Η χρησικτησία που δεν γράφτηκε ποτέ στο κτηματολογικό φύλλο

• Από την αγωγή του 11/2023 και το επι­κυ­ρω­μένο πρα­κτικό συμ­βι­βα­σμού του 03/2024 μέχρι την αίτηση κατα­χώ­ρι­σης του 07/2024 και την απόρ­ριψη που γνω­στο­ποι­ή­θηκε με email τον 11/2025, η υπόθεση φωτίζει το όριο ανάμεσα στον έλεγχο νομι­μό­τη­τας και στην κρίση ουσίας που, σύμφωνα με το δικό­γραφο, ξεπέ­ρασε ο εντε­ταλ­μέ­νος του Κτη­μα­το­λο­γίου

Η υπόθεση ξεκινά σαν μια τυπική δια­δρομή διεκ­δί­κη­σης κυριό­τη­τας μέσω χρη­σι­κτη­σίας, όμως στην πράξη εξε­λίσ­σε­ται σε μετω­πική σύγκρουση με το Κτη­μα­το­λό­γιο και με τον τρόπο που αυτό άσκησε τον έλεγχο της ζητού­με­νης κατα­χώ­ρι­σης.

Στον πυρήνα της βρί­σκε­ται η μη εγγραφή ενός επι­κυ­ρω­μέ­νου πρα­κτι­κού συμ­βι­βα­στι­κής επί­λυ­σης δια­φο­ράς, το οποίο υπο­βλή­θηκε για κατα­χώ­ριση αλλά απορ­ρί­φθηκε, με απο­τέ­λε­σμα να ακο­λου­θή­σει προ­σφυγή στο αρμόδιο δικα­στή­ριο μέσω αντιρ­ρή­σεων, κατά τη δια­δι­κα­σία της εκού­σιας δικαιο­δο­σίας.

Η αφε­τη­ρία της δια­μά­χης και το πρώτο ίχνος στο Κτη­μα­το­λό­γιο

Σύμφωνα με το ιστο­ρικό που περι­γρά­φε­ται στο δικό­γραφο, η δικα­στική κίνηση ξεκινά με αγωγή που κατα­τέ­θηκε τον 11/2023 στο Μονο­με­λές Πρω­το­δι­κείο Ρόδου με αίτημα την ανα­γνώ­ριση συμπλή­ρω­σης του χρόνου κτη­τι­κής παρα­γρα­φής και τη δια χρη­σι­κτη­σίας κτήση κυριό­τη­τας συγκε­κρι­μέ­νων ορι­ζο­ντίων ιδιο­κτη­σιών. Η αγωγή, όπως ανα­φέ­ρε­ται, ενε­γράφη νομίμως στα κτη­μα­το­λο­γικά βιβλία με πράξη και ημε­ρο­μη­νία 21/11/2023.

Αυτό το σημείο έχει βαρύ­τητα, επειδή δείχνει ότι το ίδιο το σύστημα κατα­χώ­ρι­σης δεν ήταν εξαρχής κλειστό στην υπόθεση. Η εγγραφή της αγωγής λει­τουρ­γεί ως σήμα και ενη­μέ­ρω­σης του κτη­μα­το­λο­γι­κού φύλλου. Η συνέ­χεια, όμως, ανα­τρέ­πει την προσ­δο­κία ότι η επόμενη πράξη, δηλαδή η κατα­χώ­ριση του απο­τε­λέ­σμα­τος, θα προ­χω­ρή­σει χωρίς εμπόδιο.

