Το Δημόσιο, οι Περιφέρειες και οι Δήμοι θα πληρώνουν για τις άδειες που εκδόθηκαν πάνω στα ρέματα

• Με 2 απο­φά­σεις του το Ανώτατο Ακυ­ρω­τικό ανα­γνω­ρί­ζει δικαί­ωμα απο­ζη­μί­ω­σης σε ιδιο­κτή­τες, συνι­διο­κτή­τες και εργο­λά­βους που εγκλω­βί­στη­καν από παρά­νο­μες άδειες σε παρα­ρε­μά­τιες περιο­χές χωρίς ορι­στική οριο­θέ­τηση • Στη Ρόδο, όπου το σχέδιο πόλης της Ιαλυσού έχει χαρα­κτη­ρι­στεί μνημείο κατα­στρα­τή­γη­σης των δια­τά­ξεων για τα ρέματα και τα Αφάντου φιγου­ρά­ρουν σταθερά στις πλημ­μυ­ρό­πλη­κτες περιο­χές, η κρίση αυτή αποκτά ιδιαί­τερο βάρος

Η απόφαση του Συμ­βου­λίου της Επι­κρα­τείας που έγινε γνωστή στις 28 Σεπτεμ­βρίου 2026 δεν αφορά μόνο στον Πειραιά, από όπου ξεκί­νη­σαν οι 2 υπο­θέ­σεις. Αφορά κάθε περιοχή όπου η διοί­κηση επί δεκα­ε­τίες εξέδιδε οικο­δο­μι­κές άδειες και πράξεις εφαρ­μο­γής ρυμο­το­μι­κών σχεδίων δίπλα σε ρέματα που ουδέ­ποτε οριο­θε­τή­θη­καν ορι­στικά, στη­ρι­ζό­μενη σε «προ­σω­ρι­νές» οριο­γραμ­μές. Και αν υπάρχει νησί όπου η πρα­κτική αυτή πλη­ρώ­θηκε με ανθρώ­πι­νες ζωές και εκα­τομ­μύ­ρια ευρώ ζημιές, αυτό είναι η Ρόδος.

Τι έκρινε το Ανώτατο Ακυ­ρω­τικό

Με τις υπ’ αριθμ. 1177 και 1281 του 2026 απο­φά­σεις του Α΄ Τμή­μα­τος, το ΣτΕ δέχθηκε ότι η χορή­γηση παρά­νο­μης οικο­δο­μι­κής άδειας σε παρα­ρε­μά­τιο οικό­πεδο εντός ρυμο­το­μι­κού σχεδίου, χωρίς προη­γού­μενη ορι­στική οριο­θέ­τηση του ρέματος, μπορεί να θεμε­λιώ­σει ευθύνη του Δημο­σίου ή του οικείου νομικού προ­σώ­που δημο­σίου δικαίου προς απο­ζη­μί­ωση του δικαιού­χου της άδειας, του ιδιο­κτήτη ή του συνι­διο­κτήτη. Το ίδιο ισχύει για πράξεις προ­σκύ­ρω­σης, τακτο­ποί­η­σης και ανα­λο­γι­σμού απο­ζη­μί­ω­σης που εκδό­θη­καν χωρίς ορι­στική οριο­θέ­τηση.

Η ουσία της μετα­στρο­φής βρί­σκε­ται στην ερμη­νεία του άρθρου 6 του νόμου 880 του 1979. Τα κατώ­τερα δικα­στή­ρια δέχο­νταν ότι οι δια­τά­ξεις αυτές θεσπί­στη­καν απο­κλει­στικά για το γενικό συμ­φέ­ρον, άρα η παρά­βασή τους δεν γεννά ατομική αξίωση κατά τα άρθρα 105 και 106 του Εισα­γω­γι­κού Νόμου του Αστικού Κώδικα. Οι σύμ­βου­λοι Επι­κρα­τείας απά­ντη­σαν ότι οι δια­τά­ξεις «παραλ­λή­λως απο­σκο­πούν στην προ­στα­σία ατο­μι­κών δικαιω­μά­των ή συμ­φε­ρό­ντων των ιδιωτών, διότι επι­τρέ­πουν την έκδοση πράξης εφαρ­μο­γής ρυμο­το­μι­κού σχεδίου, προ­σκύ­ρω­σης, τακτο­ποί­η­σης και ανα­λο­γι­σμού απο­ζη­μί­ω­σης, καθώς και άδειας ανέ­γερ­σης οικο­δο­μι­κής σε παρα­ρε­μά­τιο ακίνητο υπό την προ­ϋ­πό­θεση ότι έχει προη­γη­θεί ορι­στική οριο­θέ­τηση». Ο νόμος δηλαδή δίνει στον ιδιώτη δικαί­ωμα να χτίσει, αρκεί η διοί­κηση να έχει πρώτα οριο­θε­τή­σει το ρέμα. Όταν παρα­κάμ­πτει το στάδιο αυτό, βλάπτει και τον πολίτη που επέν­δυσε πιστεύ­ο­ντας στη νομι­μό­τητα της άδειας.

