Φωτιά οι τιμές στα ακίνητα – Ανατροπές και από το 2020

Μετά το φαι­νό­μενο Airbnb και την Golden Visa που ζέστα­ναν την παγω­μένη, για πάνω από μία δεκα­ε­τία, αγορά ακι­νή­των, ένα νέο σκηνικό έρχεται να στηθεί από τις αρχές του νέου έτους.

Η τριετής ανα­στολή του ΦΠΑ σε όλα τα ακίνητα ανα­μέ­νε­ται να ταράξει τα νερά του εγχώ­ριου real estate. Χιλιά­δες σπίτια θα βγουν στην αγορά σε τιμές ευκαι­ρίας, τα νεό­δμητα θα γίνουν και πάλι ελκυ­στικά για τους έλληνες και ξένους επεν­δυ­τές, στο παι­χνίδι θα ξανα­μπούν τα οικό­πεδα και η ξεχα­σμένη αντι­πα­ροχή, ενώ οι άνθρω­ποι της αγοράς συζη­τούν με τις τρά­πε­ζες τη λύση του leasing ως εναλ­λα­κτι­κής μορφής χρη­μα­το­δό­τη­σης για κατοι­κίες ιδιωτών.

Το πάγωμα του ΦΠΑ 24% για τρία χρόνια σε όλα τα ακίνητα με άδεια οικο­δο­μής από την 1η Ιανουα­ρίου 2006 και μετά θα ανα­τρέ­ψει πολύ γρήγορα τον χάρτη της κτη­μα­τα­γο­ράς.

Η αλλαγή του τοπίου θα αρχίσει να φαί­νε­ται από τις αρχές του 2020, μόλις βγουν στην αγορά περίπου 100.000 σπίτια, γραφεία, κατα­στή­ματα χωρίς τον ΦΠΑ. Ο αντα­γω­νι­σμός προ­βλέ­πε­ται να είναι μεγάλος και όπως λένε οι άνθρω­ποι της κτη­μα­τα­γο­ράς οι κατα­σκευα­στές θα ανα­γκα­στούν να ρίξουν τις τιμές για να «ξεφορ­τω­θούν» το στοκ των ακι­νή­των που έμειναν στα χέρια τους ακόμα και από το 2006.

«Ολοι θέλουν να που­λή­σουν τα αδιά­θετα ακίνητα για να απο­κτή­σουν κεφά­λαια τα οποία θα επεν­δύ­σουν στην κατα­σκευή νέων ακι­νή­των» ανα­φέ­ρει στα «ΝΕΑ» ο Δημή­τρης Καψι­μά­λης, πρό­ε­δρος της Ομο­σπον­δίας Κατα­σκευα­στών Κτιρίων Ελλάδος, προ­βλέ­πο­ντας μείωση των τιμών πώλησης των κατοι­κιών, ενώ εκτιμά ότι ακόμα πιο φθηνά θα είναι τα ακίνητα που θα βγουν στην αγορά από τα επεν­δυ­τικά funds μέσω είτε απευ­θείας πωλή­σεων είτε πλει­στη­ρια­σμών.

Υπο­λο­γί­ζε­ται ότι πάνω από 20.000 ακίνητα όλων των ειδών που απο­τε­λούν τις εγγυ­ή­σεις των χαρ­το­φυ­λα­κίων κόκ­κι­νων δανείων τα οποία που­λή­θη­καν ή πρό­κει­ται να που­λη­θούν τους επό­με­νους μήνες σε funds και ομίλους θα δια­τε­θούν στην αγορά τα επόμενα χρόνια. Τα περισ­σό­τερα από αυτά τα ακίνητα, όπως μας λέει ο Δημή­τρης Καψι­μά­λης, είναι ηλικίας 10-15 ετών και πολλά από αυτά θα περά­σουν στα χέρια κατα­σκευα­στών οι οποίοι αφού προ­χω­ρή­σουν σε ένα λίφτινγκ θα τα δια­θέ­σουν στην αγορά σε καλύ­τε­ρες τιμές σε σχέση με τα νεό­δμητα.

