Σπίτια με 10.000 €

Η πτώση των τιμών, σύμ­φω­να με την Τρά­πε­ζα της Ελ­λά­δος, έχει φτά­σει από την αρχή της κρί­σης κοντά στο 40%. Δη­λα­δή κατά μέσο όρο τα ακί­νη­τα έχα­σαν 4 στα 10 ευρώ από την αξία τους, ενώ μόνο το 2013 απο­τέ­λε­σε για την κτη­μα­τα­γο­ρά μία από τις χει­ρό­τε­ρες χρο­νιές καθώς η πτώση στις τιμές έκλει­σε πάνω από 10%.

Οι ει­δι­κοί της αγο­ράς τολ­μούν να δώ­σουν τις πε­ριο­χές και τα ακί­νη­τα που θε­ω­ρού­νται ευ­και­ρί­ες για αγορά, υπεν­θυ­μί­ζο­ντας ότι ο φόρος με­τα­βί­βα­σης ακι­νή­των έχει υπο­χω­ρή­σει στο 3%, μια ση­μα­ντι­κή ελά­φρυν­ση δη­λα­δή για τους αγο­ρα­στές.

Συ­γκε­κρι­μέ­να, οι κα­λύ­τε­ρες επι­λο­γές όπου κα­νείς μπο­ρεί να βρει σπί­τια σε τιμές ακόμη και κάτω από την τιμή κό­στους είναι τα πα­λαιά δια­με­ρί­σμα­τα σε πε­ριο­χές, κατά κύριο λόγο της πρω­τεύ­ου­σας, τα οποία ενώ έχουν μεί­νει ξε­νοί­κια­στα για χρό­νια, την ίδια στιγ­μή οι ιδιο­κτή­τες τους πλη­ρώ­νουν φό­ρους, χα­ρά­τσια, δη­μο­τι­κά τέλη ενώ ετοι­μά­ζο­νται να? υπο­δε­χθούν τη νέα φο­ρο­λό­γη­ση από το 2014 με αντι­κει­με­νι­κές τιμές που δεν αντα­πο­κρί­νο­νται στην πραγ­μα­τι­κό­τη­τα.

Με ελά­χι­στα χρή­μα­τα, όσα δί­νο­νται για ένα ετή­σιο ενοί­κιο, μπο­ρεί κα­νείς να απο­κτή­σει δυά­ρια και γκαρ­σο­νιέ­ρες σε καλή κα­τά­στα­ση. Κυ­ψέ­λη, Αγιος Πα­ντε­λε­ή­μο­νας, Σε­πό­λια, Κε­ρα­τσί­νι, Χα­τζη­κυ­ριά­κειο, Πλα­τεία Αμε­ρι­κής, Πα­γκρά­τι, Ιλί­σια κ.ά. είναι οι πε­ριο­χές με τα πε­ρισ­σό­τε­ρα πα­λαιά δια­με­ρί­σμα­τα που πω­λού­νται σε εξευ­τε­λι­στι­κές τιμές. Σπί­τια με 5.000 ή 10.000 ευρώ, και χωρίς να απαι­τού­νται ιδιαί­τε­ρες ερ­γα­σί­ες απο­κα­τά­στα­σης, δεν είναι όνει­ρο αλλά? εφιάλ­της για τους ιδιο­κτή­τες τους.

Για όσους φυ­σι­κά θέ­λουν να αγο­ρά­σουν τέ­τοια σπί­τια, είναι η με­γά­λη τους ευ­και­ρία καθώς πριν από 6-7 χρό­νια οι τιμές ήταν δύο και τρεις φορές υψη­λό­τε­ρες. Για πα­ρά­δειγ­μα: Στα Σε­πό­λια, γκαρ­σο­νιέ­ρα 35 τ.μ. στον τέ­ταρ­το όροφο πω­λεί­ται μόλις 14.000 ευρώ, δη­λα­δή 400 ευρώ/τ.μ. Σπίτι 40 τ.μ. στον α’ όροφο κοντά στην Πλα­τεία Αμε­ρι­κής δί­νε­ται 14.500 ευρώ λόγω ανά­γκης του ιδιο­κτή­τη, όπως λέει η αγ­γε­λία. Δη­λα­δή, με 362 ευρώ/τ.μ. μπο­ρεί κά­ποιος να αγο­ρά­σει ένα δυάρι σε πολύ καλή κα­τά­στα­ση. Στην Κυ­ψέ­λη, δια­μέ­ρι­σμα 55 τ.μ. στον πρώτο όροφο, κα­τα­σκευ­ής του 1958, σε άρι­στη κα­τά­στα­ση πω­λεί­ται… 11.000 ευρώ, δη­λα­δή 200 ευρώ/τ.μ.

