Απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ με άρωμα Μυκόνου και Φαληρακίου προκαλεί ερωτήματα ισονομίας

• Η διεύ­ρυνση της απαλ­λα­γής της πρώτης κατοι­κίας από τον ΕΝΦΙΑ σε 131 νέους οικι­σμούς περι­λαμ­βά­νει και περιο­χές με από τις ακρι­βό­τε­ρες αξίες γης στη χώρα, την ώρα που πολυά­ριθ­μοι φτω­χό­τε­ροι οικι­σμοί της ηπει­ρω­τι­κής Ελλάδας μένουν εκτός λόγω πλη­θυ­σμού • Ο δήμαρ­χος Πάτμου πανη­γυ­ρί­ζει για την ένταξη της Σκάλας, ενώ οι επι­κρι­τές μιλούν για μέτρο που αντι­στρα­τεύ­ε­ται την αρχή της ίσης μετα­χεί­ρι­σης

Η επέ­κταση του κατα­λό­γου των οικι­σμών όπου μηδε­νί­ζε­ται ο ΕΝΦΙΑ, όπως ανα­κοι­νώ­θηκε από τον πρω­θυ­πουργό στη Διεθνή Έκθεση Θεσ­σα­λο­νί­κης και εξει­δι­κεύ­θηκε στις 7 Σεπτεμ­βρίου 2026 από το υπουρ­γείο Εθνικής Οικο­νο­μίας και Οικο­νο­μι­κών, έγινε δεκτή με ικα­νο­ποί­ηση σε πολλές τοπικές κοι­νω­νίες. Παράλ­ληλα, ωστόσο, προ­κά­λεσε δυσμενή σχόλια, καθώς ανάμεσα στις 131 νέες περιο­χές που ευνο­ού­νται συγκα­τα­λέ­γο­νται και ορι­σμέ­νες από τις πλέον εύπορες γωνιές της χώρας, με υψη­λό­τατη αξία γης και υψηλό βιοτικό επίπεδο.

Το Φαλη­ράκι της Ρόδου, η Άνω Μερά της Μυκόνου, η Μεσαριά και το Εμπο­ρείο της Σαντο­ρί­νης, η Σκάλα της Πάτμου και η Ύδρα βρί­σκο­νται πλέον στην ίδια λίστα με ορεινά χωριά της Ηπείρου ή της Δυτικής Μακε­δο­νίας, τα οποία όμως αντι­με­τω­πί­ζουν εντελώς δια­φο­ρε­τι­κές οικο­νο­μι­κές συν­θή­κες.

Το ζήτημα που εγεί­ρε­ται δεν είναι αν η κυβέρ­νηση αστό­χησε πολι­τικά. Το κρι­τή­ριο του πλη­θυ­σμού είναι σαφές, μετρή­σιμο και εφαρ­μό­στηκε ορι­ζό­ντια. Το πρό­βλημα, όπως επι­ση­μαί­νουν όσοι ασκούν κριτική, είναι ότι το μέτρο, ακριβώς επειδή στη­ρί­ζε­ται απο­κλει­στικά στον αριθμό των κατοί­κων, έρχεται σε ευθεία αντί­θεση με τις αρχές της ισο­νο­μίας και της ισο­πο­λι­τείας. Ένας κάτοι­κος οικι­σμού με υψηλή αντι­κει­με­νική και ακόμη υψη­λό­τερη εμπο­ρική αξία απαλ­λάσ­σε­ται πλήρως, ενώ ο κάτοι­κος ενός φτωχού οικι­σμού που τυχαί­νει να έχει 2.100 ή 2.500 κατοί­κους συνε­χί­ζει να πλη­ρώ­νει κανο­νικά. Και αυτό συμ­βαί­νει σε δεκάδες περιο­χές της χώρας, εις βάρος των οικο­νο­μικά ασθε­νέ­στε­ρων.