Την κατη­φόρα όμως ανα­μέ­νε­ται να πάρουν αργά ή γρήγορα και οι τιμές πώλησης παλαιό­τε­ρων κατοι­κιών, 20, 30 και 40 ετών, τις οποίες σήμερα προ­τι­μούν έλληνες και ξένοι επεν­δυ­τές λόγω χαμη­λό­τε­ρης τιμής και φορο­λο­γίας.

Η αλλαγή του τοπίου θα αρχίσει να φαί­νε­ται από τις αρχές του 2020, μόλις βγουν στην αγορά περίπου 100.000 σπίτια, γραφεία, κατα­στή­ματα χωρίς τον ΦΠΑ.

Ετσι οι ιδιο­κτή­τες τους για να προ­σελ­κύ­σουν το ενδια­φέ­ρον των υπο­ψή­φιων αγο­ρα­στών θα ανα­γκα­στούν να μειώ­σουν τις τιμές πώλησης των ακι­νή­των τους προ­κει­μέ­νου αυτά να αλλά­ξουν γρη­γο­ρό­τερα χέρια. Σήμερα σχεδόν το 70% των αγο­ρα­στών προτιμά μικρά και παλαιά ακίνητα, τα οποία συνήθως επι­σκευά­ζει για να τα δια­θέ­σει στη συνέ­χεια σε μια από τις πλατ­φόρ­μες βρα­χυ­χρό­νιων μισθώ­σεων τύπου Airbnb.

Δόση δανείου ή ενοίκιο;

Στο ερώτημα αν συμ­φέ­ρει η αγορά ακι­νή­του ο Θεμι­στο­κλής Μπάκας, πρό­ε­δρος του Πανελ­λα­δι­κού Δικτύου Κτη­μα­το­με­σι­τών E-Real Estates, επι­ση­μαί­νει ότι «οι σημε­ρι­νές τιμές πώλησης των ακι­νή­των επι­φά­νειας 85-110 τ.μ. που είναι κατάλ­ληλα για οικο­γέ­νεια σε συνάρ­τηση με τα ενοίκια των ίδιων ακι­νή­των απο­τε­λούν τον συν­δυα­σμό που μπορεί να οδη­γή­σει τον ενοι­κια­στή να προβεί σε άμεση αγορά του ακι­νή­του που μισθώ­νει ή να ανα­ζη­τή­σει ακίνητο των ίδιων προ­δια­γρα­φών για αγορά».

«Αν μάλιστα ο ενδια­φε­ρό­με­νος δια­θέ­σει ο ίδιος το 25% της αξίας αγοράς του ακι­νή­του και δανειο­δο­τη­θεί το υπό­λοιπο 75%, τότε σε πολλές περι­πτώ­σεις η απο­πλη­ρωμή του δανείου του θα πραγ­μα­το­ποι­η­θεί σε 15 έτη ή αν επι­λέ­ξει διάρ­κεια 30 ετών, η δόση του δανείου απο­τε­λεί το 50% του μηνιαίου μισθώ­μα­τος».

Leasing ακι­νή­των

Για τους αγο­ρα­στές κατοι­κίας που πληρούν τις τρα­πε­ζι­κές προ­ϋ­πο­θέ­σεις χορή­γη­σης στε­γα­στι­κού δανείου, αλλά δεν δια­θέ­τουν την ιδία συμ­με­τοχή 20%-25%, οι άνθρω­ποι της αγοράς συζη­τούν με τις τρά­πε­ζες τη λύση του leasing ως εναλ­λα­κτι­κής μορφής χρη­μα­το­δό­τη­σης για κατοι­κίες ιδιωτών.

Το leasing στα ακίνητα είναι ένα γνώριμο χρη­μα­το­δο­τικό εργα­λείο, το οποίο δια­τί­θε­ται από το 1999 και αφορά απο­κλει­στικά όλους τους ελεύ­θε­ρους επαγ­γελ­μα­τίες και τις επι­χει­ρή­σεις πάσης φύσεως, μεγέ­θους και νομικής μορφής, που επι­θυ­μούν την από­κτηση ακι­νή­του για την άσκηση της επαγ­γελ­μα­τι­κής τους δρα­στη­ριό­τη­τας.

