ΤτΕ: Το 38% της αξίας τους έχασαν σε μία εξαετία οι κατοικίες

Κατά 38,1% μειώ­θη­καν από το 2008 (µέσο επί­πε­δο) έως το τε­λευ­ταίο τρίµηνο του 2014 οι τιµές των δια­με­ρι­σμά­των σε Αθήνα και Θεσ­σα­λο­νί­κη, σύμ­φω­να με την έκ­θε­ση της Τρά­πε­ζας της Ελ­λά­δος που στη­ρί­ζε­ται σε στοι­χεία από τα πι­στω­τι­κά ιδρύ­μα­τα (Αθήνα -40,4%, Θεσ­σα­λο­νί­κη -42,4%). Ωστό­σο, σύμ­φω­να με στοι­χεία της αγο­ράς, τόσο οι ζη­τού­με­νες τιμές όσο και οι τιμές στις οποί­ες γί­νο­νται οι αγο­ρα­πω­λη­σί­ες έχουν υπο­χω­ρή­σει, κατά το ίδιο διά­στη­μα, σε πο­σο­στό που αγ­γί­ζει το 60%. Ταυ­τό­χρο­να, κατά από το πρώτο εξά­μη­νο του 2010 έως το πρώτο εξά­μη­νο του 2014, συ­νο­λι­κά η πτώση των τιµών των κα­τα­στηµάτων υψη­λών προ­δια­γρα­φών ανήλ­θε κατά µέσο όρο σε 28,8% για το σύ­νο­λο της χώρας.

Ο κε­ντρι­κός τρα­πε­ζί­της Γιάν­νης Στουρ­νά­ρας επι­ση­μαί­νει στην έκ­θε­σή του ότι η ενί­σχυ­ση της ζή­τη­σης και του επεν­δυ­τι­κού εν­δια­φέ­ρο­ντος για την ελ­λη­νι­κή αγορά ακι­νή­των, δια­κό­πη­κε τους τε­λευ­ταί­ους µήνες µε την εί­σο­δο της χώρας σε δια­δι­κα­σί­ες εκλο­γών. Η πε­ραι­τέ­ρω στα­θε­ρο­ποί­η­ση και ανάκαµψη της αγο­ράς είναι πλέον άµεσα εξαρ­τηµένη από τη γε­νι­κό­τε­ρη πο­λι­τι­κή και οι­κο­νοµική στα­θε­ρό­τη­τα, ενώ προ­ϋ­πο­θέ­τει και την υλο­ποί­η­ση παρεµβά­σε­ων για τον πε­ριο­ρισµό της γρα­φειο­κρα­τί­ας και της πο­λυ­πλο­κό­τη­τας, αλλά και της διαµόρ­φω­σης ενός στα­θε­ρού πο­λε­ο­δοµικού και φο­ρο­λο­γι­κού θεσµικού πλαι­σί­ου.

Η έκ­θε­ση της ΤτΕ

Ανα­λυ­τι­κά, σω­ρευ­τι­κά από το 2008 (µέσο επί­πε­δο) έως το τε­λευ­ταίο τρίµηνο του 2014 οι τιµές των διαµερισµάτων µειώ­θη­καν κατά 38,1% µε βάση τα στοι­χεία που συ­γκε­ντρώ­νο­νται από τα πι­στω­τι­κά ιδρύµατα (Αθήνα: -40,4%, Θεσ­σα­λο­νί­κη: -42,4%). Ωστό­σο, η µείωση είναι με­γα­λύ­τε­ρη βάσει των στοι­χεί­ων που συ­γκε­ντρώ­νο­νται από τα κτηµατοµεσι­τι­κά γρα­φεία.

Όπως επι­ση­μαί­νει η έρευ­να, στη διάρ­κεια του 2014 συ­νε­χί­στη­καν, αν και µε µικρό­τε­ρη έντα­ση, οι πιέ­σεις στις εµπο­ρι­κές αξίες, τις τιµές και τα µισθώµατα τόσο των οι­κι­στι­κών όσο και των επαγ­γελµατι­κών ακι­νή­των.

