Οι νέες ρυθμίσεις για την εκτός σχεδίου δόμηση

Εμμένει στην απόφασή του να ενι­σχύ­σει την εκτός σχεδίου δόμηση το υπουρ­γείο Περι­βάλ­λο­ντος. Η τελική ρύθμιση, που θα δοθεί σε δημόσια δια­βού­λευση μέσα στις επό­με­νες ημέρες, θα έχει μικρές μόνο δια­φο­ρο­ποι­ή­σεις, παρά την κατα­κραυγή του επι­στη­μο­νι­κού κόσμου. Η κυριό­τερη από τις δια­φο­ρο­ποι­ή­σεις είναι η προ­ϋ­πό­θεση ύπαρξης ακόμη δύο σπιτιών σε από­σταση 2 χιλιο­μέ­τρων από το προς οικο­δό­μηση αγρο­τε­μά­χιο.

Παράλ­ληλα, το υπουρ­γείο ανοίγει ένα σημα­ντικό παρά­θυρο για την επα­να­φορά της δόμησης σε αγρο­τε­μά­χια μικρό­τερα των 4 στρεμ­μά­των (τα λεγό­μενα κατά παρέκ­κλιση), απο­δει­κνύ­ο­ντας για ακόμη μια φορά την προ­σω­ρινή φύση οποιασ­δή­ποτε απα­γό­ρευ­σης. Ως «αντί­βαρο» το υπουρ­γείο «παγώνει» για μερι­κούς μήνες την εκτός σχεδίου δόμηση στη Μύκονο, εξαι­ρώ­ντας βέβαια το πλήθος των μεγάλων του­ρι­στι­κών επεν­δύ­σεων που έχει αδειο­δο­τή­σει.

Το σχέδιο νόμου του υπουρ­γείου Περι­βάλ­λο­ντος, που παρου­σιά­ζει σήμερα η «Κ», αριθμεί περισ­σό­τερα από 120 άρθρα για πολε­ο­δο­μικά, περι­βαλ­λο­ντικά, ενερ­γειακά και διοι­κη­τικά θέματα. Χαρα­κτη­ρι­στικό είναι ότι μέσα από τις δια­τά­ξεις του τρο­πο­ποιού­νται περίπου δέκα πολε­ο­δο­μι­κοί νόμοι, ανάμεσα στους οποίους και ο Νέος Οικο­δο­μι­κός Κανο­νι­σμός του 2012, με την προ­σθήκη πλήθους αλλαγών και ρυθ­μί­σεων.

Ο ρόλος του ΤΕΕ

Τα κύρια αντι­κεί­μενα του νομο­θε­τή­μα­τος είναι η αλλαγή του πλαι­σίου για τις κατε­δα­φί­σεις αυθαι­ρέ­των (με το Τεχνικό Επι­με­λη­τή­ριο Ελλάδος να ανα­λαμ­βά­νει και εκεί κομβικό ρόλο, έχοντας μετα­τρα­πεί εδώ και καιρό σε λει­τουρ­γικό κλάδο του υπουρ­γείου Περι­βάλ­λο­ντος), οι ρυθ­μί­σεις για την εκτός σχεδίου δόμηση, το νέο σύστημα δια­χεί­ρι­σης δασών, η λει­τουρ­γία του Οργα­νι­σμού Δια­χεί­ρι­σης Υδάτων Θεσ­σα­λίας και ρυθ­μί­σεις γύρω από την ΕΥΔΑΠ και την ΕΥΑΘ.

