• Πρόκειται για την πρώτη απόφαση ουσίας που εξέδωσε το δικαστήριο μετά από πολύ καιρό σε πτυχή της πολύκροτης υπόθεσης υφαρπαγής ακινήτων του δημοσίου με ανυπόστατες πράξεις εκποίησης τους • Με την απόφαση 114/2025 κρίθηκε ανυπόστατη η επίμαχη διοικητική πράξη, ακυρώθηκαν έντεκα διατάξεις του Κτηματολογικού Δικαστή και διατάχθηκε η απόδοση συγκεκριμένων κτηματομερίδων στο Ελληνικό Δημόσιο
Μια υπόθεση που ξεκίνησε πριν από δεκαετίες, με απανωτές μεταβιβάσεις και αντιφατικές εγγραφές στο Κτηματολόγιο της Ρόδου, έλαβε καθοριστική τροπή. Το Πολυμελές Πρωτοδικείο Ρόδου, με την υπ’ αριθμ. 114/2025 απόφασή του, αποδέχθηκε σε μεγάλο μέρος την αγωγή του Ελληνικού Δημοσίου, ακύρωσε σειρά κτηματολογικών διατάξεων και αναγνώρισε την κυριότητα του Δημοσίου σε τεμάχια γης στην Κατταβιά, διατάσσοντας την απόδοσή τους από συγκεκριμένους κατόχους.
Πρόκειται για την πρώτη απόφαση ουσίας που εξέδωσε το δικαστήριο μετά από πολύ καιρό σε πτυχή της πολύκροτης υπόθεσης υφαρπαγής ακινήτων του δημοσίου με ανυπόστατες πράξεις εκποίησης τους.
Η υπόθεση συζητήθηκε δημόσια στις 21 Μαρτίου 2024, κρίθηκε και αποφασίστηκε σε μυστική διάσκεψη στις 8–9 Σεπτεμβρίου 2025 και δημοσιεύθηκε στις 15 Σεπτεμβρίου 2025 με διαφορετική σύνθεση, λόγω μεταθέσεων, διατηρώντας την ίδια γραμματέα.
Το ιστορικό της γης και το «γενεαλογικό» των εγγραφών
Το επίδικο ακίνητο ανήκε στο Ελληνικό Δημόσιο ως καθολικός διάδοχος του Ιταλικού Δημοσίου δυνάμει της Συνθήκης Ειρήνης (10.02.1947, κυρωτική πράξη ΝΔ 423/1947) και είχε καταγραφεί στην Κτηματική Υπηρεσία με ΒΚ 3029. Η κρίσιμη μεταβολή ήρθε με την κτηματολογική εγγραφή 3470/06-05-1999, με την οποία «εμφανίστηκε» ότι αποσπάσθηκε τμήμα 22.645 τ.μ. από το ακίνητο ΚΜ 5000 γαιών Κατταβιάς και δημιουργήθηκε η κτηματομερίδα ΚΜ 5000330, στηριγμένη σε απόφαση του Νομάρχη Δωδεκανήσου με αριθμό ΔΚ 2858/85/89.
Ωστόσο, η Κτηματική Υπηρεσία διαπίστωσε –και το Δικαστήριο δέχθηκε– ότι η επίκληση της ΔΚ 2858/85/89 ήταν κενή περιεχομένου: η πράξη χαρακτηρίζεται «ανυπόστατη», διότι ουδέποτε εκδόθηκε από το αρμόδιο όργανο, ούτε καταχωρίστηκε στα υπηρεσιακά βιβλία και πρωτόκολλα, και άρα δεν αποτελεί τίτλο δεκτικό μεταγραφής. Παράλληλα, οι έλεγχοι ανέδειξαν ότι τα γνήσια διοικητικά έγγραφα που είχαν εκδοθεί παλαιότερα αφορούσαν άλλες, νόμιμες αποσπάσεις (8.146, 7.344, 11.180, 6.620 και 8.281 τ.μ.) από το ίδιο δημόσιο ακίνητο, όχι όμως το επίμαχο τμήμα των 22.645 τ.μ., το οποίο «δεν εκποιήθηκε».
