Ρεκόρ επενδύσεων από ξένους στα ακίνητα-Περιζήτητα και πανάκριβα τα υπερπολυτελή εξοχικά στα νησιά

Αυξη­μέ­νες κατά 130% εμφα­νί­ζο­νται οι εισροές κεφα­λαίων από το εξω­τε­ρικό για την αγορά και ανά­πτυξη ακι­νή­των στην Ελλάδα με την ολο­κλή­ρωση του φετινού πρώτου τρι­μή­νου, σύμφωνα με τα στοι­χεία που έχει δημο­σιο­ποι­ή­σει η Τράπεζα της Ελλάδας. Πρό­κει­ται για ένα σαφές δείγμα ότι και φέτος, κινη­τή­ριος μοχλός της ζήτησης θα εξα­κο­λου­θή­σουν να είναι οι ξένοι επεν­δυ­τές, παρά τη δια­φαι­νό­μενη στροφή και μιας –μικρής έστω– μερίδας των Ελλήνων προς την αγορά κατοι­κίας. Εφόσον, μάλιστα, δια­τη­ρη­θεί ο υφι­στά­με­νος ρυθμός ανόδου των επεν­δύ­σεων στο σύνολο του 2019, είναι πιθανό το τρέχον έτος να ολο­κλη­ρω­θεί με συνο­λική εισροή κεφα­λαίων της τάξεως των 3 δισ. ευρώ, σημα­το­δο­τώ­ντας ένα ακόμα ιστο­ρικό υψηλό για την ελλη­νική αγορά ακι­νή­των.

Υπεν­θυ­μί­ζε­ται ότι στο σύνολο του 2018, τα κεφά­λαια που τοπο­θε­τή­θη­καν στην ελλη­νική αγορά ακι­νή­των από το εξω­τε­ρικό αυξή­θη­καν κατά 172% σε σχέση με το 2017 και δια­μορ­φώ­θη­καν πέριξ του 1,3 δισ. ευρώ. Από το ποσό αυτό, περί τα 655 εκατ. ευρώ αφο­ρού­σαν απο­κλει­στικά αγορές ακι­νή­των από ξένους επεν­δυ­τές, με τα υπό­λοιπα κεφά­λαια να αφορούν επεν­δυ­τι­κές κινή­σεις, όπως ανα­πτύ­ξεις κτιρίων και ανα­κα­τα­σκευές υφι­στά­με­νων ακι­νή­των. Πρό­κει­ται για ποσό υπερ­δι­πλά­σιο του 2017, όταν εκτι­μά­ται ότι στην Ελλάδα κατα­γρά­φη­καν εισροές κεφα­λαίων της τάξεως των 500 εκατ. ευρώ για αγορές ακι­νή­των.

Σύμφωνα με φορείς της αγοράς ακι­νή­των, οι βασικοί παρά­γο­ντες που έχουν συν­δρά­μει στην εκτό­ξευση των κεφα­λαίων που τοπο­θε­τού­νται στην εγχώρια κτη­μα­τα­γορά (πέραν, ασφαλώς, της οικο­νο­μι­κής στα­θε­ρο­ποί­η­σης και της εξόδου από τα μνη­μό­νια) είναι οι προσ­δο­κίες σημα­ντι­κών απο­δό­σεων από την εκμε­τάλ­λευση ακι­νή­των μέσω των ψηφια­κών πλατ­φορ­μών βρα­χυ­χρό­νιων μισθώ­σεων, όπως επίσης η επι­τυ­χία του προ­γράμ­μα­τος χορή­γη­σης αδειών παρα­μο­νής σε πολίτες εκτός Ε.Ε., μέσω της από­κτη­σης ακι­νή­των αξίας του­λά­χι­στον 250.000 ευρώ.

