Ανυπέρβλητα τα προβλήματα για τη φορολόγηση της υπεραξίας των ακινήτων

Η εφαρ­μο­γή του Ν.4172/2013 για τη φο­ρο­λό­γη­ση της υπε­ρα­ξί­ας των ακι­νή­των, δεν έχει προ­κα­λέ­σει μόνο εντο­νό­τα­τες αντι­δρά­σεις αλλά και πραγ­μα­τι­κή αδυ­να­μία στους συμ­βο­λαιο­γρά­φους να τον εφαρ­μό­σουν, λόγω ασα­φειών και ανα­πά­ντη­των ερω­τη­μά­των.

Η «δ» απευ­θύν­θη­κε προς τον έγκρι­το συμ­βο­λαιο­γρά­φο της Ρόδου κ. Δημ. Γιώρ­τσο και του ζή­τη­σε να ανα­λύ­σει το πρό­βλη­μα για την ενη­μέ­ρω­ση πα­ντός εν­δια­φε­ρο­μέ­νου.

Ιδού, οι από­ψεις επί του θέ­μα­τος του κ. Δημ. Γιώρ­τσου:

Η εφαρ­μο­γή του άρ­θρου 41 του Ν. 4172/2013 είναι για τους συμ­βο­λαιο­γρά­φους δυ­σχε­ρής αν όχι αδύ­να­τος. Η αδυ­να­μία έγκει­ται κυ­ρί­ως στον κα­θο­ρι­σμό της τιμής κτή­σης και του χρό­νου κτή­σης του ακι­νή­του, η ακρί­βεια των οποί­ων απο­τε­λεί την ανα­γκαία προ­ϋ­πό­θε­ση του προσ­διο­ρι­σμού της υπε­ρα­ξί­ας. Τα στοι­χεία, τα οποία απα­ριθ­μεί η διά­τα­ξη αυτή και τα οποία λαμ­βά­νο­νται υπ’ όψη για τον προσ­διο­ρι­σμό της τιμής κτή­σης, δεν είναι στην συ­ντρι­πτι­κή τους πλειο­ψη­φία προ­σι­τά ή γνω­στά στον συμ­βο­λαιο­γρά­φο, όπως π.χ. τα συ­γκρι­τι­κά στοι­χεία για τον κα­θο­ρι­σμό της φο­ρο­λο­γη­τέ­ας αξίας για τον υπο­λο­γι­σμό του φόρου με­τα­βί­βα­σης, κλη­ρο­νο­μιών, δω­ρε­ών κ.λπ. ή το πραγ­μα­τι­κό κό­στος ανέ­γερ­σης της οι­κο­δο­μής ή οι αντι­κει­με­νι­κές αξίες των ακι­νή­των κατά την πρώτη εφαρ­μο­γή του συ­στή­μα­τος αυτού κ.α..

Δεν προσ­διο­ρί­ζε­ται επί­σης από τη διά­τα­ξη αυτή ποιος ο χρό­νος κτή­σης σε πε­ρί­πτω­ση κτή­σης του ακι­νή­του σε δια­φο­ρε­τι­κά χρο­νι­κά δια­στή­μα­τα ή κτή­σης σε δια­φο­ρε­τι­κό χρόνο της ψιλής κυ­ριό­τη­τος και της επι­καρ­πί­ας ή ανέ­γερ­σης μετά την κτήση του γη­πέ­δου οι­κο­δο­μής σ’ αυτό και μά­λι­στα σε δια­φο­ρε­τι­κά χρο­νι­κά δια­στή­μα­τα ή νο­μι­μο­ποί­η­σης σε δια­φο­ρε­τι­κούς χρό­νους αυ­θαι­ρέ­των κτι­σμά­των.