Ανάμεσα σ’ αυτά έχουν συμπε­ρι­λη­φθεί και διά­φο­ρες ευχο­λο­για­κού τύπου ρυθ­μί­σεις περί αστικής ανθε­κτι­κό­τη­τας και βιω­σι­μό­τη­τας, τις οποίες βέβαια το ίδιο νομο­θέ­τημα υπο­σκά­πτει ευθέως. Πιο συγκε­κρι­μένα:

Οι «μετα­βα­τι­κές» (μέχρι την ολο­κλή­ρωση του πολε­ο­δο­μι­κού σχε­δια­σμού) ρυθ­μί­σεις έχουν μικρές αλλαγές σε σχέση με αυτές που παρου­σί­ασε στο υπουρ­γικό συμ­βού­λιο το υπουρ­γείο Περι­βάλ­λο­ντος και Ενέρ­γειας. Ετσι, «πρι­μο­δο­τού­νται» τρεις κατη­γο­ρίες γεω­τε­μα­χίων, οι οποίες υπό άλλες συν­θή­κες δεν θα μπο­ρού­σαν να δομη­θούν:

Οι νέες δια­τά­ξεις θα επι­τρέ­πουν υπό προ­ϋ­πο­θέ­σεις την έκδοση νέων οικο­δο­μι­κών αδειών σε κατά παρέκ­κλιση άρτια οικό­πεδα (κάτω των 4 στρεμ­μά­των), κάτι που προ­βλέ­φθηκε ότι θα στα­μα­τή­σει με νόμο του 2020 (ν. 4759).

• Τα οικό­πεδα που «δημιουρ­γή­θη­καν» από το 1985 έως το 2003. Αυτά επι­τρέ­πε­ται να χτι­στούν είτε αν έχουν «πρόσωπο» 25 μέτρων σε οδό που φαί­νε­ται σε αερο­φω­το­γρα­φίες του 1977 και έχει με κάποιον τρόπο «ανα­γνω­ρι­στεί» εμμέσως από το Δημόσιο (λόγου χάριν ασφαλ­το­στρώ­θηκε). Εδώ τίθεται και ο νέος «περιο­ρι­σμός», της ύπαρξης του­λά­χι­στον δύο κατοι­κιών σε από­σταση δύο χιλιο­μέ­τρων. Είτε, απο­κλει­στικά για κατοι­κίες, αν έχουν «πρόσωπο» έστω και 3,5 μέτρων(!) σε δρόμο που «ανα­γνω­ρί­στηκε» με τον ίδιο τρόπο έως το 1977 και βρί­σκε­ται σε από­σταση 250 μέτρων από ακόμη μία κατοι­κία.

Η προ­σθήκη της ελά­χι­στης από­στα­σης από άλλες κατοι­κίες έχει προ­φα­νώς στόχο να μη χτί­ζο­νται νέα σπίτια «στη μέση του πουθενά», μικρή σημασία όμως έχει στην πράξη, με δεδο­μένη την εξά­πλωση της εκτός σχεδίου δόμησης. Τέλος, δυνα­τό­τητα οικο­δό­μη­σης δίνεται και σε αγρο­τε­μά­χια με δουλεία διόδου (δηλαδή ιδιω­τική συμ­φω­νία) προ του 1985, ανε­ξαρ­τή­τως λοιπών προ­ϋ­πο­θέ­σεων.

• Τα οικό­πεδα που «δημιουρ­γή­θη­καν» προ του 1985 για τα οποία είτε έχουν δοθεί προ­ε­γκρί­σεις, οικο­δο­μι­κές άδειες ή ανα­θε­ω­ρή­σεις αυτών, είτε πωλή­θη­καν τα τελευ­ταία πέντε χρόνια και στο συμ­βο­λαιο­γρα­φικό έγγραφο ανα­φέ­ρε­ται ότι είναι άρτια και οικο­δο­μή­σιμα. Στις περι­πτώ­σεις αυτές δεν απαι­τεί­ται ουσια­στικά καμία άλλη προ­ϋ­πό­θεση (πλην της αρτιό­τη­τας).

Στη ρύθμιση προ­στί­θε­ται και μια διευ­κρί­νιση, ότι τα γεωρ­γο­κτη­νο­τρο­φικά κτί­σματα, οι δεξα­με­νές και κάποιες άλλες βοη­θη­τι­κές κατα­σκευές θα εξα­κο­λου­θούν να χτί­ζο­νται χωρίς καν προ­ϋ­πό­θεση αρτιό­τη­τας και «προ­σώ­που».

