ΤΕΕ:Τυχόν κατάργηση του τοπογραφικού σε μεταβιβάσεις ακινήτων διακινδυνεύει την ασφάλεια των συναλλαγών και εμποδίζει την προσπάθεια ψηφιοποίησης της χώρας

Σχετικά με την προ­βλε­πό­μενη κατάρ­γηση της υπο­χρέ­ω­σης υπο­βο­λής τοπο­γρα­φι­κού κατά τη δια­δι­κα­σία μετα­βί­βα­σης ακι­νή­του σε περιο­χές εντός σχεδίου πόλης, με λει­τουρ­γούν Κτη­μα­το­λό­γιο και κυρω­μένη πράξη εφαρ­μο­γής, η οποία συζη­τεί­ται στη Βουλή, η Διοι­κούσα Επι­τροπή του ΤΕΕ ζητά ομόφωνα την από­συρση – κατάρ­γηση της συγκε­κρι­μέ­νης διά­τα­ξης. Και αυτό γιατί υπάρχει πληθώρα λόγων που έχουν ανα­δει­χθεί κατά τη διάρ­κεια της δια­βού­λευ­σης από τεχνι­κούς και επι­στη­μο­νι­κούς φορείς, δια­κιν­δυ­νεύ­ουν τόσο την ασφά­λεια δικαίου στις συναλ­λα­γές ακι­νή­των όσο και το δια­χρο­νικό εγχεί­ρημα της Πολι­τείας για τη ψηφιο­ποί­ηση του χώρου και τη δημιουρ­γία ολο­κλη­ρω­μέ­νων γεω­χω­ρι­κών δεδο­μέ­νων, ενώ παράλ­ληλα δια­κιν­δυ­νεύει τη δημιουρ­γία περισ­σό­τε­ρων προ­βλη­μά­των από όσα φιλο­δο­ξεί να λύσει.

 

Ο Πρό­ε­δρος του ΤΕΕ Γιώργος Στα­σι­νός δήλωσε:

«Η κατάρ­γηση της σύντα­ξης και υπο­βο­λής τοπο­γρα­φι­κών σε ψηφιακή μορφή και εξαρ­τη­μένα από το Εθνικό Γεω­δαι­τικό Σύστημα Ανα­φο­ράς απο­τε­λεί «νάρκη» στα θεμέλια της προ­σπά­θειας ψηφιο­ποί­η­σης του συνόλου του χώρου στην Πατρίδα μας. Η χώρα δεν μπορεί να προ­χω­ρή­σει στο μέλλον αν δεν υπάρ­χουν πλήρη γεω­χω­ρικά δεδο­μένα για το σύνολο της Επι­κρά­τειας. Και η συγκε­κρι­μένη διάταξη, έτσι όπως έχει δια­τυ­πω­θεί, θα οδη­γή­σει στο να υπάρ­ξουν «μαύρες τρύπες» μέσα στις πόλεις χωρίς ψηφιακή απο­τύ­πωση του χώρου με ακρί­βεια.

Όλοι μας θέλουμε και έμπρα­κτα προ­σπα­θούμε για τη ψηφιο­ποί­ηση και απλο­ποί­ηση δια­δι­κα­σιών προς όφελος των πολιτών και της οικο­νο­μίας. H κατάρ­γηση υπο­βο­λής ψηφια­κών τοπο­γρα­φι­κών στις μετα­βι­βά­σεις ακι­νή­των όμως θα οδη­γή­σει σε ανα­σφά­λεια δικαίου και πισω­γύ­ρι­σμα στην προ­σπά­θεια ψηφια­κής απο­τύ­πω­σης, με ακρί­βεια, σε ολό­κληρη τη χώρα. Αλλά στο συγκε­κρι­μένο ζήτημα πρέπει να πούμε ορι­σμέ­νες αλή­θειες: η χώρα επέλεξε ιστο­ρικά, για να ολο­κλη­ρω­θεί το Κτη­μα­το­λό­γιο, να απο­τυ­πώ­σει τα δικαιώ­ματα ανε­ξάρ­τητα από την ύπαρξη ψηφια­κού τοπο­γρα­φι­κού. Στις εντός σχεδίου περιο­χές ψηφιακή απο­τύ­πωση υπάρχει σε νεό­τε­ρες πράξεις εφαρ­μο­γής που απο­τυ­πώ­νο­νται με κάποια ακρί­βεια τα όρια των οικο­πέ­δων. Αλλά αυτό δεν αφορά όλες τις περιο­χές της χώρας, ιδίως εκεί που οι πράξεις εφαρ­μο­γής έχουν γίνει πριν τη χρήση ψηφια­κών εργα­λείων, εξαρ­τη­μέ­νων κατά ΕΓΣΑ.

