Το Δημόσιο, οι Περιφέρειες και οι Δήμοι θα πληρώνουν για τις άδειες που εκδόθηκαν πάνω στα ρέματα

• Με 2 απο­φά­σεις του το Ανώ­τα­το Ακυ­ρω­τι­κό ανα­γνω­ρί­ζει δι­καί­ω­μα απο­ζη­μί­ω­σης σε ιδιο­κτή­τες, συ­νι­διο­κτή­τες και ερ­γο­λά­βους που εγκλω­βί­στη­καν από πα­ρά­νο­μες άδειες σε πα­ρα­ρε­μά­τιες πε­ριο­χές χωρίς ορι­στι­κή οριο­θέ­τη­ση • Στη Ρόδο, όπου το σχέ­διο πόλης της Ια­λυ­σού έχει χα­ρα­κτη­ρι­στεί μνη­μείο κα­τα­στρα­τή­γη­σης των δια­τά­ξε­ων για τα ρέ­μα­τα και τα Αφά­ντου φι­γου­ρά­ρουν στα­θε­ρά στις πλημ­μυ­ρό­πλη­κτες πε­ριο­χές, η κρίση αυτή απο­κτά ιδιαί­τε­ρο βάρος

Η από­φα­ση του Συμ­βου­λί­ου της Επι­κρα­τεί­ας που έγινε γνω­στή στις 28 Σε­πτεμ­βρί­ου 2026 δεν αφορά μόνο στον Πει­ραιά, από όπου ξε­κί­νη­σαν οι 2 υπο­θέ­σεις. Αφορά κάθε πε­ριο­χή όπου η διοί­κη­ση επί δε­κα­ε­τί­ες εξέ­δι­δε οι­κο­δο­μι­κές άδειες και πρά­ξεις εφαρ­μο­γής ρυ­μο­το­μι­κών σχε­δί­ων δίπλα σε ρέ­μα­τα που ου­δέ­πο­τε οριο­θε­τή­θη­καν ορι­στι­κά, στη­ρι­ζό­με­νη σε «προ­σω­ρι­νές» οριο­γραμ­μές. Και αν υπάρ­χει νησί όπου η πρα­κτι­κή αυτή πλη­ρώ­θη­κε με αν­θρώ­πι­νες ζωές και εκα­τομ­μύ­ρια ευρώ ζη­μιές, αυτό είναι η Ρόδος.

Τι έκρι­νε το Ανώ­τα­το Ακυ­ρω­τι­κό

Με τις υπ’ αριθμ. 1177 και 1281 του 2026 απο­φά­σεις του Α΄ Τμή­μα­τος, το ΣτΕ δέ­χθη­κε ότι η χο­ρή­γη­ση πα­ρά­νο­μης οι­κο­δο­μι­κής άδειας σε πα­ρα­ρε­μά­τιο οι­κό­πε­δο εντός ρυ­μο­το­μι­κού σχε­δί­ου, χωρίς προη­γού­με­νη ορι­στι­κή οριο­θέ­τη­ση του ρέ­μα­τος, μπο­ρεί να θε­με­λιώ­σει ευ­θύ­νη του Δη­μο­σί­ου ή του οι­κεί­ου νο­μι­κού προ­σώ­που δη­μο­σί­ου δι­καί­ου προς απο­ζη­μί­ω­ση του δι­καιού­χου της άδειας, του ιδιο­κτή­τη ή του συ­νι­διο­κτή­τη. Το ίδιο ισχύ­ει για πρά­ξεις προ­σκύ­ρω­σης, τα­κτο­ποί­η­σης και ανα­λο­γι­σμού απο­ζη­μί­ω­σης που εκ­δό­θη­καν χωρίς ορι­στι­κή οριο­θέ­τη­ση.

