Ροδίτικη εταιρεία, θύμα της οικονομικής κρίσης, εστράφη κατά εταιρείας χρηματοδοτικών μισθώσεων

Ενώπιον του Πολυ­με­λούς Πρω­το­δι­κείου Ρόδου προ­σέ­φυγε χθες γνωστή ανώνυμη εμπο­ρική και βιο­τε­χνική εται­ρεία της Ρόδου και 5 μέτοχοι αυτής, κατά ανώ­νυ­μης εται­ρείας χρη­μα­το­δο­τι­κών μισθώ­σεων.

Η ανώνυμη ξενο­δο­χειακή εται­ρεία που συστή­θηκε το έτος 1967 έως την απορ­ρό­φησή της εν έτει 2008 από την ενά­γουσα, λει­τουρ­γούσε αδιά­λει­πτα προς εξυ­πη­ρέ­τηση του κατα­στα­τι­κού της σκοπού, τριώ­ροφο ξενο­δο­χείο στο κέντρο της πόλης.

Το ξενο­δο­χειακό συγκρό­τημα απαρ­τί­ζε­ται από 30 αυτο­τε­λείς, ανε­ξάρ­τη­τες ορι­ζό­ντιες ξενο­δο­χεια­κές ιδιο­κτη­σίες υπο­γείου και ισο­γείου, ξενο­δο­χεια­κές στοές και ξενο­δο­χεια­κές ορι­ζό­ντιες ιδιο­κτη­σίες πρώτου, δεύ­τε­ρου, τρίτου άνω του ισο­γείου αντι­στοί­χως ορόφου επί οικο­πέ­δου συνο­λι­κής επι­φα­νείας 990 τ.μ..

Η ενά­γουσα απο­τε­λεί τη νόμιμη καθο­λική διάδοχο της Ανώ­νυ­μης Ξενο­δο­χεια­κής Εται­ρείας και κατόπιν συγ­χω­νεύ­σεως η προ­κεί­μενη ξενο­δο­χειακή μονάδα λει­τούρ­γησε υπό τη δια­χεί­ριση της ενά­γου­σας, η οποία ασκούσε καθή­κο­ντα ξενο­δο­χεια­κού management.

Κατόπιν πέρατος ενός συνα­πτού έτους ακα­τά­παυ­στης δια­χεί­ρι­σης και λει­τουρ­γίας της ξενο­δο­χεια­κής μονάδας από την ενά­γουσα, η τελευ­ταία προ­χώ­ρησε δια της γνωστής στους οικεί­ους συναλ­λα­κτι­κούς κύκλους μέθοδο “lease back” σε πώληση και κατόπιν χρη­μα­το­δο­τική μίσθωση από την προ­κά­τοχο της ενα­γο­μέ­νης.

Ως κατα­βλη­τέο τίμημα ορί­στηκε αυτό των 8.500.000 ευρώ. Η ενά­γουσα κατά την πώληση και μετα­βί­βαση του ξενο­δο­χεια­κού συγκρο­τή­μα­τος στην τότε προ­κά­τοχο της ενα­γο­μέ­νης επι­φορ­τί­στηκε με τα έξοδα εξά­λει­ψης των προ­ση­μειώ­σεων υπο­θή­κης που είχαν εγγρα­φεί επί του πωλη­θέ­ντος υπέρ τρά­πε­ζας, ύψους ποσού 8.600.000 και 2.000.000 € αντί­στοιχα.

Δεδο­μέ­νης της αυξη­μέ­νης εμπο­ρι­κής φήμης της ενά­γου­σας στη δια­χεί­ριση (management) ξενο­δο­χεια­κών μονάδων, η προ­κά­το­χος της ενα­γο­μέ­νης, κατόπιν αγοράς της ξενο­δο­χεια­κής μονάδας προ­χώ­ρησε δια Σύμ­βα­σης Χρη­μα­το­δο­τι­κής Μίσθω­σης στην μίσθωση αυτής στην ενά­γουσα.

Η διάρ­κεια της χρη­μα­το­δο­τι­κής μισθώ­σεως, ορί­σθηκε σε 17 έτη, αρχό­μενη την 25η Σεπτεμ­βρίου 2009 και λήγουσα την 25η Οκτω­βρίου έτους 2026.

Ως προς τη χρήση δε του ακι­νή­του, αυτό συμ­φω­νή­θηκε να χρη­σι­μο­ποι­η­θεί ως ξενο­δο­χειακό συγκρό­τημα, ως ακριβώς δε τούτο πωλή­θηκε.

Το σύνολο των μηνιαίων προς κατα­βολή από μέρους της μισθω­μά­των ορί­στηκε ότι αθροι­στι­κώς ανέρ­χο­νται σε 205, επι­με­ρι­σμένα χρη­μα­τι­κώς.