«Περι­βαλ­λο­ντικό» τέλος

Να σημειω­θεί ότι η έκδοση οικο­δο­μι­κής άδειας σε όλες τις προ­α­να­φερ­θεί­σες περι­πτώ­σεις θα επι­βα­ρύ­νε­ται με ένα τέλος που ονο­μά­ζε­ται «περι­βαλ­λο­ντικό ισο­δύ­ναμο», το ύψος του οποίου θα διευ­κρι­νι­στεί στη συνέ­χεια. Τα έσοδα θα δια­τί­θε­νται για έργα υπο­δο­μής και προ­σαρ­μο­γής στην κλι­μα­τική αλλαγή.

Περαι­τέρω, το υπουρ­γείο ανοί-γει ένα σημα­ντικό «παρά­θυρο» για την έκδοση νέων αδειών σε κατά παρέκ­κλιση άρτια οικό­πεδα (κάτω των 4 στρεμ­μά­των) η οποία προ­βλέ­φθηκε ότι θα στα­μα­τή­σει με νόμο του 2020 (ν. 4759). Οπως προ­βλέ­πει η νέα ρύθμιση, για να εκδώσει κάποιος άδεια σε ένα τέτοιο οικό­πεδο αρκεί να είχε λάβει ένα πλη­ρο­φο­ριακό έγγραφο (λ.χ. έγκριση παρέκ­κλι­σης από ΣΥΠΟΘΑ – Συμ­βού­λια Πολε­ο­δο­μι­κών Θεμάτων και Αμφι­σβη­τή­σεων) ή να είχε υπο­βά­λει αίτηση σε έναν συναρ­μό­διο για την έκδοση άδειας φορέα (λ.χ. αίτηση για χορή­γηση άδειας εκσκα­φής στην Εφορεία Αρχαιο­τή­των). Η δυνα­τό­τητα αυτή δινόταν μόνο σε όσους είχαν κατα­θέ­σει αίτημα για έκδοση οικο­δο­μι­κής άδειας με όλα τα δικαιο­λο­γη­τικά ή αίτημα για βεβαί­ωση όρων δόμησης έως τον Δεκέμ­βριο του 2022, προ­θε­σμία που παρα­τά­θηκε έως τον Μάρτιο του 2024 (απο­δει­κνύ­ο­ντας ότι ουδέν ελα­στι­κό­τε­ρον των «αυστη­ρών» προ­θε­σμιών του υπουρ­γείου Περι­βάλ­λο­ντος) και πλέον διευ­ρύ­νε­ται.

Τέλος, το υπουρ­γείο Περι­βάλ­λο­ντος «παγώνει» την έκδοση όλων των οικο­δο­μι­κών αδειών σε εκτός σχεδίου περιο­χές έως τον προσεχή Σεπτέμ­βριο στη Μύκονο, εξαι­ρώ­ντας βέβαια τις μεγάλες του­ρι­στι­κές εγκα­τα­στά­σεις που έχει ήδη αδειο­δο­τή­σει (και προ­ω­θού­νται με προ­νο­μιακά πολε­ο­δο­μικά καθε­στώτα, λ.χ. ΕΣΧΑΣΕ – Ειδικά Σχέδια Χωρικής Ανά­πτυ­ξης Στρα­τη­γι­κών Επεν­δύ­σεων). Με δεδο­μένο ότι οι άδειες εκδί­δο­νται πλέον αυτο­μα­το­ποι­η­μένα, μόνο με έναν τυπικό έλεγχο πλη­ρό­τη­τας του φακέλου, η ρύθμιση αυτή ουσια­στικά θα συνε­πά­γε­ται την έκδοση πλήθους αδειών από τη στιγμή που το σχέδιο νόμου θα τεθεί σε δια­βού­λευση έως να ψηφι­στεί.