Η ουσία της με­τα­στρο­φής βρί­σκε­ται στην ερ­μη­νεία του άρ­θρου 6 του νόμου 880 του 1979. Τα κα­τώ­τε­ρα δι­κα­στή­ρια δέ­χο­νταν ότι οι δια­τά­ξεις αυτές θε­σπί­στη­καν απο­κλει­στι­κά για το γε­νι­κό συμ­φέ­ρον, άρα η πα­ρά­βα­σή τους δεν γεννά ατο­μι­κή αξί­ω­ση κατά τα άρθρα 105 και 106 του Ει­σα­γω­γι­κού Νόμου του Αστι­κού Κώ­δι­κα. Οι σύμ­βου­λοι Επι­κρα­τεί­ας απά­ντη­σαν ότι οι δια­τά­ξεις «πα­ραλ­λή­λως απο­σκο­πούν στην προ­στα­σία ατο­μι­κών δι­καιω­μά­των ή συμ­φε­ρό­ντων των ιδιω­τών, διότι επι­τρέ­πουν την έκ­δο­ση πρά­ξης εφαρ­μο­γής ρυ­μο­το­μι­κού σχε­δί­ου, προ­σκύ­ρω­σης, τα­κτο­ποί­η­σης και ανα­λο­γι­σμού απο­ζη­μί­ω­σης, καθώς και άδειας ανέ­γερ­σης οι­κο­δο­μι­κής σε πα­ρα­ρε­μά­τιο ακί­νη­το υπό την προ­ϋ­πό­θε­ση ότι έχει προη­γη­θεί ορι­στι­κή οριο­θέ­τη­ση». Ο νόμος δη­λα­δή δίνει στον ιδιώ­τη δι­καί­ω­μα να χτί­σει, αρκεί η διοί­κη­ση να έχει πρώτα οριο­θε­τή­σει το ρέμα. Όταν πα­ρα­κάμ­πτει το στά­διο αυτό, βλά­πτει και τον πο­λί­τη που επέν­δυ­σε πι­στεύ­ο­ντας στη νο­μι­μό­τη­τα της άδειας.

Οι «προ­σω­ρι­νές» οριο­θε­τή­σεις χωρίς νό­μι­μο έρει­σμα

Το δεύ­τε­ρο κρί­σι­μο σκέ­λος αφορά τον μη­χα­νι­σμό με τον οποίο εκ­δί­δο­νταν οι άδειες. Η πα­ρά­γρα­φος 2 του άρ­θρου 6 του Κτι­ριο­δο­μι­κού Κα­νο­νι­σμού του 1989 προ­έ­βλε­πε «προ­σω­ρι­νή» οριο­θέ­τη­ση από την πο­λε­ο­δο­μι­κή αρχή, με υδρο­λο­γι­κή και υδραυ­λι­κή με­λέ­τη του εν­δια­φε­ρο­μέ­νου. Το ΣτΕ έκρι­νε ότι η διά­τα­ξη εκ­δό­θη­κε εκτός της νο­μο­θε­τι­κής εξου­σιο­δό­τη­σης του άρ­θρου 26 του Γε­νι­κού Οι­κο­δο­μι­κού Κα­νο­νι­σμού του 1985 και ότι οι προ­σω­ρι­νές οριο­θε­τή­σεις που στη­ρί­χθη­καν σε αυτήν είναι πα­ρά­νο­μες. Χι­λιά­δες άδειες σε όλη τη χώρα εκ­δό­θη­καν με αυτή τη δια­δι­κα­σία. Όσοι ζη­μιώ­θη­καν μπο­ρούν να στρα­φούν κατά Δη­μο­σί­ου, Πε­ρι­φέ­ρειας ή Δήμου, εφό­σον απο­δει­κνύ­ουν ζημία και αι­τιώ­δη σύν­δε­σμο.

Οι 2 υπο­θέ­σεις του Πει­ραιά

Η πρώτη, με την από­φα­ση 1177 του 2026, αφο­ρού­σε 2 εται­ρεί­ες που δια­δο­χι­κά ήταν δι­καιού­χος οι­κο­δο­μι­κής άδειας και ερ­γο­λά­βος με αντι­πα­ρο­χή σε πα­ρα­ρε­μά­τιο ακί­νη­το. Το Διοι­κη­τι­κό Εφε­τείο Πει­ραιά είχε δε­χθεί ότι η άδεια εκ­δό­θη­κε κατά πα­ρά­βα­ση του νόμου 880 του 1979, αλλά απέρ­ρι­ψε την αγωγή κατά του Δήμου. Το ΣτΕ αναί­ρε­σε την υπ’ αριθμ. 1770 του 2017 από­φα­ση.

