“Πώς η Ελλάδα θα γίνει προορισµός για τους ultra-rich”

H Sotheby’s International Realty είναι η µεγαλύτερη real estate εται­ρεία πωλή­σεων πολυ­τε­λών εξο­χι­κών στον κόσµο, µε άνω των 100 δισ. πωλή­σεις ετησίως. Δρα­στη­ριο­ποιεί­ται και στην Ελλάδα, µε µια µεγάλη γκάµα πολυ­τε­λών κατοι­κιών στους πιο ειδυλ­λια­κούς προορισµούς που έχει να προ­σφέ­ρει η χώρα µας.

Ο κ. Σάββας Σαβ­βα­ΐ­δης, πρό­ε­δρος και διευ­θύ­νων σύµβουλος της Greece Sotheby’s International Realty, περι­γρά­φει στο “Forbes” τις απόψεις του σχετικά µε τις προ­ο­πτι­κές της ελλη­νι­κής αγοράς στον κλάδο luxury real estate.

Συνέ­ντευξη στον Δημήτρη Δελε­βέ­γκο

– Υπάρχει αγορά πολυ­τε­λούς real estate στην Ελλάδα;

Φυσικά και υπάρχει. Αν και ακόµη στην αρχική µορφή ανά­πτυ­ξης και µε µικρό µέγεθος, πρό­κει­ται για εξαι­ρε­τικά υποσχόµενη κατη­γο­ρία του ελλη­νι­κού real estate, µε εξαι­ρε­τι­κές προ­ο­πτι­κές. Είναι χρήσιµο να διευκρινίσουµε ότι διεθνώς µια κατοι­κία χαρα­κτη­ρί­ζε­ται ως πολυ­τε­λής ή υπερ­πο­λυ­τε­λής βάσει της αξίας της – άνω του 1 εκατ. ευρώ και άνω των 5 εκατ. ευρώ, αντί­στοιχα.

Σύµφωνα µε στοι­χεία της Τρά­πε­ζας της Ελλάδος, το 2018 η Ελλάδα σηµείωσε ρεκόρ πωλή­σεων δεκα­ε­τίας, µε το ύψος των ξένων κεφα­λαίων στην αγορά ιδιω­τι­κών ακι­νή­των να ανέρ­χε­ται στα 655 εκατ. ευρώ, από επίπεδα µόλις 221 εκατ. το 2007. Η ως άνω εντυ­πω­σιακή αύξηση εισροής ξένων κεφα­λαίων οφεί­λε­ται κυρίως σε αγορές ακι­νή­των στην περιοχή της Αθήνας λόγω του προγράµµατος της Golden Visa και της επέν­δυ­σης σε διαµερίσµατα τα οποία προ­ο­ρί­ζο­νται για χρήσεις τύπου Airbnb. Με βάση δικές µας εκτιµήσεις, ποσό 100 εκατ. ευρώ περίπου αντι­στοι­χεί σε αγορές πολυ­τε­λών ακι­νή­των. Πρό­κει­ται για πολύ µικρό µέγεθος εάν αναλογιστούµε ότι ο όγκος συναλ­λα­γών της παγκόσµιας αγοράς ξεπερνά τα 500 δισ. δολάρια ετησίως.

Κατά τη “χρυσή εποχή” 2000-2017 η Ελλάδα δεν κατά­φερε να αδράξει την ευκαι­ρία και να εδραιω­θεί ως παγκόσµιος παίκτης. Βασικός λόγος αδυναµίας ανταγωνισµού των αγορών της Ισπα­νίας, της νότιας Γαλλίας, της Ιταλίας, της Κύπρου υπήρξε ο σχεδόν απο­κλει­στι­κός προσανατολισµός του ελλη­νι­κού real estate στην εγχώρια αγορά, µε αποτέλεσµα την έλλειψη δηµιουργίας του απα­ραί­τη­του know how, την απουσία µεγάλων οργανωµένων ιδιω­τι­κών ανα­πτύ­ξεων µε το απαιτούµενο διεθνές µάρκετινγκ και προ­σε­κτικά σχεδιασµένα αντα­γω­νι­στικά προ­ϊ­ό­ντα.