Μεγάλες αλλαγές σε ελέγ­χους, επιβολή κυρώ­σεων και κατε­δα­φί­σεις

Το υπουρ­γείο Περι­βάλ­λο­ντος τρο­πο­ποιεί εκ θεμε­λίων τη δια­δι­κα­σία ελέγχου της αυθαί­ρε­της δόμησης, επι­βο­λής κυρώ­σεων και κατε­δα­φί­σεων. Ισως η βασι­κό­τερη αλλαγή είναι η μετα­φορά της αρμο­διό­τη­τας ελέγχου από τις πολε­ο­δο­μίες στους επι­θε­ω­ρη­τές Περι­βάλ­λο­ντος και από εκεί σε ιδιώτες ελεγ­κτές δόμησης, μια επιλογή που είναι ενδια­φέ­ρον να φανεί αν τελικά θα δικαιω­θεί, λόγω των προ­φα­νών κιν­δύ­νων που ενέχει. Και η μετα­φορά των κατε­δα­φί­σεων από τις απο­κε­ντρω­μέ­νες διοι­κή­σεις στο υπουρ­γείο Υπο­δο­μών. Πιο συγκε­κρι­μένα:

Το σύνολο της αρμο­διό­τη­τας ελέγχου μετα­φέ­ρε­ται στη Γενική Διεύ­θυνση του Σώματος Επι­θε­ω­ρη­τών του υπουρ­γείου Περι­βάλ­λο­ντος. Οι επι­θε­ω­ρη­τές μπο­ρού­σαν έως σήμερα να κάνουν μόνο περι­βαλ­λο­ντι­κούς ελέγ­χους, ενώ για πολε­ο­δο­μι­κούς προ­βλέ­φθηκε πέρυσι η σχετική δυνα­τό­τητα μετά το γνωστό περι­στα­τικό της Μυκόνου και μόνο με απόφαση του υπουρ­γείου, κατά περί­πτωση.

Οι επι­θε­ω­ρη­τές θα πρέπει να εκπο­νούν και να υπο­βάλ­λουν στον υπουργό ετήσιο πρό­γραμμα ελέγχων (τακτι­κών, έκτα­κτων και δειγ­μα­το­λη­πτι­κών). Και να συγκρο­τούν τα κλι­μά­κια που θα διε­νερ­γούν τους ελέγ­χους: εδώ έρχεται μια σημα­ντική μετα­βολή, ότι οι έλεγχοι μπορούν να διε­ξά­γο­νται όχι μόνο από το Σώμα Επι­θε­ω­ρη­τών και άλλες διευ­θύν­σεις του ΥΠΕΝ, αλλά και από ιδιώτες ελεγ­κτές δόμησης που θα καθο­ρί­ζο­νται με κλήρωση. Η επιλογή αυτή, πάντως, δεν δικαί­ωσε τις προσ­δο­κίες πέρυσι, με τον έλεγχο του γνωστού beach bar στον Πάνορμο, καθώς κάποιοι ιδιώτες αρνή­θη­καν να πραγ­μα­το­ποι­ή­σουν τον έλεγχο, ενώ απο­δεί­χθηκε ότι αυτός που τελικά τον ανέλαβε πιστο­ποί­ησε ψευδώς περισ­σό­τε­ρες κατε­δα­φί­σεις από αυτές που είχαν συμβεί.

Μια άλλη διεύ­θυνση του υπουρ­γείου Περι­βάλ­λο­ντος, η Διεύ­θυνση Εφαρ­μο­γής Σχε­δια­σμού και Ελέγχου Δομη­μέ­νου Περι­βάλ­λο­ντος (ΔΕΣΕΔΠ), ανα­λαμ­βά­νει τον εντο­πι­σμό των αυθαι­ρέ­των, αυτε­παγ­γέλ­τως ή κατόπιν καταγ­γε­λίας. Επίσης, συστή­νε­ται θέση «ειδικού επι­θε­ω­ρητή» για τα αυθαί­ρετα, ο οποίος δεν θα είναι απα­ραί­τητα δημό­σιος υπάλ­λη­λος (μπορεί να προ­σλη­φθεί από τον υπουργό).

