Τελευταία ευκαιρία για τη διάσωση πρώτης κατοικίας – Ποιοι εντάσσονται στον νέο μηχανισμό

Τέλος επο­χής για την προ­στα­σία της πρώ­της κα­τοι­κί­ας μέσω του γνω­στού νόμου Κα­τσέ­λη συ­νε­πά­γε­ται η σύ­στα­ση του Φορέα Από­κτη­σης και Επα­να­μί­σθω­σης Ακι­νή­των, στον οποίο θα κα­τα­φεύ­γουν τα ευά­λω­τα νοι­κο­κυ­ριά που θέ­λουν να απο­φύ­γουν την έξωση από την κύρια κα­τοι­κία τους. Ο μη­χα­νι­σμός προ­βλέ­φθη­κε στον πτω­χευ­τι­κό νόμο που ψη­φί­στη­κε ήδη από το 2020 και ανα­μέ­νε­ται να λει­τουρ­γή­σει με ση­μα­ντι­κή κα­θυ­στέ­ρη­ση – πε­ρί­που πέντε χρό­νια μετά.

Ο νέος φο­ρέ­ας, όταν συ­στα­θεί, θα απο­τε­λεί τον μο­να­δι­κό μη­χα­νι­σμό για την προ­στα­σία της πρώ­της κα­τοι­κί­ας, υπο­κα­θι­στώ­ντας την προ­στα­σία του νόμου Κα­τσέ­λη, ο οποί­ος αν και τυ­πι­κά κα­ταρ­γή­θη­κε εξα­κο­λου­θεί να έχει «ουρές» ακόμη και σή­με­ρα. Με βάση την πρό­βλε­ψη του νόμου, ο Φο­ρέ­ας Από­κτη­σης και Επα­να­μί­σθω­σης Ακι­νή­των πρό­κει­ται να αγο­ρά­ζει την κύρια κα­τοι­κία ευά­λω­των οφει­λε­τών και να την επα­να­μι­σθώ­νει στον πρώην ιδιο­κτή­τη του για 12 χρό­νια. Με τον τρόπο αυτό ο ευά­λω­τος οφει­λέ­της θα απαλ­λα­γεί από το χρέος του, χά­νο­ντας ωστό­σο και την ιδιο­κτη­σία της κα­τοι­κί­ας του, στην οποία θα δια­μέ­νει πλέον ως ενοι­κια­στής.

Ο φο­ρέ­ας θα είναι ιδιω­τι­κού χα­ρα­κτή­ρα και τη δια­χεί­ρι­σή του θα ανα­λά­βουν επεν­δυ­τι­κά κε­φά­λαια που έχουν κλη­θεί να υπο­βά­λουν δε­σμευ­τι­κές προ­σφο­ρές στη βάση δια­γω­νι­σμού που έχει προ­κη­ρύ­ξει το υπουρ­γείο Εθνι­κής Οι­κο­νο­μί­ας. Συμ­με­τέ­χο­ντες είναι οι Bain Capital Credit, Christofferson, Robb & co, Fortress Credit και Resolute Cepal Greece Ανώ­νυ­μη Εται­ρεία (πρό­κει­ται για την πρώην ένωση εται­ρειών Kaican Hellas – Beaumont Summit Financial DAC). Η δια­γω­νι­στι­κή δια­δι­κα­σία ανα­μέ­νε­ται να έχει ολο­κλη­ρω­θεί στο τέλος του α΄ εξα­μή­νου 2026 και ο φο­ρέ­ας να τεθεί σε λει­τουρ­γία έως τα τέλη του χρό­νου. Στη σύ­στα­σή του κα­θο­ρι­στι­κή είναι η συμ­με­το­χή των συ­στη­μι­κών τρα­πε­ζών, οι οποί­ες έχουν δε­σμευ­θεί να συ­νει­σφέ­ρουν έως 100 εκατ. ευρώ.