Η δεύ­τε­ρη, με την από­φα­ση 1281 του 2026, αφο­ρού­σε συ­νι­διο­κτή­τρια που στρά­φη­κε ταυ­τό­χρο­να κατά Ελ­λη­νι­κού Δη­μο­σί­ου, Πε­ρι­φέ­ρειας και Δήμου, τόσο για πα­ρά­νο­μη πράξη προ­σκύ­ρω­σης, τα­κτο­ποί­η­σης και ανα­λο­γι­σμού απο­ζη­μί­ω­σης λόγω ρυ­μο­το­μί­ας όσο και για πα­ρά­νο­μη οι­κο­δο­μι­κή άδεια. Επι­κα­λέ­στη­κε επι­πλέ­ον την πα­ρά­λει­ψη της διοί­κη­σης να ολο­κλη­ρώ­σει την ορι­στι­κή οριο­θέ­τη­ση με προ­ε­δρι­κό διά­ταγ­μα, πα­ρό­τι είχε προη­γη­θεί ακυ­ρω­τι­κή από­φα­ση του ίδιου του ΣτΕ. Το εφε­τείο είχε κρί­νει αλυ­σι­τε­λή την εξέ­τα­ση του ισχυ­ρι­σμού. Το ΣτΕ έκρι­νε εσφαλ­μέ­νη και αυτή την κρίση, αναί­ρε­σε την υπ’ αριθμ. 2038 του 2019 από­φα­ση και ανέ­πεμ­ψε και τις 2 υπο­θέ­σεις για νέα κρίση. Το Ανώ­τα­το Ακυ­ρω­τι­κό δεν επι­δί­κα­σε το ίδιο απο­ζη­μιώ­σεις, τα εφε­τεία θα κρί­νουν πλέον την ουσία, το προη­γού­με­νο όμως έχει δη­μιουρ­γη­θεί.

Ια­λυ­σός: το σχέ­διο πόλης πάνω στις κοί­τες

Η Ρόδος συ­γκε­ντρώ­νει σχε­δόν όλα τα χα­ρα­κτη­ρι­στι­κά που πε­ρι­γρά­φουν οι απο­φά­σεις. Μετά τη φο­νι­κή νε­ρο­πο­ντή της 22ας Νο­εμ­βρί­ου 2013, που άφησε 4 νε­κρούς στις γέ­φυ­ρες Πα­στί­δας και Κρε­μα­στής, η Ει­σαγ­γε­λία Πλημ­με­λειο­δι­κών Ρόδου όρισε πραγ­μα­το­γνώ­μο­να. Όπως έχει απο­κα­λύ­ψει η «δη­μο­κρα­τι­κή», το πό­ρι­σμα του 2014 χα­ρα­κτή­ρι­ζε το σχέ­διο πόλης της Ια­λυ­σού «μνη­μείο κα­τα­στρα­τή­γη­σης των δια­τά­ξε­ων του κτι­ρια­κού κα­νο­νι­σμού που αφο­ρούν τα ρέ­μα­τα». Κατά την απο­τύ­πω­ση της πε­ριο­χής προς έντα­ξη αγνο­ή­θη­κε η ύπαρ­ξη ρε­μά­των, με απο­τέ­λε­σμα να δη­μιουρ­γη­θούν οι­κο­δο­μι­κά τε­τρά­γω­να και δρό­μοι εκεί όπου υπήρ­χαν κοί­τες, ενερ­γές και μη, οι οποί­ες νο­ού­νται πλέον «νο­μί­μως» ως οι­κο­δο­μή­σι­μος χώρος. Η δια­πί­στω­ση πε­ρι­γρά­φει σχε­δόν κατά λέξη την κα­τά­στα­ση που εξέ­τα­σε το ΣτΕ.

