Ανησυχία της Κομισιόν για τις τιμές κατοικίας στην Ελλάδα

Η αλ­μα­τώ­δης άνο­δος της τιμής των ακι­νή­των το 2023 προ­στέ­θη­κε, στην τε­λευ­ταία έκ­θε­ση της Κο­μι­σιόν, στον κα­τά­λο­γο των μα­κρο­οι­κο­νο­μι­κών ανι­σορ­ρο­πιών, που «εξα­σφα­λί­ζουν» στην Ελ­λά­δα μια στα­θε­ρή θέση τα τε­λευ­ταία χρό­νια με­τα­ξύ των χωρών για τις οποί­ες χτυπά προει­δο­ποι­η­τι­κό «κα­μπα­νά­κι» για πι­θα­νούς μελ­λο­ντι­κούς κιν­δύ­νους.

Η Κο­μι­σιόν δη­μο­σί­ευ­σε λίγο πριν από τα Χρι­στού­γεν­να τον πί­να­κα επι­δό­σε­ων των κρα­τών-μελών της Ε.Ε. στους μα­κρο­οι­κο­νο­μι­κούς δεί­κτες που θε­ω­ρεί κρί­σι­μους για την οι­κο­νο­μι­κή στα­θε­ρό­τη­τα. Από τους 13 βα­σι­κούς δεί­κτες, η Ελ­λά­δα βρί­σκε­ται πάνω από το όριο στους 5 και η και­νούρ­για άφιξη εδώ είναι οι τιμές των ακι­νή­των. Με 13,8% αύ­ξη­ση το 2023 είναι μα­κράν η πρώτη χώρα και δε­δο­μέ­νου ότι στην Ε.Ε. συ­νο­λι­κά οι τιμές ση­μεί­ω­σαν ελα­φρά μεί­ω­ση, η Κο­μι­σιόν εκ­φρά­ζει ανη­συ­χία. Οι κα­τοι­κί­ες είναι υπερ­τι­μη­μέ­νες κατά 20%, ση­μειώ­νει, ενώ η αύ­ξη­ση ήταν ιδιαι­τέ­ρως υψηλή. Υπο­λο­γί­ζε­ται ότι από το 2017 ξε­πέ­ρα­σε την αύ­ξη­ση των ει­σο­δη­μά­των των νοι­κο­κυ­ριών κατά 20%. Αυτό συ­νι­στά πα­ρά­γο­ντα κιν­δύ­νου για μια από­το­μη διόρ­θω­ση, σε πε­ρί­πτω­ση που επι­δει­νω­θούν οι οι­κο­νο­μι­κές συν­θή­κες. Πά­ντως, ως προς τους κιν­δύ­νους για τη χρη­μα­το­πι­στω­τι­κή στα­θε­ρό­τη­τα, έκ­θε­ση της ΕΚΤ το 2024 υπο­στή­ρι­ζε ότι είναι χα­μη­λοί.