Σημα­ντικό ρόλο στη δια­χεί­ριση των αυθαι­ρέ­των ανα­λαμ­βά­νει το συλ­λο­γικό όργανο των μηχα­νι­κών, το οποίο πλέον μετά την ανάληψη της πλατ­φόρ­μας για τα αυθαί­ρετα, της πλατ­φόρ­μας για τις οικο­δο­μι­κές άδειες, τον ψηφιακό χάρτη και πολλών ακόμη, μετα­τρέ­πε­ται σταθερά σε παράρ­τημα του υπουρ­γείου Περι­βάλ­λο­ντος. Το ΤΕΕ, λοιπόν, ανα­λαμ­βά­νει να φτιάξει (υπο­θε­τικά, έως το τέλος του έτους), ένα πλη­ρο­φο­ριακό σύστημα εντο­πι­σμού αυθαι­ρέ­των και ένα ηλε­κτρο­νικό σύστημα υπο­βο­λής καταγ­γε­λιών για αυθαί­ρετα.

Το τελευ­ταίο παρου­σιά­ζει μεγάλο ενδια­φέ­ρον, καθώς θα απο­τε­λεί ουσια­στικά τη μονα­δική δίοδο για την υποβολή καταγ­γε­λιών. Οι μεγάλες αλλαγές είναι δύο: πρώτον, δεν θα επι­τρέ­πο­νται ανώ­νυ­μες καταγ­γε­λίες, καθώς η ταυ­τό­τητα του καταγ­γέλ­λο­ντος (πολίτη ή αντ’ αυτού δικη­γό­ρου ή μηχα­νι­κού) θα πρέπει να ταυ­το­ποιεί­ται (λ.χ. μέσω Τaxis). Περαι­τέρω, για την υποβολή καταγ­γε­λίας θα πρέπει να δίνεται εγγύηση 300 ευρώ, η οποία θα επι­στρέ­φε­ται αν απο­δει­χθεί η καταγ­γε­λία έστω και εν μέρει σωστή. Το θετικό αυτών των δύο προ­βλέ­ψεων είναι ότι θα απο­θαρ­ρυν­θούν οι λεγό­με­νες ανώ­νυ­μες «καρ­φω­τές», δηλαδή οι εκδι­κη­τι­κής φύσεως καταγ­γε­λίες. Το αρνη­τικό είναι ότι συχνά, ιδιαί­τερα στις μικρές κοι­νω­νίες αλλά και στις περι­πτώ­σεις «μεγάλων συμ­φε­ρό­ντων», επι­κρα­τεί ο φόβος, οπότε η υπο­χρέ­ωση επώ­νυ­μης καταγ­γε­λίας θα μειώσει τελικά τις καταγ­γε­λίες (ομοίως η κατα­βολή εγγύ­η­σης απο­κλείει μερίδα του πλη­θυ­σμού).

Η αρμο­διό­τητα του ελέγχου αυθαί­ρε­της δόμησης περνάει από τις πολε­ο­δο­μίες στους επι­θε­ω­ρη­τές Περι­βάλ­λο­ντος και από εκεί σε ιδιώτες ελεγ­κτές δόμησης.

Οσον αφορά τους ελέγ­χους, μια σημα­ντική και θετική αλλαγή είναι ότι οι εκθέ­σεις αυτο­ψίας θα αναρ­τώ­νται ανω­νυ­μο­ποι­η­μέ­νες (ως προς τον ελεγκτή και τον παρα­βάτη, αλλά με τα στοι­χεία του ακι­νή­του) στην ιστο­σε­λίδα του υπουρ­γείου Περι­βάλ­λο­ντος. Σημα­ντικό είναι, επίσης, ότι προ­βλέ­πε­ται πως μπορεί να κατα­τε­θεί προ­σφυγή μεν ενώπιον του Κεντρι­κού Πολε­ο­δο­μι­κού Συμ­βου­λίου (ΚΕΣΥΠΟΘΑ), αλλά όχι σε όλες τις περι­πτώ­σεις, καθώς εξαι­ρού­νται όσοι πιά­νο­νται επ’ αυτο­φώρω, καθώς και οι περι­πτώ­σεις αυθαι­ρε­σιών σε κοι­νό­χρη­στους χώρους, δάση, αιγια­λούς, παρα­λίες κ.ο.κ.