Το ίδιο πό­ρι­σμα κα­τέ­γρα­φε ότι από τα 10 κτη­μα­το­λο­γι­κώς κα­τα­γε­γραμ­μέ­να ρέ­μα­τα και τα 20 πραγ­μα­τι­κά από τη Ρόδο έως το Πα­ρα­δεί­σι, είχαν απο­μεί­νει μόνο 4. Το ένα είναι ο Κρε­μα­στε­νός, με δρα­μα­τι­κά μειω­μέ­νο πλά­τος. Ο χεί­μαρ­ρος της Ια­λυ­σού είχε πα­ρα­νό­μως πλα­κο­σκε­πα­στεί στη με­γα­λύ­τε­ρή του έκτα­ση και η κοίτη του συρ­ρι­κνώ­θη­κε από 40 μέτρα σε 6. Ο πλα­κο­σκε­πής αγω­γός, μή­κους 1.318 μέ­τρων, άρ­χι­σε να κα­τα­σκευά­ζε­ται στις αρχές της δε­κα­ε­τί­ας του 1980, ενώ πα­ρεμ­βά­σεις στα ρέ­μα­τα είχαν ξε­κι­νή­σει από το 1975. Το 2013 κα­τα­γρά­φη­καν ζη­μιές σε 365 κτή­ρια στη Δη­μο­τι­κή Κοι­νό­τη­τα Ια­λυ­σού και 35 στη Δη­μο­τι­κή Ενό­τη­τα Πε­τα­λού­δων. Τον Δε­κέμ­βριο του 2024, με την κα­κο­και­ρία Bora, ο αγω­γός δεν πα­ρέ­λα­βε ξανά το φορ­τίο και η στάθ­μη μέσα στον οι­κι­σμό ξε­πέ­ρα­σε σε ση­μεία το 1,5 μέτρο, ενώ η Ια­λυ­σός πλημ­μύ­ρι­σε 2 φορές μέσα σε μία εβδο­μά­δα και το 112 κά­λε­σε τους κα­τοί­κους να απο­μα­κρυν­θούν από ισό­γεια και υπό­γεια.

Ο πρό­ε­δρος του Ορ­γα­νι­σμού Αντι­σει­σμι­κού Σχε­δια­σμού και Προ­στα­σί­ας, που εκτί­μη­σε τη βρο­χό­πτω­ση στο 75 τοις εκατό της Βα­λέν­θια, δή­λω­σε τότε ότι στο ρέμα της Ια­λυ­σού υπάρ­χουν του­λά­χι­στον 10 έως 15 πο­λυ­τε­λείς κα­τα­σκευ­ές που έχουν κα­τα­λά­βει τη μισή κοίτη, φρά­χτες από οπλι­σμέ­νο σκυ­ρό­δε­μα ύψους πε­ρί­που 5 μέ­τρων στη μέση της, και ξε­νο­δο­χεια­κό συ­γκρό­τη­μα σε από­στα­ση πε­ρί­που 20 μέ­τρων από τη θά­λασ­σα που απο­κό­πτει την έξοδο του νερού. «Κα­τα­σκευ­ές μέσα στην κοίτη, όχι πα­ρα­πλεύ­ρως», όπως επι­σή­μα­νε, με άστο­χα τε­χνι­κά έργα 60 και 70 ετών. Ήδη από τον Φε­βρουά­ριο του 2014 ο τότε αντι­πε­ρι­φε­ρειάρ­χης Δω­δε­κα­νή­σου είχε πα­ρα­δε­χθεί ότι «υπάρ­χουν εύ­λο­γα ερω­τή­μα­τα γύρω από το ποιοι ήταν οι με­λε­τη­τές και ποιες οι υπη­ρε­σί­ες που έδω­σαν άδειες και χτί­στη­καν σπί­τια σχε­δόν πάνω σε αυτά».

