Διπλός κλοιός γύρω από τα Airbnb με δικαστικό φρένο στις πολυκατοικίες και σαρωτικές διασταυρώσεις της ΑΑΔΕ

• Από­φα­ση του Μο­νο­με­λούς Πρω­το­δι­κεί­ου Αθη­νών κρί­νει ότι η βρα­χυ­χρό­νια μί­σθω­ση πα­ρα­βιά­ζει κα­νο­νι­σμό πο­λυ­κα­τοι­κί­ας που προ­βλέ­πει απο­κλει­στι­κή χρήση κα­τοι­κί­ας, την ώρα που η φο­ρο­λο­γι­κή αρχή ανοί­γει 2 νέα ελεγ­κτι­κά μέ­τω­πα για αγ­γε­λί­ες, ΑΜΑ και αδή­λω­τα ει­σο­δή­μα­τα

Οι βρα­χυ­χρό­νιες μι­σθώ­σεις τύπου Airbnb δέ­χο­νται ταυ­τό­χρο­νη πίεση από δύο δια­φο­ρε­τι­κές κα­τευ­θύν­σεις, με εξε­λί­ξεις που ανα­μέ­νε­ται να απα­σχο­λή­σουν χι­λιά­δες ιδιο­κτή­τες ακι­νή­των σε όλη τη χώρα. Από τη μία πλευ­ρά, δι­κα­στι­κή από­φα­ση που χα­ρα­κτη­ρί­ζε­ται ήδη σταθ­μός βάζει φρένο στην εκ­με­τάλ­λευ­ση δια­με­ρι­σμά­των ως του­ρι­στι­κών κα­τα­λυ­μά­των όταν ο κα­νο­νι­σμός της πο­λυ­κα­τοι­κί­ας επι­τάσ­σει απο­κλει­στι­κά χρήση κα­τοι­κί­ας. Από την άλλη, το επι­χει­ρη­σια­κό σχέ­διο της ΑΑΔΕ για το 2026 προ­βλέ­πει δύο ξε­χω­ρι­στές ελεγ­κτι­κές δρά­σεις, με μα­ζι­κές ηλε­κτρο­νι­κές δια­σταυ­ρώ­σεις που θα εξε­τά­σουν τόσο τη νο­μι­μό­τη­τα των κα­τα­χω­ρί­σε­ων στις πλατ­φόρ­μες όσο και τα ει­σο­δή­μα­τα που δη­λώ­θη­καν ή δεν δη­λώ­θη­καν τα προη­γού­με­να χρό­νια. Το απο­τέ­λε­σμα είναι ένα νέο, αυ­στη­ρό­τε­ρο πλαί­σιο που δια­μορ­φώ­νε­ται πα­ράλ­λη­λα στα δι­κα­στή­ρια και στη φο­ρο­λο­γι­κή διοί­κη­ση.

Το δι­κα­στι­κό προη­γού­με­νο και η ισχύς του κα­νο­νι­σμού

Το Μο­νο­με­λές Πρω­το­δι­κείο Αθη­νών έκανε δεκτή αί­τη­ση ασφα­λι­στι­κών μέ­τρων που κα­τέ­θε­σε η δια­χει­ρί­στρια πο­λυ­κα­τοι­κί­ας, εκ­προ­σω­πώ­ντας το σύ­νο­λο των συ­νι­διο­κτη­τών, και έκρι­νε ότι η βρα­χυ­χρό­νια μί­σθω­ση δια­με­ρί­σμα­τος προ­σκρού­ει στις ρητές προ­βλέ­ψεις του κα­νο­νι­σμού του κτη­ρί­ου, ο οποί­ος επι­τάσ­σει τη χρήση των ορι­ζό­ντιων ιδιο­κτη­σιών απο­κλει­στι­κά ως κα­τοι­κιών. Το σκε­πτι­κό της από­φα­σης είναι σαφές ως προς τη δε­σμευ­τι­κό­τη­τα του κα­νο­νι­σμού, καθώς ανα­φέ­ρει ότι «στις με­τα­ξύ των συ­νι­διο­κτη­τών σχέ­σεις ο κα­νο­νι­σμός επέ­χει ισχύ νόμου» που δε­σμεύ­ει τις σχέ­σεις με­τα­ξύ των ιδιο­κτη­τών.

Σύμ­φω­να με το δι­κό­γρα­φο, η ιδιο­κτή­τρια εται­ρεία του επί­μα­χου δια­με­ρί­σμα­τος «κατά πα­ρά­βα­ση του κα­νο­νι­σμού, προ­έ­βη, κατά το θέρος του 2025 σε κα­τα­χώ­ρι­ση του ακι­νή­του της σε ιστο­σε­λί­δα του δια­δι­κτύ­ου κι έκτο­τε το εκ­με­ταλ­λεύ­ε­ται ως του­ρι­στι­κό κα­τά­λυ­μα με το σύ­στη­μα της βρα­χυ­χρό­νιας μί­σθω­σης (Airbnb)».