Α. Για να κα­τα­στούν πιο εναρ­γή τα ανω­τέ­ρω προ­βλή­μα­τα πα­ρα­θέ­του­με εν­δει­κτι­κώς ορι­σμέ­να πα­ρα­δείγ­μα­τα:

1) κτήση ακι­νή­του προ της ισχύ­ος των δια­τά­ξε­ων των άρ­θρων 41 και 41Α του Ν. 1249/82, όταν ο κα­θο­ρι­σμός της φο­ρο­λο­γη­τέ­ας αξίας προσ­διο­ρί­ζε­το βάσει συ­γκρι­τι­κών στοι­χεί­ων, στοι­χεία τα οποία δεν υπάρ­χουν πλέον στις Δ.Ο.Υ., οπωσ­δή­πο­τε δε δεν είναι προ­σι­τά στους συμ­βο­λαιο­γρά­φους.

2) κτήση γη­πέ­δου εκτός σχε­δί­ου, το οποίο με­τα­γε­νε­στέ­ρως εντά­χθη­κε στο σχέ­διο πό­λε­ως και τί­τλος κτή­σε­ως είναι κατά κα­νό­να η πράξη εφαρ­μο­γής και για το οποίο οφεί­λο­νται ει­σφο­ρές σε γη και χρήμα.

3) κτήση της ψιλής κυ­ριό­τη­τος και με­τα­γε­νε­στέ­ρως και της επι­καρ­πί­ας, για την οποία (επι­καρ­πία) στις πε­ρι­πτώ­σεις κλη­ρο­νο­μιάς ή δω­ρε­άς κ.λπ. με άμεση φο­ρο­λο­γία της ψιλής κυ­ριό­τη­τας δεν υπο­βάλ­λε­ται φο­ρο­λο­γι­κή δή­λω­ση και δεν φο­ρο­λο­γεί­ται.

4) κτήση της ψιλής κυ­ριό­τη­τας, ή κλη­ρο­νο­μιάς ή δω­ρε­άς κ.λπ. με ανα­βο­λή της φο­ρο­λο­γί­ας και με­τα­γε­νε­στέ­ρως κτήση της επι­καρ­πί­ας, ότε και φο­ρο­λο­γεί­ται η πλή­ρης κυ­ριό­της.

5) κτήση γη­πέ­δου αδό­μη­του, επί του οποί­ου με­τα­γε­νε­στέ­ρως ανε­γέρ­θη­καν κτί­σμα­τα και μά­λι­στα σε δια­φο­ρε­τι­κά χρο­νι­κά δια­στή­μα­τα ή νο­μι­μο­ποι­ή­θη­σαν αυ­θαί­ρε­τα κτί­σμα­τα.

6) κτήση γη­πέ­δου με οι­κο­δο­μή και με­τα­γε­νέ­στε­ρα επέ­κτα­ση της οι­κο­δο­μής.

7) κτήση γη­πέ­δου κατά τμή­μα­τα σε δια­φο­ρε­τι­κό χρόνο.

8) κτήση της πλή­ρους κυ­ριό­τη­τος γη­πέ­δου και πώ­λη­ση σή­με­ρα της ψιλής κυ­ριό­τη­τας ή σύ­στα­ση με τι­μή­μα­τα επι­καρ­πί­ας ή δου­λεί­ας πραγ­μα­τι­κής.

9) Αγορά οι­κο­πέ­δου το οποίο μετά δί­δε­ται για αντι­πα­ρο­χή. Τί­θε­ται εκτός των άλλων και το ερώ­τη­μα, ποιος είναι ο χρό­νος και η αξία κτή­σης για το ακί­νη­το που δί­δε­ται αντι­πα­ρο­χή; Ο χρό­νος από­κτη­σης του οι­κο­πέ­δου; Ο χρό­νος που έγινε η αντι­πα­ρο­χή ή η σύ­στα­ση ορι­ζό­ντιας ιδιο­κτη­σί­ας; Και σή­με­ρα, που ο πω­λη­τής -οι­κο­πε­δού­χος με­τα­βι­βά­ζει το δια­μέ­ρι­σμα της αντι­πα­ρο­χής του, σε τι αξία κτή­σης θα υπο­λο­γί­σου­με εμείς οι συμ­βο­λαιο­γρά­φοι το φόρο Υπε­ρα­ξί­ας.