Οι πλού­σιες περιο­χές της λίστας

Τα στοι­χεία της αγοράς ακι­νή­των απο­τυ­πώ­νουν με ενάρ­γεια το παρά­δοξο. Στη Μύκονο, από την οποία εντάσ­σε­ται η Άνω Μερά, οι τιμές πώλησης κυμαί­νο­νται κατά μέσο όρο μεταξύ 7.500 και 12.000 ευρώ ανά τετρα­γω­νικό μέτρο, ενώ στις πολυ­τε­λείς βίλες αγγί­ζουν τα 14.000 ευρώ, επίπεδα που φέρνουν το νησί κοντά σε διε­θνείς προ­ο­ρι­σμούς πολυ­τε­λείας όπως το Σεν Τροπέ και το Κάπρι. Η Άνω Μερά, ένα πεδινό χωριό με περίπου 1.500 κατοί­κους, θεω­ρεί­ται μεν η φθη­νό­τερη ζώνη του νησιού, ωστόσο ακόμη και στις χαμη­λό­τε­ρες περιο­χές της Μυκόνου το κόστος από­κτη­σης ακι­νή­του κινεί­ται από 5.600 έως 6.000 ευρώ ανά τετρα­γω­νικό, τιμή πολύ υψηλή σε σύγκριση με οποια­δή­ποτε άλλη περιοχή της επι­κρά­τειας. Στην Άνω Μερά μάλιστα κατα­γρά­φηκε, με βάση στοι­χεία του 2024, η υψη­λό­τερη ζητού­μενη τιμή ενοι­κί­α­σης στο νησί, στα 21,12 ευρώ τον μήνα ανά τετρα­γω­νικό.

Ανάλογη είναι η εικόνα στη Σαντο­ρίνη, από όπου εντάσ­σο­νται η Μεσαριά και το Εμπο­ρείο. Σύμφωνα με πρό­σφατη ανάλυση για τις θερινές κατοι­κίες, η διάμεση ζητού­μενη τιμή πολυ­τε­λούς κατοι­κίας στη Σαντο­ρίνη ανήλθε στα 13.943 ευρώ ανά τετρα­γω­νικό, με ανώτατη τιμή που φτάνει τα 25.000 ευρώ, ενώ η διάμεση τιμή τυπικής κατοι­κίας δια­μορ­φώ­νε­ται στα 2.363 ευρώ. Στη Μύκονο η αντί­στοιχη διάμεση τιμή πολυ­τε­λούς κατοι­κίας ξεπερνά τα 16.790 ευρώ ανά τετρα­γω­νικό.

Στα Δωδε­κά­νησα, το πιο χαρα­κτη­ρι­στικό παρά­δειγμα είναι η Πάτμος. Με βάση τα στοι­χεία της κτη­μα­τα­γο­ράς για το δεύτερο τρίμηνο του 2026, στην κορυφή των Δωδε­κα­νή­σων βρί­σκε­ται η Πάτμος, με μέση ζητού­μενη τιμή 5.000 ευρώ ανά τετρα­γω­νικό, ενώ ακο­λου­θούν η Αστυ­πά­λαια με 4.000 ευρώ και η Κάλυ­μνος με 2.759 ευρώ. Το αξιο­ση­μεί­ωτο, όπως σημειώ­νε­ται στην ίδια έρευνα, είναι ότι τα 2 μεγα­λύ­τερα νησιά, η Ρόδος και η Κως, έχουν χαμη­λό­τε­ρες τιμές από τα υπό­λοιπα. Η Σκάλα, ο λιμε­νι­κός οικι­σμός της Πάτμου με 1.805 κατοί­κους, είναι το εμπο­ρικό και του­ρι­στικό κέντρο ενός νησιού που έχει καθιε­ρω­θεί ως προ­ο­ρι­σμός υψηλού εισο­δή­μα­τος, με τιμές που αντα­γω­νί­ζο­νται τις Κυκλά­δες.

Όσο για την Ύδρα, ένα από τα πιο εμβλη­μα­τικά νησιά του Αργο­σα­ρω­νι­κού, η μέση τιμή πώλησης κατοι­κίας στα νησιά της περιο­χής ανήλθε το δεύτερο τρίμηνο του 2026 στα 2.366 ευρώ ανά τετρα­γω­νικό από 2.121 ευρώ πέρσι, με το ίδιο το νησί να συγκα­τα­λέ­γε­ται ανάμεσα στους προ­ο­ρι­σμούς που συγκε­ντρώ­νουν αυξη­μένο επεν­δυ­τικό ενδια­φέ­ρον από Έλληνες και ξένους αγο­ρα­στές.

