Πτώση εσόδων στα airbnb δείχνουν τα πρώτα στοιχεία για το 2026 στη Ρόδο

Τα φετινά στοι­χεία έρχο­νται σε αντί­θεση με το ετήσιο ρεκόρ εσόδων που κατέ­γραψε το νησί έως τον Ιανουά­ριο

Τα πρώτα δια­θέ­σιμα στοι­χεία για το καλο­καίρι του 2026 δεί­χνουν πτώση εσόδων στις βρα­χυ­χρό­νιες μισθώ­σεις της Ρόδου, ανα­τρέ­πο­ντας την εικόνα ισχυρής ανά­πτυ­ξης που είχε κατα­γρα­φεί έως τον περα­σμένο Ιανουά­ριο. Σύμφωνα με στοι­χεία της πλατ­φόρ­μας AirROI, με ενη­μέ­ρωση 8 Αυγού­στου 2026 και περίοδο ανα­φο­ράς Αύγου­στο 2025 έως Ιούλιο 2026, τα έσοδα ανά κατα­χώ­ριση στον Δήμο Ρόδου υπο­χώ­ρη­σαν κατά 6,6% σε ετήσια βάση. Η μέση πλη­ρό­τητα δια­μορ­φώ­θηκε στο 41,5%, με μέση ημε­ρή­σια τιμή περίπου 263 ευρώ, στις 429 ενεργές κατα­χω­ρί­σεις που παρα­κο­λου­θεί η πλατ­φόρμα στη συγκε­κρι­μένη διοι­κη­τική ενότητα. Η εικόνα αυτή συμ­φω­νεί με ξεχω­ρι­στή μελέτη της Beyond, που δημο­σιο­ποι­ή­θηκε από τον Σύν­δε­σμο Εται­ρειών Βρα­χυ­χρό­νιας Μίσθω­σης Ακι­νή­των για το φετινό καλο­καίρι. Πανελ­λα­δικά, η πλη­ρό­τητα αυξή­θηκε κατά 7,1%, στο 41%, με τη μέση ημε­ρή­σια τιμή στα 104 ευρώ. Στη Ρόδο όμως η πλη­ρό­τητα κινή­θηκε αντί­θετα, μειω­μένη κατά 22% σε σύγκριση με πέρυσι, παρότι η μέση ημε­ρή­σια τιμή αυξή­θηκε κατά 23%.

Δύο ανε­ξάρ­τη­τες πηγές, με δια­φο­ρε­τική μεθο­δο­λο­γία και δια­φο­ρε­τικό γεω­γρα­φικό εύρος, συγκλί­νουν επο­μέ­νως στο ίδιο συμπέ­ρα­σμα, η αύξηση των τιμών φέτος δεν συνο­δεύ­τηκε από αντί­στοιχη πλη­ρό­τητα. Η υπο­χώ­ρηση αυτή έρχεται μετά από ισχυρή ανοδική πορεία στο δωδε­κά­μηνο που ολο­κλη­ρώ­θηκε τον Ιανουά­ριο του 2026. Σύμφωνα με στοι­χεία της Airbtics, δημο­σιευ­μένα στις 12 Μαρτίου 2026, για την περίοδο Φεβρουά­ριος 2025 έως Ιανουά­ριος 2026, το διάμεσο ετήσιο ακα­θά­ρι­στο έσοδο ανά ενεργή κατα­χώ­ριση στο σύνολο του νησιού δια­μορ­φώ­θηκε στις 33.000 ευρώ, από περίπου 27.000 ευρώ το προη­γού­μενο έτος, αύξηση 17%. Οι ενεργές κατα­χω­ρί­σεις στην πλατ­φόρμα Airbnb ανήλθαν τότε σε 4.285, αυξη­μέ­νες κατά 26,2% σε ετήσια βάση και κατά 83,3% σε βάθος τριε­τίας. Η μέση ημε­ρή­σια τιμή είχε φτάσει τα 124 ευρώ, με την πλη­ρό­τητα σταθερή στο 72%. Η αύξηση των εσόδων προήλθε τότε απο­κλει­στικά από την άνοδο της τιμής, όχι από μεγα­λύ­τερη πλη­ρό­τητα, ένα μοτίβο που το καλο­καίρι φαί­νε­ται να έχει πλέον φτάσει στα όριά του. Μέσα στο 2025 προ­στέ­θη­καν 855 κατα­χω­ρί­σεις στο νησί, η δεύτερη μεγα­λύ­τερη αριθ­μη­τική αύξηση στην Ελλάδα μετά την Αθήνα, και η Airbtics κατέ­τασσε τότε τη Ρόδο στο ανώτερο 35% των ελλη­νι­κών αγορών σε απόδοση, με βαθ­μο­λο­γία Β+.