Εν τω μεταξύ, πάνω στην προσχηματική βάση της ανύπαρκτης απόφασης, έγιναν αλλεπάλληλες μεταβιβάσεις: με το συμβόλαιο 6800/15-10-1997 η μία από τις πρώτες εκποιήσεις 4.000 τ.μ. κατέληξε σε κάτοικο Ρόδου, ενώ το υπόλοιπο 1/4 εξ αδιαιρέτου του ΚΜ 5000330Α μεταβιβάστηκε αργότερα (9315/02-03-2001) σε τρίτο και κατέληξε πάλι στον ίδιο αγοραστή, με επόμενες πράξεις και εγγραφές. Στις 19-07-2000 ακολούθησαν δύο νέες πωλήσεις από 4.000 τ.μ. έκαστη: η μία προς τρία πρόσωπα κατά 1/3 εξ αδιαιρέτου (σχηματίζοντας το ΚΜ 5000330Β) και η άλλη προς έξι πρόσωπα με αναλογίες 2/12 και 3/12 (σχηματίζοντας το ΚΜ 5000330Γ). Τον Ιανουάριο του 2002 μεταβιβάστηκαν επιπλέον τμήματα 4.739 τ.μ. και 4.200 τ.μ. (ΚΜ 5000330Ε και 5000330Ζ) και, τέλος, στις 28-11-1997 είχε συνταχθεί συμβόλαιο με το οποίο το εναπομείναν τμήμα 700 τ.μ. του ΚΜ 5000330 πωλήθηκε και αργότερα ενοποιήθηκε με γειτονικό τεμάχιο (500075), όπου έγιναν περαιτέρω μεταβιβάσεις ψιλής κυριότητας.
Η νομική κρίση του Δικαστηρίου
Το Δικαστήριο υπενθύμισε ότι οι διοικητικές πράξεις, εφόσον είναι νόμιμα εκδοθείσες, περιβάλλονται με τεκμήριο νομιμότητας· αντίθετα, οι «ανυπόστατες» πράξεις δεν παράγουν έννομα αποτελέσματα. Στο πλαίσιο της πολιτικής δίκης, τα πολιτικά δικαστήρια δύνανται να ελέγξουν παρεμπιπτόντως το κύρος μιας διοικητικής πράξης ως προς την αρμοδιότητα και την τήρηση των τύπων, χωρίς να υποκαθιστούν την ουσιαστική κρίση της Διοίκησης. Κεντρική επίσης ήταν η εφαρμογή των διατάξεων του Κτηματολογικού Κανονισμού Δωδεκανήσου και του Αστικού Κώδικα για τις μεταβιβάσεις επί δημοσίων κτημάτων: όταν λείπει έγκυρος τίτλος (ή η κατά νόμο απαιτούμενη άδεια), η μεταβίβαση είναι άκυρη και οι επόμενες πράξεις δεν θεμελιώνουν έγκυρο εμπράγματο δικαίωμα κατά του Δημοσίου.
Επί αυτών, το Δικαστήριο δέχθηκε ότι η επίμαχη ΔΚ 2858/85/89 είναι ανυπόστατη και ότι το τμήμα των 22.645 τ.μ. ουδέποτε εκποιήθηκε, άρα η κτηματολογική «γενεαλογία» που οικοδομήθηκε επ’ αυτής δεν αντέχει σε δικαστικό έλεγχο.
Οι ακυρώσεις και η αναγνώριση κυριότητας
Στο διατακτικό της, η απόφαση 114/2025 διατάσσει την ακύρωση και τη διαγραφή από τα Κτηματολογικά Βιβλία έντεκα διατάξεων του Κτηματολογικού Δικαστή Ρόδου: 3470/06-05-1999, 5114/02-07-1999, 762/28-01-2002, 7630/26-08-2002, 5801/26-07-2000, 591/22-01-2002, 592/22-01-2002, 5115/02-07-1999, 2349/06-03-2002, 2350/06-03-2002 και 2351-2352/06-03-2002. Παράλληλα, «αναγνωρίζει την κυριότητα» του Ελληνικού Δημοσίου επί των κτηματομερίδων ΚΜ 5000330Α, 5000330Β, 5000330Γ, 5000330Ε, 5000330Ζ γαιών Κατταβιάς και επί τμήματος 700 τ.μ. της ΚΜ 500075Α (προερχόμενου από το εναπομείναν τμήμα της ΚΜ 5000330).
Η απόδοση των τεμαχίων στους τίτλους του Δημοσίου
Το Δικαστήριο δεν περιορίστηκε στις ακυρώσεις. Ρητά «υποχρεώνει» τους κατόχους να αποδώσουν τα τεμάχια στο Δημόσιο:
— έναν 75χρονο κάτοικο Ρόδου για το ΚΜ 5000330Α,
— τρεις κατοίκους Ρόδου ηλικίας 52, 48 και 45 ετών για το ΚΜ 5000330Β,
— τους ίδιους μαζί με δύο ακόμη κατοίκους Ρόδου ηλικίας 50 και 47 ετών για το ΚΜ 5000330Γ,
— έναν 42χρονο κάτοικο Ρόδου για τα ΚΜ 5000330Ε και 5000330Ζ,
— καθώς και δύο γυναίκες, 63 και 61 ετών αντίστοιχα, για το τμήμα των 700 τ.μ. που σήμερα αποτελεί τμήμα της ΚΜ 500075Α.