Αγο­ρές από ξέ­νους

40% κάτω οι τιμές σε με­σαί­ες και ακρι­βές γει­το­νιές

Στα­θε­ρά πάνω από τις 250.000 πα­ρα­μέ­νει το από­θε­μα των απού­λη­των κα­τοι­κιών, σύμ­φω­να με πα­ρά­γο­ντες της αγο­ράς, πα­ρό­τι δεν χτί­ζο­νται πλέον νέα σπί­τια.

Οι αγο­ρα­πω­λη­σί­ες έχουν κα­ταρ­ρεύ­σει, ενώ η προ­σφο­ρά αυ­ξά­νε­ται δρα­μα­τι­κά καθώς «βγαί­νουν στο σφυρί» όλο και πε­ρισ­σό­τε­ρα σπί­τια, κυ­ρί­ως με­τα­χει­ρι­σμέ­να, από ιδιο­κτή­τες που δεν έχουν να πλη­ρώ­σουν φό­ρους ή να συ­ντη­ρή­σουν την πε­ριου­σία τους.

Σε επί­πε­δο τιμών πα­ρα­τη­ρεί­ται μια συ­νε­χής υπο­χώ­ρη­ση σε όλες τις πε­ριο­χές της χώρας, η οποία κυ­μάν­θη­κε το 2013 από 5% έως 15%. Το κύριο χα­ρα­κτη­ρι­στι­κό των αγο­ρα­πω­λη­σιών που κα­τα­λή­γουν σε συμ­φω­νία είναι ότι πάνω από τις μισές κλεί­νο­νται σε τιμές κάτω από τις αντι­κει­με­νι­κές αξίες. Κυ­ρί­ως πα­λαιά δια­με­ρί­σμα­τα, κα­τα­στή­μα­τα και οι­κό­πε­δα σε αστι­κές πε­ριο­χές, αλλά και κα­τοι­κί­ες αξίας άνω των 5 εκατ. ευρώ σε πα­νά­κρι­βες πε­ριο­χές. Η απα­ξί­ω­ση της ακί­νη­της πε­ριου­σί­ας έφτα­σε σε τέ­τοια επί­πε­δα μετά από μια 7ετία συ­νε­χούς κρί­σης, που πω­λού­νται σπί­τια ακόμη και στα επί­πε­δα των 5.000 ευρώ.

Κάτω από αυτά τα δε­δο­μέ­να η νέα χρο­νιά μπήκε με πολύ καλές προ­ο­πτι­κές αγο­ράς σπι­τιών σε πολύ χα­μη­λές τιμές, αν και οι αγο­ρα­στές κα­λού­νται να ανα­λά­βουν και πολλά ρίσκα, όπως για πα­ρά­δειγ­μα την υψηλή φο­ρο­λό­γη­ση με την επι­βο­λή του μό­νι­μου Ενιαί­ου Φόρου Ακί­νη­της Πε­ριου­σί­ας και τον φόρο υπε­ρα­ξί­ας στις με­τα­βι­βά­σεις. Πλη­ρο­φο­ρί­ες από τους κτη­μα­το­με­σί­τες ανα­φέ­ρουν ότι η μεί­ω­ση του φόρου με­τα­βί­βα­σης από το 10% στο 3% είναι «δώρον άδω­ρον» εξαι­τί­ας του φόρου υπε­ρα­ξί­ας 15%. Ωστό­σο, αυτό δεν απο­τρέ­πει ξέ­νους επεν­δυ­τές, οι οποί­οι είναι οι μόνοι που αγο­ρά­ζουν τις πρώ­τες ημέ­ρες του νέου έτους.