Διορία 10 ημερών

Ο αυθαι­ρε­τών από τη στιγμή που θα γίνει η αυτοψία έχει 10 μέρες να απο­δεί­ξει ότι δεν ισχύει. Μετά την πάροδο των 10 ημερών, το υπουρ­γείο Υπο­δο­μών (που ανα­λαμ­βά­νει πλέον την ευθύνη των κατε­δα­φί­σεων) πρέπει να το κατε­δα­φί­σει εντός ενός μηνός, πρό­βλεψη μάλλον φιλό­δοξη αλλά σε κάθε περί­πτωση θετική. Η κατε­δά­φιση βεβαίως μπορεί να μετα­τε­θεί, καθώς ο αυθαι­ρε­τών μπορεί να προ­σφύ­γει στο εφετείο, που θα πρέπει να εξε­τά­σει την υπόθεση και να εκδώσει απόφαση εντός 75 ημερών.

Και ενώ οι ρυθ­μί­σεις δεί­χνουν να έχουν ως κατεύ­θυνση την αυστη­ρο­ποί­ηση του καθε­στώ­τος, το υπουρ­γείο προ­βλέ­πει πλήθος διευ­κο­λύν­σεων προς τους αυθαι­ρε­τού­ντες. Συγκε­κρι­μένα, προ­βλέ­πε­ται ότι αν κατε­δα­φί­σει μόνος του το αυθαί­ρετο, θα δια­γρα­φεί το 50% του προ­στί­μου (ανάλογη στη φιλο­σο­φία είναι η ισχύ­ουσα σήμερα ρύθμιση, που προ­βλέ­πει απο­μεί­ωση του προ­στί­μου στα 500 ευρώ).

Η έκπτωση 50% προ­σφέ­ρε­ται αν το αυθαί­ρετο αυτο­κα­τε­δα­φι­στεί εντός 30 ημερών. Αν η αυτο­κα­τε­δά­φιση πραγ­μα­το­ποι­η­θεί εντός εξα­μή­νου, το πρό­στιμο θα μειωθεί κατά 35%, εντός έτους κατά 30% και περισ­σό­τερο κατά 20%. Ολα αυτά, ενώ προ­βλέ­πε­ται ότι το υπουρ­γείο Υπο­δο­μών θα κατε­δα­φί­σει το αυθαί­ρετο μέσα σε ένα μήνα. Επίσης, δίδο­νται και ευκο­λίες πλη­ρω­μής: τα πρό­στιμα ανέ­γερ­σης αυθαι­ρέ­του κατα­βάλ­λο­νται σε 30 μηνιαίες δόσεις και εκείνα της δια­τή­ρη­σης, σε 12 μηνιαίες δόσεις. Μάλιστα, αν το πρό­στιμο εξο­φλη­θεί ολό­κληρο μέσα σε ένα μήνα, δίδεται έκπτωση 30%.

Στο σχέδιο νόμου, τέλος, ανα­φέ­ρε­ται ρητώς ότι εφόσον το αυθαί­ρετο βρί­σκε­ται σε χώρο όπου ασκεί­ται οικο­νο­μική δρα­στη­ριό­τητα (λ.χ. ένα εστια­τό­ριο), τότε επι­βάλ­λε­ται προ­σω­ρινή αφαί­ρεση της άδειας ή έγκρι­σης λει­τουρ­γίας, με αρμόδιο γι’ αυτή τη δια­δι­κα­σία όποιον εξέδωσε την άδεια, και το κατά­στημα σφρα­γί­ζε­ται.

«Η προ­σω­ρινή αφαί­ρεση της άδειας και η σφρά­γιση επι­βάλ­λε­ται ανε­ξάρ­τητα από την άσκηση ενδι­κο­φα­νούς προ­σφυ­γής και διαρκεί κατά τον­χρόνο εξέ­τα­σης αυτής. Αφορά δε το σύνολο της λει­τουρ­γίας της οικο­νο­μι­κής δρα­στη­ριό­τη­τας στις εγκα­τα­στά­σεις της οποίας περι­λαμ­βά­νο­νται αυθαί­ρε­τες κατα­σκευές», προ­βλέ­πει η ρύθμιση.

Πηγή kathimerini.gr