Νέα άνοδο τιμών στα ακί­νη­τα «βλέ­πει» η Fitch

Το ισο­ζύ­γιο τρε­χου­σών συ­ναλ­λα­γών είναι, βε­βαί­ως, επί­σης μια με­γά­λη πηγή ανη­συ­χιών, καθώς η χώρα διο­λί­σθη­σε σε με­γά­λα ελ­λείμ­μα­τα μόλις βγήκε από τα μνη­μό­νια και στη συ­νέ­χεια με την παν­δη­μία και την ενερ­γεια­κή κρίση. Παρά τη σχε­τι­κή βελ­τί­ω­ση του 2023, όταν το έλ­λειμ­μα υπο­χώ­ρη­σε στο 6,2% του ΑΕΠ, εξα­κο­λου­θεί να βρί­σκε­ται πολύ πάνω από το απο­δε­κτό όριο της Κο­μι­σιον, το 4% του ΑΕΠ. Η έκ­θε­ση της Κο­μι­σιόν δεν μας λέει κάτι που δεν ξέ­ρα­με ή που δεν έχει ανα­φέ­ρει κατ’ επα­νά­λη­ψη στις εκ­θέ­σεις του πρό­σφα­τα ο διοι­κη­τής της Τρά­πε­ζας της Ελ­λά­δος Γιάν­νης Στουρ­νά­ρας ως προς τα αίτια αυτής της ανι­σορ­ρο­πί­ας: οι επεν­δύ­σεις του Τα­μεί­ου Ανά­καμ­ψης έπαι­ξαν τον ρόλο τους, καθώς οδή­γη­σαν σε ει­σα­γω­γές μη­χα­νο­λο­γι­κού εξο­πλι­σμού, ωστό­σο ση­μα­ντι­κό ρόλο έπαι­ξε και παί­ζει πάντα η κα­τα­νά­λω­ση. Η ανά­πτυ­ξη στην Ελ­λά­δα συ­νο­δεύ­ε­ται συ­στη­μα­τι­κά από διεύ­ρυν­ση του ελ­λείμ­μα­τος του ισο­ζυ­γί­ου, καθώς η χώρα δεν είναι σε θέση να κα­λύ­ψει τις ανά­γκες της από την εγ­χώ­ρια πα­ρα­γω­γή. Η Ελ­λά­δα, σύμ­φω­να με τον πί­να­κα επι­δό­σε­ων της Κο­μι­σιόν, έχει –με ελά­χι­στη δια­φο­ρά– το δεύ­τε­ρο υψη­λό­τε­ρο έλ­λειμ­μα ισο­ζυ­γί­ου τρε­χου­σών συ­ναλ­λα­γών, κατά μέσον όρο στην τριε­τία 2021-23, μετά τη Ρου­μα­νία: 7,7% του ΑΕΠ της ένα­ντι 7,8% της βαλ­κα­νι­κής χώρας. Αλλες 3 χώρες βρί­σκο­νταν σε ανά­λο­γη θέση, με ελ­λείμ­μα­τα ισο­ζυ­γί­ων πάνω από 4% του ΑΕΠ τους. Ετσι, η κα­θα­ρή διε­θνής επεν­δυ­τι­κή της θέση, που δεί­χνει τη συσ­σώ­ρευ­ση του χρέ­ους προς το εξω­τε­ρι­κό, είναι μα­κράν η χει­ρό­τε­ρη, αν και έχει «παρέα» στην υπέρ­βα­ση του ορίου άλλα 7 κράτη-μέλη. Ο διοι­κη­τής της Τρά­πε­ζας της Ελ­λά­δος είχε ση­μειώ­σει πρό­σφα­τα ότι «η αρ­νη­τι­κή διε­θνής επεν­δυ­τι­κή θέση της χώρας είναι ση­μα­ντι­κό στοι­χείο εξω­τε­ρι­κής χρη­μα­το­πι­στω­τι­κής ευ­πά­θειας, απο­τε­λώ­ντας δυ­νη­τι­κή πηγή κιν­δύ­νων. Ο ίδιος είχε συν­δέ­σει το πρό­βλη­μα αυτό και με την αρ­νη­τι­κή απο­τα­μί­ευ­ση, καθώς «η ανε­πάρ­κεια των εγ­χώ­ριων απο­τα­μιεύ­σε­ων οδη­γεί σε προ­σφυ­γή στον εξω­τε­ρι­κό δα­νει­σμό. Αυτό υπο­δη­λώ­νει ότι η χώρα ξο­δεύ­ει πολύ πε­ρισ­σό­τε­ρα απ’ όσα πα­ρά­γει ή, με άλλα λόγια, ότι δεν υπάρ­χουν επαρ­κείς εγ­χώ­ριες απο­τα­μιεύ­σεις για τη χρη­μα­το­δό­τη­ση επεν­δύ­σε­ων».

Το δη­μό­σιο χρέος είναι βε­βαί­ως ο πρω­τα­γω­νι­στής των μα­κρο­οι­κο­νο­μι­κών ανι­σορ­ρο­πιών της χώρας, καθώς με πο­σο­στό 163,9% του ΑΕΠ το 2023 πα­ρα­μέ­νει το υψη­λό­τε­ρο στην Ε.Ε. Ωστό­σο, η Κο­μι­σιόν επε­σή­μα­νε στην έκ­θε­σή της τη με­γά­λη υπο­χώ­ρη­ση κατά 15 πο­σο­στιαί­ες μο­νά­δες του ΑΕΠ σε σύ­γκρι­ση με το 2019 και την πρό­βλε­ψη για πε­ραι­τέ­ρω υπο­χώ­ρη­σή του το 2024 και το 2025. Η αύ­ξη­ση του ονο­μα­στι­κού ΑΕΠ, με άλλα λόγια η ανά­πτυ­ξη συν τον πλη­θω­ρι­σμό, έπαι­ξαν κα­θο­ρι­στι­κό ρόλο εδώ, ωστό­σο η Κο­μι­σιόν απο­δί­δει εύ­ση­μα στην κυ­βέρ­νη­ση και για τις δη­μο­σιο­νο­μι­κές επι­δό­σεις, ση­μειώ­νο­ντας ότι ο προ­ϋ­πο­λο­γι­σμός θα είναι πε­ρί­που ισο­σκε­λι­σμέ­νος τον επό­με­νο χρόνο, ενώ το πρω­το­γε­νές πλε­ό­να­σμα θα αγ­γί­ξει το 3% του ΑΕΠ. Επι­πλέ­ον, δε­δο­μέ­νου ότι το χρέος δια­κρα­τεί­ται από επί­ση­μους φο­ρείς και εχει ευ­νοϊ­κά επι­τό­κια και μακρά πε­ρί­ο­δο ωρί­μαν­σης, οι δα­πά­νες τόκων είναι ελεγ­χό­με­νες και πε­ριο­ρι­σμέ­νες βρα­χυ­πρό­θε­σμα και με­σο­πρό­θε­σμα. Παρ’ όλα αυτά, η ανά­λυ­ση βιω­σι­μό­τη­τας χρέ­ους της Κο­μι­σιόν δεί­χνει στα­θε­ρά υψη­λούς κιν­δύ­νους με­σο­πρό­θε­σμα.