Οι κα­ταγ­γε­λί­ες των ενοί­κων για οχλα­γω­γία και ανα­σφά­λεια

Η πλευ­ρά των ενοί­κων πε­ριέ­γρα­ψε στο δι­κα­στή­ριο μια ιδιαί­τε­ρα επι­βα­ρυ­μέ­νη κα­θη­με­ρι­νό­τη­τα. Όπως υπο­στη­ρί­ζε­ται, «οι πε­λά­τες σε κα­θη­με­ρι­νή βάση οχλα­γω­γούν τόσο κατά την πα­ρα­μο­νή στο δια­μέ­ρι­σμα όπου δια­μέ­νουν, όσο και στους κοι­νό­χρη­στους χώ­ρους της οι­κο­δο­μής, ακόμη και κατά τις ώρες κοι­νής ησυ­χί­ας, ενώ προ­βαί­νουν και σε λοι­πές ενέρ­γειες που σχε­τί­ζο­νται με την υπε­ρε­ντα­τι­κή χρήση των κοι­νό­χρη­στων χώρων και την ασυ­νή­θη φθορά τους, ενώ πα­ράλ­λη­λα εγεί­ρο­νται και ζη­τή­μα­τα πα­ρα­βί­α­σης της ασφά­λειας της οι­κο­δο­μής με την άκρι­τη εί­σο­δο τρί­των προ­σώ­πων, δια­τα­ράσ­σο­ντας την ομαλή δια­μο­νή των ενοί­κων στις ιδιό­κτη­τες κα­τοι­κί­ες τους».

Ιδιαί­τε­ρο εν­δια­φέ­ρον πα­ρου­σιά­ζει ο τρό­πος με τον οποίο το δι­κα­στή­ριο αντι­με­τώ­πι­σε το γε­γο­νός ότι οι πα­λαιό­τε­ροι κα­νο­νι­σμοί δεν θα μπο­ρού­σαν να προ­βλέ­πουν μια σύγ­χρο­νη μορφή εκ­με­τάλ­λευ­σης. Στο σκε­πτι­κό ανα­φέ­ρε­ται πως «είναι αλή­θεια ότι στον ανω­τέ­ρω όρο δεν ανα­φέ­ρε­ται ρητά η απα­γό­ρευ­ση χρή­σης των ορι­ζό­ντιων ιδιο­κτη­σιών για βρα­χυ­χρό­νιες μι­σθώ­σεις, λόγω αδυ­να­μί­ας πρό­βλε­ψης των εν λόγω μι­σθώ­σε­ων κατά τον χρόνο κα­τάρ­τι­σης. Το κενό αυτό θα πρέ­πει να συ­μπλη­ρω­θεί, λαμ­βά­νο­ντας υπόψη τις αρχές της καλής πί­στης και των χρη­στών συ­ναλ­λα­κτι­κών ηθών, ερ­μη­νεύ­ο­ντας την ει­κα­ζό­με­νη βού­λη­ση των συμ­βαλ­λό­με­νων μερών, εάν γνώ­ρι­ζαν τη δυ­να­τό­τη­τα τέ­τοιας χρή­σης των ορι­ζό­ντιων ιδιο­κτη­σιών κατά τον χρόνο κα­τάρ­τι­σης του κα­νο­νι­σμού». Με άλλα λόγια, το κενό των πα­λαιών κα­νο­νι­σμών δεν λει­τουρ­γεί ως πα­ρά­θυ­ρο για τους ιδιο­κτή­τες αλλά συ­μπλη­ρώ­νε­ται ερ­μη­νευ­τι­κά υπέρ της προ­στα­σί­ας των ενοί­κων.

Τα δύο ελεγ­κτι­κά μέ­τω­πα της ΑΑΔΕ

Την ίδια στιγ­μή, η φο­ρο­λο­γι­κή διοί­κη­ση ανοί­γει νέο κύκλο ηλε­κτρο­νι­κών δια­σταυ­ρώ­σε­ων στις βρα­χυ­χρό­νιες μι­σθώ­σεις, με δύο δια­κρι­τές δρά­σεις που πε­ρι­λαμ­βά­νο­νται στο επι­χει­ρη­σια­κό σχέ­διο του 2026. Κοι­νός πα­ρο­νο­μα­στής και των δύο είναι η μα­ζι­κή αξιο­ποί­η­ση των στοι­χεί­ων που δια­βι­βά­ζουν οι ίδιες οι πλατ­φόρ­μες Airbnb, Booking και Vrbo, τα οποία θα συ­γκρι­θούν με το Μη­τρώο Βρα­χυ­χρό­νιας Δια­μο­νής, τις δη­λώ­σεις βρα­χυ­χρό­νιας μί­σθω­σης και τις φο­ρο­λο­γι­κές δη­λώ­σεις των ιδιο­κτη­τών.