Στη δυ­σκο­λία ανάκαµψης της αγο­ράς έχουν συµβάλει, εκτός των άλλων, τα υψηλά πο­σο­στά ανερ­γί­ας, η φο­ρο­λο­γι­κή επι­βά­ρυν­ση της ακί­νη­της πε­ριου­σί­ας, οι πε­ριο­ρισµοί από την πλευ­ρά της χρηµατο­δό­τη­σης, η µείωση των επεν­δύ­σε­ων για την κα­τα­σκευή νέων κα­τοι­κιών και οι δυ­σκο­λί­ες που προ­κύ­πτουν από το µετα­βαλ­λόµενο φο­ρο­λο­γι­κό πλαί­σιο (εφαρµογή φόρου υπε­ρα­ξί­ας, ανα­προ­σαρµογή αντι­κειµενι­κών αξιών κ.ά.). Επι­πλέ­ον, οι πρώ­τες εν­δεί­ξεις στα­θε­ρο­ποί­η­σης της αγο­ράς ακι­νή­των που κα­τα­γρά­φο­νται από τους τε­λευ­ταί­ους µήνες του 2013 και µετά, ως απο­τέ­λεσµα της βελ­τί­ω­σης του οι­κο­νοµικού κλίµατος και των προσ­δο­κιών, φαί­νε­ται να επη­ρε­ά­στη­καν αρ­νη­τι­κά προς το τέλος του 2014 από την αυξηµένη αβε­βαιό­τη­τα λόγω των πο­λι­τι­κών εξε­λί­ξε­ων.

Κα­τοι­κί­ες

Στην αγορά των κα­τοι­κιών, η µείωση των τιµών και των συ­ναλ­λα­γών συ­νε­χί­στη­κε και το 2014 αν και µε πιο συ­γκρα­τηµένους ρυθµούς. Ει­δι­κό­τε­ρα, τα στοι­χεία που συλ­λέ­γο­νται από τα πι­στω­τι­κά ιδρύµατα δεί­χνουν ότι οι τιµές των διαµερισµάτων υπο­χώ­ρη­σαν το 2014 µε µέσο ετή­σιο ρυθµό 7,5%, ένα­ντι 10,9% το 2013 και 11,7% το 2012. Η υπο­χώ­ρη­ση των τιµών την πε­ρί­ο­δο 2008-2014 ήταν σω­ρευ­τι­κά εντο­νό­τε­ρη στα δύο µεγάλα αστι­κά κέ­ντρα ένα­ντι των άλλων µεγά­λων πό­λε­ων και των λοι­πών πε­ριο­χών, καθώς και για τα πα­λαιό­τε­ρα και τα µεγα­λύ­τε­ρου εµβαδού ακί­νη­τα στις σχε­τι­κά ακρι­βό­τε­ρες πε­ριο­χές της χώρας. Η στρο­φή του αγο­ρα­στι­κού εν­δια­φέ­ρο­ντος των νοι­κο­κυ­ριών προς πα­λαιό­τε­ρα ακί­νη­τα, µικρό­τε­ρου εµβαδού και χαµηλό­τε­ρης αξίας σε µεσαί­ου κό­στους πε­ριο­χές, που κα­τα­γρά­φη­κε από την αρχή της τρέ­χου­σας κρί­σης, συ­νε­χί­στη­κε εντο­νό­τε­ρα το 2014.

Παρά το γε­γο­νός ότι το απόθεµα των αδιά­θε­των κα­τοι­κιών παραµένει υψηλό, από τις έρευ­νες κτηµατοµεσι­τι­κών γρα­φεί­ων που διε­νερ­γή­θη­καν στη διάρ­κεια του 2014, κα­τα­γρά­φε­ται αυξηµένο εν­δια­φέ­ρον για ακί­νη­τα µικρής και µεσαί­ας αξίας, τα οποία θε­ω­ρού­νται εναλ­λα­κτι­κές µορφές εξα­σφά­λι­σης των αποταµιεύ­σε­ων των νοι­κο­κυ­ριών και απο­τε­λούν πλέον επεν­δυ­τι­κές επι­λο­γές. Σε αυτό εκτιµάται ότι συ­νέ­βα­λε και η σηµαντι­κή µείωση του φόρου µετα­βι­βά­σε­ων ακι­νή­των (στο 3% από το 2014), η οποία αναµένε­ται και στο µέλλον να συµβάλει στην αύ­ξη­ση της πολύ χαµηλής συ­χνό­τη­τας µετα­πώ­λη­σης των ακι­νή­των στην εγ­χώ­ρια αγορά.

