Τι συμβαίνει στις εξοχικές κατοικίες-Δηλώσεις του Γ. Πετρά στη FAZ

Ένα εκτενές δημο­σί­ευμα για την αγορά ακι­νή­των στην Ελλάδα φιλο­ξέ­νησε η ευρείας κυκλο­φο­ρίας γερ­μα­νική εφη­με­ρίδα Frankfurter Allgemeine Zeitung που δια­θέ­τει 1,3 εκατ. ανα­γνώ­στες.

Το κείμενο εστιά­ζει στην αγορά παρα­θε­ρι­στι­κής κατοι­κίας στα ελλη­νικά νησιά και φιλο­ξε­νεί δηλώ­σεις του κ. Γιώργου Πετρά, Διευ­θύ­νο­ντα Συμ­βού­λου της Engel&Völkers στη Ρόδο, μιας από τις ηγε­τι­κές εται­ρείες στο χώρο μεσι­τείας ακι­νή­των διεθνώς που απευ­θύ­νε­ται σε πελα­τεία υψηλών απαι­τή­σεων.

Στο ίδιο κείμενο υπάρ­χουν δηλώ­σεις Ελλήνων δικη­γό­ρων που γνω­ρί­ζουν καλά τις δια­δι­κα­σίες αγο­ρα­πω­λη­σίας ακι­νή­των σε Ελλάδα και Γερ­μα­νία,

Οπως η Ελένη Κου­γιουμ­τζή που δια­τη­ρεί δικη­γο­ρικό γραφείο στο Ντί­σελ­ντορφ και στη Θεσ­σα­λο­νίκη. Η κ. Κου­γιουμ­τζή ασχολείται-ακόμη και σήμερα-με αγορές και πωλή­σεις ακι­νή­των και κλη­ρο­νο­μικά ζητή­ματα Γερ­μα­νών στην Ελλάδα.

Η ίδια παρα­δέ­χε­ται ότι πριν την κρίση ήταν επι­κερ­δέ­στε­ρες αυτές οι δου­λειές για δικη­γό­ρους και μεσίτες. Υπήρχαν περισ­σό­τε­ρες αγο­ρα­πω­λη­σίες και ενοι­κιά­σεις. Παρόλα αυτά: «Υπάρχει αρκετή δουλειά ακόμη», παρα­δέ­χε­ται η Ε. Κου­γιουμ­τζή.

Τα ερω­τή­ματα που θέτει όμως το άρθρο είναι εάν δια­φαί­νε­ται κάποια αβε­βαιό­τητα στους υπο­ψή­φιους επεν­δυ­τές για το αν είναι ευπρόσ­δε­κτοι στην Ελλάδα λόγω της αρνη­τι­κής προ­βο­λής της χώρας μέσα από γερ­μα­νικά ΜΜΕ και αν αξίζει μία τέτοια επέν­δυση αυτή την περίοδο σε κάποιον ελλη­νικό προ­ο­ρι­σμό.

Όσοι γνω­ρί­ζουν καλά την αγορά υπο­στη­ρί­ζουν ότι ισχύουν και τα δύο. Για την ακρί­βεια, η αίσθηση αβε­βαιό­τη­τας των υπο­ψή­φιων επεν­δυ­τών εάν είναι ευπρόσ­δε­κτοι στην Ελλάδα, είναι σαφώς μεγα­λύ­τερη.

Στην πραγ­μα­τι­κό­τητα η αντι­με­τώ­πιση των Γερ­μα­νών στην Ελλάδα είναι πολύ καλύ­τερη από ότι θα περί­μενε κανείς. Αυτή την πεποί­θηση τη συμ­με­ρί­ζο­νται όλοι οι επαγ­γελ­μα­τίες που δρα­στη­ριο­ποιού­νται και στις δύο χώρες.

Κυρίως στις παρα­θε­ρι­στι­κές περιο­χές και στα ελλη­νικά νησιά δεν έχουν αλλάξει και πολλά από την αρχή της κρίσης, σύμφωνα με τον κ. Γιώργο Πετρά. Πολύ περισ­σό­τερο έχει επη­ρε­α­σθεί η αγορά πρώτης κατοι­κίας.