Οι «προ­σω­ρι­νές» οριο­θε­τή­σεις χωρίς νόμιμο έρεισμα

Το δεύτερο κρίσιμο σκέλος αφορά τον μηχα­νι­σμό με τον οποίο εκδί­δο­νταν οι άδειες. Η παρά­γρα­φος 2 του άρθρου 6 του Κτι­ριο­δο­μι­κού Κανο­νι­σμού του 1989 προ­έ­βλεπε «προ­σω­ρινή» οριο­θέ­τηση από την πολε­ο­δο­μική αρχή, με υδρο­λο­γική και υδραυ­λική μελέτη του ενδια­φε­ρο­μέ­νου. Το ΣτΕ έκρινε ότι η διάταξη εκδό­θηκε εκτός της νομο­θε­τι­κής εξου­σιο­δό­τη­σης του άρθρου 26 του Γενικού Οικο­δο­μι­κού Κανο­νι­σμού του 1985 και ότι οι προ­σω­ρι­νές οριο­θε­τή­σεις που στη­ρί­χθη­καν σε αυτήν είναι παρά­νο­μες. Χιλιά­δες άδειες σε όλη τη χώρα εκδό­θη­καν με αυτή τη δια­δι­κα­σία. Όσοι ζημιώ­θη­καν μπορούν να στρα­φούν κατά Δημο­σίου, Περι­φέ­ρειας ή Δήμου, εφόσον απο­δει­κνύ­ουν ζημία και αιτιώδη σύν­δε­σμο.

Οι 2 υπο­θέ­σεις του Πειραιά

Η πρώτη, με την απόφαση 1177 του 2026, αφο­ρούσε 2 εται­ρείες που δια­δο­χικά ήταν δικαιού­χος οικο­δο­μι­κής άδειας και εργο­λά­βος με αντι­πα­ροχή σε παρα­ρε­μά­τιο ακίνητο. Το Διοι­κη­τικό Εφετείο Πειραιά είχε δεχθεί ότι η άδεια εκδό­θηκε κατά παρά­βαση του νόμου 880 του 1979, αλλά απέρ­ριψε την αγωγή κατά του Δήμου. Το ΣτΕ αναί­ρεσε την υπ’ αριθμ. 1770 του 2017 απόφαση.

Η δεύτερη, με την απόφαση 1281 του 2026, αφο­ρούσε συνι­διο­κτή­τρια που στρά­φηκε ταυ­τό­χρονα κατά Ελλη­νι­κού Δημο­σίου, Περι­φέ­ρειας και Δήμου, τόσο για παρά­νομη πράξη προ­σκύ­ρω­σης, τακτο­ποί­η­σης και ανα­λο­γι­σμού απο­ζη­μί­ω­σης λόγω ρυμο­το­μίας όσο και για παρά­νομη οικο­δο­μική άδεια. Επι­κα­λέ­στηκε επι­πλέον την παρά­λειψη της διοί­κη­σης να ολο­κλη­ρώ­σει την ορι­στική οριο­θέ­τηση με προ­ε­δρικό διά­ταγμα, παρότι είχε προη­γη­θεί ακυ­ρω­τική απόφαση του ίδιου του ΣτΕ. Το εφετείο είχε κρίνει αλυ­σι­τελή την εξέταση του ισχυ­ρι­σμού. Το ΣτΕ έκρινε εσφαλ­μένη και αυτή την κρίση, αναί­ρεσε την υπ’ αριθμ. 2038 του 2019 απόφαση και ανέ­πεμψε και τις 2 υπο­θέ­σεις για νέα κρίση. Το Ανώτατο Ακυ­ρω­τικό δεν επι­δί­κασε το ίδιο απο­ζη­μιώ­σεις, τα εφετεία θα κρίνουν πλέον την ουσία, το προη­γού­μενο όμως έχει δημιουρ­γη­θεί.

