Πτώση εσόδων στα airbnb δείχνουν τα πρώτα στοιχεία για το 2026 στη Ρόδο

Τα φε­τι­νά στοι­χεία έρ­χο­νται σε αντί­θε­ση με το ετή­σιο ρεκόρ εσό­δων που κα­τέ­γρα­ψε το νησί έως τον Ια­νουά­ριο

Τα πρώτα δια­θέ­σι­μα στοι­χεία για το κα­λο­καί­ρι του 2026 δεί­χνουν πτώση εσό­δων στις βρα­χυ­χρό­νιες μι­σθώ­σεις της Ρόδου, ανα­τρέ­πο­ντας την ει­κό­να ισχυ­ρής ανά­πτυ­ξης που είχε κα­τα­γρα­φεί έως τον πε­ρα­σμέ­νο Ια­νουά­ριο. Σύμ­φω­να με στοι­χεία της πλατ­φόρ­μας AirROI, με ενη­μέ­ρω­ση 8 Αυ­γού­στου 2026 και πε­ρί­ο­δο ανα­φο­ράς Αύ­γου­στο 2025 έως Ιού­λιο 2026, τα έσοδα ανά κα­τα­χώ­ρι­ση στον Δήμο Ρόδου υπο­χώ­ρη­σαν κατά 6,6% σε ετή­σια βάση. Η μέση πλη­ρό­τη­τα δια­μορ­φώ­θη­κε στο 41,5%, με μέση ημε­ρή­σια τιμή πε­ρί­που 263 ευρώ, στις 429 ενερ­γές κα­τα­χω­ρί­σεις που πα­ρα­κο­λου­θεί η πλατ­φόρ­μα στη συ­γκε­κρι­μέ­νη διοι­κη­τι­κή ενό­τη­τα. Η ει­κό­να αυτή συμ­φω­νεί με ξε­χω­ρι­στή με­λέ­τη της Beyond, που δη­μο­σιο­ποι­ή­θη­κε από τον Σύν­δε­σμο Εται­ρειών Βρα­χυ­χρό­νιας Μί­σθω­σης Ακι­νή­των για το φε­τι­νό κα­λο­καί­ρι. Πα­νελ­λα­δι­κά, η πλη­ρό­τη­τα αυ­ξή­θη­κε κατά 7,1%, στο 41%, με τη μέση ημε­ρή­σια τιμή στα 104 ευρώ. Στη Ρόδο όμως η πλη­ρό­τη­τα κι­νή­θη­κε αντί­θε­τα, μειω­μέ­νη κατά 22% σε σύ­γκρι­ση με πέ­ρυ­σι, πα­ρό­τι η μέση ημε­ρή­σια τιμή αυ­ξή­θη­κε κατά 23%.

Δύο ανε­ξάρ­τη­τες πηγές, με δια­φο­ρε­τι­κή με­θο­δο­λο­γία και δια­φο­ρε­τι­κό γε­ω­γρα­φι­κό εύρος, συ­γκλί­νουν επο­μέ­νως στο ίδιο συ­μπέ­ρα­σμα, η αύ­ξη­ση των τιμών φέτος δεν συ­νο­δεύ­τη­κε από αντί­στοι­χη πλη­ρό­τη­τα. Η υπο­χώ­ρη­ση αυτή έρ­χε­ται μετά από ισχυ­ρή ανο­δι­κή πο­ρεία στο δω­δε­κά­μη­νο που ολο­κλη­ρώ­θη­κε τον Ια­νουά­ριο του 2026. Σύμ­φω­να με στοι­χεία της Airbtics, δη­μο­σιευ­μέ­να στις 12 Μαρ­τί­ου 2026, για την πε­ρί­ο­δο Φε­βρουά­ριος 2025 έως Ια­νουά­ριος 2026, το διά­με­σο ετή­σιο ακα­θά­ρι­στο έσοδο ανά ενερ­γή κα­τα­χώ­ρι­ση στο σύ­νο­λο του νη­σιού δια­μορ­φώ­θη­κε στις 33.000 ευρώ, από πε­ρί­που 27.000 ευρώ το προη­γού­με­νο έτος, αύ­ξη­ση 17%. Οι ενερ­γές κα­τα­χω­ρί­σεις στην πλατ­φόρ­μα Airbnb ανήλ­θαν τότε σε 4.285, αυ­ξη­μέ­νες κατά 26,2% σε ετή­σια βάση και κατά 83,3% σε βάθος τριε­τί­ας. Η μέση ημε­ρή­σια τιμή είχε φτά­σει τα 124 ευρώ, με την πλη­ρό­τη­τα στα­θε­ρή στο 72%. Η αύ­ξη­ση των εσό­δων προ­ήλ­θε τότε απο­κλει­στι­κά από την άνοδο της τιμής, όχι από με­γα­λύ­τε­ρη πλη­ρό­τη­τα, ένα μο­τί­βο που το κα­λο­καί­ρι φαί­νε­ται να έχει πλέον φτά­σει στα όριά του. Μέσα στο 2025 προ­στέ­θη­καν 855 κα­τα­χω­ρί­σεις στο νησί, η δεύ­τε­ρη με­γα­λύ­τε­ρη αριθ­μη­τι­κή αύ­ξη­ση στην Ελ­λά­δα μετά την Αθήνα, και η Airbtics κα­τέ­τασ­σε τότε τη Ρόδο στο ανώ­τε­ρο 35% των ελ­λη­νι­κών αγο­ρών σε από­δο­ση, με βαθ­μο­λο­γία Β+.