– Ποια είναι τα χαρα­κτη­ρι­στικά των ατόμων που επεν­δύ­ουν σε αυτού του είδους τα ακίνητα;

Σύµφωνα µε τη διεθνή ορο­λο­γία, πρό­κει­ται για τα άτοµα υψη­λό­τα­της καθαρής θέσης, Ultra high-net-worth individuals (UHNWI), ο αριθµός των οποίων ανέρ­χε­ται σε 226.000 άτοµα παγκοσµίως. Απο­τε­λούν τον κορµό της πελα­τείας της εται­ρείας µας. Απο­τε­λούν µια µικρή αγορά (µόλις το 0,003% του παγκόσµιου πληθυσµού), που, όµως, δια­χει­ρί­ζε­ται 23 τρισεκατοµµύρια ευρώ. Τα άτοµα αυτά δια­θέ­τουν περιου­σιακά στοι­χεία της τάξεως των 170 εκατ. ευρώ κατά µέσο όρο, είναι περίπου 60 ετών, κοσµοπολίτες, µε υψηλή µόρφωση. Τα 2/3 των εκατοµµυριούχων ή πολυεκατοµµυριούχων χρησιµοποιούν ιδιω­τικά αερο­πλάνα, ενώ σηµαντικός αριθµός έχει επι­σκε­φθεί τη χώρα µας κατά τη διάρ­κεια δια­κο­πών τους. Το καλό κλίµα και τα µοναδικά ελλη­νικά τοπία είναι ακαταµάχητος πόλος έλξης, ενώ ανάµεσα στις βασικές προ­δια­γρα­φές για την απόφαση αγοράς εξο­χι­κής κατοι­κίας στην Ελλάδα είναι η εύκολη και ασφαλής πρό­σβαση, όπως επίσης η αποτελεσµατική και άµεση ιατρική περί­θαλψη.

– Τι ανα­ζη­τούν οι υπερ­πλού­σιοι αγο­ρα­στές ακι­νή­των;

Οι αγο­ρα­στές των πολυ­τε­λών και υπερ­πο­λυ­τε­λών εξο­χι­κών κατοι­κιών δια­κρί­νο­νται σε δύο ευρείες κατη­γο­ρίες. Η πρώτη είναι οι jet-setters, που επιθυµούν να βρί­σκο­νται σε περιο­χές όπου συχνά­ζουν άνθρω­ποι του περι­βάλ­λο­ντός τους, όπως το Καπ Φερά, το Πόρτο Τσέρβο ή η Κουρ­σε­βέλ κ.λπ. Η Μύκονος είναι ο µοναδικός προορισµός στην Ελλάδα µε τις απαιτούµενες προ­δια­γρα­φές των UHNWI.

Στη δεύτερη κατη­γο­ρία ανήκουν αυτοί που θα επιθυµούσαν να απο­κτή­σουν ένα σπίτι αποµονωµένο, όπου θα διαµένουν όταν επι­σκέ­πτο­νται τη χώρα µας. Στη λίστα των αγο­ρα­στι­κών προ­τε­ραιο­τή­των τους η Ελλάδα είναι δέκατη επιλογή.

Για παράδειγµα, ένας Νεο­ϋ­ορ­κέ­ζος θα απο­κτή­σει ένα δεύτερο ή τρίτο διαµέρισµα εκεί, θα τοπο­θε­τη­θεί στην αγορά ακι­νή­του, για επεν­δυ­τι­κούς σκοπούς, θα αγο­ρά­σει ακίνητο στα Hamptons και στο Μαϊάµι λόγω εγγύ­τη­τας. Στη συνέ­χεια θα απο­κτή­σει µια κατοι­κία στην Καραϊ­βική, ακο­λού­θως θα αξιο­λο­γή­σει την αγορά διαµερίσµατος σε Λονδίνο, νότια Γαλλία ή Ιταλία και σε αυτό το σηµείο, ενδεχοµένως, να µπει στο κάδρο των επι­λο­γών η Ελλάδα.

– Από ποιους παρά­γο­ντες εξαρ­τά­ται η επί­τευξη υψηλών ρυθμών ανά­πτυ­ξης της συγκε­κρι­μέ­νης αγοράς;

Από τη βελ­τί­ωση των µακροικονοµικών µεγεθών της χώρας. Με ανεργία 18% και µε 45% µη εξυπηρετούµενα στε­γα­στικά δάνεια και capital controls, αντιλαµβάνεστε ότι υπάρχει ακόµη δρόµος πριν από την εδραί­ωση του πλαι­σίου κανο­νι­κό­τη­τας.