Τι έγινε με τα αιτήματα αποζημίωσης
Το Ελληνικό Δημόσιο είχε σωρεύσει και αιτήματα χρηματικής ικανοποίησης: 459.000 ευρώ ως «διαφυγόν κέρδος» από στέρηση χρήσης (για 153 μήνες, από 01-05-1999) και 200.000 ευρώ για ηθική βλάβη. Το Δικαστήριο έκρινε την ευθεία αγωγή για διαφυγόν κέρδος και ηθική βλάβη «απορριπτέα ως απαράδεκτη» λόγω αοριστίας, διότι δεν εξειδικεύονταν επαρκώς ο τρόπος υπολογισμού, τα προπαρασκευαστικά μέτρα και οι ειδικές περιστάσεις που θα καθιστούσαν πιθανή την προσόδευση του επικαλούμενου εισοδήματος. Όσο για την επικουρική βάση του αιτήματος των 452.900 ευρώ ως θετικής ζημίας, το Δικαστήριο θεώρησε ότι παρέλκει η εξέτασή της, εφόσον έγινε δεκτή η κύρια βάση περί αναγνώρισης κυριότητας και απόδοσης.
Η πορεία της δίκης μέχρι την κρίσιμη απόφαση
Η υπόθεση έχει πλούσιο δικονομικό ιστορικό: είχε προηγηθεί μη οριστική απόφαση 90/2015 με αναστολή της δίκης έως την έκδοση απόφασης του Εφετείου (292/2017), ενώ επιμέρους σκέλη της αγωγής κατά αποβιωσάντων είχαν νωρίτερα απορριφθεί (78/2019). Ακολούθησε προσεπίκληση κληρονόμων το 2019, με πολύπλοκο χρονοδιάγραμμα αναβολών και ματαιώσεων λόγω της πανδημίας και των αυτοδιοικητικών εκλογών. Η απόφαση 114/2025, πέρα από τις ουσιαστικές της διατάξεις, ορίζει και το παράβολο για ενδεχόμενη ανακοπή ερημοδικίας του πρώτου εναγομένου (Προϊσταμένου Κτηματολογίου Ρόδου) στο ποσό των 250 ευρώ και συμψηφίζει τα δικαστικά έξοδα μεταξύ των διαδίκων.
Τι σημαίνει η απόφαση για την Κατταβιά και το Κτηματολόγιο
Η απόφαση έχει βαρύνουσα σημασία για την ασφάλεια δικαίου στις Δωδεκανήσους: επαναφέρει την ισχύ της αρχής ότι «ανυπόστατη» διοικητική πράξη δεν γεννά εμπράγματα αποτελέσματα και ότι ολόκληρη «αλυσίδα» μεταγενέστερων εγγραφών, όσο εκτενής κι αν είναι, δεν μπορεί να σταθεί χωρίς έγκυρο διοικητικό τίτλο. Ταυτόχρονα, στέλνει σαφές μήνυμα ότι οι εγγραφές που ερείδονται σε εσφαλμένη ή ανύπαρκτη διοικητική πράξη δεν «θεραπεύονται» από τη διαδοχή των συναλλαγών. Η περίπτωσή της Κατταβιάς δείχνει πώς μια φαινομενικά τακτοποιημένη μερίδα (ΚΜ 5000330) μπορεί να καταλήξει σε πολυετή δικαστική διελκυστίνδα όταν ο αρχικός τίτλος δεν υπάρχει.
Με την 114/2025, το Πολυμελές Πρωτοδικείο Ρόδου «γυρίζει σελίδα» σε μια παλιά, σύνθετη υπόθεση, επαναφέροντας στην κυριότητα του Ελληνικού Δημοσίου τεμάχια που αποσπάστηκαν χωρίς νόμιμη βάση και θέτοντας καθαρούς όρους για την τάξη των κτηματολογικών εγγραφών στην Κατταβιά. Η αποκατάσταση των βιβλίων και η απόδοση των ακινήτων, όπως διατάχθηκαν, αποτελούν το πρακτικό σκέλος της δικαστικής κρίσης, ενώ η σαφής απόρριψη των αόριστων αιτημάτων αποζημίωσης περιχαρακώνει τις οικονομικές αξιώσεις στο μέτρο που δικαιολογούνται αποδεικτικά.