Ποιος εκ­με­ταλ­λεύ­ε­ται τα ακί­νη­τα και πώς

Στοι­χεία της AirROI για τον Δήμο Ρόδου σκια­γρα­φούν και το προ­φίλ της το­πι­κής αγο­ράς. Το 95,8% των ενερ­γών κα­τα­χω­ρί­σε­ων αφορά ολό­κλη­ρα ακί­νη­τα, όχι δω­μά­τια, με τις μο­νο­κα­τοι­κί­ες να απο­τε­λούν το 74,1% του συ­νό­λου. Ο μέσος επι­σκέ­πτης μένει 6,7 δια­νυ­κτε­ρεύ­σεις, ενώ οι κρα­τή­σεις γί­νο­νται κατά μέσο όρο 94 ημέ­ρες πριν από την άφιξη, έν­δει­ξη προ­γραμ­μα­τι­σμέ­νου, όχι στιγ­μιαί­ου του­ρι­σμού. Παρά το μέ­γε­θος της αγο­ράς, η επαγ­γελ­μα­τι­κή δια­χεί­ρι­ση πα­ρα­μέ­νει πε­ριο­ρι­σμέ­νη, μόλις το 6,1% των κα­τα­χω­ρί­σε­ων δια­χει­ρί­ζε­ται από εται­ρεί­ες, με την πλειο­ψη­φία να πα­ρα­μέ­νει στα χέρια με­μο­νω­μέ­νων ιδιο­κτη­τών. Στην κο­ρυ­φή των οι­κο­δε­σπο­τών ξε­χω­ρί­ζει ένας με 70 ακί­νη­τα υπό δια­χεί­ρι­ση και έσοδα πε­ρί­που 2,7 εκα­τομ­μυ­ρί­ων ευρώ μέσα στο τε­λευ­ταίο δω­δε­κά­μη­νο, δείγ­μα ότι δίπλα στη διά­χυ­τη μι­κροϊ­διο­κτη­σία λει­τουρ­γεί ήδη και ένα στρώ­μα με σαφώς επι­χει­ρη­μα­τι­κά χα­ρα­κτη­ρι­στι­κά.

Η γε­ω­γρα­φία των τιμών

Η Ια­λυ­σός εμ­φά­νι­ζε τις πε­ρισ­σό­τε­ρες ενερ­γές κα­τα­χω­ρί­σεις με­τα­ξύ των πε­ριο­χών που πα­ρου­σιά­ζει ανα­λυ­τι­κά η Airbtics, 541 ακί­νη­τα, με μέση ημε­ρή­σια τιμή 124 ευρώ. Η Λίν­δος, με 170 κα­τα­χω­ρί­σεις, είχε την υψη­λό­τε­ρη μέση τιμή, 159 ευρώ, ανά­με­σα στις πε­ριο­χές για τις οποί­ες δη­μο­σιεύ­ο­νται ανα­λυ­τι­κά στοι­χεία. Η μέση τιμή δεν απο­τυ­πώ­νει πλή­ρως το εύρος της το­πι­κής αγο­ράς, όπου λει­τουρ­γεί ένα ξε­χω­ρι­στό τμήμα υπερ­πο­λυ­τε­λών βιλών με τιμές πολύ πάνω από τον μέσο όρο. Σύμ­φω­να με την Airbtics, τα ακί­νη­τα κοντά στη Λίνδο κα­τα­γρά­φουν πρό­σθε­το έσοδο 33% σε σύ­γκρι­ση με πα­ρό­μοιες κα­τα­χω­ρί­σεις αλλού στο νησί, μέ­τρη­ση που αφορά 119 ακί­νη­τα. Ακο­λου­θού­σαν το Φα­λη­ρά­κι, με 226 κα­τα­χω­ρί­σεις και μέση τιμή 100 ευρώ, και ο Αρ­χάγ­γε­λος, με 81 κα­τα­χω­ρί­σεις και 86 ευρώ. Η ζή­τη­ση προ­ερ­χό­ταν σχε­δόν στο σύ­νο­λό της από το εξω­τε­ρι­κό, 97,9%, με τη Γερ­μα­νία πρώτη σε προ­έ­λευ­ση.