Στην πραγ­μα­τι­κό­τητα, η μετα­βί­βαση ακι­νή­του με κτίσμα ήδη γίνεται από συμ­βαιο­λο­γρά­φους χωρίς υποβολή νέου τοπο­γρα­φι­κού σε περιο­χές εντός σχεδίου, με λει­τουρ­γούν Κτη­μα­το­λό­γιο και κυρω­μένη πράξη εφαρ­μο­γής, όταν υφί­στα­ται ΗΤΚ ή υπάρ­χουν τα ψηφιακά δεδο­μένα απο­τύ­πω­σης του χώρου και δεν υπάρ­χουν αμφι­βο­λίες και ερω­τη­μα­τικά, όπως έχει βεβαιώ­σει μηχα­νι­κός. Η γενι­κευ­μένη κατάρ­γηση της συμ­βο­λής μηχα­νι­κού στην ακριβή απο­τύ­πωση του χώρου – έκτασης που μετα­βι­βά­ζε­ται ακόμη και σε αδόμητα οικό­πεδα δεν οδηγεί σε απλο­ποί­ηση δια­δι­κα­σιών αλλά στο να «κλεί­νουμε τα μάτια» στα υπάρ­χο­ντα προ­βλή­ματα: οικο­δο­μη­σι­μό­τη­τας, ακρί­βειας έκτασης, ορίων κλπ. Με λίγα λόγια, κιν­δυ­νεύ­ουμε να μετα­βι­βά­ζο­νται οικό­πεδα με έκταση, όρια ή σχήμα «στο περίπου».

Η Βουλή και η κυβέρ­νηση μπορούν και οφεί­λουν να ακού­σουν τις παρα­τη­ρή­σεις των τεχνι­κών και επι­στη­μο­νι­κών φορέων που έχουν κατα­τε­θεί στη δημόσια δια­βού­λευση και τη δημόσια συζή­τηση και να επι­λέ­ξουν τον δρόμο της προόδου και του ορθο­λο­γι­σμού. Και της συμ­βα­τό­τη­τας με βασικές εθνικές στρα­τη­γι­κές επι­λο­γές και τις κατευ­θύν­σεις που δίνει η Ευρω­παϊκή Οδηγία INSPIRE και εφαρ­μό­ζο­νται σε όλη την Ευρώπη και πέραν αυτής. Σε κάθε περί­πτωση μπορεί να υπάρξει και μετα­βα­τικό διά­στημα για μια αντί­στοιχη ρύθμιση και διά­λο­γος για τις λεπτο­μέ­ρειες και τις επι­μέ­ρους προ­σαρ­μο­γές στη νομο­θε­σία και για τα προ­βλή­ματα που πρέπει να επι­λυ­θούν, πριν την καθιέ­ρωση ενός τέτοιου μέτρου».

Το ΤΕΕ σημειώ­νει ότι από το δημόσιο διάλογο που έχει ήδη γίνει, στις συζη­τή­σεις και στις τοπο­θε­τή­σεις σε Περι­φε­ρειακά Τμήματα του ΤΕΕ και τη συζή­τηση στη Διοι­κούσα Επι­τροπή του ΤΕΕ έχουν ανα­δει­χθεί σημα­ντικά σημεία προ­βλη­μα­τι­σμού:

Η σύνταξη τοπο­γρα­φι­κού δια­γράμ­μα­τος με τις σύγ­χρο­νες τεχνι­κές προ­δια­γρα­φές που ισχύουν σήμερα (ν. 4495/2017, ν. 4759/2020, ν. 4821/2021 και κανο­νι­στι­κές πράξεις εφαρ­μο­γής τους) απο­τε­λεί κρίσιμη πράξη δια­σφά­λι­σης της ασφά­λειας δικαίου στις μετα­βι­βά­σεις ακι­νή­των. Το σύγ­χρονο τοπο­γρα­φικό διά­γραμμα, εξαρ­τη­μένο από το κρατικό σύστημα συντε­ταγ­μέ­νων (ΕΓΣΑ ’87), με αναφορά σε εγκε­κρι­μένα ρυμο­το­μικά σχέδια, πράξεις εφαρ­μο­γής και κτη­μα­το­λο­γικά στοι­χεία, δεν συνιστά ένα τυπικό «δικαιο­λο­γη­τικό», αλλά θεμε­λιώ­δες τεχνικό και νομικό τεκ­μή­ριο.