Οι πτω­τι­κές τά­σεις στις τιµές των κα­τοι­κιών είναι πι­θα­νόν να συ­νε­χι­στούν και τα επόµενα τρίµηνα, αλλά µε σχε­τι­κά πιο συ­γκρα­τηµένους ρυθµούς. Επι­πλέ­ον, εκτιµάται ότι στη στα­δια­κή στα­θε­ρο­ποί­η­ση της αγο­ράς κα­τοι­κί­ας θα µπο­ρού­σε να συµβάλει η διευ­θέ­τη­ση του ζητήµατος των επι­σφα­λών δα­νεί­ων.

Γρα­φεία

Στην αγορά επαγ­γελ­μα­τι­κών χώρων, η σω­ρευ­τι­κή µείωση των τιµών των γρα­φεια­κών χώρων υψη­λών προ­δια­γρα­φών (σε ονοµαστι­κούς όρους) κατά το α’ εξάµηνο του 2014, σε σχέση µε το αντί­στοι­χο εξάµηνο του 2010, ανήλ­θε κατά µέσο όρο σε 31,6% για το σύ­νο­λο της χώρας (προ­σω­ρι­νά στοι­χεία) και είναι πε­ρί­που ίδια σε όλες τις επιµέρους πε­ριο­χές (Αθήνα, Θεσ­σα­λο­νί­κη, υπό­λοι­πη Ελ­λά­δα).

Η µείωση των τιµών των γρα­φεί­ων, η οποία πε­ριο­ρί­ζε­ται στα­δια­κά κατά τα τε­λευ­ταία εξάµηνα, ανήλ­θε στο 6,9% το α’ εξάµηνο του 2014 σε σχέση µε το αντί­στοι­χο εξάµηνο του 2013. Η σω­ρευ­τι­κή µείωση των µισθωµάτων γρα­φεια­κών χώρων υψη­λών προ­δια­γρα­φών από το α’ εξάµηνο του 2010 µέχρι και το α’ εξάµηνο του 2014 εκτιµάται στο 26,9%, ενώ ο αντί­στοι­χος ρυθµός µεί­ω­σης για την ευ­ρύ­τε­ρη πε­ριο­χή της Αθή­νας ανήλ­θε στο 29,6%.

Η απο­κλιµάκωση των µισθωµάτων γρα­φεί­ων συ­νε­χι­ζό­ταν µε έντο­νους ρυθµούς το α’ εξάµηνο του 2014 (10,7%), καθώς εντεί­νε­ται η επα­να­δια­πραγµάτευ­ση των ενερ­γών µισθώ­σε­ων και αυ­ξά­νε­ται η προ­σφο­ρά γρα­φεια­κών χώρων. Εκτιµάται πά­ντως ότι, καθώς υπάρ­χει ακόµη σηµαντι­κή από­κλι­ση του επι­πέ­δου των µισθωµάτων των πα­λαιών (υφι­στάµενων) µισθώ­σε­ων σε σχέση µε τις νέες συ­να­πτόµενες µισθώ­σεις στην αγορά των γρα­φεί­ων, θα συ­νε­χι­στεί η απο­κλιµάκωση του συ­γκε­κριµένου δεί­κτη και τα επόµενα εξάµηνα.

Κα­τα­στή­μα­τα

Σω­ρευ­τι­κά, η πτώση των τιµών των κα­τα­στηµάτων υψη­λών προ­δια­γρα­φών (σε ονοµαστι­κούς όρους) κατά το α’ εξάµηνο του 2014, σε σχέση µε το α’ εξάµηνο του 2010, ανήλ­θε κατά µέσο όρο σε 28,8% για το σύ­νο­λο της χώρας (προ­σω­ρι­νά στοι­χεία), ενώ ο αντί­στοι­χος ρυθµός µεί­ω­σης για την Αθήνα ήταν 30,5%. Η µείωση των τιµών κατά το α’ εξάµηνο του 2014 σε σχέση µε το αντί­στοι­χο εξάµηνο του 2013 ανήλ­θε στο 9,1% για το σύ­νο­λο της Ελ­λά­δος.