«Εφόσον υιο­θε­τη­θεί από τα τρα­πε­ζικά ιδρύ­ματα το leasing και για κατοι­κίες ιδιωτών» όπως μας λέει ο Θεμι­στο­κλής Μπάκας «τότε ο ιδιώτης θα μπορεί να κατα­βάλ­λει δύο ή/και τέσσερα μηνιαία μισθώ­ματα ως εγγύηση ή ως πρώτο-αρχικό μίσθωμα και όχι το 20%-25% της αξίας του ακι­νή­του που απαι­τεί­ται για τη χορή­γηση στε­γα­στι­κού δανείου. Το 20%-25% της ιδίας συμ­με­το­χής θα μπο­ρούσε να λει­τουρ­γή­σει ως το προ­συμ­φω­νη­θέν τίμημα μετα­βί­βα­σης του ακι­νή­του στη λήξη της χρη­μα­το­δο­τι­κής μίσθω­σης. Ταυ­τό­χρονα, με βάση τα δεδο­μένα λει­τουρ­γίας της χρη­μα­το­δο­τι­κής μίσθω­σης, ο μισθω­τής μπορεί να επι­λέ­ξει να έχει προ­σαυ­ξη­μένο μηνιαίο μίσθωμα για να καλύψει στη διάρ­κεια της μίσθω­σης την ιδία συμ­με­τοχή 20%-30% της αξίας του ακι­νή­του που σήμερα δεν δια­θέ­τει ως απο­τα­μί­ευση για την ιδία συμ­με­τοχή που απαι­τεί­ται στη χορή­γηση στε­γα­στι­κού δανείου.

Με την υιο­θέ­τηση του leasing οι υπο­ψή­φιοι αγο­ρα­στές θα έχουν περισ­σό­τε­ρες ευκαι­ρίες να απο­κτή­σουν στέγη.

Επι­στροφή αντι­πα­ρο­χής

Το τριετές πάγωμα του ΦΠΑ εκτι­μά­ται ότι θα ξανα­βά­λει την αντι­πα­ροχή στον χάρτη της κτη­μα­τα­γο­ράς. Οι οικο­πε­δού­χοι θα απαλ­λα­γούν από τον ΦΠΑ 24% που θα πρέπει να πλη­ρώ­σουν για να πάρουν τα κλειδιά του δια­με­ρί­σμα­τος ή των δια­με­ρι­σμά­των που θα τους δώσει ο κατα­σκευα­στής ως αντι­πα­ροχή. Το μέτρο αυτό θα ισχύσει για όλα τα ακίνητα που θα κατα­σκευα­στούν ακόμα και από το 2023 και μετά που θα έχει λήξει η τριετής ανα­στολή του ΦΠΑ, με την προ­ϋ­πό­θεση ότι η οικο­δο­μική άδεια θα έχει εκδοθεί έως τις 31 Δεκεμ­βρίου 2022.

Τσι­μπάνε οι τιμές στα οικό­πεδα

Για πρώτη φορά ύστερα από μία δεκα­ε­τία έχουν αρχίσει να τσι­μπάνε οι τιμές των οικο­πέ­δων. Κατα­σκευα­στές και εργο­λά­βοι ενδια­φέ­ρο­νται για οικό­πεδα προ­κει­μέ­νου να επεν­δύ­ουν, την ώρα που η οικο­δο­μική δρα­στη­ριό­τητα παίρνει τα πάνω της και ανα­μέ­νο­νται καλύ­τε­ρες ημέρες στην αγορά με το πάγωμα του ΦΠΑ.

Οι τρά­πε­ζες είναι περισ­σό­τερο δια­τε­θει­μέ­νες να χρη­μα­το­δο­τή­σουν νέες ανα­πτύ­ξεις, ενώ η εικόνα στα νότια προ­ά­στια είναι πιο ενθαρ­ρυ­ντική σε σχέση με τα βόρεια προ­ά­στια. Εχουν αρχίσει δειλά δειλά να ξανα­ση­κώ­νο­νται οικο­δο­μές, οι οποίες κατά κύριο λόγο βρί­σκο­νται σε μεσαίου προφίλ περιο­χές (Αγία Παρα­σκευή, Παλαιό Φάληρο κ.λπ.), όπου τα οικό­πεδα αγο­ρά­στη­καν φθηνά μέσα στην κρίση και ο ΕΝΦΙΑ δεν είναι απα­γο­ρευ­τι­κός, όπως στις ακριβές περιο­χές.

. ΠΗΓΉ tanea.gr