Η περί­πτωση του Φαλη­ρα­κίου

Το Φαλη­ράκι, με 1.517 μόνι­μους κατοί­κους σύμφωνα με την τελευ­ταία απο­γραφή, είναι ίσως η πιο χαρα­κτη­ρι­στική περί­πτωση στη Δωδε­κά­νησο. Πρό­κει­ται για έναν από τους σημα­ντι­κό­τε­ρους του­ρι­στι­κούς προ­ο­ρι­σμούς της Ρόδου, με εκα­το­ντά­δες ξενο­δο­χεια­κές μονάδες, εστια­τό­ρια και επι­χει­ρή­σεις, ο οποίος όμως δια­τη­ρεί μόνιμο πλη­θυ­σμό πολύ χαμη­λό­τερο από το όριο των 2.000 κατοί­κων. Ακριβώς αυτή η ανα­ντι­στοι­χία ανάμεσα στη μόνιμη κατοί­κηση και στην πραγ­μα­τική οικο­νο­μική δρα­στη­ριό­τητα είναι που τρο­φο­δο­τεί την κριτική.

Η αγορά ακι­νή­των της Ρόδου κινεί­ται τα τελευ­ταία χρόνια σε ιστο­ρικά υψηλά. Σύμφωνα με τα στοι­χεία της πλατ­φόρ­μας Indomio, η μέση ζητού­μενη τιμή κατοι­κίας στον Δήμο Ρόδου δια­μορ­φώ­θηκε τον Απρίλιο του 2026 στα 2.510 ευρώ ανά τετρα­γω­νικό, με αύξηση 19,98% σε σύγκριση με πέρυσι και συσ­σω­ρευ­τική άνοδο άνω του 102% από το 2018. Στις του­ρι­στι­κές ζώνες οι τιμές είναι σημα­ντικά υψη­λό­τε­ρες. Όπως κατα­γρά­φε­ται σε ανάλυση της αγοράς, σε περιο­χές όπως το Φαλη­ράκι ή η Λίνδος, πολυ­τε­λείς βίλες με θέα θάλασσα μπορούν να φτάσουν ή να ξεπε­ρά­σουν το 1.200.000 ευρώ, ενώ η ζήτηση για πολυ­τελή ακίνητα αυξά­νε­ται, κυρίως από ξένους επεν­δυ­τές. Παράλ­ληλα, σε οικι­σμούς όπως η Ιαλυσός, η Κρε­μα­στή και το Φαλη­ράκι, τα ενοίκια ανε­βαί­νουν αισθητά τους μήνες αιχμής, καθώς μέρος του απο­θέ­μα­τος στρέ­φε­ται στη βρα­χυ­χρό­νια μίσθωση.

Το ίδιο το ρεπορ­τάζ για την νέα λίστα ανα­γνω­ρί­ζει ότι στο Φαλη­ράκι οι αντι­κει­με­νι­κές αξίες έχουν αυξηθεί σημα­ντικά τα τελευ­ταία χρόνια λόγω της του­ρι­στι­κής ανά­πτυ­ξης. Οι υπό­λοι­ποι ροδί­τι­κοι οικι­σμοί της λίστας, τα Σγουρού με 1.700 κατοί­κους, τα Μαριτσά με 1.840 και η Λάρδος με 1.889, κινού­νται όλοι πολύ κοντά στο ανώτατο πλη­θυ­σμιακό όριο.

Τι δείχνει ο χάρτης του ΕΝΦΙΑ

Η ανι­σό­τητα που καταγ­γέλ­λε­ται γίνεται ακόμη πιο ορατή αν δια­βα­στεί το μέτρο πάνω στον χάρτη της ακί­νη­της περιου­σίας που δημο­σί­ευσε η Ανε­ξάρ­τητη Αρχή Δημο­σίων Εσόδων. Το Νότιο Αιγαίο, όπου ανήκουν το Φαλη­ράκι, η Άνω Μερά, η Μεσαριά, το Εμπο­ρείο και η Σκάλα, εμφα­νί­ζει μέση αντι­κει­με­νική αξία ανά ΑΦΜ 122.947,53 ευρώ, από τις υψη­λό­τε­ρες στη χώρα, και μέσο ΕΝΦΙΑ 378,02 ευρώ, τον δεύτερο υψη­λό­τερο μετά την Αττική. Τα Ιόνια Νησιά, από όπου εντάσ­σε­ται η Ιθάκη, κατα­γρά­φουν μέση αξία 101.326,70 ευρώ και μέσο φόρο 291,40 ευρώ.