Κατά τη διάρ­κεια του τρέ­χο­ντος έτους και συγκε­κρι­μένα από τις αρχές του 2019 μέχρι και τις 4 Ιουνίου (τελευ­ταία δια­θέ­σιμα στοι­χεία), έχουν χορη­γη­θεί 645 νέες άδειες παρα­μο­νής σε επεν­δυ­τές εκτός Ε.Ε. Με τον σημε­ρινό ρυθμό, εκτι­μά­ται ότι μέχρι το τέλος του έτους θα έχουν εκδοθεί περί τις 1.550 νέες άδειες, αριθμός ελαφρώς αυξη­μέ­νος σε σχέση με το 2018, όταν εκδό­θη­καν 1.400 άδειες, σημειώ­νο­ντας άνοδο της τάξεως του 46% έναντι του 2017. Συνο­λικά, από τις αρχές του προ­γράμ­μα­τος στα μέσα του 2013 και μέχρι τις αρχές του φετινού Ιουνίου έχουν εκδοθεί 4.537 άδειες σε επεν­δυ­τές εκτός Ε.Ε. Το 60% αυτών ή 2.757 άδειες αφορούν Κινέ­ζους επεν­δυ­τές, οι οποίοι εξα­κο­λου­θούν να είναι και οι πλέον κινη­τι­κοί.

Σε πρό­σφατη εσπε­ρίδα για την αγορά ακι­νή­των, στο πλαίσιο της έκθεσης Arexpo 2019, ο αντι­πρό­ε­δρος του ελλη­νο­κι­νε­ζι­κού επι­με­λη­τη­ρίου, κ. Νικό­λαος Γιαν­νί­δης, συμπλή­ρωσε μάλιστα ότι «οι Κινέζοι κάτοχοι της “χρυσής βίζας” αξιο­ποιούν περισ­σό­τερο από τους υπό­λοι­πους τη δυνα­τό­τητα άδειας δια­μο­νής συζύγου και παιδιών κάτω των 24 ετών, φέρ­νο­ντας τις οικο­γέ­νειές τους στην Ελλάδα». Στον αντί­ποδα, οι Ρώσοι και Τούρκοι επεν­δυ­τές αξιο­ποιούν σε μικρό­τερο βαθμό τη σχετική δυνα­τό­τητα. Αλλο ένα στοι­χείο που επι­ση­μάν­θηκε ως τάση, είναι το ενδια­φέ­ρον που δεί­χνουν για την Golden Visa οικο­γέ­νειες αλλά και μεμο­νω­μέ­νοι επεν­δυ­τές από το Ιράκ και το Ιράν.

Αλλη μια τάση που παρα­μέ­νει ξεκά­θαρη, είναι η προ­τί­μηση των ξένων επεν­δυ­τών στην αγορά ακι­νή­των στην Αττική. Σχεδόν το 80% των αδειών παρα­μο­νής μέσω του σχε­τι­κού προ­γράμ­μα­τος αφορά την από­κτηση ακι­νή­των εντός του Λεκα­νο­πε­δίου, ενώ ακο­λου­θούν η Θεσ­σα­λο­νίκη και η Κρήτη.

Περι­ζή­τητα και πανά­κριβα τα υπερ­πο­λυ­τελή εξοχικά στα νησιά

Η δια­τή­ρηση της ζήτησης από το εξω­τε­ρικό σε υψηλό επίπεδο για ακόμα ένα έτος, έχει λει­τουρ­γή­σει και υπέρ της περαι­τέρω αύξησης των τιμών πώλησης εξο­χι­κών κατοι­κιών.

Προς την κατεύ­θυνση αυτή έχει συμ­βά­λει και η ποιο­τική ανα­βάθ­μιση των πωλού­με­νων κατοι­κιών, καθώς όλο και περισ­σό­τε­ροι πωλητές στρέ­φο­νται προς ένα πιο απαι­τη­τικό αγο­ρα­στικό κοινό, το οποίο όχι μόνο είναι δια­τε­θει­μένο να κατα­βά­λει υψη­λό­τερο τίμημα αν ικα­νο­ποι­η­θούν οι ανάγκες του, αλλά επι­πλέον επη­ρε­ά­ζε­ται και λιγό­τερο από τυχόν απρό­ο­πτες συν­θή­κες, όπως μια επι­δεί­νωση του οικο­νο­μι­κού κλί­μα­τος.

Σύμφωνα με στοι­χεία που δημο­σιο­ποί­ησε εντός της εβδο­μά­δας η δια­δι­κτυακή πλατ­φόρμα αγγε­λιών ακι­νή­των Spitogatos (www.spitogatos.gr), κατα­γρά­φε­ται σημα­ντική ενί­σχυση των μέσων ζητού­με­νων τιμών πώλησης εξο­χι­κών κατοι­κιών.

