Το Πολυμελές Πρωτοδικείο Ρόδου ακυρώνει κτηματολογικές πράξεις και επιστρέφει στο Δημόσιο ακίνητα του στην Κατταβιά

• Πρό­κει­ται για την πρώτη από­φα­ση ου­σί­ας που εξέ­δω­σε το δι­κα­στή­ριο μετά από πολύ καιρό σε πτυχή της πο­λύ­κρο­της υπό­θε­σης υφαρ­πα­γής ακι­νή­των του δη­μο­σί­ου με ανυ­πό­στα­τες πρά­ξεις εκ­ποί­η­σης τους • Με την από­φα­ση 114/2025 κρί­θη­κε ανυ­πό­στα­τη η επί­μα­χη διοι­κη­τι­κή πράξη, ακυ­ρώ­θη­καν έντε­κα δια­τά­ξεις του Κτη­μα­το­λο­γι­κού Δι­κα­στή και δια­τά­χθη­κε η από­δο­ση συ­γκε­κρι­μέ­νων κτη­μα­το­με­ρί­δων στο Ελ­λη­νι­κό Δη­μό­σιο

Μια υπό­θε­ση που ξε­κί­νη­σε πριν από δε­κα­ε­τί­ες, με απα­νω­τές με­τα­βι­βά­σεις και αντι­φα­τι­κές εγ­γρα­φές στο Κτη­μα­το­λό­γιο της Ρόδου, έλαβε κα­θο­ρι­στι­κή τροπή. Το Πο­λυ­με­λές Πρω­το­δι­κείο Ρόδου, με την υπ’ αριθμ. 114/2025 από­φα­σή του, απο­δέ­χθη­κε σε με­γά­λο μέρος την αγωγή του Ελ­λη­νι­κού Δη­μο­σί­ου, ακύ­ρω­σε σειρά κτη­μα­το­λο­γι­κών δια­τά­ξε­ων και ανα­γνώ­ρι­σε την κυ­ριό­τη­τα του Δη­μο­σί­ου σε τε­μά­χια γης στην Κατ­τα­βιά, δια­τάσ­σο­ντας την από­δο­σή τους από συ­γκε­κρι­μέ­νους κα­τό­χους.

Πρό­κει­ται για την πρώτη από­φα­ση ου­σί­ας που εξέ­δω­σε το δι­κα­στή­ριο μετά από πολύ καιρό σε πτυχή της πο­λύ­κρο­της υπό­θε­σης υφαρ­πα­γής ακι­νή­των του δη­μο­σί­ου με ανυ­πό­στα­τες πρά­ξεις εκ­ποί­η­σης τους.

Η υπό­θε­ση συ­ζη­τή­θη­κε δη­μό­σια στις 21 Μαρ­τί­ου 2024, κρί­θη­κε και απο­φα­σί­στη­κε σε μυ­στι­κή διά­σκε­ψη στις 8–9 Σε­πτεμ­βρί­ου 2025 και δη­μο­σιεύ­θη­κε στις 15 Σε­πτεμ­βρί­ου 2025 με δια­φο­ρε­τι­κή σύν­θε­ση, λόγω με­τα­θέ­σε­ων, δια­τη­ρώ­ντας την ίδια γραμ­μα­τέα.