Αφά­ντου και η ανα­το­λι­κή Ρόδος

Οι πε­ρισ­σό­τε­ρες πλημ­μύ­ρες του νη­σιού εκ­δη­λώ­νο­νται στο βό­ρειο και ανα­το­λι­κό τμήμα του, με πλου­σιό­τε­ρο ιστο­ρι­κό κατά σειρά την πόλη της Ρόδου, τη Μα­λώ­να και τα Μά­σα­ρη, τον Αρ­χάγ­γε­λο, τα Αφά­ντου, την Ια­λυ­σό και τη Λάρδο. Τα Αφά­ντου πε­ρι­λαμ­βά­νο­νταν από το 2014 στις πε­ριο­χές για τις οποί­ες Πε­ρι­φέ­ρεια Νο­τί­ου Αι­γαί­ου, ΤΕΕ Δω­δε­κα­νή­σου και Δήμος Ρόδου ανέ­λα­βαν την επι­και­ρο­ποί­η­ση με­λε­τών αντι­πλημ­μυ­ρι­κών έργων, με δε­σμευ­μέ­νο ποσό 8.000.000 ευρώ, μαζί με Ια­λυ­σό, Αρ­χάγ­γε­λο, Προ­φή­τη Ηλία, Λάρδο, Κρε­μα­στή και Πα­στί­δα. Οι με­λέ­τες προ­έ­βλε­παν «την οριο­θέ­τη­ση των ρε­μά­των όπου υπάρ­χουν», δια­τύ­πω­ση που ομο­λο­γεί ότι το 2014 τα ρέ­μα­τα αυτά δεν ήταν οριο­θε­τη­μέ­να, ενώ η δό­μη­ση προ­χω­ρού­σε επί δε­κα­ε­τί­ες.

Τον Ιού­λιο του 2025 η Πε­ρι­φέ­ρεια ανα­κοί­νω­σε την ολο­κλή­ρω­ση κα­θα­ρι­σμού σε πο­τα­μό των Αφά­ντου, στο πλαί­σιο πα­ρέμ­βα­σης σε 24 πο­τά­μια της κε­ντρι­κής και νό­τιας Ρόδου, με απο­μά­κρυν­ση φερ­τών υλι­κών, βλά­στη­σης, απορ­ριμ­μά­των και «τε­χνη­τών» εμπο­δί­ων από την κοίτη. Ο πε­ρι­φε­ρειάρ­χης υπεν­θύ­μι­σε ότι η αρ­μο­διό­τη­τα για τα ρέ­μα­τα πέ­ρα­σε από τους Δή­μους στις Πε­ρι­φέ­ρειες «χωρίς ενη­μέ­ρω­ση, δια­βού­λευ­ση ή με­τα­φο­ρά πόρων και προ­σω­πι­κού», χα­ρα­κτή­ρι­σε το πλαί­σιο «πα­γί­δα αι­ρε­τών» και ση­μεί­ω­σε ότι οι φο­ρείς με αρ­μο­διό­τη­τα αντι­πλημ­μυ­ρι­κών έργων είναι 5. Το ΣτΕ κα­θι­στά σαφές ότι η πο­λυ­διά­σπα­ση αυτή δεν απαλ­λάσ­σει κα­νέ­ναν, αφού Δη­μό­σιο, Πε­ρι­φέ­ρεια και Δήμος μπο­ρούν να ενά­γο­νται από κοι­νού.