Γιος Ελλήνων μετα­να­στών στη Γερ­μα­νία, ο κ. Πετράς είναι σήμερα ιδιο­κτή­της του γρα­φείου της γνωστής εται­ρείας μεσι­τείας ακι­νή­των Engel&Völkers στη Ρόδο και στα Δωδε­κά­νησα. Το επί­κε­ντρο της ζωής του βρί­σκε­ται όμως στην Στουτ­γάρδη, τον τόπο γέν­νη­σής του.

Εδώ και 60 χρόνια-όπως υπο­στη­ρί­ζει ο διευ­θύ­νων σύμ­βου­λος της Engel&Völkers-καταφθάνουν στο νησί οι του­ρί­στες από τις αρχές Απρίλη έως και τον Νοέμ­βριο. «Αυτό συνε­χί­σθηκε όλα τα χρόνια της κρίσης και δεν πρό­κει­ται να αλλάξει», επι­βε­βαιώ­νει ο κ. Πετράς. Και επειδή ο Του­ρι­σμός επη­ρε­ά­σθηκε ελά­χι­στα, δεν έχει επη­ρε­α­σθεί σχεδόν καθόλου η καλή διάθεση. «Από την κρίση ελά­χι­στα έχουμε κατα­λά­βει εδώ στη Ρόδο σε σύγκριση με τα μεγάλα αστικά κέντρα», τονίζει ο κ. Πετράς.

Αυτό ισχύει σε μεγάλο βαθμό και για την αγορά ακι­νή­των, του­λά­χι­στον για τις παρα­θε­ρι­στι­κές κατοι­κίες.

Εντελώς δια­φο­ρε­τική είναι όμως η κατά­σταση που βιώνει η αγορά ακι­νή­των στα μεγάλα αστικά κέντρα.

Εδώ και χρόνια-σύμφωνα του­λά­χι­στον με τα στοι­χεία που δημο­σιο­ποί­ησε η Τράπεζα της Ελλάδας-οι τιμές των ακι­νή­των στην Αθήνα βρί­σκο­νται σε καθο­δική τροχιά. Αυτή η πτώση των τιμών κυμαί­νε­ται μεταξύ 30% και 80% (ανάλογα την περιοχή που βρί­σκε­ται το ακίνητο και την κατά­στασή του).

Τελευ­ταία βέβαια έχει βελ­τιω­θεί αυτή η καθο­δική τάση των τιμών των ακι­νή­των. Δεν δια­κρί­νε­ται όμως κάποια αισθητή βελ­τί­ωση, όπως παρα­τη­ρεί η Ε. Κου­γιουμ­τζή η οποία έχει αρκε­τούς πελάτες οι οποίοι προ­σπα­θούν να ξεφορ­τω­θούν ακίνητα που κλη­ρο­νό­μη­σαν.

Όποιος αναζητά ευκαι­ρίες επέν­δυ­σης, θα έπρεπε να απο­φύ­γει τα ελλη­νικά ακίνητα, συμ­βου­λεύει η Ελένη Κου­γιουμ­τζή.

Όποιος όμως περι­μέ­νει ότι λόγω της γενι­κό­τε­ρης αυτής κατά­στα­σης θα βρει παρα­θε­ρι­στι­κές κατοι­κίες σε τιμές μεγάλης ευκαι­ρίας, μάλλον θα απο­γοη­τευ­τεί. Οι πτώσεις των τιμών σε αυτή την κατη­γο­ρία ακι­νή­των ήταν ανε­παί­σθη­τες, ενώ έχει αυξηθεί σημα­ντικά η ζήτηση κατά το τελευ­ταίο διά­στημα. Τα νησιά αλλά και η Χαλ­κι­δική συγκα­τα­λέ­γο­νται στους δημο­φι­λείς προ­ο­ρι­σμούς για την αγορά παρα­θε­ρι­στι­κής κατοι­κίας.