Το πρα­κτικό συμ­βι­βα­σμού, η δικα­στική επι­κύ­ρωση και η αίτηση κατα­χώ­ρι­σης

Στη συνέ­χεια, επί της αγωγής συντάσ­σε­ται πρα­κτικό συμ­βι­βα­στι­κής επί­λυ­σης δια­φο­ράς στις 07/12/2023, το οποίο, όπως περι­γρά­φε­ται, υπε­γράφη από τα διάδικα μέρη με θεω­ρη­μένο το γνήσιο των υπο­γρα­φών μέσω ΚΕΠ και από τους πλη­ρε­ξου­σί­ους δικη­γό­ρους. Ακο­λού­θως επι­κυ­ρώ­θηκε από δικαστή του Μονο­με­λούς Πρω­το­δι­κείου Ρόδου με ημε­ρο­μη­νία 19/03/2024.

Με αυτά τα δεδο­μένα, κατα­τί­θε­ται αίτηση στο Κτη­μα­το­λό­γιο για κατα­χώ­ριση του πρα­κτι­κού, με ημε­ρο­μη­νία 10/07/2024, με αναφορά ότι συνυ­πο­βλή­θη­καν τα απαι­τού­μενα δικαιο­λο­γη­τικά.

Εδώ δια­μορ­φώ­νε­ται το κρίσιμο ερώτημα της υπό­θε­σης. Όταν υπάρχει πράξη που επι­κυ­ρώ­θηκε από δικα­στή­ριο, το Κτη­μα­το­λό­γιο καλεί­ται να κινηθεί μέσα στα όρια του ελέγχου νομι­μό­τη­τας, χωρίς να μετα­τρέ­πε­ται σε δεύτερο κριτή της ουσίας. Αυτό ακριβώς είναι το πεδίο στο οποίο, κατά τους ισχυ­ρι­σμούς του δικο­γρά­φου, σημειώ­θη­καν οι παρα­βά­σεις από τον εντε­ταλ­μένο του Κτη­μα­το­λο­γίου.

Η γνω­στο­ποί­ηση και η απόρ­ριψη που άναψε τη φωτιά

Η απόρ­ριψη δεν παρου­σιά­ζε­ται ως άμεση απά­ντηση του 2024, αλλά ως γνω­στο­ποί­ηση που εστάλη με email στις 27/11/2025 από υπάλ­ληλο του Κτη­μα­το­λο­γι­κού Γρα­φείου προς τον πλη­ρε­ξού­σιο δικη­γόρο, με κοι­νο­ποί­ηση στον προϊ­στά­μενο. Το περιε­χό­μενο της επι­στο­λής γνω­στο­ποί­η­σης είναι απο­λύ­τως συγκε­κρι­μένο ως προς τη λογική της υπη­ρε­σίας. Ανα­φέ­ρει ότι η αιτού­μενη εγγραφή του πρα­κτι­κού απορ­ρί­φθηκε επειδή το πρα­κτικό θεω­ρεί­ται ότι επέχει θέση συμ­βο­λαίου και όχι δικα­στι­κής από­φα­σης εκδι­δό­με­νης σε δια­γνω­στική δίκη και επειδή στις ορι­ζό­ντιες ιδιο­κτη­σίες υφί­στα­νται εγγε­γραμ­μέ­νες ανα­γκα­στι­κές και συντη­ρη­τι­κές κατα­σχέ­σεις που δεν έχουν αρθεί, άρα κατά την υπη­ρε­σία δεν είναι δυνατή οποια­δή­ποτε μετα­βί­βαση λόγω απα­γό­ρευ­σης διά­θε­σης.

Η απο­τύ­πωση αυτή είναι ο πυρήνας της σύγκρου­σης, επειδή μετα­κι­νεί το βάρος από έναν τυπικό έλεγχο πλη­ρό­τη­τας και κατα­χω­ρι­σι­μό­τη­τας σε μια ουσια­στική αξιο­λό­γηση της φύσης του τίτλου και των έννομων συνε­πειών του, σε σχέση με βάρη που είναι ήδη εγγε­γραμ­μένα.