Το ιστο­ρι­κό της γης και το «γε­νε­α­λο­γι­κό» των εγ­γρα­φών

Το επί­δι­κο ακί­νη­το ανήκε στο Ελ­λη­νι­κό Δη­μό­σιο ως κα­θο­λι­κός διά­δο­χος του Ιτα­λι­κού Δη­μο­σί­ου δυ­νά­μει της Συν­θή­κης Ει­ρή­νης (10.02.1947, κυ­ρω­τι­κή πράξη ΝΔ 423/1947) και είχε κα­τα­γρα­φεί στην Κτη­μα­τι­κή Υπη­ρε­σία με ΒΚ 3029. Η κρί­σι­μη με­τα­βο­λή ήρθε με την κτη­μα­το­λο­γι­κή εγ­γρα­φή 3470/06-05-1999, με την οποία «εμ­φα­νί­στη­κε» ότι απο­σπά­σθη­κε τμήμα 22.645 τ.μ. από το ακί­νη­το ΚΜ 5000 γαιών Κατ­τα­βιάς και δη­μιουρ­γή­θη­κε η κτη­μα­το­με­ρί­δα ΚΜ 5000330, στη­ριγ­μέ­νη σε από­φα­ση του Νο­μάρ­χη Δω­δε­κα­νή­σου με αριθ­μό ΔΚ 2858/85/89.

Ωστό­σο, η Κτη­μα­τι­κή Υπη­ρε­σία δια­πί­στω­σε –και το Δι­κα­στή­ριο δέ­χθη­κε– ότι η επί­κλη­ση της ΔΚ 2858/85/89 ήταν κενή πε­ριε­χο­μέ­νου: η πράξη χα­ρα­κτη­ρί­ζε­ται «ανυ­πό­στα­τη», διότι ου­δέ­πο­τε εκ­δό­θη­κε από το αρ­μό­διο όρ­γα­νο, ούτε κα­τα­χω­ρί­στη­κε στα υπη­ρε­σια­κά βι­βλία και πρω­τό­κολ­λα, και άρα δεν απο­τε­λεί τίτλο δε­κτι­κό με­τα­γρα­φής. Πα­ράλ­λη­λα, οι έλεγ­χοι ανέ­δει­ξαν ότι τα γνή­σια διοι­κη­τι­κά έγ­γρα­φα που είχαν εκ­δο­θεί πα­λαιό­τε­ρα αφο­ρού­σαν άλλες, νό­μι­μες απο­σπά­σεις (8.146, 7.344, 11.180, 6.620 και 8.281 τ.μ.) από το ίδιο δη­μό­σιο ακί­νη­το, όχι όμως το επί­μα­χο τμήμα των 22.645 τ.μ., το οποίο «δεν εκ­ποι­ή­θη­κε».

Εν τω με­τα­ξύ, πάνω στην προ­σχη­μα­τι­κή βάση της ανύ­παρ­κτης από­φα­σης, έγι­ναν αλ­λε­πάλ­λη­λες με­τα­βι­βά­σεις: με το συμ­βό­λαιο 6800/15-10-1997 η μία από τις πρώ­τες εκ­ποι­ή­σεις 4.000 τ.μ. κα­τέ­λη­ξε σε κά­τοι­κο Ρόδου, ενώ το υπό­λοι­πο 1/4 εξ αδιαι­ρέ­του του ΚΜ 5000330Α με­τα­βι­βά­στη­κε αρ­γό­τε­ρα (9315/02-03-2001) σε τρίτο και κα­τέ­λη­ξε πάλι στον ίδιο αγο­ρα­στή, με επό­με­νες πρά­ξεις και εγ­γρα­φές. Στις 19-07-2000 ακο­λού­θη­σαν δύο νέες πω­λή­σεις από 4.000 τ.μ. έκα­στη: η μία προς τρία πρό­σω­πα κατά 1/3 εξ αδιαι­ρέ­του (σχη­μα­τί­ζο­ντας το ΚΜ 5000330Β) και η άλλη προς έξι πρό­σω­πα με ανα­λο­γί­ες 2/12 και 3/12 (σχη­μα­τί­ζο­ντας το ΚΜ 5000330Γ). Τον Ια­νουά­ριο του 2002 με­τα­βι­βά­στη­καν επι­πλέ­ον τμή­μα­τα 4.739 τ.μ. και 4.200 τ.μ. (ΚΜ 5000330Ε και 5000330Ζ) και, τέλος, στις 28-11-1997 είχε συ­ντα­χθεί συμ­βό­λαιο με το οποίο το ενα­πο­μεί­ναν τμήμα 700 τ.μ. του ΚΜ 5000330 πω­λή­θη­κε και αρ­γό­τε­ρα ενο­ποι­ή­θη­κε με γει­το­νι­κό τε­μά­χιο (500075), όπου έγι­ναν πε­ραι­τέ­ρω με­τα­βι­βά­σεις ψιλής κυ­ριό­τη­τας.