Η σύνταξη σύγ­χρο­νου, ψηφια­κού τοπο­γρα­φι­κού δια­γράμ­μα­τος απο­τυ­πώ­νει, με ακρί­βεια εκα­το­στού, πολύ μεγα­λύ­τερη από κάθε άλλη υπάρ­χουσα απο­τύ­πωση, τα ακριβή όρια του οικο­πέ­δου και επι­πλέον συνο­δεύ­ε­ται από δήλωση του μηχα­νι­κού που στην ειδική περί­πτωση που αφορά η προ­τει­νό­μενη τρο­πο­ποί­ηση, δηλαδή σε περιο­χές πράξης εφαρ­μο­γής με λει­τουρ­γούν Κτη­μα­το­λό­γιο, αφορά στα μήκη των πλευρών, τα όρια προς τις όμορες ιδιο­κτη­σίες, τα ονόματα των γνωστών ιδιο­κτη­τών τους, το εμβαδόν του πωλού­με­νου ακι­νή­του, την εκπλή­ρωση ή μη των όρων δόμησης και των ελά­χι­στων ορίων αρτιό­τη­τας.

Η αντι­με­τώ­πιση της γρα­φειο­κρα­τίας δεν επι­τυγ­χά­νε­ται μέσω της απο­δυ­νά­μω­σης θεσμι­κών εγγυ­ή­σεων που δια­σφα­λί­ζουν την ιδιο­κτη­σία και την ασφά­λεια των συναλ­λα­γών, ούτε με πρω­το­βου­λίες που δια­κιν­δυ­νεύ­ουν τη διαρκή προ­σπά­θεια ψηφιο­ποί­η­σης του χώρου. Η προ­τει­νό­μενη κατάρ­γηση χαρα­κτη­ρί­ζε­ται ως «υπο­χώ­ρηση» από ένα πλαίσιο τεχνι­κής ακρί­βειας και δια­φά­νειας, που θεσπί­στηκε για την αντι­με­τώ­πιση χρόνιων προ­βλη­μά­των.

Η υπο­χρέ­ωση επι­σύ­να­ψης εξαρ­τη­μέ­νου τοπο­γρα­φι­κού δια­γράμ­μα­τος σε συμ­βο­λαιο­γρα­φι­κές πράξεις δεν θεσπί­στηκε τυχαία. Απο­τέ­λεσε απο­τέ­λε­σμα πολυ­ε­τούς εμπει­ρίας σε σφάλ­ματα ορίων, εμβα­δο­με­τρι­κές απο­κλί­σεις, αλλη­λο­ε­πι­κα­λύ­ψεις και μετα­γε­νέ­στε­ρες δικα­στι­κές δια­φο­ρές, οι οποίες επι­βά­ρυ­ναν τόσο τους πολίτες όσο και τη Διοί­κηση. Η θεσμο­θέ­τηση του Κωδικού Ηλε­κτρο­νι­κού Δια­γράμ­μα­τος (ΚΗΔ) και η ηλε­κτρο­νική υποβολή τοπο­γρα­φι­κών ενί­σχυ­σαν περαι­τέρω τη δια­φά­νεια, τη δια­λει­τουρ­γι­κό­τητα και την ιχνη­λα­σι­μό­τητα των γεω­χω­ρι­κών δεδο­μέ­νων.

Η πρό­βλεψη για κατάρ­γηση της υπο­χρε­ω­τι­κής σύντα­ξης τοπο­γρα­φι­κού δια­γράμ­μα­τος σε μετα­βι­βά­σεις ακι­νή­των εντός σχεδίου με επι­κυ­ρω­μένη πράξη εφαρ­μο­γής εγείρει ουσιώδη ερω­τή­ματα:

Πώς δια­σφα­λί­ζε­ται η ακριβής ταυ­το­ποί­ηση του ακι­νή­του χωρίς σύγ­χρονο εξαρ­τη­μένο τοπο­γρα­φικό; Η πράξη εφαρ­μο­γής απο­τε­λεί πολε­ο­δο­μικό εργα­λείο, όχι τεκ­μή­ριο της υφι­στά­με­νης κατά­στα­σης επί του εδάφους. Δεν απο­τυ­πώ­νει μετα­γε­νέ­στε­ρες μετα­βο­λές, απο­κλί­σεις, αυθαί­ρε­τες μετα­κι­νή­σεις ορίων ή ασυμ­φω­νίες με τα κτη­μα­το­λο­γικά στοι­χεία.

Πώς δια­σφα­λί­ζε­ται η συμ­βα­τό­τητα με τα δεδο­μένα του Κτη­μα­το­λο­γίου; Σε περι­πτώ­σεις απο­κλί­σεων μεταξύ πράξης εφαρ­μο­γής και κτη­μα­το­λο­γι­κής εγγρα­φής, το τοπο­γρα­φικό λει­τουρ­γεί ως κρίσιμο εργα­λείο ελέγχου και τεκ­μη­ρί­ω­σης.

Πώς απο­τρέ­πο­νται μελ­λο­ντι­κές διορ­θω­τι­κές πράξεις, ενστά­σεις και δικα­στι­κές δια­μά­χες; Η απουσία σύγ­χρο­νου τοπο­γρα­φι­κού μετα­θέ­τει το πρό­βλημα στο μέλλον, αυξά­νο­ντας το συνο­λικό κόστος για τον πολίτη και το Δημόσιο.

