Νέες οδηγίες της ΑΑΔΕ για όσους έχουν εισόδημα από Airbnb

Οδηγίες δίνει με νέα εγκύ­κλιο της η Ανε­ξάρ­τητη Αρχή Δημο­σίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) στους ιδιο­κτή­τες που ενοι­κιά­ζουν ακίνητα μέσω των ηλε­κτρο­νι­κών πλατ­φορ­μών βρα­χυ­χρό­νιας μίσθω­σης.

Με νέα εγκύ­κλιο του διοι­κητή της ΑΑΔΕ Γιώργου Πιτσιλή παρέ­χο­νται διευ­κρι­νί­σεις για τις υπο­χρε­ώ­σεις των ιδιο­κτη­τών που ενοι­κιά­ζουν ακίνητα μέσω Airbnb για να μην βρεθούν ενώπιον της εφορίας στις ηλε­κτρο­νι­κές δια­σταυ­ρώ­σεις που πραγ­μα­το­ποιού­νται.

Οι διευ­κρι­νή­σεις της νέας εγκυ­κλίου

1. Το εισό­δημα που απο­κτά­ται από φυσικά, νομικά πρόσωπα και νομικές οντό­τη­τες συνί­στα­ται στο συνο­λικό συμ­φω­νη­θέν μίσθωμα ή στο συνο­λικό ποσό βάσει της πολι­τι­κής ακύ­ρω­σης που κατά περί­πτωση κατα­βά­λει ο μισθω­τής. Στο συνο­λικό συμ­φω­νη­θέν μίσθωμα περι­λαμ­βά­νο­νται όλες οι χρε­ώ­σεις που βαρύ­νουν τον εκμι­σθωτή και μετα­κυ­λί­ο­νται μέσω του μισθώ­μα­τος στον μισθωτή ή ανα­γρά­φο­νται δια­κριτά πέραν του μισθώ­μα­τος (για παρά­δειγμα, τυχόν προ­μή­θεια της ψηφια­κής πλατ­φόρ­μας που βαρύνει τον εκμι­σθωτή, δαπάνες καθα­ριό­τη­τας πριν την άφιξη του μισθωτή στο ακίνητο, τυχόν χρε­ώ­σεις για χρήση κλι­μα­τι­στι­κού, ηλε­κτρι­κού ρεύ­μα­τος, wi-fi κ.λπ.). Οι τυχόν επι­βα­ρύν­σεις που αφορούν τη σχέση μισθωτή με την εκά­στοτε ψηφιακή πλατ­φόρμα (για παρά­δειγμα, τυχόν προ­μή­θεια της ψηφια­κής πλατ­φόρ­μας που βαρύνει τον μισθωτή) δεν λαμ­βά­νο­νται υπόψη στο συνο­λικό συμ­φω­νη­θέν μίσθωμα.

2. Στην περί­πτωση συνι­διο­κτη­σίας ενός ακι­νή­του, οι συνι­διο­κτή­τες απο­κτούν το εισό­δημα αυτό με βάση τα ποσοστά συνι­διο­κτη­σίας επί του «Ακι­νή­του», εκτός της περί­πτω­σης που έχουν εκμι­σθώ­σει τα ποσοστά ιδιο­κτη­σίας τους επί του «Ακι­νή­του» στον «Δια­χει­ρι­στή» – συνι­διο­κτήτη και παράλ­ληλα του έχουν παρα­χω­ρή­σει το δικαί­ωμα υπεκ­μί­σθω­σης για βρα­χυ­χρό­νιες μισθώ­σεις, οπότε αυτός καθί­στα­ται εξ’ ολο­κλή­ρου δικαιού­χος του εισο­δή­μα­τος που απο­κτά­ται από τις βρα­χυ­χρό­νιες μισθώ­σεις στο πλαίσιο της οικο­νο­μίας του δια­μοι­ρα­σμού.

3. Δεν είναι δυνατή η εγγραφή στο «Μητρώο Ακι­νή­των Βρα­χυ­χρό­νιας Δια­μο­νής» περισ­σο­τέ­ρων του ενός «Δια­χει­ρι­στών» για το ίδιο «Ακίνητο», παρά μόνο στην περί­πτωση που καθένας εξ αυτών δρα­στη­ριο­ποιεί­ται σε δια­φο­ρε­τική ψηφιακή πλατ­φόρμα

4. Η παροχή για διαμονή κάθε άλλου χώρου πέραν του «Ακι­νή­του», απο­τε­λεί εισό­δημα από επι­χει­ρη­μα­τική δρα­στη­ριό­τητα αντί­στοιχα (για παρά­δειγμα, εκμί­σθωση πλωτών μέσων, τρο­χό­σπι­του, κ.λπ.).