Δι­στα­κτι­κοί

Από την πλευ­ρά τους οι έλ­λη­νες υπό την απου­σία μιας αι­σιό­δο­ξης πρό­βλε­ψης για το πότε θα υπάρ­ξει στα­θε­ρο­ποί­η­ση των τιμών είναι ακόμα δια­στα­κτι­κοί. Μά­λι­στα, πρό­σφα­τη έρευ­να του Οι­κο­νο­μι­κού Πα­νε­πι­στη­μί­ου ανέ­φε­ρε ότι οι ει­δι­κοί της κτη­μα­τα­γο­ράς προ­βλέ­πουν συ­νέ­χι­ση της κρί­σης για άλλη μία διε­τία.

Αυτό ση­μαί­νει ότι με το από­θε­μα να μη μειώ­νε­ται, τους ερ­γο­λά­βους και τους ιδιο­κτή­τες να που­λά­νε όσο όσο αλλά να μην εμ­φα­νί­ζο­νται μα­ζι­κά αγο­ρα­στές, δεν απο­κλεί­ε­ται και το 2014 να προ­κύ­ψει νέα κα­τρα­κύ­λα στις τιμές της τάξης του 8% με 15%, ανά­λο­γα με την πε­ριο­χή.

Δη­λα­δή, μέσα σε μια πε­ντα­ε­τία κρί­σης τα σπί­τια στο τέλος της χρο­νιάς θα πω­λού­νται στη μισή τιμή. Χαράς ευαγ­γέ­λια για όσους θέ­λουν να αγο­ρά­σουν στο μέλ­λον, δράμα για τους ιδιο­κτή­τες που χρυ­σο­πλή­ρω­σαν το «κε­ρα­μί­δι» την πε­ρί­ο­δο 2004 – 2008 και σή­με­ρα έχουν στην κα­το­χή τους μία απα­ξε­ω­μέ­νη πε­ριου­σία. Μά­λι­στα η τε­λευ­ταία έρευ­να του οίκου αξιο­λό­γη­σης Fitch ανα­φέ­ρει ότι μέσα στη χρο­νιά ανα­μέ­νε­ται πτώση στις αξίες των σπι­τιών κατά 10% και συ­νο­λι­κά από την αρχή της κρί­σης η πτώση θα «κλει­δώ­σει» στο 42%.

Τε­ρά­στιο πρό­βλη­μα στην κτη­μα­τα­γο­ρά δη­μιουρ­γεί ο φόρος υπε­ρα­ξί­ας, καθώς η επι­βο­λή του από την 1η Ια­νουα­ρί­ου 2014 έχει προ­κα­λέ­σει «πά­γω­μα» των αγο­ρα­πω­λη­σιών. Συμ­βο­λαιο­γρά­φοι και κτη­μα­το­με­σί­τες πε­ρι­μέ­νουν τη διευ­κρι­νι­στι­κή εγκύ­κλιο που θα λύνει μία σειρά από προ­βλή­μα­τα που έχουν ανα­κύ­ψει, όπως π.χ. για το ποια τιμή θα χρη­σι­μο­ποιεί­ται για τον υπο­λο­γι­σμό του φόρου. Αν, δη­λα­δή, θα είναι η αντι­κει­με­νι­κή αξία (η οποία είναι συ­νή­θως με­γα­λύ­τε­ρη από την εμπο­ρι­κή) ή αν θα είναι η τιμή πώ­λη­σης του ακι­νή­του.

Με­γά­λες ευ­και­ρί­ες υπάρ­χουν στις λε­γό­με­νες «μι­κρο­με­σαί­ες» πε­ριο­χές, δη­λα­δή Νί­καια, Κε­ρα­τσί­νι, Πει­ραιά, Πε­τρού­πο­λη, Πε­ρι­στέ­ρι, Ελευ­σί­να, Χο­λαρ­γό, Πα­γκρά­τι, Βύ­ρω­να, Ηλιού­πο­λη, Αρ­γυ­ρού­πο­λη. Εκεί κα­τα­γρά­φε­ται μεί­ω­ση τιμών της τάξης του 30% και από τα 2.200 €/τ.μ. κατά μέσο όρο πριν από την κρίση, σή­με­ρα οι αγο­ρα­πω­λη­σί­ες γί­νο­νται στα επί­πε­δα των 1.500 €/τ.μ.