Με λίγα λόγια, σε περί­πτωση που υπάρ­ξουν διε­νέ­ξεις ή δια­φω­νίες, ποιος βεβαιώ­νει και ανα­λαμ­βά­νει την ευθύνη αν η απο­τύ­πωση ενός οικο­πέ­δου είναι ακριβώς ορθή και συμβατή προς τις κτη­μα­το­λο­γι­κές εγγρα­φές ως προς το σχήμα, τα όρια και το εμβαδόν του ακι­νή­του;

Συνο­πτικά, όπως έχει ανα­δει­χθεί στο δημόσιο διάλογο, ο αγο­ρα­στής μπορεί να βρεθεί προ εκπλή­ξεων, μετά την τυχόν μετα­βί­βαση χωρίς ψηφιακό τοπο­γρα­φικό εξαρ­τη­μένο κατά ΕΓΣΑ, διότι, σύμφωνα με την υφι­στά­μενη νομο­θε­σία, η οποία δεν τρο­πο­ποιεί­ται, το οικό­πεδο:

να βαρύ­νε­ται με υπέ­ρο­γκα ποσά καθώς έχουν υπο­λο­γι­στεί λάθος οι εισφο­ρές σε γη και σε χρήμα

να μην μπορεί να οικο­δο­μη­θεί γιατί δεν συντέ­λεσε και την προ­σκύ­ρωση του οικο­πέ­δου,

να μην μπορεί να οικο­δο­μη­θεί διότι δεν έχει δια­νοι­χθεί ο δρόμος του σχεδίου σε όλο το πλάτος και να «εξαρ­τά­ται» από τον «απέ­να­ντι» ιδιο­κτήτη

Να μην μπορεί να οικο­δο­μη­θεί λόγω έλλει­ψης εγκε­κρι­μέ­νων υψο­με­τρι­κών μελετών ή/και επίσημα – νόμιμα δια­νοιγ­μέ­νων – δια­μορ­φω­μέ­νων δρόμων

να μην μπορεί να οικο­δο­μη­θεί παρόλο που είναι άρτιο και οικο­δο­μή­σιμο διότι κάποιο όμορο οικό­πεδο δεν είναι άρτιο και οικο­δο­μή­σιμο

να μην μπορεί να οικο­δο­μη­θεί γιατί δεν έχει κατάλ­ληλο σχήμα π.χ. τρι­γω­νικό

να μην μπορεί να οικο­δο­μη­θεί λόγω ρυμο­το­μίας που δεν έχει περάσει στο κτη­μα­το­λό­γιο από την πράξη εφαρ­μο­γής (δηλαδή στο κτη­μα­το­λό­γιο φαί­νε­ται η αρχική ιδιο­κτη­σία και όχι η τελική)

μπορεί να μην είναι οικο­δο­μή­σιμο και να χρήζει πολε­ο­δο­μι­κής τακτο­ποί­η­σης

να μην μπορεί να αξιο­ποι­η­θεί γενι­κό­τερα διότι δεν έχει βεβαιω­θεί η ύπαρξη ή μη δου­λειών γραμμών υψηλής τάσης, αγωγών καυ­σί­μων κλπ

να βαρύ­νε­ται από υπο­χρε­ώ­σεις (ρυμο­το­μή­σεις, προ­σκυ­ρώ­σεις και τακτο­ποι­ή­σεις με όμορες ιδιο­κτη­σίες, δου­λείες κλπ) οι οποίες δεν θα απο­τυ­πώ­νο­νται – καθο­ρί­ζο­νται στο συμ­βό­λαιο μετα­βί­βα­σης δημιουρ­γώ­ντας πολυ­ποί­κιλα μελ­λο­ντικά προ­βλή­ματα

και πολλά άλλα …..

Κανένα από τα παρα­πάνω ζητή­ματα δεν επι­λύ­ε­ται ούτε απα­ντά­ται με μόνες τις προ­ϋ­πο­θέ­σεις ύπαρξης λει­τουρ­γού­ντος Κτη­μα­το­λο­γίου και κυρω­μέ­νης πράξης εφαρ­μο­γής. Η κατάρ­γησή του τοπο­γρα­φι­κού δια­γράμ­μα­τος θα επι­φέ­ρει συμ­βο­λαιο­γρα­φι­κές πράξεις που δε θα μπορούν πρα­κτικά να κατα­χω­ρη­θούν στην κτη­μα­το­λο­γική βάση, επάνω σε εκτε­λε­σμέ­νες συναλ­λα­γές, οδη­γώ­ντας σε επι­πλέον χρο­νι­κές καθυ­στε­ρή­σεις, δυσε­πί­λυτα προ­βλή­ματα και κόστη που δε θα έχουν συνυ­πο­λο­γι­στεί εκ