5. Τα πρόσωπα που πραγ­μα­το­ποί­η­σαν βρα­χυ­χρό­νιες μισθώ­σεις από 1.1.2018 ως υπεκ­μι­σθω­τές και η συμ­φω­νία μίσθω­σης με τους εκμι­σθω­τές έληξε πριν την έναρξη λει­τουρ­γίας της εφαρ­μο­γής του «Μητρώου Ακι­νή­των Βρα­χυ­χρό­νιας Δια­μο­νής», δηλαδή στις 30.8.2018, δεν υπο­χρε­ού­νται σε εγγραφή στο Μητρώο αλλά θα πρέπει να δηλώ­σουν τα εισο­δή­ματα που απέ­κτη­σαν από την βρα­χυ­χρό­νια μίσθωση «Ακι­νή­των» της οικο­νο­μίας του δια­μοι­ρα­σμού δια­κριτά και συγκε­ντρω­τικά, ανά «Ακίνητο», στα έντυπα των δηλώ­σεων φορο­λο­γίας εισο­δή­μα­τος του φορο­λο­γι­κού έτους 2018

6. Το εισό­δημα που προ­κύ­πτει από βρα­χυ­χρό­νιες μισθώ­σεις που κατα­λαμ­βά­νουν δύο ημε­ρο­λο­γιακά έτη, για παρά­δειγμα από 25.12.2018 μέχρι 5.1.2019, επι­με­ρί­ζε­ται στα αντί­στοιχα φορο­λο­γικά έτη (2018 και 2019), με βάση τις ημέρες δια­μο­νής ανά έτος και φορο­λο­γεί­ται με τη δήλωση φορο­λο­γίας εισο­δή­μα­τος έκαστου έτους. Στην περί­πτωση αυτή, η μίσθωση θεω­ρεί­ται ενιαία και προ­κει­μέ­νου να γίνει σωστά ο δια­χω­ρι­σμός του εισο­δή­μα­τος ανά έτος, υπο­βάλ­λο­νται δύο «Δηλώ­σεις Βρα­χυ­χρό­νιας Δια­μο­νής», μία για κάθε φορο­λο­γικό έτος, εκ των οποίων η πρώτη που αφορά το φορο­λο­γικό έτος άφιξης του μισθωτή στο «Ακίνητο» υπο­βάλ­λε­ται μέχρι τις 20 Φεβρουα­ρίου του φορο­λο­γι­κού έτους ανα­χώ­ρη­σης του μισθωτή.

7. Το εισό­δημα που προ­κύ­πτει από την παροχή υπη­ρε­σιών κατά τη διάρ­κεια της δια­μο­νής του μισθωτή στο «Ακίνητο» (πλην της παροχής κλι­νο­σκε­πα­σμά­των) συνιστά εισό­δημα από επι­χει­ρη­μα­τική δρα­στη­ριό­τητα, ενώ η παροχή υπη­ρε­σιών κατά την εναλ­λαγή των μισθω­τών στο «Ακίνητο», ήτοι, όταν το «Ακίνητο» παρα­μέ­νει κενό, δεν συνιστά επι­χει­ρη­μα­τική δρα­στη­ριό­τητα για φορο­λο­γι­κούς σκοπούς (για παρά­δειγμα, η καθα­ριό­τητα στο ακίνητο μετά την ανα­χώ­ρηση ενός μισθωτή και πριν την άφιξη ενός άλλου). Τονί­ζε­ται, ότι η απλή παροχή – διάθεση κλι­νο­σκε­πα­σμά­των δεν συνιστά επι­χει­ρη­μα­τική δρα­στη­ριό­τητα κατά τα ανωτέρω, ενώ η περί­πτωση της αλλαγής κλι­νο­σκε­πα­σμά­των κατά την διάρ­κεια δια­μο­νής του μισθωτή στο «Ακίνητο» συνιστά επι­χει­ρη­μα­τική δρα­στη­ριό­τητα.

8. Τα χρη­μα­τικά ποσά που κατα­βάλ­λο­νται από τις ψηφια­κές πλατ­φόρ­μες στους «Δια­χει­ρι­στές Ακι­νή­των» (εκμι­σθω­τές – υπεκ­μι­σθω­τές) με τη μορφή προ­μή­θειας / δώρου (bonus), δεν απο­τε­λούν εισό­δημα από ακίνητη περιου­σία αλλά εισό­δημα από επι­χει­ρη­μα­τική δρα­στη­ριό­τητα. Ειδικά, οι εκμισθωτές-υπεκμισθωτές, που είναι φυσικά πρόσωπα και δεν ασκούν εξ άλλου λόγου επι­χει­ρη­μα­τική δρα­στη­ριό­τητα, δεν υπο­χρε­ού­νται σε έκδοση των παρα­στα­τι­κών πωλή­σεων και στην τήρηση των λογι­στι­κών βιβλίων για προ­μή­θειες/δώρα (bonus), που δεν υπερ­βαί­νουν το ποσό των 10.000 ευρώ ετησίως, καθώς τέτοιες συναλ­λα­γές διε­νερ­γού­νται ευκαι­ριακά και πραγ­μα­το­ποιού­νται ως παρε­πό­μενη απα­σχό­ληση, της βρα­χυ­χρό­νιας μίσθω­σης ακι­νή­των. Κατά περί­πτωση, το εισό­δημα αυτό δηλώ­νε­ται και φορο­λο­γεί­ται στους κωδι­κούς 403-404 ή 409-410 του εντύπου Ε1.