Ενώ μέχρι πέρυσι, οι αυξή­σεις περιο­ρί­ζο­νταν σε λιγοστά εξαι­ρε­τικά δημο­φιλή νησιά, όπως η Μύκονος και η Σαντο­ρίνη, φέτος η εικόνα είναι έντονα ανοδική για περισ­σό­τε­ρες περιο­χές υψηλής του­ρι­στι­κής κίνησης. Πέραν της Σαντο­ρί­νης, όπου η μέση ζητού­μενη τιμή είναι ενι­σχυ­μένη κατά 18,2% σε 3.465 ευρώ/τ.μ., αύξηση κατά 18,1% σε 3.810 ευρώ/τ.μ. κατα­γρά­φε­ται και στην Αντί­παρο. Επίσης, άνοδο κατά 16% εμφα­νί­ζουν και οι τιμές των εξο­χι­κών στην Αίγινα σε σχεδόν 2.000 ευρώ/τ.μ. κατά μέσον όρο. Στη Σκόπελο, η μέση ζητού­μενη τιμή ανέρ­χε­ται πλέον σε σχεδόν 1.500 ευρώ/τ.μ., αυξη­μένη κατά 13,4%, ενώ αύξηση της τάξεως του 13,1% σημεί­ω­σαν και οι τιμές στην Ιθάκη στις 2.465 ευρώ/τ.μ.

Επίσης, με διψήφιο ποσοστό αύξησης των τιμών κινού­νται φέτος, τόσο η Τήνος με 11,6% σε 1.720 ευρώ/τ.μ., όσο και η Κύθνος με 10,5% σε 2.190 ευρώ/τ.μ.

Βέβαια, το ακρι­βό­τερο νησί για την αγορά εξο­χι­κής κατοι­κίας εξα­κο­λου­θεί να είναι η Μύκονος και μάλιστα με σημα­ντική από­σταση από το επόμενο νησί. Στη Μύκονο η μέση ζητού­μενη τιμή πώλησης ανέρ­χε­ται φέτος σε 5.230 ευρώ/τ.μ., σημειώ­νο­ντας ετήσια άνοδο της τάξεως του 7%. Υπεν­θυ­μί­ζε­ται ότι η αγορά της Μυκόνου, όπως επίσης κι εκείνη της

Σαντο­ρί­νης (αλλά και άλλων επι­λεγ­μέ­νων νησιών των Κυκλά­δων, όπως η Αντί­πα­ρος), έχει εξε­λι­χθεί σε μια διε­θνο­ποι­η­μένη αγορά για την από­κτηση εξο­χι­κών κατοι­κιών, προ­σελ­κύ­ο­ντας κατά κύριο λόγο ξένους επεν­δυ­τές/αγο­ρα­στές από χώρες της Μέσης Ανα­το­λής, της Ευρώπης και των ΗΠΑ.

Υπεν­θυ­μί­ζε­ται, πάντως, ότι εξα­κο­λου­θεί να υφί­στα­ται ένα σημα­ντικό απόθεμα απού­λη­των εξο­χι­κών κατοι­κιών σε λιγό­τερο δημο­φι­λείς περιο­χές της χώρας, το οποίο υπο­λο­γί­ζε­ται ότι δια­μορ­φώ­νε­ται σε περίπου 50.000 ακίνητα. Εκεί, είναι δύσκολο να αυξη­θούν σημα­ντικά οι τιμές, καθώς θα απαι­τη­θούν ακόμα αρκετά χρόνια έως ότου βρεθεί ο απαι­τού­με­νος αριθμός αγο­ρα­στών.

Αξίζει να σημειω­θεί ότι η αγορά των εξο­χι­κών κατοι­κιών ήταν η πρώτη η οποία κατέ­γραψε απώ­λειες σε ό,τι αφορά τις τιμές πώλησης, σχεδόν προτού εμφα­νι­στεί η οικο­νο­μική κρίση, καθώς ήδη η ζήτηση είχε αρχίσει να επι­βρα­δύ­νε­ται από το 2009.