Η πρώτη δράση αφορά στο φο­ρο­λο­γι­κό έτος 2025 και πε­ρι­γρά­φε­ται στο επι­χει­ρη­σια­κό σχέ­διο ως «Έλεγ­χος συμ­μόρ­φω­σης του προ­βλε­πό­με­νου αριθ­μού μη­τρώ­ου ακι­νή­του (ΑΜΑ) στη βάση του πρω­το­κόλ­λου συ­νερ­γα­σί­ας της ΑΑΔΕ με τις πλατ­φόρ­μες βρα­χυ­χρό­νιας μί­σθω­σης». Στην πράξη, οι ελεγ­κτές θα δια­πι­στώ­σουν αν κάθε αγ­γε­λία δια­θέ­τει έγκυ­ρο ΑΜΑ, αν ο αριθ­μός αντι­στοι­χεί στο συ­γκε­κρι­μέ­νο ακί­νη­το, αν υπάρ­χουν κα­τα­χω­ρί­σεις χωρίς εγ­γρα­φή στο Μη­τρώο Βρα­χυ­χρό­νιας Δια­μο­νής και αν τα στοι­χεία των πλατ­φορ­μών συμ­φω­νούν με όσα έχουν δη­λω­θεί στην ΑΑΔΕ. Εφό­σον δια­πι­στω­θούν πα­ρα­βά­σεις, προ­βλέ­πο­νται διοι­κη­τι­κά πρό­στι­μα που ξε­κι­νούν από το 50% του ακα­θά­ρι­στου ει­σο­δή­μα­τος του φο­ρο­λο­γι­κού έτους, με ελά­χι­στο ποσό τα 5.000 ευρώ ανά ακί­νη­το, ενώ σε πε­ρί­πτω­ση υπο­τρο­πής τα πρό­στι­μα δι­πλα­σιά­ζο­νται και στη συ­νέ­χεια τε­τρα­πλα­σιά­ζο­νται.

Η δεύ­τε­ρη δράση είναι κα­θα­ρά φο­ρο­λο­γι­κή και στο­χεύ­ει στον εντο­πι­σμό αδή­λω­των ει­σο­δη­μά­των φυ­σι­κών προ­σώ­πων για τα φο­ρο­λο­γι­κά έτη 2022 και 2023, στο πλαί­σιο του άρ­θρου 15 παρ. 4 του ν. 5104/2024. Όπου προ­κύ­πτουν απο­κλί­σεις ανά­με­σα στα στοι­χεία των πλατ­φορ­μών και στα δη­λω­θέ­ντα ει­σο­δή­μα­τα, οι υπο­θέ­σεις θα μπο­ρούν να οδη­γη­θούν σε φο­ρο­λο­γι­κό έλεγ­χο, με κα­τα­λο­γι­σμό φόρων, προ­σαυ­ξή­σε­ων και των προ­βλε­πό­με­νων κυ­ρώ­σε­ων.

Στο μι­κρο­σκό­πιο το κόλπο με τις κρα­τή­σεις εκτός πλατ­φόρ­μας

Ιδιαί­τε­ρη βα­ρύ­τη­τα δί­νε­ται και στην πλέον γνω­στή πρα­κτι­κή κα­τα­στρα­τή­γη­σης. Η αγ­γε­λία πα­ρα­μέ­νει κα­νο­νι­κά αναρ­τη­μέ­νη στο Airbnb ή στο Booking για να προ­σελ­κύ­ει πε­λά­τες, όμως στη συ­νέ­χεια ο ιδιο­κτή­της προ­τεί­νει η κρά­τη­ση να ολο­κλη­ρω­θεί απευ­θεί­ας, εκτός πλατ­φόρ­μας και χωρίς τις σχε­τι­κές προ­μή­θειες. Η πρα­κτι­κή αυτή μπο­ρεί να οδη­γή­σει σε από­κρυ­ψη μέ­ρους ή και του συ­νό­λου του ει­σο­δή­μα­τος. Για τον λόγο αυτό, οι ηλε­κτρο­νι­κές δια­σταυ­ρώ­σεις, σε συν­δυα­σμό με τα νέα ερ­γα­λεία τε­χνη­τής νοη­μο­σύ­νης που αξιο­ποιεί η ΑΑΔΕ για την ανά­λυ­ση κιν­δύ­νου, απο­κτούν ολο­έ­να με­γα­λύ­τε­ρη ση­μα­σία στον εντο­πι­σμό ύπο­πτων πε­ρι­πτώ­σε­ων.