Στον αντί­ποδα, η Δυτική Μακε­δο­νία έχει τη χαμη­λό­τερη συνο­λική αξία ακι­νή­των στη χώρα, 10,35 δισ. ευρώ, μέση αξία ανά ΑΦΜ 55.838,31 ευρώ και τον χαμη­λό­τερο μέσο ΕΝΦΙΑ πανελ­λα­δικά, στα 178,17 ευρώ. Η Ανα­το­λική Μακε­δο­νία και Θράκη ακο­λου­θεί με 60.175,20 ευρώ μέση αξία και 181,27 ευρώ μέσο φόρο. Το γεγονός ότι για τη Δυτική Μακε­δο­νία το πλη­θυ­σμιακό όριο ανέβηκε στους 2.200 κατοί­κους δείχνει ότι ο νομο­θέ­της ανα­γνω­ρί­ζει την ανάγκη δια­φο­ρο­ποί­η­σης, ωστόσο η δια­φο­ρο­ποί­ηση αυτή είναι περιο­ρι­σμένη και δεν επε­κτεί­νε­ται σε άλλες φτωχές περι­φέ­ρειες. Ένας οικι­σμός 2.300 κατοί­κων στη Θράκη, στην Ήπειρο ή στη Δυτική Ελλάδα, όπου ο μέσος ΕΝΦΙΑ δεν ξεπερνά τα 200 ευρώ, παρα­μέ­νει εκτός, ενώ ο κάτοι­κος του Φαλη­ρα­κίου ή της Άνω Μεράς απαλ­λάσ­σε­ται.

Οι προ­ϋ­πο­θέ­σεις και το όριο των 400.000 ευρώ

Η απαλ­λαγή δεν είναι ορι­ζό­ντια. Αφορά απο­κλει­στικά φυσικά πρόσωπα, φορο­λο­γι­κούς κατοί­κους Ελλάδας, με κύρια κατοι­κία σε οικισμό έως 2.000 κατοί­κων σύμφωνα με την πλέον πρό­σφατη απο­γραφή. Καλύ­πτει μόνο τα δικαιώ­ματα επί της κύριας κατοι­κίας και όχι δευ­τε­ρεύ­ου­σες ή εξο­χι­κές κατοι­κίες, οικό­πεδα ή επαγ­γελ­μα­τικά ακίνητα. Επι­πλέον, η συνο­λική αξία του 100% της πλήρους κυριό­τη­τας, όπως υπο­λο­γί­ζε­ται για την επιβολή του φόρου, δεν πρέπει να υπερ­βαί­νει τις 400.000 ευρώ. Για το 2026 προ­βλέ­πε­ται μείωση κατά 50% και από το 2027 πλήρης κατάρ­γηση.

Το όριο αξίας είναι το βασικό επι­χεί­ρημα υπέρ του μέτρου: οι ιδιο­κτή­τες πολυ­τε­λών βιλών εκα­τομ­μυ­ρίων στη Μύκονο ή στο Φαλη­ράκι δεν πρό­κει­ται να ωφε­λη­θούν. Ωστόσο, οι επι­κρι­τές επι­ση­μαί­νουν ότι το όριο ανα­φέ­ρε­ται στην αντι­κει­με­νική και όχι στην εμπο­ρική αξία. Στην Ελλάδα η αντι­κει­με­νική αξία της ακί­νη­της περιου­σίας δια­μορ­φώ­θηκε το 2025 στα 782,5 δισ. ευρώ, ενώ η πραγ­μα­τική της αξία υπερ­βαί­νει το 1 τρισ. ευρώ. Η από­σταση αυτή είναι πολύ μεγα­λύ­τερη στις του­ρι­στι­κές περιο­χές, όπου η αγορά τρέχει με ταχύ­τητα που το σύστημα αντι­κει­με­νι­κών αξιών δεν παρα­κο­λου­θεί. Έτσι, μια κατοι­κία στην Άνω Μερά ή στη Σκάλα με αντι­κει­με­νική αξία κάτω από 400.000 ευρώ μπορεί κάλ­λι­στα να έχει εμπο­ρική αξία διπλά­σια ή τρι­πλά­σια, ενώ σε έναν φτωχό ηπει­ρω­τικό οικισμό οι δύο αξίες σχεδόν ταυ­τί­ζο­νται.