Ποιος εκμε­ταλ­λεύ­ε­ται τα ακίνητα και πώς

Στοι­χεία της AirROI για τον Δήμο Ρόδου σκια­γρα­φούν και το προφίλ της τοπικής αγοράς. Το 95,8% των ενεργών κατα­χω­ρί­σεων αφορά ολό­κληρα ακίνητα, όχι δωμάτια, με τις μονο­κα­τοι­κίες να απο­τε­λούν το 74,1% του συνόλου. Ο μέσος επι­σκέ­πτης μένει 6,7 δια­νυ­κτε­ρεύ­σεις, ενώ οι κρα­τή­σεις γίνο­νται κατά μέσο όρο 94 ημέρες πριν από την άφιξη, ένδειξη προ­γραμ­μα­τι­σμέ­νου, όχι στιγ­μιαίου του­ρι­σμού. Παρά το μέγεθος της αγοράς, η επαγ­γελ­μα­τική δια­χεί­ριση παρα­μέ­νει περιο­ρι­σμένη, μόλις το 6,1% των κατα­χω­ρί­σεων δια­χει­ρί­ζε­ται από εται­ρείες, με την πλειο­ψη­φία να παρα­μέ­νει στα χέρια μεμο­νω­μέ­νων ιδιο­κτη­τών. Στην κορυφή των οικο­δε­σπο­τών ξεχω­ρί­ζει ένας με 70 ακίνητα υπό δια­χεί­ριση και έσοδα περίπου 2,7 εκα­τομ­μυ­ρίων ευρώ μέσα στο τελευ­ταίο δωδε­κά­μηνο, δείγμα ότι δίπλα στη διάχυτη μικροϊ­διο­κτη­σία λει­τουρ­γεί ήδη και ένα στρώμα με σαφώς επι­χει­ρη­μα­τικά χαρα­κτη­ρι­στικά.

Η γεω­γρα­φία των τιμών

Η Ιαλυσός εμφά­νιζε τις περισ­σό­τε­ρες ενεργές κατα­χω­ρί­σεις μεταξύ των περιο­χών που παρου­σιά­ζει ανα­λυ­τικά η Airbtics, 541 ακίνητα, με μέση ημε­ρή­σια τιμή 124 ευρώ. Η Λίνδος, με 170 κατα­χω­ρί­σεις, είχε την υψη­λό­τερη μέση τιμή, 159 ευρώ, ανάμεσα στις περιο­χές για τις οποίες δημο­σιεύ­ο­νται ανα­λυ­τικά στοι­χεία. Η μέση τιμή δεν απο­τυ­πώ­νει πλήρως το εύρος της τοπικής αγοράς, όπου λει­τουρ­γεί ένα ξεχω­ρι­στό τμήμα υπερ­πο­λυ­τε­λών βιλών με τιμές πολύ πάνω από τον μέσο όρο. Σύμφωνα με την Airbtics, τα ακίνητα κοντά στη Λίνδο κατα­γρά­φουν πρό­σθετο έσοδο 33% σε σύγκριση με παρό­μοιες κατα­χω­ρί­σεις αλλού στο νησί, μέτρηση που αφορά 119 ακίνητα. Ακο­λου­θού­σαν το Φαλη­ράκι, με 226 κατα­χω­ρί­σεις και μέση τιμή 100 ευρώ, και ο Αρχάγ­γε­λος, με 81 κατα­χω­ρί­σεις και 86 ευρώ. Η ζήτηση προ­ερ­χό­ταν σχεδόν στο σύνολό της από το εξω­τε­ρικό, 97,9%, με τη Γερ­μα­νία πρώτη σε προ­έ­λευση.

Το χάσμα με τη φορο­λο­γική δήλωση

Ο αριθμός των ακι­νή­των βρα­χυ­χρό­νιας μίσθω­σης στη Ρόδο δια­φέ­ρει σημα­ντικά ανάλογα με την πηγή. Η Airbtics κατέ­γραφε 4.285 ενεργές κατα­χω­ρί­σεις τον Μάρτιο. Στοι­χεία που δημο­σιεύ­θη­καν τον Ιούνιο, με αναφορά στην πλατ­φόρμα Inside Airbnb, ανέ­βα­ζαν τον αριθμό στις 5.923. Πολύ μεγα­λύ­τερη είναι η από­σταση από το μητρώο της ΑΑΔΕ, όπου κατα­γρά­φο­νται μόλις 2.466 ακίνητα με του­λά­χι­στον μία δηλω­μένη βρα­χυ­χρό­νια μίσθωση για το 2025. Το χάσμα αυτό δεν είναι άγνωστο στη φορο­λο­γική αρχή. Από τον Μάιο του 2026 η ΑΑΔΕ έχει ξεκι­νή­σει εκτε­τα­μέ­νους ελέγ­χους σε αγγε­λίες και εισο­δή­ματα, αντλώ­ντας στοι­χεία απευ­θείας από Airbnb, Booking.com και Vrbo, με στόχο τον εντο­πι­σμό ακι­νή­των χωρίς έγκυρο Αριθμό Μητρώου ή με αδήλωτα έσοδα. Οι φορο­λο­γού­με­νοι είχαν προ­θε­σμία έως τις 31 Ιουλίου 2026 να υπο­βά­λουν τρο­πο­ποι­η­τι­κές δηλώ­σεις, δια­φο­ρε­τικά εντάσ­σο­νται κατά προ­τε­ραιό­τητα σε έλεγχο. Από τα στοι­χεία της ΑΑΔΕ προ­κύ­πτει επίσης ότι 741 ακίνητα στην Περι­φε­ρειακή Ενότητα Ρόδου δήλωσαν έσοδα άνω των 10.000 ευρώ το 2025, πίσω από τον Κεντρικό Τομέα Αθηνών, την Κέρκυρα, τα Χανιά και τη Χαλ­κι­δική.