Ιαλυσός: το σχέδιο πόλης πάνω στις κοίτες

Η Ρόδος συγκε­ντρώ­νει σχεδόν όλα τα χαρα­κτη­ρι­στικά που περι­γρά­φουν οι απο­φά­σεις. Μετά τη φονική νερο­πο­ντή της 22ας Νοεμ­βρίου 2013, που άφησε 4 νεκρούς στις γέφυρες Παστί­δας και Κρε­μα­στής, η Εισαγ­γε­λία Πλημ­με­λειο­δι­κών Ρόδου όρισε πραγ­μα­το­γνώ­μονα. Όπως έχει απο­κα­λύ­ψει η «δημο­κρα­τική», το πόρισμα του 2014 χαρα­κτή­ριζε το σχέδιο πόλης της Ιαλυσού «μνημείο κατα­στρα­τή­γη­σης των δια­τά­ξεων του κτι­ρια­κού κανο­νι­σμού που αφορούν τα ρέματα». Κατά την απο­τύ­πωση της περιο­χής προς ένταξη αγνο­ή­θηκε η ύπαρξη ρεμάτων, με απο­τέ­λε­σμα να δημιουρ­γη­θούν οικο­δο­μικά τετρά­γωνα και δρόμοι εκεί όπου υπήρχαν κοίτες, ενεργές και μη, οι οποίες νοού­νται πλέον «νομίμως» ως οικο­δο­μή­σι­μος χώρος. Η δια­πί­στωση περι­γρά­φει σχεδόν κατά λέξη την κατά­σταση που εξέτασε το ΣτΕ.

Το ίδιο πόρισμα κατέ­γραφε ότι από τα 10 κτη­μα­το­λο­γι­κώς κατα­γε­γραμ­μένα ρέματα και τα 20 πραγ­μα­τικά από τη Ρόδο έως το Παρα­δείσι, είχαν απο­μεί­νει μόνο 4. Το ένα είναι ο Κρε­μα­στε­νός, με δρα­μα­τικά μειω­μένο πλάτος. Ο χεί­μαρ­ρος της Ιαλυσού είχε παρα­νό­μως πλα­κο­σκε­πα­στεί στη μεγα­λύ­τερή του έκταση και η κοίτη του συρ­ρι­κνώ­θηκε από 40 μέτρα σε 6. Ο πλα­κο­σκε­πής αγωγός, μήκους 1.318 μέτρων, άρχισε να κατα­σκευά­ζε­ται στις αρχές της δεκα­ε­τίας του 1980, ενώ παρεμ­βά­σεις στα ρέματα είχαν ξεκι­νή­σει από το 1975. Το 2013 κατα­γρά­φη­καν ζημιές σε 365 κτήρια στη Δημο­τική Κοι­νό­τητα Ιαλυσού και 35 στη Δημο­τική Ενότητα Πετα­λού­δων. Τον Δεκέμ­βριο του 2024, με την κακο­και­ρία Bora, ο αγωγός δεν παρέ­λαβε ξανά το φορτίο και η στάθμη μέσα στον οικισμό ξεπέ­ρασε σε σημεία το 1,5 μέτρο, ενώ η Ιαλυσός πλημ­μύ­ρισε 2 φορές μέσα σε μία εβδο­μάδα και το 112 κάλεσε τους κατοί­κους να απο­μα­κρυν­θούν από ισόγεια και υπόγεια.