-Ορί­ζε­ται στο σχε­τι­κό νόμο και στην ΠΟΛ 1008/14 ότι ο συμ­βο­λαιο­γρά­φος θα λαμ­βά­νει υπόψη για τον υπο­λο­γι­σμό της τιμής κτή­σης, εκτός των άλλων και τα συ­γκρι­τι­κά στοι­χεία, σε πε­ρί­πτω­ση κτή­σης αγρο­τε­μα­χί­ου. Επί­σης σε πε­ρί­πτω­ση ανέ­γερ­σης οι­κο­δο­μής τα τι­μο­λό­για ανέ­γερ­σης αυτής. Ποιος θα προ­σκο­μί­ζει τα ως άνω στοι­χεία; Ποιος θα είναι υπεύ­θυ­νος για την εγκυ­ρό­τη­τά τους; Πώς οι συμ­βο­λαιο­γρά­φοι, οι οποί­οι σε κάθε πε­ρί­πτω­ση δεν δια­θέ­του­με τις ει­δι­κές γνώ­σεις ελέγ­χου των ως άνω στοι­χεί­ων, αν δεν έχουν όλα τα ανω­τέ­ρω στοι­χεία κά­ποια νό­μι­μη θε­ώ­ρη­ση από αρ­μό­δια Δη­μό­σια Οι­κο­νο­μι­κή Υπη­ρε­σία είναι εφι­κτό να τα λά­βου­με υπόψη για τον προσ­διο­ρι­σμό του φόρου Υπε­ρα­ξί­ας, για την ορ­θό­τη­τα του οποί­ου ορι­ζό­μα­στε ως υπεύ­θυ­νοι με με­γά­λες αστι­κές και ποι­νι­κές ευ­θύ­νες;

10) Ποιος ο χρό­νος κτή­σης του ακι­νή­του στην πε­ρί­πτω­ση της χρη­σι­κτη­σί­ας;

11) Πώς δια­πι­στώ­νε­ται η επι­χει­ρη­μα­τι­κή δρα­στη­ριό­τη­τα φυ­σι­κού προ­σώ­που, προ­κει­μέ­νου να κρι­θεί εάν υπά­γε­ται ή όχι στη φο­ρο­λο­γία υπε­ρα­ξί­ας;

12) Είναι δυ­να­τή η ανά­κλη­ση, τρο­πο­ποί­η­ση ή διόρ­θω­ση της δή­λω­σης;

13) Σε πε­ρί­πτω­ση ακυ­ρό­τη­τος ή ακυ­ρω­σί­ςα του συμ­βο­λαί­ου τι γί­νε­ται με τον φόρο; Επι­στρέ­φε­ται; Και ποιος νο­μι­μο­ποιεί­ται να ζη­τή­σει την επι­στρο­φή; Η πε­ρι­πτω­σιο­λο­γία είναι ατε­λεί­ω­τη.

Β. Για την ασφά­λεια των συ­ναλ­λα­γών, τη δια­σφά­λι­ση του υπο­λο­γι­σμού και από­δο­σης του πράγ­μα­τι οφει­λο­μέ­νου φόρου υπε­ρα­ξί­ας και εξα­σφά­λι­ση του υπό­χρε­ου προς από­δο­ση του φόρου συμ­βο­λαιο­γρά­φου ΠΡΟ­ΤΕΙ­ΝΟΥ­ΜΕ: 1) να ορι­σθεί συ­γκε­κρι­μέ­νος σαφής μη επι­δε­χό­με­νος αμ­φι­σβή­τη­σης τρό­πος υπο­λο­γι­σμού της τιμής κτή­σης και κα­θο­ρι­σμού του χρό­νου κτή­σης επει­δή ο συμ­βο­λαιο­γρά­φος δεν είναι φο­ρο­λο­γι­κή αρχή, η δε αξία και ο χρό­νος κτή­σης να προσ­διο­ρί­ζε­ται από την αρ­μο­δία Δ.Ο.Υ..

2) Η από­δο­ση του φόρου να γί­νε­ται από τον συμ­βο­λαιο­γρά­φο με τρα­πε­ζι­κή επι­τα­γή που θα του δώσει ο πω­λη­τής σε δια­τα­γή «ΕΛ­ΛΗ­ΝΙ­ΚΟΥ ΔΗ­ΜΟ­ΣΙΟΥ».