Απαρχής της υπο­γρα­φής της επί­μα­χης χρη­μα­το­δο­τι­κής μίσθω­σης, η ενά­γουσα εται­ρεία υπήρξε εξ ολο­κλή­ρου συνεπής, προ­βαί­νο­ντας αδια­λεί­πτως σε πλη­ρω­μές προς εξυ­πη­ρέ­τηση του εν λόγω συμ­βα­τι­κού δεσμού.

Ήδη το σύνολο των μισθω­μά­των που έχει εισπρά­ξει έως την 31η Οκτω­βρίου 2018, η ενα­γό­μενη ανέρ­χε­ται στο συνο­λικό ποσό των 3.903.383,47 ευρώ.

Οι πλη­ρω­μές διε­νερ­γού­ντο είτε απευ­θείας από την ενά­γουσα εται­ρεία είτε από τρίτες εμπο­ρι­κές επι­χει­ρή­σεις.

Το ξέσπα­σμα της χρη­μα­το­πι­στω­τι­κής κρίσης και η παρα­τε­τα­μένη ύφεση της ελλη­νι­κής οικο­νο­μίας, ανέ­τρε­ψαν πλήρως το σκηνικό στην αγορά εν γένει και ιδίως στους κλάδους των ακι­νή­των και του αυτο­κι­νή­του, που επλή­γη­σαν περισ­σό­τερο από όλους, δεδο­μέ­νου ότι στη συνεί­δηση και στον καθη­με­ρινό βίο των κατα­να­λω­τών εδραιώ­θη­καν η οικο­νο­μική ανα­σφά­λεια και αβε­βαιό­τητα για το μέλλον, ώστε κατέστη πλέον εν τοις πράγ­μα­σιν απα­γο­ρευ­τική η οποια­δή­ποτε επέν­δυση στις αντί­στοι­χες αγορές. Η αρνη­τική αυτή κατά­σταση επι­τά­θηκε από τα γενι­κό­τερα μέτρα που ελή­φθη­σαν στο πλαίσιο των προ­γραμ­μά­των διά­σω­σης της ελλη­νι­κής οικο­νο­μίας για τη δια­χεί­ριση και ελά­φρυνση του χρέους, ιδίως την περι­κοπή εισο­δη­μά­των, την υπέρ­με­τρη φορο­λό­γηση των ακι­νή­των (ΕΝΦΙΑ κλπ) και των εται­ρειών, σε συν­δυα­σμό με το κλεί­σιμο των τρα­πε­ζών και την επιβολή ελέγχων στην κίνηση των κεφα­λαίων (Capital Controls), που οδή­γη­σαν ραγδαία τόσο στη συρ­ρί­κνωση της οικο­νο­μι­κής δρα­στη­ριό­τη­τας (και) στον κλάδο των κατα­σκευών και των αυτο­κι­νή­των, όσο και στην απο­μά­κρυνση των κατα­να­λω­τών και τυχόν ενδια­φε­ρό­με­νων επεν­δυ­τών.

Η δυσμε­νής εικόνα ιδίως της κτη­μα­τα­γο­ράς σχε­τί­ζε­ται με παρά­γο­ντες που επη­ρέ­α­σαν αρνη­τικά τόσο τη ζήτηση, όπως η σημα­ντική μείωση του δια­θέ­σι­μου εισο­δή­μα­τος και το πλαίσιο φορο­λο­γι­κής επι­βά­ρυν­σης της ακί­νη­της περιου­σίας, όσο και την προ­σφορά, όπως η μείωση των επεν­δύ­σεων για την κατα­σκευή ακι­νή­των (ιδίως δε κατοι­κιών).

Μέσα λοιπόν σ΄ αυτό το γενι­κό­τερα αβέβαιο και αρνη­τικό οικο­νο­μικό πλαίσιο, η εται­ρεία δεν έμεινε αλώβητη, δεδο­μέ­νου ότι, το αντι­κεί­μενο δρα­στη­ριο­ποί­η­σής της αφορά στους κατε­ξο­χήν πλη­γέ­ντες τομείς της οικο­νο­μι­κής δράσης (κτη­μα­τα­γορά/ακίνητα και αυτο­κί­νητα), ενώ περαι­τέρω η υλο­ποί­ηση των επι­χει­ρη­μα­τι­κών της σχεδίων, ιδίως η επέ­κτασή της στην κτη­μα­τα­γορά, συν­δυα­ζό­ταν ανα­πό­φευ­κτα με τρα­πε­ζικό δανει­σμό, ήτοι με την εξεύ­ρεση σημα­ντι­κών κεφα­λαίων, αλλά και με την ύπαρξη ενός υγιούς πλαι­σίου αγοράς, ώστε προ­σφορά και ζήτηση να βρί­σκο­νται σε ισορ­ρο­πία και να καλύ­πτο­νται οι οικο­νο­μι­κές της υπο­χρε­ώ­σεις.