Ο πρό­ε­δρος του Οργα­νι­σμού Αντι­σει­σμι­κού Σχε­δια­σμού και Προ­στα­σίας, που εκτί­μησε τη βρο­χό­πτωση στο 75 τοις εκατό της Βαλέν­θια, δήλωσε τότε ότι στο ρέμα της Ιαλυσού υπάρ­χουν του­λά­χι­στον 10 έως 15 πολυ­τε­λείς κατα­σκευές που έχουν κατα­λά­βει τη μισή κοίτη, φράχτες από οπλι­σμένο σκυ­ρό­δεμα ύψους περίπου 5 μέτρων στη μέση της, και ξενο­δο­χειακό συγκρό­τημα σε από­σταση περίπου 20 μέτρων από τη θάλασσα που απο­κό­πτει την έξοδο του νερού. «Κατα­σκευές μέσα στην κοίτη, όχι παρα­πλεύ­ρως», όπως επι­σή­μανε, με άστοχα τεχνικά έργα 60 και 70 ετών. Ήδη από τον Φεβρουά­ριο του 2014 ο τότε αντι­πε­ρι­φε­ρειάρ­χης Δωδε­κα­νή­σου είχε παρα­δε­χθεί ότι «υπάρ­χουν εύλογα ερω­τή­ματα γύρω από το ποιοι ήταν οι μελε­τη­τές και ποιες οι υπη­ρε­σίες που έδωσαν άδειες και χτί­στη­καν σπίτια σχεδόν πάνω σε αυτά».

Αφάντου και η ανα­το­λική Ρόδος

Οι περισ­σό­τε­ρες πλημ­μύ­ρες του νησιού εκδη­λώ­νο­νται στο βόρειο και ανα­το­λικό τμήμα του, με πλου­σιό­τερο ιστο­ρικό κατά σειρά την πόλη της Ρόδου, τη Μαλώνα και τα Μάσαρη, τον Αρχάγ­γελο, τα Αφάντου, την Ιαλυσό και τη Λάρδο. Τα Αφάντου περι­λαμ­βά­νο­νταν από το 2014 στις περιο­χές για τις οποίες Περι­φέ­ρεια Νοτίου Αιγαίου, ΤΕΕ Δωδε­κα­νή­σου και Δήμος Ρόδου ανέ­λα­βαν την επι­και­ρο­ποί­ηση μελετών αντι­πλημ­μυ­ρι­κών έργων, με δεσμευ­μένο ποσό 8.000.000 ευρώ, μαζί με Ιαλυσό, Αρχάγ­γελο, Προφήτη Ηλία, Λάρδο, Κρε­μα­στή και Παστίδα. Οι μελέτες προ­έ­βλε­παν «την οριο­θέ­τηση των ρεμάτων όπου υπάρ­χουν», δια­τύ­πωση που ομο­λο­γεί ότι το 2014 τα ρέματα αυτά δεν ήταν οριο­θε­τη­μένα, ενώ η δόμηση προ­χω­ρούσε επί δεκα­ε­τίες.

Τον Ιούλιο του 2025 η Περι­φέ­ρεια ανα­κοί­νωσε την ολο­κλή­ρωση καθα­ρι­σμού σε ποταμό των Αφάντου, στο πλαίσιο παρέμ­βα­σης σε 24 ποτάμια της κεντρι­κής και νότιας Ρόδου, με απο­μά­κρυνση φερτών υλικών, βλά­στη­σης, απορ­ριμ­μά­των και «τεχνη­τών» εμπο­δίων από την κοίτη. Ο περι­φε­ρειάρ­χης υπεν­θύ­μισε ότι η αρμο­διό­τητα για τα ρέματα πέρασε από τους Δήμους στις Περι­φέ­ρειες «χωρίς ενη­μέ­ρωση, δια­βού­λευση ή μετα­φορά πόρων και προ­σω­πι­κού», χαρα­κτή­ρισε το πλαίσιο «παγίδα αιρετών» και σημεί­ωσε ότι οι φορείς με αρμο­διό­τητα αντι­πλημ­μυ­ρι­κών έργων είναι 5. Το ΣτΕ καθιστά σαφές ότι η πολυ­διά­σπαση αυτή δεν απαλ­λάσ­σει κανέναν, αφού Δημόσιο, Περι­φέ­ρεια και Δήμος μπορούν να ενά­γο­νται από κοινού.