Το χάσμα με τη φο­ρο­λο­γι­κή δή­λω­ση

Ο αριθ­μός των ακι­νή­των βρα­χυ­χρό­νιας μί­σθω­σης στη Ρόδο δια­φέ­ρει ση­μα­ντι­κά ανά­λο­γα με την πηγή. Η Airbtics κα­τέ­γρα­φε 4.285 ενερ­γές κα­τα­χω­ρί­σεις τον Μάρ­τιο. Στοι­χεία που δη­μο­σιεύ­θη­καν τον Ιού­νιο, με ανα­φο­ρά στην πλατ­φόρ­μα Inside Airbnb, ανέ­βα­ζαν τον αριθ­μό στις 5.923. Πολύ με­γα­λύ­τε­ρη είναι η από­στα­ση από το μη­τρώο της ΑΑΔΕ, όπου κα­τα­γρά­φο­νται μόλις 2.466 ακί­νη­τα με του­λά­χι­στον μία δη­λω­μέ­νη βρα­χυ­χρό­νια μί­σθω­ση για το 2025. Το χάσμα αυτό δεν είναι άγνω­στο στη φο­ρο­λο­γι­κή αρχή. Από τον Μάιο του 2026 η ΑΑΔΕ έχει ξε­κι­νή­σει εκτε­τα­μέ­νους ελέγ­χους σε αγ­γε­λί­ες και ει­σο­δή­μα­τα, αντλώ­ντας στοι­χεία απευ­θεί­ας από Airbnb, Booking.com και Vrbo, με στόχο τον εντο­πι­σμό ακι­νή­των χωρίς έγκυ­ρο Αριθ­μό Μη­τρώ­ου ή με αδή­λω­τα έσοδα. Οι φο­ρο­λο­γού­με­νοι είχαν προ­θε­σμία έως τις 31 Ιου­λί­ου 2026 να υπο­βά­λουν τρο­πο­ποι­η­τι­κές δη­λώ­σεις, δια­φο­ρε­τι­κά εντάσ­σο­νται κατά προ­τε­ραιό­τη­τα σε έλεγ­χο. Από τα στοι­χεία της ΑΑΔΕ προ­κύ­πτει επί­σης ότι 741 ακί­νη­τα στην Πε­ρι­φε­ρεια­κή Ενό­τη­τα Ρόδου δή­λω­σαν έσοδα άνω των 10.000 ευρώ το 2025, πίσω από τον Κε­ντρι­κό Τομέα Αθη­νών, την Κέρ­κυ­ρα, τα Χανιά και τη Χαλ­κι­δι­κή.