Η νο­μι­κή κρίση του Δι­κα­στη­ρί­ου

Το Δι­κα­στή­ριο υπεν­θύ­μι­σε ότι οι διοι­κη­τι­κές πρά­ξεις, εφό­σον είναι νό­μι­μα εκ­δο­θεί­σες, πε­ρι­βάλ­λο­νται με τεκ­μή­ριο νο­μι­μό­τη­τας· αντί­θε­τα, οι «ανυ­πό­στα­τες» πρά­ξεις δεν πα­ρά­γουν έν­νο­μα απο­τε­λέ­σμα­τα. Στο πλαί­σιο της πο­λι­τι­κής δίκης, τα πο­λι­τι­κά δι­κα­στή­ρια δύ­να­νται να ελέγ­ξουν πα­ρε­μπι­πτό­ντως το κύρος μιας διοι­κη­τι­κής πρά­ξης ως προς την αρ­μο­διό­τη­τα και την τή­ρη­ση των τύπων, χωρίς να υπο­κα­θι­στούν την ου­σια­στι­κή κρίση της Διοί­κη­σης. Κε­ντρι­κή επί­σης ήταν η εφαρ­μο­γή των δια­τά­ξε­ων του Κτη­μα­το­λο­γι­κού Κα­νο­νι­σμού Δω­δε­κα­νή­σου και του Αστι­κού Κώ­δι­κα για τις με­τα­βι­βά­σεις επί δη­μο­σί­ων κτη­μά­των: όταν λεί­πει έγκυ­ρος τί­τλος (ή η κατά νόμο απαι­τού­με­νη άδεια), η με­τα­βί­βα­ση είναι άκυρη και οι επό­με­νες πρά­ξεις δεν θε­με­λιώ­νουν έγκυ­ρο εμπράγ­μα­το δι­καί­ω­μα κατά του Δη­μο­σί­ου.

Επί αυτών, το Δι­κα­στή­ριο δέ­χθη­κε ότι η επί­μα­χη ΔΚ 2858/85/89 είναι ανυ­πό­στα­τη και ότι το τμήμα των 22.645 τ.μ. ου­δέ­πο­τε εκ­ποι­ή­θη­κε, άρα η κτη­μα­το­λο­γι­κή «γε­νε­α­λο­γία» που οι­κο­δο­μή­θη­κε επ’ αυτής δεν αντέ­χει σε δι­κα­στι­κό έλεγ­χο.

Οι ακυ­ρώ­σεις και η ανα­γνώ­ρι­ση κυ­ριό­τη­τας

Στο δια­τα­κτι­κό της, η από­φα­ση 114/2025 δια­τάσ­σει την ακύ­ρω­ση και τη δια­γρα­φή από τα Κτη­μα­το­λο­γι­κά Βι­βλία έντε­κα δια­τά­ξε­ων του Κτη­μα­το­λο­γι­κού Δι­κα­στή Ρόδου: 3470/06-05-1999, 5114/02-07-1999, 762/28-01-2002, 7630/26-08-2002, 5801/26-07-2000, 591/22-01-2002, 592/22-01-2002, 5115/02-07-1999, 2349/06-03-2002, 2350/06-03-2002 και 2351-2352/06-03-2002. Πα­ράλ­λη­λα, «ανα­γνω­ρί­ζει την κυ­ριό­τη­τα» του Ελ­λη­νι­κού Δη­μο­σί­ου επί των κτη­μα­το­με­ρί­δων ΚΜ 5000330Α, 5000330Β, 5000330Γ, 5000330Ε, 5000330Ζ γαιών Κατ­τα­βιάς και επί τμή­μα­τος 700 τ.μ. της ΚΜ 500075Α (προ­ερ­χό­με­νου από το ενα­πο­μεί­ναν τμήμα της ΚΜ 5000330).