Οι καταγ­γελ­λό­με­νες παρα­βά­σεις του εντε­ταλ­μέ­νου του Κτη­μα­το­λο­γίου

Στο δικό­γραφο οι αιτιά­σεις δεν περιο­ρί­ζο­νται σε μια δια­φω­νία ερμη­νείας, αλλά περι­γρά­φο­νται ως υπέρ­βαση εξου­σίας και ως προ­κλη­τική παρα­βί­αση κανόνων που οριο­θε­τούν τον ρόλο του Κτη­μα­το­λο­γίου.

Η πρώτη καταγ­γελ­λό­μενη παρά­βαση είναι ότι ο εντε­ταλ­μέ­νος του Κτη­μα­το­λο­γίου εισήλθε σε έλεγχο ουσίας. Ανα­φέ­ρε­ται ρητά ότι η απορ­ρι­πτική αιτιο­λο­γία στη­ρί­ζε­ται σε ερω­τή­ματα όπως αν το πρα­κτικό συμ­βι­βα­σμού σε υπόθεση χρη­σι­κτη­σίας απο­τε­λεί πράξη διά­θε­σης ή πρω­τό­τυπο τρόπο κτήσης κυριό­τη­τας και αν επι­τρέ­πε­ται η υπο­γραφή τέτοιου πρα­κτι­κού όταν υπάρ­χουν κατα­σχέ­σεις. Κατά τον ισχυ­ρι­σμό, αυτά είναι ζητή­ματα που κρί­νο­νται από τα δικα­στή­ρια και όχι από τα Κτη­μα­το­λο­γικά Γραφεία.

Η δεύτερη καταγ­γελ­λό­μενη παρά­βαση είναι η επέ­κταση του ελέγχου σε προ­γε­νέ­στε­ρες εγγρα­φές και ο συν­δυα­στι­κός συσχε­τι­σμός άλλων πράξεων. Στο κείμενο επι­ση­μαί­νε­ται ότι ο έλεγχος του Κτη­μα­το­λο­γίου οφείλει να είναι απο­κλει­στικά έλεγχος νομι­μό­τη­τας της πράξης της οποίας ζητεί­ται η κατα­χώ­ριση, χωρίς επέ­κταση σε άλλες πράξεις ή συσχε­τι­σμό προη­γου­μέ­νων εγγρα­φών, κάτι που κατά τον ισχυ­ρι­σμό παρα­βιά­στηκε όταν το Κτη­μα­το­λό­γιο θεμε­λί­ωσε την απόρ­ριψη στις ήδη εγγε­γραμ­μέ­νες κατα­σχέ­σεις.

Η τρίτη καταγ­γελ­λό­μενη παρά­βαση αφορά στην πρα­κτική συνέ­πεια της στάσης αυτής, δηλαδή ότι η κατα­χώ­ριση μιας πράξης που παρου­σιά­ζε­ται ως απο­τέ­λε­σμα δικα­στι­κής επι­κύ­ρω­σης μπλο­κά­ρε­ται με λογική «απα­γό­ρευ­σης διά­θε­σης», σαν να επρό­κειτο για κλασική μετα­βί­βαση. Στο ίδιο δικό­γραφο υπο­γραμ­μί­ζε­ται ότι η απορ­ρι­πτική αιτιο­λο­γία αντι­με­τω­πί­ζει το πρα­κτικό ως μη νόμιμη πράξη διά­θε­σης, παρά το γεγονός ότι έχει επι­κυ­ρω­θεί από δικαστή, στοι­χείο που προ­βάλ­λε­ται ως ένδειξη ότι το Κτη­μα­το­λό­γιο επι­χει­ρεί να κρίνει δικα­στική κρίση.

Η τέταρτη καταγ­γελ­λό­μενη παρά­βαση εμφα­νί­ζε­ται ως θεσμική, με επί­κληση της διά­κρι­σης των εξου­σιών. Στο κείμενο ανα­φέ­ρε­ται ότι η αιτιο­λο­γία έρχεται σε αντί­θεση με το Σύνταγμα και ειδικά με το άρθρο 26 περί διά­κρι­σης των εξου­σιών, διότι η δικα­στική εξουσία ασκεί­ται από τα δικα­στή­ρια.

