• Νέες οικογένειες με δάνειο, μετανάστες με μετρητά και ξένοι επενδυτές καθορίζουν τις τάσεις • Η μεσαία κατηγορία σπιτιών κερδίζει έδαφος
Η αγορά κατοικίας στη Ρόδο, που για χρόνια παρέμενε υποτονική μετά την οικονομική κρίση και την πανδημία, δείχνει από το 2023 να ανακάμπτει. Η ανάκαμψη αυτή δεν προήλθε τυχαία. Τα στεγαστικά προγράμματα «Σπίτι μου Ι» και «Σπίτι μου ΙΙ» λειτούργησαν ως βασικό εργαλείο που επέτρεψε σε νέες οικογένειες να επιστρέψουν στην αγορά.
Με επιδότηση επιτοκίου και όρους που διευκολύνουν ζευγάρια έως 39 ετών, έδωσαν τη δυνατότητα σε νοικοκυριά που μέχρι χθες δεν μπορούσαν να σκεφτούν την αγορά σπιτιού να προχωρήσουν σε αγορές.
Τα στοιχεία των πλατφορμών αγγελιών Spitogatos και Indomio δείχνουν καθαρά τη μεταστροφή. Η μεγαλύτερη ζήτηση καταγράφεται σε κατοικίες 80–120 τετραγωνικών μέτρων, με δύο υπνοδωμάτια.
Είναι οι κατοικίες που εξυπηρετούν οικογενειακές ανάγκες, με τιμές πιο προσιτές σε σχέση με μεγαλύτερα σπίτια.
Στην πράξη, αυτές οι αγγελίες μένουν διαθέσιμες για μικρό χρονικό διάστημα, καθώς το ενδιαφέρον είναι αυξημένο.
Στην ίδια αγορά εντάσσονται και οι μικρές κατοικίες 50–60 τ.μ., που συχνά πωλούνται σε τιμές γύρω στις 90–100 χιλιάδες ευρώ. Αν και δεν αποτελούν πρώτη επιλογή για οικογένειες, προσελκύουν αγοραστές που διαθέτουν μετρητά ή μικρούς επενδυτές που στοχεύουν σε ενοικίαση.
Στην κατηγορία αυτή, καθοριστικό ρόλο έχουν οι Αλβανοί πρώτης και δεύτερης γενιάς που ζουν μόνιμα στη Ρόδο. Σύμφωνα με μεσιτικά γραφεία, αποτελούν σήμερα μια από τις πιο ενεργές ομάδες στην τοπική αγορά. Προχωρούν σε αγορές χωρίς τραπεζικό δανεισμό, με μετρητά που έχουν συγκεντρώσει από πολυετή εργασία στο νησί. Η παρουσία τους καλύπτει ένα σημαντικό κενό, καθώς πολλοί ντόπιοι που δεν έχουν πρόσβαση σε δανεισμό μένουν εκτός αγοράς.
Στην κορυφή της αγοράς βρίσκονται οι πολυτελείς κατοικίες, κυρίως βίλες άνω των 180 τ.μ. με τρία ή τέσσερα υπνοδωμάτια, ιδιωτική πισίνα και θέα στη θάλασσα.
Οι αγοραστές εδώ είναι σχεδόν αποκλειστικά ξένοι, οι οποίοι αξιοποιούν το πρόγραμμα Golden Visa.
Από το 2024, το όριο επένδυσης στη Ρόδο ανέρχεται σε 800.000 ευρώ, με ελάχιστο μέγεθος κατοικίας τα 120 τ.μ. Παρά τους αυστηρότερους όρους, η ζήτηση παραμένει ισχυρή. Αγοραστές από Κίνα, Τουρκία, Λίβανο και Ηνωμένο Βασίλειο αναζητούν ακίνητα υψηλής αξίας, με τις περισσότερες συναλλαγές να καταγράφονται στη Λίνδο, την Ιαλυσό και την Καλλιθέα.
Η Τράπεζα της Ελλάδος σημειώνει ότι στο πρώτο τρίμηνο του 2025 οι τιμές διαμερισμάτων στις «λοιπές πόλεις» της χώρας αυξήθηκαν κατά 7,3%. Στη Ρόδο, οι πλατφόρμες αγγελιών καταγράφουν σχεδόν τριπλάσια άνοδο, με τις ζητούμενες τιμές πώλησης να εμφανίζουν αύξηση 19% σε ετήσια βάση. Τον Ιούλιο του 2025 η μέση ζητούμενη τιμή ήταν 2.228 ευρώ ανά τετραγωνικό, όταν έναν χρόνο πριν βρισκόταν στα 1.870 ευρώ. Η Λίνδος καταγράφει τα υψηλότερα επίπεδα, με 3.208 ευρώ ανά τ.μ., ενώ στον Αρχάγγελο οι τιμές διαμορφώνονται στα 1.548 ευρώ. Στην πόλη της Ρόδου η μέση τιμή ξεπερνά τα 2.100 ευρώ.
