­κο­πέ­δου που ανα­λο­γεί σε ένα τε­τρα­γω­νι­κό μέτρο επι­φά­νειας, και­νούρ­γιας κα­τοι­κί­ας ή δια­με­ρί­σμα­τος στον Α΄ όροφο της οι­κο­δο­μής με πρό­σο­ψη σε ένα μόνο δρόμο. Δη­λα­δή η τιμή ζώνης είναι μει­κτή τιμή αξίας κτί­σμα­τος μαζί με την αξία του πο­σο­στού οι­κο­πέ­δου που του ανα­λο­γεί. Η τιμή ζώνης που κα­λού­νται να προ­τεί­νουν οι εκτι­μη­τές ανα­φέ­ρε­ται σε και­νούρ­γιο ακί­νη­το, ενώ για τα πα­λαιά απο­μειώ­νε­ται κατά την εφαρ­μο­γή του συ­στή­μα­τος η αντι­κει­με­νι­κή τους αξία μέχρι πο­σο­στού 40% για κα­τοι­κί­ες – δια­με­ρί­σμα­τα άνω των 26 ετών. Δη­λα­δή σε πε­ριο­χές ή ζώνες που έχουν πα­λαιά κτί­σμα­τα, η τιμή ζώνης που θα προ­τεί­νουν θα εφαρ­μο­στεί απο­μειω­μέ­νη έως και 40% για τον υπο­λο­γι­σμό της αντι­κει­με­νι­κής αξίας. Ταυ­τό­χρο­να οι εκτι­μη­τές ακι­νή­των θα πα­ρα­δώ­σουν στοι­χεία και για τα εκτός αντι­κει­με­νι­κού προσ­διο­ρι­σμού ακί­νη­τα σε πε­ρί­που 3.000 πε­ριο­χές. Για πρώτη φορά δε­κά­δες χι­λιά­δες ακί­νη­τα θα εντα­χθούν στο αντι­κει­με­νι­κό σύ­στη­μα προσ­διο­ρι­σμού της αξίας των ακι­νή­των, εξέ­λι­ξη που θα οδη­γή­σει σε αύ­ξη­ση του ποσού που θα ει­σπρα­χθεί από τον ΕΝΦΙΑ κατά 400-500 εκατ. ευρώ.