Οι τιμές έχουν υπο­χω­ρή­σει δρα­μα­τι­κά σε νε­ό­δμη­τα πε­ριο­χών που τα προη­γού­με­να χρό­νια επι­κρά­τη­σε οι­κο­δο­μι­κός ορ­γα­σμός. Κυ­ρί­ως στην Ανα­το­λι­κή Ατ­τι­κή, δη­λα­δή στα Με­σό­γεια όπου χτί­στη­καν χι­λιά­δες με­ζο­νέ­τες και μο­νο­κα­τοι­κί­ες. Πριν από την κρίση οι τιμές κυ­μαί­νο­νταν από 1.800€ μέχρι 4.000 €/τ.μ. Σή­με­ρα κα­τα­γρά­φε­ται με­γά­λη πτώση καθώς οι ερ­γο­λά­βοι που­λά­νε σε πολύ χα­μη­λές τιμές. Για πα­ρά­δειγ­μα στην Παλ­λή­νη, με­ζο­νέ­τα 105 τ.μ. πω­λεί­ται 140.000€ όταν το 2008 πω­λού­νταν 270.000€. Στην Παια­νία οι τιμές έχουν υπο­χω­ρή­σει στα 1.500 €/τ.μ. όταν ξε­περ­νού­σαν τα 2.000 €/τ.μ. Ενώ στα Σπάτα, υπάρ­χουν νε­ό­δμη­τες μο­νο­κα­τοι­κί­ες ή δια­με­ρί­σμα­τα με 1.000 €/τ.μ.

Οι ακρι­βές πε­ριο­χές της πρω­τεύ­ου­σας και της Θεσ­σα­λο­νί­κης πλέον έχουν χάσει τη λάμψη τους. Εκάλη, Κα­στρί, Κη­φι­σιά, Χα­λάν­δρι, Π. Ψυ­χι­κό, Βου­λιαγ­μέ­νη, Γλυ­φά­δα, Βάρ­κι­ζα, Λα­γο­νή­σι αλλά και η Πα­λαιά Πα­ρα­λία Θεσ­σα­λο­νί­κης και το Πα­νό­ρα­μα δια­θέ­τουν πολύ εντυ­πω­σια­κά ακί­νη­τα σε εξαι­ρε­τι­κές τιμές για? τους έχο­ντες βέ­βαια. Μο­να­δι­κές βίλες αξίας 10 εκατ. € πω­λού­νται 6 εκατ. € ενώ υπάρ­χουν με­γά­λες εκ­πτώ­σεις και σε πιο φθηνά ακί­νη­τα της τάξης των 600.000€ – 1 εκατ. € τα οποία πω­λού­νται έως και 40% φθη­νό­τε­ρα. Για πα­ρά­δειγ­μα, βίλα στην Ατ­τι­κή δό­θη­κε πρό­σφα­τα 8 εκατ. € αλλά έχει αντι­κει­με­νι­κή αξία 12 εκατ. € και πριν από με­ρι­κά χρό­νια έκανε πε­ρισ­σό­τε­ρα. Ακόμη, στο Κα­στρί που­λή­θη­κε πο­λυ­τε­λής βίλα αντί 7 εκατ. € ενώ η αντι­κει­με­νι­κή της αξία ήταν 10 εκατ. € και η τιμή πριν από με­ρι­κά χρό­νια ξε­περ­νού­σε τα 12 εκατ. €

Από 100.000 έως 150.000€ είναι η μέση τιμή σε πολ­λές επαρ­χια­κές πό­λεις. Σύμ­φω­να με έρευ­να της ΤτΕ, η μέση αξία των δια­με­ρι­σμά­των στην Αθήνα είναι 165.000€ ή 1.865 €/τ.μ. Στη Θεσ­σα­λο­νί­κη η μέση τιμή είναι 125.000€ ή 1.580 €/τ.μ. ενώ υψη­λό­τα­τες τιμές κα­τα­γρά­φο­νται στα Χανιά 165.000€, στο Ρέ­θυ­μνο, στη Ρόδο, στο Ηρά­κλειο 160.000€, στα Ιω­άν­νι­να 146.000€ και στη Χαλ­κί­δα 143.500€. Τις πιο μι­κρές αξίες ακι­νή­των η έρευ­να τις εντο­πί­ζει στις Σέρ­ρες 100.000€ η μέση τιμή, στη Δράμα 101,058€, στην Καρ­δί­τσα και στην Κο­μο­τη­νή 105.000€.

Πηγή Εθνος