Μετά μία δεκα­ε­τία αυξή­θη­καν οι τιμές πώλησης των οικο­πέ­δων στην Αττική 

Σε τροχιά ανόδου έχουν τεθεί πλέον και τα οικό­πεδα, όπως κατα­γρά­φει έρευνα της εται­ρείας πιστο­ποι­η­μέ­νων εκτι­μη­τών Geoaxis Property & Valuation Services. Σύμφωνα με τα σχετικά στοι­χεία που αφορούν το διά­στημα του φετινού δεύ­τε­ρου τρι­μή­νου του τρέ­χο­ντος έτους, οι τιμές πώλησης οικο­πέ­δων εντός της Αττικής κατέ­γρα­ψαν την πρώτη ετήσια άνοδό τους από το 2009 και μετά. Συγκε­κρι­μένα, σε επι­λεγ­μέ­νες περιο­χές του Λεκα­νο­πε­δίου, όπως το Μαρούσι, το Περι­στέρι, ο Χολαρ­γός, το Π. Φάληρο και οι Αμπε­λό­κη­ποι, κατα­γρά­φε­ται πλέον μέση αύξηση της τάξεως του 2,27%.

Τη μεγα­λύ­τερη άνοδο με 3,75% σημειώ­νουν τα οικό­πεδα στον Δ. Αμα­ρου­σίου με συντε­λε­στή δόμησης 0,8 κι εκτι­μώ­μενη μέση τιμή τα 660 ευρώ/τ.μ. Ακο­λου­θούν οι Αμπε­λό­κη­ποι με άνοδο κατά 2,2% σε 1.805 ευρώ/τ.μ. (αφορά οικό­πεδα με συντε­λε­στή δόμησης 3,6), ενώ στον Χολαργό (Σ.Δ. 1,2), η αύξηση δια­μορ­φώ­νε­ται σε 2,15% και η μέση τιμή σε 935 ευρώ/τ.μ. Στο Π. Φάληρο (Αμφιθέα), η μέση τιμή αγγίζει τα 1.190 ευρώ/τ.μ., σημειώ­νο­ντας ετήσια αύξηση της τάξεως του 1,7%, ενώ στο Περι­στέρι (Σ.Δ. 1,8), οι τιμές δια­μορ­φώ­νο­νται σε 705 ευρώ/τ.μ., ενι­σχυ­μέ­νες κατά 1,55%, σε σύγκριση με το αντί­στοιχο τρίμηνο του προη­γού­με­νου έτους.

Οπως τονίζει στην ανάλυσή του ο κ. Γιάννης Ξυλάς, επι­κε­φα­λής της Geoaxis και του RICS Hellas/Valuation Professional Group (VPG), «οι κατα­σκευα­στές αρχί­ζουν σιγά σιγά να δια­θέ­τουν κεφά­λαια και να επεν­δύ­ουν στην αγορά οικι­στι­κών οικο­πέ­δων, με απο­τέ­λε­σμα, τόσο η οικο­δο­μική δρα­στη­ριό­τητα, όσο και οι σχε­τι­κές συναλ­λα­γές να κατα­γρά­φουν ελαφρώς ανοδική τάση. Η εικόνα στα νότια προ­ά­στια είναι σαφώς πιο ενθαρ­ρυ­ντική, απ’ ό,τι στα βόρεια προ­ά­στια», σημειώ­νει ο κ. Ξυλάς.

Σύμφωνα με τον ίδιο, από τις αρχές του 2018 έχουν αρχίσει να ανε­γεί­ρο­νται στα­διακά νέες οικο­δο­μές, οι οποίες, κατά κανόνα εντο­πί­ζο­νται σε περιο­χές μεσαίου εισο­δη­μα­τι­κού προφίλ αγο­ρα­στών, όπως το Παλαιό Φάληρο και η Αγία Παρα­σκευή. Στα σημεία εκείνα απο­κτή­θη­καν οικό­πεδα σε χαμηλές τιμές, κατά τη διάρ­κεια της κρίσης και παράλ­ληλα ο ΕΝΦΙΑ δεν είναι απα­γο­ρευ­τι­κός για έναν υπο­ψή­φιο αγοραστή-ιδιοκτήτη. Σημειω­τέον, δε, ότι σε μεγάλο βαθμό οι νέες αυτές οικο­δο­μές είναι, κατά μεγάλο ποσοστό, αυτο­χρη­μα­το­δο­τού­με­νες και δεν φαί­νε­ται να απο­τε­λούν προϊόν αντι­πα­ρο­χής.