Άνετη και εύκολη αερο­πο­ρική πρό­σβαση µε υποδοµές VIP χώρων, ανά­πτυξη νέων µαρινών και εκσυγχρονισµός και επέ­κταση νέων µε ιδιαί­τερη έµφαση στα Megayachts, βελ­τί­ωση του συστήµατος υγείας, περισ­σό­τερα γήπεδα γκολφ και, φυσικά, πολι­τι­στικά δρώµενα που να µπορεί να παρα­κο­λου­θή­σει ο µη ελλη­νό­φω­νος επι­σκέ­πτης της πρω­τεύ­ου­σας όχι µόνο το καλο­καίρι. Η Αθήνα µπορεί να γίνει µια εξαι­ρε­τική city break πόλη ή τόπος µόνιµης ή ηµιµόνιµης κατοι­κίας για Βορειο­ευ­ρω­παί­ους. Επίσης σηµαντικό ρόλο θα παίξει η προ­σφορά ετοιµοπαράδοτων και όχι off-plan κατοι­κιών, σχεδιασµένων σε οργανωµένα οικι­στικά συγκροτήµατα αµιγούς ή µικτής του­ρι­στι­κής χρήσης. Η εµπειρία δείχνει ότι οι αγορές εξο­χι­κών κατοι­κιών περνούν µέσα από µια δια­δι­κα­σία συναισθηµατικού και λιγό­τερο επεν­δυ­τι­κού χαρα­κτήρα.

– Ποια είναι η μεγα­λύ­τερη πώληση σε αξία κατοι­κίας που έχει η Sotheby’s στην Ελλάδα τα τελευ­ταία χρόνια;

Φαντάζοµαι δεν περιµένετε να σας την απο­κα­λύψω, αυτό το οποίο όµως µπορώ να σας πω είναι ότι τόσο εγώ όσο και οι συνερ­γά­τες µου νιώθουµε ιδιαί­τερη ικα­νο­ποί­ηση, διότι, µέσω σηµαντικών deals που έχουµε ολο­κλη­ρώ­σει, έχουµε φέρει σηµαντικές προ­σω­πι­κό­τη­τες διε­θνούς εµβέλειας στην Ελλάδα, οι οποίοι και έχουν ανα­πτύ­ξει σηµαντικούς δεσµούς µε τη χώρα.

– Είναι σωστή, επεν­δυ­τικά, κίνηση η αγορά μιας πολύ ακριβής κατοι­κίας στη χώρα μας;

Βεβαίως και είναι. Είναι δεδοµένο ότι τα µεγάλα σπίτια άνω των 600 τ.µ. που νοµιµοποιήθηκαν µε τον Νόµο Περί Αυθαι­ρέ­των δεν θα ξανα­χτι­στούν, λόγω των περιορισµών του συντε­λε­στή δόµησης. Συνεπώς, το απόθεµα των πολυ­τε­λών εξο­χι­κών στην Ελλάδα είναι ιδιαί­τερα περιορισµένο, µε αποτέλεσµα τη βέβαιη δηµιουργία υπε­ρα­ξίας στο µέλλον, µε σηµαντικό εκτιµώµενο κέρδος σε ορί­ζο­ντα δεκα­ε­τίας, ίσως και πεντα­ε­τίας. Οι τιµές είναι ιδιαί­τερα ελκυ­στι­κές µε µέσο όρο στα 7.000 ευρώ, όταν αντα­γω­νι­στι­κοί προορισµοί στη Μεσό­γειο βρί­σκο­νται σε επίπεδα των 10.000 ευρώ. Επι­προ­σθέ­τως, οι επεν­δυ­τές δια­τη­ρούν πάντα τη δυνα­τό­τητα της ενοι­κί­α­σης των κατοι­κιών, µε την εισοδηµατική τους αξία να ανέρ­χε­ται σε 4%-7% ετησίως.

* Ανα­δη­μο­σί­ευση από την ελλη­νική έκδοση του περιο­δι­κού Forbes 

Πηγή capital.gr