Το ξέσπα­σμα της χρη­μα­το­πι­στω­τι­κής κρίσης βρήκε την εται­ρεία εν μέσω μεγάλων επι­χει­ρη­μα­τι­κών ανοιγ­μά­των (αγοράς, ανα­πα­λαί­ω­σης και κατα­σκευής ακι­νή­των κλπ), στα οποία καλό­πι­στα και βάσιμα είχε προβεί, βασι­ζό­μενη στην αλμα­τώδη ανοδική πορεία του κατα­σκευα­στι­κού κλάδου, αλλά και της δικής της ανο­δι­κής πορείας, στοι­χεία που απο­τε­λού­σαν εχέγγυα και άφηναν βάσιμες προσ­δο­κίες για τη μελ­λο­ντική θετική εξέλιξη των οικο­νο­μι­κών στοι­χείων και της δρα­στη­ριό­τη­τάς της.

Η διά­ψευση των προσ­δο­κιών της, είχε ως απο­τέ­λε­σμα η εται­ρεία να παρου­σιά­ζει σήμερα αδυ­να­μία να αντα­πο­κρι­θεί με συνέ­πεια στις ανάγκες του τρα­πε­ζι­κού δανει­σμού της και στο σύνολο των οικο­νο­μι­κών της υπο­χρε­ώ­σεων.

Περαι­τέρω, η εται­ρεία αντι­με­τω­πί­ζει το παρά­δοξο να αδυ­να­τεί στην εκπλή­ρωση των υπο­χρε­ώ­σεών της, αν και δια­θέ­τει ένα σημα­ντικό χαρ­το­φυ­λά­κιο ακί­νη­της περιου­σίας, το οποίο αδυ­να­τεί να εκμε­ταλ­λευ­θεί προ­κει­μέ­νου να κατορ­θώ­σει να αντι­στρέ­ψει το αρνη­τικό οικο­νο­μικό κλίμα προς όφελός της, καθόσον, αφενός η στρό­φιγγα του τρα­πε­ζι­κού δανει­σμού αν δεν έχει κλείσει τελείως, πάντως έχει ουσιω­δώς περιο­ρι­στεί, με απο­τέ­λε­σμα να μην υπάρ­χουν τα απαι­τού­μενα κεφά­λαια για την αξιο­ποί­ηση πολλών εκ των ακι­νή­των της, αφε­τέ­ρου η υπέρ­με­τρη φορο­λό­γηση της ακί­νη­της περιου­σίας να εκμη­δε­νί­ζει ουσια­στικά την οποια­δή­ποτε εισροή κεφα­λαίων στα ταμεία της εται­ρίας, η οποία θα μπο­ρούσε να προ­κύ­ψει από την (περιο­ρι­σμένη σε κάθε περί­πτωση εν όψει των οικο­νο­μι­κών συν­θη­κών) δυνα­τό­τητα εκμε­τάλ­λευ­σης και αξιο­ποί­η­σης τους.

Καίτοι τα ανωτέρω οικο­νο­μι­κής φύσεως αίτια προ­κά­λε­σαν πλήγμα στις ταμεια­κές της ροές, ουδέ­ποτε έπαυσε να εξυ­πη­ρε­τεί τη χρη­μα­το­δο­τική μίσθωση με έναντι κατα­βο­λές. Δεδο­μέ­νων δε των προ­βλη­μά­των ταμεια­κής δυσχέ­ρειας που αντι­με­τώ­πισε λόγω των ανωτέρω αιτιών, προέβη σε εγχει­ρή­ματα δικα­στι­κών ενερ­γειών προ­πτω­χευ­τι­κού δικαίου εξυ­γί­αν­σης.

Η ενα­γό­μενη όλως αιφ­νι­δίως και χωρίς καμία προφανή ή δικαιο­λο­γη­μένη αιτία, όπως υπο­στη­ρί­ζει η ενά­γουσα, ανα­κοί­νωσε την απόφασή της να προ­χω­ρή­σει μετά από 5 και πλέον έτη σε ανα­γκα­στική εκτέ­λεση.

Η ενα­γό­μενη ζητά να ανα­γνω­ρι­στεί δικα­στικά η ακυ­ρό­τητα της καταγ­γε­λίας της Σύμ­βα­σης Χρη­μα­το­δο­τι­κής Μίσθω­σης ως κατα­χρη­στι­κώς ασκη­θείσα.

Την υπόθεση χει­ρί­ζε­ται η δικη­γό­ρος κ. Κατε­ρίνα Βολο­νάκη.