Ωστόσο, θα πρέπει να σημειω­θεί ότι τα ποσοστά των αντι­πα­ρο­χών εξα­κο­λου­θούν να παρα­μέ­νουν στάσιμα, στο χαμηλό επίπεδο που δια­μορ­φώ­θη­καν τα τελευ­ταία χρόνια, καθώς δεν ξεπερ­νούν πλέον το 38%, ενώ κατά μέσον όρο κινού­νται πέριξ του 30%-35%. Σύμφωνα με τον κ. Ξυλά, πάντως, «τα ποσοστά αντι­πα­ρο­χών θα αρχί­σουν στα­διακά να αυξά­νο­νται, μόνο όμως εφόσον οι τάσεις ανόδου των αξιών των οικο­πέ­δων αρχί­σουν να παγιώ­νο­νται, κάτι που δεν ανα­μέ­νε­ται να συμβεί πριν να ολο­κλη­ρω­θεί ένας ακόμα χρόνος αυξή­σεων».

Ενδια­φέ­ρον παρου­σιά­ζουν και τα στοι­χεία έτερης έρευνας της ΕΠΠΑ (Ενωση Μεσιτών Πιστο­ποι­η­μέ­νων Πραγ­μα­το­γνω­μό­νων Ελλάδας), βασι­σμένη σε όλα τα δεδο­μένα του Μητρώου Συναλ­λα­γών της ΑΑΔΕ. Σύμφωνα με αυτά, από τότε που συστά­θηκε η σχετική βάση δεδο­μέ­νων (από τον Φεβρουά­ριο του 2018 και μέχρι τους πρώτους μήνες του 2019), έχουν κατα­γρα­φεί 7.348 αγο­ρα­πω­λη­σίες οικο­πέ­δων, που απο­τε­λούν το 12,23% του συνόλου των συναλ­λα­γών. Κατά το 2017 (στοι­χεία 10 μηνών) κατα­γρά­φη­καν 2.586 συναλ­λα­γές, ενώ στο σύνολο του 2018, ο αριθμός των αγο­ρα­πω­λη­σιών οικο­πέ­δων ανήλθε σε 3.839. Αντί­στοιχα, κατά τους πρώτους μήνες του 2019, έχουν κατα­γρα­φεί άλλες 923 συναλ­λα­γές οικο­πέ­δων.

Σε ανοδική τροχιά

Ανοδο της τάξεως του 4% σημεί­ω­σαν οι τιμές πώλησης κατοι­κιών πανελ­λα­δικά κατά τη διάρ­κεια του φετινού πρώτου τρι­μή­νου, σύμφωνα με τα τελευ­ταία στοι­χεία που ανα­κοί­νωσε η Τράπεζα της Ελλάδας, νωρί­τερα εντός του μήνα. Το 2018, οι τιμές ενι­σχύ­θη­καν κατά 1,6%, σημα­το­δο­τώ­ντας το πρώτο πλήρες έτος ανόδου από το 2008.

Τα δια­με­ρί­σματα

Τα νεό­δμητα δια­με­ρί­σματα κατέ­γρα­ψαν άνοδο των τιμών κατά 4% κατά τους πρώτους τρεις μήνες, παρά το γεγονός ότι η ζήτηση για τη συγκε­κρι­μένη κατη­γο­ρία, του­λά­χι­στον από Ελληνες, είναι μηδα­μινή. Αντί­στοιχα, οι τιμές πώλησης των παλιό­τε­ρων δια­με­ρι­σμά­των (ηλικίας από πέντε έτη και πάνω), ενι­σχύ­θη­καν κατά 3,9%.

Πρώτη η Αθήνα

Η ευρύ­τερη περιοχή της Αθήνας πρω­τα­γω­νι­στεί, δεδο­μέ­νου ότι η πορεία των τιμών φέτος είναι ακόμα ταχύ­τερη, με την αύξηση να ανέρ­χε­ται σε 5,8% (από 2,5% στο σύνολο του 2018 και 4,3% κατά

το τέταρτο τρίμηνο του έτους). Στη Θεσ­σα­λο­νίκη η αύξηση κατά το πρώτο τρίμηνο άγγιξε το 3,9%.