Mεγα­λύ­τε­ρο πρό­βλη­μα το χρέος· με πο­σο­στό 163,9% του ΑΕΠ το 2023 πα­ρα­μέ­νει το υψη­λό­τε­ρο στην Ε.Ε. Ωστό­σο, η Κο­μι­σιόν ανα­γνω­ρί­ζει τη με­γά­λη υπο­χώ­ρη­ση.

Τέλος, η ανερ­γία είναι με­τα­ξύ των δει­κτών που το­πο­θε­τούν την Ελ­λά­δα στις χώρες με με­γά­λες μα­κρο­οι­κο­νο­μι­κές ανι­σορ­ρο­πί­ες, παρά τη βελ­τί­ω­ση που ση­μειώ­θη­κε. Κι αυτό γιατί με 11,1% το 2023 έχει τη δεύ­τε­ρη υψη­λό­τε­ρη ανερ­γία μετά την Ισπα­νία (12,2%) και βρί­σκε­ται πάντα πάνω από το όριο του 10%, το οποίο έχει θέσει η Κο­μι­σιόν. Η τε­λευ­ταία ανα­γνω­ρί­ζει ότι η ανερ­γία προ­βλέ­πε­ται να πέσει κάτω από το 10% το 2025, αλλά επι­ση­μαί­νει ότι η αγορά ερ­γα­σί­ας αντι­με­τω­πί­ζει διαρ­θρω­τι­κά προ­βλή­μα­τα και ανα­ντι­στοι­χία στις ζη­τού­με­νες και προ­σφε­ρό­με­νες δε­ξιό­τη­τες.

Τα συν και τα πλην

Η έκ­θε­ση επι­ση­μαί­νει επί­σης και άλλες αδυ­να­μί­ες ή προ­βλή­μα­τα: το μέσο κό­στος δα­νει­σμού των επι­χει­ρή­σε­ων πα­ρα­μέ­νει υψηλό. Η κα­τά­στα­ση του χρη­μα­το­πι­στω­τι­κού τομέα, αν και βελ­τιώ­θη­κε, εξα­κο­λου­θεί να έχει ανη­συ­χη­τι­κά στοι­χεία. Τα μη εξυ­πη­ρε­τού­με­να δά­νεια ση­μεί­ω­σαν ελα­φρά αύ­ξη­ση του 2024 στο 5,2% του ΑΕΠ το β΄ τρί­μη­νο, που είναι το υψη­λό­τε­ρο πο­σο­στό στην Ε.Ε. Εν τω με­τα­ξύ, τα κόκ­κι­να δά­νεια εξα­κο­λου­θούν να υπάρ­χουν, έστω και εκτός ισο­λο­γι­σμών τρα­πε­ζών, συ­νι­στώ­ντας πάντα απει­λή για την οι­κο­νο­μία. Επι­πλέ­ον, η κε­φα­λαιο­ποί­η­ση των τρα­πε­ζών είναι κάτω από τον μέσο όρο της Ε.Ε.

Το ισο­ζύ­γιο τρε­χου­σών συ­ναλ­λα­γών πα­ρα­μέ­νει στα­θε­ρά μια με­γά­λη πηγή ανη­συ­χιών, καθώς βρί­σκε­ται πολύ πάνω από το απο­δε­κτό όριο της Κο­μι­σιόν, το 4% του ΑΕΠ.

Υπάρ­χουν και οι θε­τι­κές επι­ση­μάν­σεις: το χρέος των νοι­κο­κυ­ριών συ­νε­χί­ζει να μειώ­νε­ται, φτά­νο­ντας στο 41% του ΑΕΠ το 2023, 14 μο­νά­δες κάτω από το επί­πε­δο προ παν­δη­μί­ας και κάτω από τον μέσο όρο της Ε.Ε. Βε­βαί­ως, ο πλη­θω­ρι­σμός έπαι­ξε και εδώ τον ρόλο του. Η αντα­γω­νι­στι­κό­τη­τα κό­στους συ­νέ­χι­σε να βελ­τιώ­νε­ται στην Ελ­λά­δα, όπως και στην Ισπα­νία, στην Πορ­το­γα­λία και την Κύπρο. Επί­σης η Ελ­λά­δα, μαζί με τη Βουλ­γα­ρία, την Κρο­α­τία, την Κύπρο, την Πορ­το­γα­λία ση­μεί­ω­σαν τα με­γα­λύ­τε­ρα κέρδη σε ό,τι αφορά την αύ­ξη­ση των εξα­γω­γι­κών τους επι­δό­σε­ων, κατά μέσον όρο την τριε­τία 2021-2023. Εν­νο­εί­ται ότι ο του­ρι­σμός έπαι­ξε κα­θο­ρι­στι­κό ρόλο στο ση­μείο αυτό.

Πηγή: kathimerini.gr