3) Ακρι­βής προσ­διο­ρι­σμός των συ­γκε­κρι­μέ­νων πα­ρα­μέ­τρων της ευ­θύ­νης του συμ­βο­λαιο­γρά­φου απο­κλει­στι­κά και μόνο όσον αφορά την εί­σπρα­ξη και την από­δο­ση του φόρου.

Χωρίς τις ανω­τέ­ρω ρυθ­μί­σεις, η βε­βαί­ω­ση και εί­σπρα­ξη του φόρου υπε­ρα­ξί­ας είναι μάλ­λον αδύ­να­τη, των συμ­βο­λαιο­γρά­φων ευ­ρι­σκο­μέ­νων σε πραγ­μα­τι­κή αδυ­να­μία εφαρ­μο­γής του νόμου.

ΑΠΟΧΗ ΣΥΜ­ΒΟ­ΛΑΙΟ­ΓΡΑ­ΦΩΝ

Από τη Συ­ντο­νι­στι­κή Επι­τρο­πή Συμ­βο­λαιο­γρα­φι­κών Συλ­λό­γων Ελ­λά­δος, εστά­λη στο με­τα­ξύ, προς τους συμ­βο­λαιο­γρά­φους της χώρας, η ακό­λου­θη επι­στο­λή:

Κυ­ρί­ες και Κύ­ριοι Συ­νά­δελ­φοι,

Σε συ­νέ­χεια των προη­γού­με­νων ενη­με­ρώ­σε­ων, σας πλη­ρο­φο­ρού­με ότι συ­νε­χί­ζο­νται οι δια­βου­λεύ­σεις με την Πο­λι­τι­κή Ηγε­σία του Υπουρ­γεί­ου Οι­κο­νο­μι­κών για τα θέ­μα­τα που δη­μιουρ­γού­νται από το νέο φο­ρο­λο­γι­κό κα­θε­στώς.

Ιδιαί­τε­ρα για το ζή­τη­μα του φόρου υπε­ρα­ξί­ας σε με­τα­βί­βα­ση ακι­νή­του με επα­χθή αιτία, επι­βε­βαιώ­νε­ται κα­θη­με­ρι­νά η αδυ­να­μία δια­χεί­ρι­σης του συ­γκε­κρι­μέ­νου φόρου καθώς επί­σης και η απε­ριό­ρι­στη προ­σω­πι­κή ευ­θύ­νη του συμ­βο­λαιο­γρά­φου για τον υπο­λο­γι­σμό-πα­ρα­κρά­τη­ση και από­δο­ση του φόρου αυτού με υπεγ­γυό­τη­τα της προ­σω­πι­κής του ελευ­θε­ρί­ας και πε­ριου­σί­ας.

Προς τούτο και μέχρι τη λήψη ορι­στι­κών απο­φά­σε­ων, τις οποί­ες ήδη επε­ξερ­γά­ζε­ται η Πο­λι­τι­κή Ηγε­σία του Υπουρ­γεί­ου με τη Συ­ντο­νι­στι­κή Επι­τρο­πή Συμ­βο­λαιο­γρα­φι­κών Συλ­λό­γων Ελ­λά­δος.

Η Συ­ντο­νι­στι­κή Επι­τρο­πή Συμ­βο­λαιο­γρα­φι­κών Συλ­λό­γων Ελ­λά­δος.

ΑΠΟ­ΦΑ­ΣΙ­ΣΕ ΤΗΝ ΑΠΟΧΗ

από τη σύ­ντα­ξη και υπο­γρα­φή συμ­βο­λαί­ων αγο­ρα­πω­λη­σί­ας που υπά­γο­νται στο φόρο υπε­ρα­ξί­ας.

Κα­λού­με όλους τους συ­να­δέλ­φους να πει­θαρ­χή­σουν στην από­φα­ση αυτή.

Με τιμή

Ο Πρό­ε­δρος

Κων­στα­ντί­νος Βλα­χά­κης