Και υπάρχει και μια πέμπτη πτυχή, πιο «δια­δι­κα­στική» αλλά εξίσου κρίσιμη. Στο δικό­γραφο υπο­στη­ρί­ζε­ται ότι δεν έλειπε κανένα δικαιο­λο­γη­τικό, άρα δεν επρό­κειτο για τυπική έλλειψη που θα επέ­τρεπε προ­θε­σμία συμπλή­ρω­σης. Αντι­θέ­τως, προ­βάλ­λε­ται ότι η υπη­ρε­σία προ­χώ­ρησε σε απόρ­ριψη με αιτιο­λο­γία που παρα­βιά­ζει το άρθρο 16 του ν. 2664/1998 και υπερ­βαί­νει την εξουσία της.

Το παρα­σκή­νιο του ελέγχου και το σημείο τριβής με το γράμμα του νόμου

Η υπόθεση αποκτά ειδικό βάρος επειδή δεν αφορά απλώς μια υπη­ρε­σιακή καθυ­στέ­ρηση, αλλά το πώς ορί­ζε­ται στην πράξη ο ρόλος του Κτη­μα­το­λο­γίου. Στο υλικό που περι­λαμ­βά­νε­ται, παρα­τί­θε­ται το πλαίσιο του ελέγχου, ότι δηλαδή η εξέταση περιο­ρί­ζε­ται στη νομι­μό­τητα της πράξης και στις απαι­τού­με­νες δια­τυ­πώ­σεις και δικαιο­λο­γη­τικά, ενώ η άρνηση οφείλει να συνο­δεύ­ε­ται από συνο­πτική έκθεση λόγων και γνω­στο­ποί­ηση στον αιτού­ντα.

Παράλ­ληλα, γίνεται αναφορά στον μηχα­νι­σμό προ­σω­ρι­νής κατα­χώ­ρι­σης υπό επι­φύ­λαξη όταν υπάρχει τυπική έλλειψη που μπορεί να συμπλη­ρω­θεί, με σύντομη προ­θε­σμία, και στην αυτό­ματη εξά­λειψη αν δεν συμπλη­ρω­θεί εγκαί­ρως. Αυτά ανα­δει­κνύ­ο­νται ως δείκτης ότι το σύστημα έχει συγκε­κρι­μένα εργα­λεία για τις τυπικές ελλεί­ψεις, ενώ στην υπόθεση προ­βάλ­λε­ται ότι το πρό­βλημα που επι­κα­λέ­στηκε το Κτη­μα­το­λό­γιο δεν ήταν τυπικό αλλά ουσια­στικό, άρα εκτός ορίων του ελέγχου που επι­τρέ­πε­ται.

Η δικα­στική οδός των αντιρ­ρή­σεων

Μετά τη γνω­στο­ποί­ηση της απόρ­ρι­ψης, η υπόθεση οδη­γεί­ται στη δικα­στική οδό μέσω αντιρ­ρή­σεων, με αίτηση κατά τη δια­δι­κα­σία της εκού­σιας δικαιο­δο­σίας, όπως προ­βλέ­πε­ται όταν ο τηρών δημόσια βιβλία αρνεί­ται να ενερ­γή­σει την κατα­χώ­ριση. Στο πλαίσιο αυτό ζητεί­ται να γίνουν δεκτές οι αντιρ­ρή­σεις και να δια­τα­χθεί ο προϊ­στά­με­νος του Κτη­μα­το­λο­γι­κού Γρα­φείου να κάνει δεκτή την αίτηση και να προβεί στην κατα­χώ­ριση, με ημε­ρο­μη­νία κατα­χώ­ρι­σης την 10/07/2024, δηλαδή την ημε­ρο­μη­νία υπο­βο­λής.

Την υπόθεση χει­ρί­ζο­νται οι δικη­γό­ροι κ.κ. Ιωάννης και Φώτης Ρωμαίος.