Η από­δο­ση των τε­μα­χί­ων στους τί­τλους του Δη­μο­σί­ου

Το Δι­κα­στή­ριο δεν πε­ριο­ρί­στη­κε στις ακυ­ρώ­σεις. Ρητά «υπο­χρε­ώ­νει» τους κα­τό­χους να απο­δώ­σουν τα τε­μά­χια στο Δη­μό­σιο:

— έναν 75χρονο κά­τοι­κο Ρόδου για το ΚΜ 5000330Α,

— τρεις κα­τοί­κους Ρόδου ηλι­κί­ας 52, 48 και 45 ετών για το ΚΜ 5000330Β,

— τους ίδιους μαζί με δύο ακόμη κα­τοί­κους Ρόδου ηλι­κί­ας 50 και 47 ετών για το ΚΜ 5000330Γ,

— έναν 42χρονο κά­τοι­κο Ρόδου για τα ΚΜ 5000330Ε και 5000330Ζ,

— καθώς και δύο γυ­ναί­κες, 63 και 61 ετών αντί­στοι­χα, για το τμήμα των 700 τ.μ. που σή­με­ρα απο­τε­λεί τμήμα της ΚΜ 500075Α.

Τι έγινε με τα αι­τή­μα­τα απο­ζη­μί­ω­σης

Το Ελ­λη­νι­κό Δη­μό­σιο είχε σω­ρεύ­σει και αι­τή­μα­τα χρη­μα­τι­κής ικα­νο­ποί­η­σης: 459.000 ευρώ ως «δια­φυ­γόν κέρ­δος» από στέ­ρη­ση χρή­σης (για 153 μήνες, από 01-05-1999) και 200.000 ευρώ για ηθική βλάβη. Το Δι­κα­στή­ριο έκρι­νε την ευ­θεία αγωγή για δια­φυ­γόν κέρ­δος και ηθική βλάβη «απορ­ρι­πτέα ως απα­ρά­δε­κτη» λόγω αο­ρι­στί­ας, διότι δεν εξει­δι­κεύ­ο­νταν επαρ­κώς ο τρό­πος υπο­λο­γι­σμού, τα προ­πα­ρα­σκευα­στι­κά μέτρα και οι ει­δι­κές πε­ρι­στά­σεις που θα κα­θι­στού­σαν πι­θα­νή την προ­σό­δευ­ση του επι­κα­λού­με­νου ει­σο­δή­μα­τος. Όσο για την επι­κου­ρι­κή βάση του αι­τή­μα­τος των 452.900 ευρώ ως θε­τι­κής ζη­μί­ας, το Δι­κα­στή­ριο θε­ώ­ρη­σε ότι πα­ρέλ­κει η εξέ­τα­σή της, εφό­σον έγινε δεκτή η κύρια βάση περί ανα­γνώ­ρι­σης κυ­ριό­τη­τας και από­δο­σης.