Ωστόσο, αν και η ζήτηση είναι αυξη­μένη, δεν είναι λίγοι εκείνοι οι οποίοι διστά­ζουν να κάνουν το τελευ­ταίο βήμα, σύμφωνα με τον κ. Πετρά. Βέβαια ο ίδιος περι­γρά­φει την παρούσα κατά­σταση ως μία περίοδο «ανά­παυ­λας» πριν από την ανα­γέν­νηση της αγοράς ακι­νή­των. Το δεύτερο εξάμηνο του 2015, θα υπάρξει αισθητή βελ­τί­ωση στις αγορές παρα­θε­ρι­στι­κών κατοι­κιών, σύμφωνα πάντα με τον διευ­θύ­νο­ντα σύμ­βουλο της Engel&Völkers στη Ρόδο. Αρκετοί εν δυνάμει αγο­ρα­στές έχουν βάλει στο «μάτι» το ακίνητο που επι­θυ­μούν. Περι­μέ­νουν όμως να δουν πώς θα εξε­λι­χθούν οι δια­πραγ­μα­τεύ­σεις της Ελλάδας με τους εταί­ρους.

Σχεδόν κανένας από τους πελάτες του δεν περι­μέ­νει ότι θα βγει από την Ε.Ε. η Ελλάδα και θα επι­στρέ­ψει στη δραχμή.

Τόσο ο Γιώργος Πετράς, όσο και η Ελένη Κου­γιουμ­τζή θεωρούν ότι αυτή η προ­ο­πτική είναι πραγ­μα­τικά ισχνή. Τι θα σήμαινε όμως για την αγορά ακι­νή­των το GREXIT; Κανείς δεν μπορεί να το προ­βλέ­ψει αυτό. Σε ένα σημείο συμ­φω­νούν και οι δύο. Οι παρα­θε­ρι­στι­κές κατοι­κίες δεν απο­τε­λούν ευκαι­ρία επέν­δυ­σης, είναι απλά μία δεύτερη κατοι­κία. Οι πελάτες του κ. Πετρά δεν ανα­ζη­τούν άλλωστε ακίνητα για να επεν­δύ­σουν τα χρήματά τους, κατά κύριο λόγο θέλουν να «επεν­δύ­σουν» στην ανα­βάθ­μιση της ποιό­τη­τας ζωής τους. Πλέον κανείς δεν έχει τις ίδιες απαι­τή­σεις για την οικο­νο­μική απόδοση της επέν­δυ­σης σε ακίνητα, όπως πριν.

Δεν στη­ρί­ζο­νται σε δάνεια, τα οποία άλλωστε είναι πολύ δύσκολο να χορη­γη­θούν αυτό το διά­στημα στην Ελλάδα. Η δεύτερη κατοι­κία πρέπει να απο­ζη­μιώ­νει για το στρες της καθη­με­ρι­νό­τη­τας…

Τιμές μεγάλης ευκαι­ρίας λόγω της κρίσης δεν υπάρ­χουν στις παρα­θε­ρι­στι­κές κατοι­κίες. Και αν συγκρί­νει κανείς αυτά τα ακίνητα με όσα υπάρ­χουν σε άλλους παρα­θε­ρι­στι­κούς προ­ο­ρι­σμούς, δια­πι­στώ­νει ότι είναι πραγ­μα­τικά εξέ­χο­ντα.

Μεζο­νέ­τες 150 τ.μ. με θέα στη θάλασσα στις καλύ­τε­ρες περιο­χές μπορεί να βρει κανείς με 400.000 ευρώ, αντί­θετα με την Ισπανία και την Πορ­το­γα­λία με τις τσι­με­ντο­ποι­η­μέ­νες ακτές.