Τα συγκριτικά στοιχεία φωτίζουν την πορεία της τελευταίας τριετίας. Το 2023 οι τιμές στη Ρόδο αυξήθηκαν κατά περίπου 14%, το 2024 κατά 15%, ενώ το 2025 η άνοδος φτάνει ήδη το 19%. Παράλληλα, η οικοδομική δραστηριότητα παρουσιάζει ενδιαφέρουσα εικόνα. Το 2024 στο Νότιο Αιγαίο και την Κρήτη ολοκληρώθηκαν 8.448 νέες κατοικίες, αυξημένες κατά 16,5% σε σχέση με το 2023. Στη Ρόδο, αυτό μεταφράστηκε σε νέες οικογενειακές κατοικίες και συγκροτήματα μονοκατοικιών. Από τις αρχές του 2025, ωστόσο, οι άδειες μειώθηκαν και οι ολοκληρώσεις νέων σπιτιών υποχώρησαν σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του προηγούμενου έτους.
Η άνοδος του κόστους υλικών, η έλλειψη εργατικού δυναμικού και οι καθυστερήσεις στις διαδικασίες έχουν επιβραδύνει πολλά έργα. Οι εργολάβοι επικεντρώνονται κυρίως σε πολυτελείς κατασκευές, όπου το περιθώριο κέρδους παραμένει υψηλό.
Για τους ντόπιους, το «Σπίτι μου» λειτούργησε καταλυτικά για την απόφαση αγοράς κατοικίας. Σύμφωνα με τραπεζικές πηγές, στη Ρόδο το μεγαλύτερο ποσοστό στεγαστικών δανείων που εκταμιεύτηκαν την τελευταία διετία εντάχθηκαν στα προγράμματα. Χωρίς αυτά, η αγορά κατοικίας για νέους και ζευγάρια θα ήταν σχεδόν αδύνατη, δεδομένων των εισοδηματικών περιορισμών. Η ύπαρξη επιδότησης κατέστησε εφικτό το βήμα προς την ιδιοκατοίκηση, ζεσταίνοντας μια αγορά που είχε περάσει χρόνια στασιμότητας.
Η ψυχολογία της αγοράς δείχνει επίσης αλλαγή. Μεσίτες και εργολάβοι μιλούν για ένα κλίμα διαφορετικό από εκείνο της προηγούμενης δεκαετίας. Οι τοπικές οικογένειες νιώθουν ότι έχουν ξανά πρόσβαση στην ιδιοκτησία, ενώ οι αγοραπωλησίες με μετρητά από την κοινότητα των Αλβανών προσθέτουν ρευστότητα. Παράλληλα, οι ξένοι αγοραστές στηρίζουν την κατασκευή πολυτελών κατοικιών, ενισχύοντας την τοπική οικοδομή.
Η Ρόδος αποτελεί έτσι χαρακτηριστικό παράδειγμα της τριπλής ταχύτητας που χαρακτηρίζει σήμερα την ελληνική αγορά ακινήτων. Στο κέντρο της βρίσκονται οι κατοικίες μεσαίου μεγέθους, που καλύπτουν πραγματικές κοινωνικές ανάγκες· στο κάτω άκρο οι μικρές κατοικίες που αγοράζονται με μετρητά από μετανάστες· και στην κορυφή οι βίλες για ξένους επενδυτές. Η ισορροπία ανάμεσα στις τρεις αυτές κατηγορίες θα καθορίσει και την πορεία της αγοράς στα επόμενα χρόνια.
Τα κρατικά προγράμματα λειτούργησαν ως μοχλός επανεκκίνησης σε μια αγορά που είχε περάσει μεγάλη κάμψη. Το ερώτημα είναι αν η οικοδομική δραστηριότητα θα μπορέσει να ανταποκριθεί στη ζήτηση για περισσότερες κατοικίες μεσαίου μεγέθους. Αν αυτό δεν συμβεί, οι τιμές θα συνεχίσουν να πιέζονται προς τα πάνω, αφήνοντας εκτός αγοράς όλο και περισσότερους.