Η πο­ρεία της δίκης μέχρι την κρί­σι­μη από­φα­ση

Η υπό­θε­ση έχει πλού­σιο δι­κο­νο­μι­κό ιστο­ρι­κό: είχε προη­γη­θεί μη ορι­στι­κή από­φα­ση 90/2015 με ανα­στο­λή της δίκης έως την έκ­δο­ση από­φα­σης του Εφε­τεί­ου (292/2017), ενώ επι­μέ­ρους σκέλη της αγω­γής κατά απο­βιω­σά­ντων είχαν νω­ρί­τε­ρα απορ­ρι­φθεί (78/2019). Ακο­λού­θη­σε προ­σε­πί­κλη­ση κλη­ρο­νό­μων το 2019, με πο­λύ­πλο­κο χρο­νο­διά­γραμ­μα ανα­βο­λών και μα­ταιώ­σε­ων λόγω της παν­δη­μί­ας και των αυ­το­διοι­κη­τι­κών εκλο­γών. Η από­φα­ση 114/2025, πέρα από τις ου­σια­στι­κές της δια­τά­ξεις, ορί­ζει και το πα­ρά­βο­λο για εν­δε­χό­με­νη ανα­κο­πή ερη­μο­δι­κί­ας του πρώ­του ενα­γο­μέ­νου (Προϊ­στα­μέ­νου Κτη­μα­το­λο­γί­ου Ρόδου) στο ποσό των 250 ευρώ και συμ­ψη­φί­ζει τα δι­κα­στι­κά έξοδα με­τα­ξύ των δια­δί­κων.

Τι ση­μαί­νει η από­φα­ση για την Κατ­τα­βιά και το Κτη­μα­το­λό­γιο

Η από­φα­ση έχει βα­ρύ­νου­σα ση­μα­σία για την ασφά­λεια δι­καί­ου στις Δω­δε­κα­νή­σους: επα­να­φέ­ρει την ισχύ της αρχής ότι «ανυ­πό­στα­τη» διοι­κη­τι­κή πράξη δεν γεννά εμπράγ­μα­τα απο­τε­λέ­σμα­τα και ότι ολό­κλη­ρη «αλυ­σί­δα» με­τα­γε­νέ­στε­ρων εγ­γρα­φών, όσο εκτε­νής κι αν είναι, δεν μπο­ρεί να στα­θεί χωρίς έγκυ­ρο διοι­κη­τι­κό τίτλο. Ταυ­τό­χρο­να, στέλ­νει σαφές μή­νυ­μα ότι οι εγ­γρα­φές που ερεί­δο­νται σε εσφαλ­μέ­νη ή ανύ­παρ­κτη διοι­κη­τι­κή πράξη δεν «θε­ρα­πεύ­ο­νται» από τη δια­δο­χή των συ­ναλ­λα­γών. Η πε­ρί­πτω­σή της Κατ­τα­βιάς δεί­χνει πώς μια φαι­νο­με­νι­κά τα­κτο­ποι­η­μέ­νη με­ρί­δα (ΚΜ 5000330) μπο­ρεί να κα­τα­λή­ξει σε πο­λυ­ε­τή δι­κα­στι­κή διελ­κυ­στίν­δα όταν ο αρ­χι­κός τί­τλος δεν υπάρ­χει.

Με την 114/2025, το Πο­λυ­με­λές Πρω­το­δι­κείο Ρόδου «γυ­ρί­ζει σε­λί­δα» σε μια παλιά, σύν­θε­τη υπό­θε­ση, επα­να­φέ­ρο­ντας στην κυ­ριό­τη­τα του Ελ­λη­νι­κού Δη­μο­σί­ου τε­μά­χια που απο­σπά­στη­καν χωρίς νό­μι­μη βάση και θέ­το­ντας κα­θα­ρούς όρους για την τάξη των κτη­μα­το­λο­γι­κών εγ­γρα­φών στην Κατ­τα­βιά. Η απο­κα­τά­στα­ση των βι­βλί­ων και η από­δο­ση των ακι­νή­των, όπως δια­τά­χθη­καν, απο­τε­λούν το πρα­κτι­κό σκέ­λος της δι­κα­στι­κής κρί­σης, ενώ η σαφής απόρ­ρι­ψη των αό­ρι­στων αι­τη­μά­των απο­ζη­μί­ω­σης πε­ρι­χα­ρα­κώ­νει τις οι­κο­νο­μι­κές αξιώ­σεις στο μέτρο που δι­καιο­λο­γού­νται απο­δει­κτι­κά.