Η Ευα Κιο­περ­λί­δου σημειώ­νει ότι δεν είναι μόνο οι τιμές ελκυ­στι­κές… Τελευ­ταία έχει αυξηθεί το επίπεδο της νομικής ασφά­λειας δικαίου έχει αυξηθεί σημα­ντικά… Και η Εύα Κιο­περ­λί­δου είναι δικη­γό­ρος στην Γερ­μα­νία και στην Ελλάδα και συμ­βου­λεύει Γερ­μα­νούς αγο­ρα­στές και ιδιο­κτή­τες. Η ίδια υπο­στη­ρί­ζει ότι το επίπεδο ασφά­λειας τονώ­θηκε το 2012 με την ψήφιση του νόμου νομι­μο­ποί­η­σης των παράνομων-αυθαίρετων κατοι­κιών.

Οι ειδικοί εκτι­μούν ότι μέχρι και πριν από λίγα χρόνια το 90% των (παρα­θε­ρι­σιτ­κών) κατοι­κιών στην Ελλάδα δεν κατα­σκευα­ζό­ταν απόλυτα νόμιμα. Συνήθως υπήρχαν οικο­νο­μι­κές άδειες που αφο­ρού­σαν μικρό­τερα σπίτια ή άλλα κτί­σματα. Για να εισ­ρεύ­σουν χρήματα στα κρατικά ταμεία, επέ­τρεψε η Κυβέρ­νηση να τρο­πο­ποι­η­θούν οι άδειες. Τα παρά­νομα κτί­σματα φορο­λο­γού­νται εκ των υστέρων και έτσι νομι­μο­ποιού­νται.

Αυτό που επι­βα­ρύ­νει τον ιδιο­κτήτη ενός ακι­νή­του, έχει μία θετική πλευρά για τον αγο­ρα­στή. Σήμερα είναι σχεδόν αδύνατο να που­λή­σει κανείς παρά­νομα σπίτια!

Ο Διευ­θύ­νων Σύμ­βου­λος της Engel & Völkers Γιώργος Πετράς μπορεί να εγγυ­η­θεί την απόλυτη διαύ­γεια των πωλή­σεων των ακι­νή­των σε Ρόδο, λόγω της ύπαρξης Κτη­μα­το­λο­γι­κής υπη­ρε­σίας, η οποία λει­τουρ­γεί στα πρότυπα των γερ­μα­νι­κών αντί­στοι­χων υπη­ρε­σιών. Κτη­μα­το­λο­γι­κοί τόμοι οι οποίοι στην υπό­λοιπη Ελλάδα τηρού­νταν προ­σω­πικά, στη Ρόδο τηρού­νται από την Ιτα­λο­κρα­τία μέχρι και σήμερα βάσει των ακι­νή­των. Αυτό είναι ένα μεγάλο πλε­ο­νέ­κτημα γιατί έτσι μπορεί να ανα­γνω­ρί­σει κανείς αμέσως τα «μελανά σημεία».

Σύμφωνα πάντα με τους ειδι­κούς, το ελλη­νικό Δίκαιο, όπως και το γερ­μα­νικό προ­στα­τεύει τους αγο­ρα­στές από άστοχες αγορές ακι­νή­των. Όπως και στη Γερ­μα­νία, μία αγορά ακι­νή­του έχει νομική ισχύ όταν υπο­γρά­φε­ται ένα συμ­βό­λαιο αγοράς σε συμ­βο­λαιο­γράφο και ακο­λου­θή­σει εγγραφή στον κτη­μα­το­λο­γικό τόμο.

Οι δια­φο­ρές είναι μάλλον θέμα λεπτο­μέ­ρειας. Αντί­θετα με τη Γερ­μα­νία, δεν κάνει την κτη­μα­το­λο­γική έρευνα ο συμ­βο­λαιο­γρά­φος. Αυτό το ανα­λαμ­βά­νουν οι δικη­γό­ροι. Η επιβολή παρου­σίας δικη­γό­ρου σε υπο­γρα­φές συμ­βο­λαίων αγο­ρα­πω­λη­σίας ακι­νή­των καταρ­γή­θηκε βέβαια το 2014. Όσοι όμως αγο­ρα­στές θέλουν να είναι και να νιώθουν ασφα­λείς, ανα­ζη­τούν νομική υπο­στή­ριξη.

Ημε­ρη­σία