Νέο εθνι­κό πλαί­σιο βάζει όρια στην επέ­κτα­ση

Στο ρυθ­μι­στι­κό σκη­νι­κό προ­στέ­θη­κε πρό­σφα­τα και το Ει­δι­κό Χω­ρο­τα­ξι­κό Πλαί­σιο για τον Του­ρι­σμό. Το πλαί­σιο χω­ρί­ζει τη χώρα σε πέντε ζώνες ανά­λο­γα με την έντα­ση της του­ρι­στι­κής πί­ε­σης, ενώ τα νησιά, πλην Κρή­της και Εύ­βοιας, κα­τα­τάσ­σο­νται επι­πλέ­ον σε τρεις ομά­δες με βάση την έκτα­σή τους. Η Ρόδος, με έκτα­ση άνω των 250 τε­τρα­γω­νι­κών χι­λιο­μέ­τρων, εντάσ­σε­ται στη με­γα­λύ­τε­ρη κα­τη­γο­ρία νη­σιών, όπου επι­τρέ­πε­ται με­γα­λύ­τε­ρο πε­ρι­θώ­ριο ανά­πτυ­ξης σε σχέση με τα μι­κρό­τε­ρα νησιά, αλλά και εκεί οι όροι για νέες του­ρι­στι­κές μο­νά­δες γί­νο­νται αυ­στη­ρό­τε­ροι όσο αυ­ξά­νε­ται η το­πι­κή πίεση. Ει­δι­κά για τις βρα­χυ­χρό­νιες μι­σθώ­σεις, το πλαί­σιο ανοί­γει τον δρόμο για κα­θο­ρι­σμό γε­ω­γρα­φι­κών ζωνών πε­ριο­ρι­σμού ή και πλή­ρους απα­γό­ρευ­σης της δρα­στη­ριό­τη­τας, χρο­νι­κούς πε­ριο­ρι­σμούς μέσα στο έτος, και φρένο στη δη­μιουρ­γία νέας προ­σφο­ράς σε πε­ριο­χές με αυ­ξη­μέ­νη πίεση, ακόμη και σε νε­ό­δμη­τες κα­τοι­κί­ες. Οι συ­γκε­κρι­μέ­νες ζώνες και όροι για κάθε πε­ριο­χή δεν έχουν ακόμη εξει­δι­κευ­τεί, το πλαί­σιο θέτει τη δυ­να­τό­τη­τα, δεν την ενερ­γο­ποιεί από μόνο του.

Πε­ριο­ρι­σμέ­νη προ­σφο­ρά στη μα­κρο­χρό­νια μί­σθω­ση

Η στε­γα­στι­κή αγορά της Ρόδου εξα­κο­λου­θεί να χα­ρα­κτη­ρί­ζε­ται από πε­ριο­ρι­σμέ­νη δια­θε­σι­μό­τη­τα και υψη­λές ζη­τού­με­νες τιμές. Σύμ­φω­να με στοι­χεία του E Real Estates Πα­νελ­λα­δι­κού Δι­κτύ­ου Κτη­μα­το­με­σι­τών, το ζη­τού­με­νο ενοί­κιο για επι­πλω­μέ­νη κα­τοι­κία 30-45 τ.μ. ξε­κι­νά από 590 ευρώ τον μήνα, με τη δια­θε­σι­μό­τη­τα κα­τοι­κιών έως 25 τ.μ. σχε­δόν μη­δε­νι­κή. Η αύ­ξη­ση των βρα­χυ­χρό­νιων κα­τα­χω­ρί­σε­ων απο­τε­λεί έναν από τους πα­ρά­γο­ντες που επη­ρε­ά­ζουν αυτή τη δια­θε­σι­μό­τη­τα, χωρίς η ακρι­βής επί­δρα­σή της να μπο­ρεί να προσ­διο­ρι­στεί μόνο από την πα­ράλ­λη­λη εξέ­λι­ξη των δύο με­γε­θών, αφού στην αγορά κα­τοι­κί­ας επι­δρούν και το πε­ριο­ρι­σμέ­νο οι­κι­στι­κό από­θε­μα, το κό­στος κα­τα­σκευ­ής και η πε­ριο­ρι­σμέ­νη πα­ρα­γω­γή νέων ακι­νή­των. Σχε­τι­κή είναι και η υπ’ αριθ­μόν 2937/2026 από­φα­ση του Μο­νο­με­λούς Πρω­το­δι­κεί­ου Αθη­νών, που έκρι­νε, στο πλαί­σιο ασφα­λι­στι­κών μέ­τρων, ότι δεν επι­τρέ­πε­ται η βρα­χυ­χρό­νια εκ­με­τάλ­λευ­ση δια­με­ρί­σμα­τος όταν ο κα­νο­νι­σμός πο­λυ­κα­τοι­κί­ας προ­βλέ­πει απο­κλει­στι­κή χρήση κα­τοι­κί­ας. Η από­φα­ση αφορά συ­γκε­κρι­μέ­νη υπό­θε­ση, χωρίς γε­νι­κή απα­γό­ρευ­ση, επι­βε­βαιώ­νει όμως ότι ο κα­νο­νι­σμός ενός κτι­ρί­ου μπο­ρεί να πε­ριο­ρί­σει τη βρα­χυ­χρό­νια μί­σθω­ση.