Νέο εθνικό πλαίσιο βάζει όρια στην επέ­κταση

Στο ρυθ­μι­στικό σκηνικό προ­στέ­θηκε πρό­σφατα και το Ειδικό Χωρο­τα­ξικό Πλαίσιο για τον Του­ρι­σμό. Το πλαίσιο χωρίζει τη χώρα σε πέντε ζώνες ανάλογα με την ένταση της του­ρι­στι­κής πίεσης, ενώ τα νησιά, πλην Κρήτης και Εύβοιας, κατα­τάσ­σο­νται επι­πλέον σε τρεις ομάδες με βάση την έκτασή τους. Η Ρόδος, με έκταση άνω των 250 τετρα­γω­νι­κών χιλιο­μέ­τρων, εντάσ­σε­ται στη μεγα­λύ­τερη κατη­γο­ρία νησιών, όπου επι­τρέ­πε­ται μεγα­λύ­τερο περι­θώ­ριο ανά­πτυ­ξης σε σχέση με τα μικρό­τερα νησιά, αλλά και εκεί οι όροι για νέες του­ρι­στι­κές μονάδες γίνο­νται αυστη­ρό­τε­ροι όσο αυξά­νε­ται η τοπική πίεση. Ειδικά για τις βρα­χυ­χρό­νιες μισθώ­σεις, το πλαίσιο ανοίγει τον δρόμο για καθο­ρι­σμό γεω­γρα­φι­κών ζωνών περιο­ρι­σμού ή και πλήρους απα­γό­ρευ­σης της δρα­στη­ριό­τη­τας, χρο­νι­κούς περιο­ρι­σμούς μέσα στο έτος, και φρένο στη δημιουρ­γία νέας προ­σφο­ράς σε περιο­χές με αυξη­μένη πίεση, ακόμη και σε νεό­δμη­τες κατοι­κίες. Οι συγκε­κρι­μέ­νες ζώνες και όροι για κάθε περιοχή δεν έχουν ακόμη εξει­δι­κευ­τεί, το πλαίσιο θέτει τη δυνα­τό­τητα, δεν την ενερ­γο­ποιεί από μόνο του.

Περιο­ρι­σμένη προ­σφορά στη μακρο­χρό­νια μίσθωση

Η στε­γα­στική αγορά της Ρόδου εξα­κο­λου­θεί να χαρα­κτη­ρί­ζε­ται από περιο­ρι­σμένη δια­θε­σι­μό­τητα και υψηλές ζητού­με­νες τιμές. Σύμφωνα με στοι­χεία του E Real Estates Πανελ­λα­δι­κού Δικτύου Κτη­μα­το­με­σι­τών, το ζητού­μενο ενοίκιο για επι­πλω­μένη κατοι­κία 30-45 τ.μ. ξεκινά από 590 ευρώ τον μήνα, με τη δια­θε­σι­μό­τητα κατοι­κιών έως 25 τ.μ. σχεδόν μηδε­νική. Η αύξηση των βρα­χυ­χρό­νιων κατα­χω­ρί­σεων απο­τε­λεί έναν από τους παρά­γο­ντες που επη­ρε­ά­ζουν αυτή τη δια­θε­σι­μό­τητα, χωρίς η ακριβής επί­δρασή της να μπορεί να προσ­διο­ρι­στεί μόνο από την παράλ­ληλη εξέλιξη των δύο μεγεθών, αφού στην αγορά κατοι­κίας επι­δρούν και το περιο­ρι­σμένο οικι­στικό απόθεμα, το κόστος κατα­σκευής και η περιο­ρι­σμένη παρα­γωγή νέων ακι­νή­των. Σχετική είναι και η υπ’ αριθμόν 2937/2026 απόφαση του Μονο­με­λούς Πρω­το­δι­κείου Αθηνών, που έκρινε, στο πλαίσιο ασφα­λι­στι­κών μέτρων, ότι δεν επι­τρέ­πε­ται η βρα­χυ­χρό­νια εκμε­τάλ­λευση δια­με­ρί­σμα­τος όταν ο κανο­νι­σμός πολυ­κα­τοι­κίας προ­βλέ­πει απο­κλει­στική χρήση κατοι­κίας. Η απόφαση αφορά συγκε­κρι­μένη υπόθεση, χωρίς γενική απα­γό­ρευση, επι­βε­βαιώ­νει όμως ότι ο κανο­νι­σμός ενός κτιρίου μπορεί να περιο­ρί­σει τη βρα­χυ­χρό­νια μίσθωση.