Τι ση­μαί­νει για τους Ρο­δί­τες ιδιο­κτή­τες

Η νέα νο­μο­λο­γία δεν απο­ζη­μιώ­νει αυ­το­μά­τως κάθε πλημ­μυ­ρο­πα­θή. Το ακί­νη­το πρέ­πει να βρί­σκε­ται σε πα­ρα­ρε­μά­τια πε­ριο­χή εντός σχε­δί­ου, να έχει εκ­δο­θεί άδεια ή πο­λε­ο­δο­μι­κή πράξη χωρίς ορι­στι­κή οριο­θέ­τη­ση, να απο­δει­κνύ­ε­ται ζημία και αι­τιώ­δης σύν­δε­σμος, και να μην έχει πα­ρα­γρα­φεί η αξί­ω­ση. Όσοι όμως πλη­ρούν τις προ­ϋ­πο­θέ­σεις δεν αντι­με­τω­πί­ζουν πλέον το επι­χεί­ρη­μα ότι η οριο­θέ­τη­ση προ­στα­τεύ­ει μόνο το πε­ρι­βάλ­λον. Εξί­σου ση­μα­ντι­κή είναι η κρίση για την πα­ρά­λει­ψη ολο­κλή­ρω­σης της οριο­θέ­τη­σης. Από τα δια­θέ­σι­μα στοι­χεία δεν προ­κύ­πτει σε ποιο στά­διο βρί­σκε­ται σή­με­ρα η ορι­στι­κή οριο­θέ­τη­ση των ρε­μά­των Ια­λυ­σού και Αφά­ντου που εξαγ­γέλ­θη­κε το 2014. Αν πα­ρα­μέ­νει ανο­λο­κλή­ρω­τη, και αυτή η πα­ρά­λει­ψη μπο­ρεί πλέον να θε­με­λιώ­σει ευ­θύ­νη.

Μια δε­κα­ε­τία προει­δο­ποι­ή­σε­ων

Το πό­ρι­σμα του 2014 δια­πί­στω­νε ότι στη Ρόδο, είτε ως Νο­μαρ­χία, είτε ως Πε­ρι­φέ­ρεια, είτε ως Δήμος, ου­δέ­πο­τε συ­γκρο­τή­θη­κε επι­τρο­πή αστυ­νό­μευ­σης ρε­μά­των. Κα­τέ­γρα­φε ότι οι δια­βά­σεις στην επαρ­χια­κή οδό Ρόδου προς Πα­ρα­δεί­σι και Πα­στί­δας προς Μα­ρι­τσά, όπου χά­θη­καν οι 4 άν­θρω­ποι, ου­δέ­πο­τε νο­μι­μο­ποι­ή­θη­καν, χωρίς υδραυ­λι­κές ή πε­ρι­βαλ­λο­ντι­κές με­λέ­τες. Υπεν­θύ­μι­ζε ότι κάθε άδεια κοντά σε υδα­τό­ρε­μα απαι­τεί από­στα­ση 10 μέ­τρων από τις γραμ­μές πλημ­μύ­ρας εντός σχε­δί­ου και 20 εκτός, γραμ­μές που προ­κύ­πτουν μόνο από υδραυ­λι­κή με­λέ­τη εγκε­κρι­μέ­νη από τη Διεύ­θυν­ση Τε­χνι­κών Έργων της Πε­ρι­φέ­ρειας, και πα­ρέ­θε­τε φω­το­γρα­φί­ες κτη­ρί­ων, ακόμη και δη­μο­σί­ων, δίπλα στις κοί­τες. Οι ζη­μιές του 2013 απο­τι­μή­θη­καν σε 3.750.000 ευρώ για υπο­δο­μές, 577.433,67 ευρώ για οι­κο­σκευ­ές και 673.217,70 ευρώ για επι­χει­ρή­σεις βάσει τι­μο­λο­γί­ων, με τους επαγ­γελ­μα­τί­ες να διεκ­δι­κούν κατά δή­λω­σή τους 2.386.608,42 ευρώ.

Κα­νείς δεν έχει απα­ντή­σει δη­μό­σια πώς εκ­δό­θη­καν οι άδειες για τις κα­τα­σκευ­ές που βρί­σκο­νται σή­με­ρα μέσα στις κοί­τες. Το ΣτΕ δεν απα­ντά στο ερώ­τη­μα για τη Ρόδο. Δίνει όμως στους Ρο­δί­τες που εγκλω­βί­στη­καν από τέ­τοιες άδειες το νο­μι­κό ερ­γα­λείο να το θέ­σουν ενώ­πιον των δι­κα­στη­ρί­ων, με το βάρος της ευ­θύ­νης να με­τα­το­πί­ζε­ται πλέον στις υπη­ρε­σί­ες που υπέ­γρα­ψαν.