Η ΤτΕ επι­ση­μαί­νει ότι η αγορά των επαγ­γελµατι­κών ακι­νή­των χα­ρα­κτη­ρί­ζε­ται από υπερ­βάλ­λου­σα προ­σφο­ρά, σηµαντι­κή µείωση των συ­ναλ­λα­γών και πτω­τι­κή τάση των τιµών. Σηµαντι­κές πιέ­σεις για επα­να­δια­πραγµάτευ­ση και µείωση των ενοι­κί­ων έχουν δε­χθεί ιδιαί­τε­ρα τα συ­νοι­κια­κά εµπο­ρι­κά ακί­νη­τα, οι επαγ­γελµατι­κοί απο­θη­κευ­τι­κοί χώροι και τα λι­γό­τε­ρο πλε­ο­νε­κτι­κά κτί­ρια γρα­φεί­ων. Η σηµαντι­κή πτώση των µισθω­τι­κών αξιών έχει δηµιουρ­γή­σει τά­σεις µετε­γκα­τά­στα­σης ιδιω­τών και εται­ριών προς ακί­νη­τα µικρό­τε­ρα αλλά υψη­λό­τε­ρων προ­δια­γρα­φών, ενώ κι­νη­τι­κό­τη­τα εµφα­νί­ζε­ται και στις µισθώ­σεις κα­τα­στηµάτων, σε εµπο­ρι­κές θέ­σεις, καθώς τα ενοί­κια βρί­σκο­νται πλέον σε πολύ χαµηλά επί­πε­δα.

Τόσο οι µισθω­τι­κές όσο και οι αγο­ραί­ες αξίες των επαγ­γελµατι­κών ακι­νή­των συρ­ρι­κνώ­θη­καν πε­ραι­τέ­ρω το 2014. Η µέση ετή­σια µείωση των τιµών των γρα­φεί­ων και των κα­τα­στηµάτων υψη­λών προ­δια­γρα­φών κατά το πρώτο εξάµηνο του 2014, ήταν 6,9% και 9,1% αντί­στοι­χα. Οι αντί­στοι­χες µισθω­τι­κές αξίες πα­ρου­σί­α­σαν πτώση της τά­ξε­ως του 10,7% και 9,5% σε σχέση µε το α’ εξάµηνο του 2013. Σχε­τι­κή στα­θε­ρο­ποί­η­ση πα­ρου­σί­α­σαν οι απο­δό­σεις των επαγ­γελµατι­κών ακι­νή­των.

Από την αρχή του 2014 και έως το γ’ τρίµηνο του ίδιου έτους κα­τα­γρά­φη­κε βελ­τί­ω­ση του επεν­δυ­τι­κού κλίµατος και των προσ­δο­κιών, µε το επεν­δυ­τι­κό εν­δια­φέ­ρον να επι­κε­ντρώ­νε­ται κυ­ρί­ως σε ακί­νη­τα ει­σο­δήµατος. Εντού­τοις, οι πε­ριο­ρισµοί από την πλευ­ρά της χρηµατο­δό­τη­σης, σε συν­δυασµό µε την αβε­βαιό­τη­τα στο οι­κο­νοµικό πε­ρι­βάλ­λον που εντά­θη­κε τους τε­λευ­ταί­ους µήνες, συ­ντη­ρούν τη σχε­τι­κή επι­φυ­λα­κτι­κό­τη­τα των επεν­δυ­τών. Εν­δεί­ξεις στα­θε­ρο­ποί­η­σης κα­τα­γρά­φη­καν στην αγορά των κα­τα­στηµάτων, η οποία έχει υπο­στεί και τις µεγα­λύ­τε­ρες πιέ­σεις από την αρχή της τρέ­χου­σας κρί­σης, ενώ επεν­δυ­τι­κό εν­δια­φέ­ρον προ­σελ­κύ­ει και ο τοµέας των µισθωµένων γρα­φεια­κών χώρων και µεγά­λου µεγέ­θους απο­θη­κευ­τι­κών χώρων υψη­λών προ­δια­γρα­φών.

Του­ρι­στι­κά ακί­νη­τα

Ιδιαί­τε­ρα θε­τι­κές προσ­δο­κί­ες διαµορ­φώ­θη­καν για τον τοµέα των του­ρι­στι­κών ακι­νή­των-ξε­νο­δο­χεια­κών µονά­δων και της πα­ρα­θε­ρι­στι­κής κα­τοι­κί­ας. Οι τιµές των επαγ­γελµατι­κών ακι­νή­των υψη­λών προ­δια­γρα­φών στις κύ­ριες αγο­ρές (prime) αναµένε­ται να ανακάµψουν πιο σύντοµα, ενώ αντί­θε­τα για τα επαγ­γελµατικά ακί­νη­τα χαµηλό­τε­ρων προ­δια­γρα­φών εκτιµάται ότι οι τιµές θα υπο­στούν πε­ραι­τέ­ρω µείωση.

Πηγή:capital.gr