Το πα­ρα­σκή­νιο των προη­γού­με­νων ελέγ­χων και τα ευ­ρή­μα­τα

Η εμπει­ρία των προη­γού­με­νων ετών εξη­γεί γιατί η φο­ρο­λο­γι­κή αρχή επι­μέ­νει στις δια­σταυ­ρώ­σεις. Αντί­στοι­χοι έλεγ­χοι για τα φο­ρο­λο­γι­κά έτη 2020 έως 2022 εντό­πι­σαν 24.383 μο­να­δι­κούς ΑΦΜ με απο­κλί­σεις άνω των 500 ευρώ με­τα­ξύ των στοι­χεί­ων που δια­βί­βα­σαν οι πλατ­φόρ­μες και των ει­σο­δη­μά­των που είχαν δη­λω­θεί στην Εφο­ρία. Το 2020 εντο­πί­στη­καν 6.222 ΑΦΜ με απο­κλί­σεις, το 2021 ο αριθ­μός αυ­ξή­θη­κε σε 10.724, ενώ το 2022 εκτι­νά­χθη­κε στους 17.525. Οι συ­γκε­κρι­μέ­νοι φο­ρο­λο­γού­με­νοι κλή­θη­καν να υπο­βά­λουν τρο­πο­ποι­η­τι­κές δη­λώ­σεις και να δη­λώ­σουν τα πραγ­μα­τι­κά τους ει­σο­δή­μα­τα, δια­φο­ρε­τι­κά βρέ­θη­καν αντι­μέ­τω­ποι με κα­τα­λο­γι­σμό φόρων και προ­στί­μων. Πα­ράλ­λη­λα, απο­κα­λύ­φθη­καν πε­ρι­πτώ­σεις φο­ρο­λο­γου­μέ­νων που εμ­φα­νί­ζο­νταν ως ιδιώ­τες, χωρίς έναρ­ξη επι­χει­ρη­μα­τι­κής δρα­στη­ριό­τη­τας, πα­ρό­τι η έκτα­ση της εκ­με­τάλ­λευ­σης των ακι­νή­των τους πα­ρέ­πε­μπε σε ορ­γα­νω­μέ­νη επαγ­γελ­μα­τι­κή δρα­στη­ριό­τη­τα.

Εν­δει­κτι­κή είναι και η πι­λο­τι­κή εφαρ­μο­γή για τα φο­ρο­λο­γι­κά έτη 2018 και 2019, όπου το 56% των φο­ρο­λο­γου­μέ­νων συμ­μορ­φώ­θη­κε οι­κειο­θε­λώς, δη­λώ­νο­ντας ει­σο­δή­μα­τα άνω των 7,2 εκατ. ευρώ, ποσό που αντι­στοι­χού­σε στο 81% της εκτι­μη­θεί­σας φο­ρο­λο­γη­τέ­ας ύλης. Από τις δη­λώ­σεις αυτές βε­βαιώ­θη­καν φόροι άνω των 2,7 εκατ. ευρώ, ενώ μέχρι τα μέσα του 2025 είχαν ήδη ει­σπρα­χθεί πε­ρί­που 950.000 ευρώ.

Το συ­μπέ­ρα­σμα που προ­κύ­πτει από τον συν­δυα­σμό των δύο εξε­λί­ξε­ων είναι ότι το πε­ρι­θώ­ριο ανε­ξέ­λεγ­κτης εκ­με­τάλ­λευ­σης ακι­νή­των μέσω βρα­χυ­χρό­νιων μι­σθώ­σε­ων στε­νεύ­ει αι­σθη­τά. Η Δι­καιο­σύ­νη ανα­γνω­ρί­ζει στους κα­νο­νι­σμούς των πο­λυ­κα­τοι­κιών ισχύ νόμου και ερ­γα­λείο προ­στα­σί­ας των μό­νι­μων ενοί­κων, ενώ η φο­ρο­λο­γι­κή διοί­κη­ση δια­θέ­τει πλέον τα δε­δο­μέ­να και τα τε­χνο­λο­γι­κά μέσα για να εντο­πί­ζει τόσο τις πα­ρά­τυ­πες κα­τα­χω­ρί­σεις όσο και τα αδή­λω­τα ει­σο­δή­μα­τα των προη­γού­με­νων χρή­σε­ων.