Τι σημαί­νει για τους Ροδίτες ιδιο­κτή­τες

Η νέα νομο­λο­γία δεν απο­ζη­μιώ­νει αυτο­μά­τως κάθε πλημ­μυ­ρο­παθή. Το ακίνητο πρέπει να βρί­σκε­ται σε παρα­ρε­μά­τια περιοχή εντός σχεδίου, να έχει εκδοθεί άδεια ή πολε­ο­δο­μική πράξη χωρίς ορι­στική οριο­θέ­τηση, να απο­δει­κνύ­ε­ται ζημία και αιτιώ­δης σύν­δε­σμος, και να μην έχει παρα­γρα­φεί η αξίωση. Όσοι όμως πληρούν τις προ­ϋ­πο­θέ­σεις δεν αντι­με­τω­πί­ζουν πλέον το επι­χεί­ρημα ότι η οριο­θέ­τηση προ­στα­τεύει μόνο το περι­βάλ­λον. Εξίσου σημα­ντική είναι η κρίση για την παρά­λειψη ολο­κλή­ρω­σης της οριο­θέ­τη­σης. Από τα δια­θέ­σιμα στοι­χεία δεν προ­κύ­πτει σε ποιο στάδιο βρί­σκε­ται σήμερα η ορι­στική οριο­θέ­τηση των ρεμάτων Ιαλυσού και Αφάντου που εξαγ­γέλ­θηκε το 2014. Αν παρα­μέ­νει ανο­λο­κλή­ρωτη, και αυτή η παρά­λειψη μπορεί πλέον να θεμε­λιώ­σει ευθύνη.

Μια δεκα­ε­τία προει­δο­ποι­ή­σεων

Το πόρισμα του 2014 δια­πί­στωνε ότι στη Ρόδο, είτε ως Νομαρ­χία, είτε ως Περι­φέ­ρεια, είτε ως Δήμος, ουδέ­ποτε συγκρο­τή­θηκε επι­τροπή αστυ­νό­μευ­σης ρεμάτων. Κατέ­γραφε ότι οι δια­βά­σεις στην επαρ­χιακή οδό Ρόδου προς Παρα­δείσι και Παστί­δας προς Μαριτσά, όπου χάθηκαν οι 4 άνθρω­ποι, ουδέ­ποτε νομι­μο­ποι­ή­θη­καν, χωρίς υδραυ­λι­κές ή περι­βαλ­λο­ντι­κές μελέτες. Υπεν­θύ­μιζε ότι κάθε άδεια κοντά σε υδα­τό­ρεμα απαιτεί από­σταση 10 μέτρων από τις γραμμές πλημ­μύ­ρας εντός σχεδίου και 20 εκτός, γραμμές που προ­κύ­πτουν μόνο από υδραυ­λική μελέτη εγκε­κρι­μένη από τη Διεύ­θυνση Τεχνι­κών Έργων της Περι­φέ­ρειας, και παρέ­θετε φωτο­γρα­φίες κτηρίων, ακόμη και δημο­σίων, δίπλα στις κοίτες. Οι ζημιές του 2013 απο­τι­μή­θη­καν σε 3.750.000 ευρώ για υπο­δο­μές, 577.433,67 ευρώ για οικο­σκευές και 673.217,70 ευρώ για επι­χει­ρή­σεις βάσει τιμο­λο­γίων, με τους επαγ­γελ­μα­τίες να διεκ­δι­κούν κατά δήλωσή τους 2.386.608,42 ευρώ.

Κανείς δεν έχει απα­ντή­σει δημόσια πώς εκδό­θη­καν οι άδειες για τις κατα­σκευές που βρί­σκο­νται σήμερα μέσα στις κοίτες. Το ΣτΕ δεν απαντά στο ερώτημα για τη Ρόδο. Δίνει όμως στους Ροδίτες που εγκλω­βί­στη­καν από τέτοιες άδειες το νομικό εργα­λείο να το θέσουν ενώπιον των δικα­στη­ρίων, με το βάρος της ευθύνης να μετα­το­πί­ζε­ται πλέον στις υπη­ρε­σίες που υπέ­γρα­ψαν.