Το τί­μη­μα με­τα­βί­βα­σης της πρώ­της κα­τοι­κί­ας στον φορέα θα γί­νε­ται στο 70% της εμπο­ρι­κής αξίας του ιδιο­κτη­σια­κού δι­καιώ­μα­τος του οφει­λέ­τη επί της κύ­ριας κα­τοι­κί­ας, σύμ­φω­να με την εκτί­μη­ση πι­στο­ποι­η­μέ­νου εκτι­μη­τή. Σε μια προ­σπά­θεια να γίνει πιο ελ­κυ­στι­κή σε επεν­δυ­τές η ανά­λη­ψη της δια­χεί­ρι­σης του φορέα, προ­βλέ­φθη­κε ότι σε πε­ρί­πτω­ση πλει­στη­ρια­σμού θα μπο­ρεί να απο­κτά τα ακί­νη­τα με έκ­πτω­ση 30% επί της εμπο­ρι­κής αξίας του ακι­νή­του ή της τιμής πρώ­της προ­σφο­ράς. Από την έκ­πτω­ση αυτή θα μπο­ρεί να επω­φε­λη­θεί στο μέλ­λον και ο οφει­λέ­της κατά την άσκη­ση του δι­καιώ­μα­τος επα­να­γο­ράς του ακι­νή­του.

Στο τέλος της πε­ριό­δου εκ­μί­σθω­σης ο ευά­λω­τος που συ­ναί­νε­σε στην πα­ρά­δο­ση της κα­τοι­κί­ας του και εφό­σον τα οι­κο­νο­μι­κά του έχουν βελ­τιω­θεί θα μπο­ρεί να επα­να­γο­ρά­σει το εν λόγω ακί­νη­το, κα­τα­βάλ­λο­ντας το ανά­λο­γο τί­μη­μα, που θα κα­θο­ρί­ζε­ται με βάση την εμπο­ρι­κή αξία του, όπως αυτή θα έχει δια­μορ­φω­θεί μετά το τέλος της 12ετίας. Μια από τις βελ­τιώ­σεις που ει­σή­γα­γε πρό­σφα­τα η κυ­βέρ­νη­ση είναι το δι­καί­ω­μα του ευά­λω­του να διεκ­δι­κή­σει νω­ρί­τε­ρα την ανά­κτη­ση της πρώ­της του κα­τοι­κί­ας, πριν δη­λα­δή το τέλος της 12ετίας. Στην πε­ρί­πτω­ση αυτή, που ασκή­σει δη­λα­δή νω­ρί­τε­ρα από τα 12 έτη το δι­καί­ω­μα επα­να­γο­ράς, αί­ρε­ται και η υπο­χρέ­ω­σή του να πλη­ρώ­σει τα μι­σθώ­μα­τα των 12 ετών, όπως προ­έ­βλε­πε ο αρ­χι­κός νόμος.

Το ενοί­κιο που θα πρέ­πει να πλη­ρώ­νει ο ευά­λω­τος δα­νειο­λή­πτης θα προ­κύ­πτει επί­σης βάσει της εμπο­ρι­κής αξίας του ακι­νή­του κατά τον χρόνο με­τα­βί­βα­σης στον φορέα, επί της οποί­ας θα εφαρ­μό­ζε­ται το μέσο επι­τό­κιο ενός στε­γα­στι­κού δα­νεί­ου και το πε­ρι­θώ­ριο του επεν­δυ­τή. Στα πλε­ο­νε­κτή­μα­τα της λύσης είναι ότι ο οφει­λέ­της θα δι­καιού­ται να λάβει επι­δό­τη­ση από το Δη­μό­σιο προ­κει­μέ­νου να κα­λύ­ψει ένα μέρος της δόσης του ενοι­κί­ου που θα πρέ­πει να πλη­ρώ­νει στον φορέα. Το κρι­τή­ριο για να μπο­ρέ­σει κά­ποιος οφει­λέ­της να δια­τη­ρή­σει το δι­καί­ω­μα να δια­μέ­νει στην πρώτη του κα­τοι­κία μέσω του φορέα είναι να είναι ευά­λω­τος, δη­λα­δή να πλη­ροί συ­γκε­κρι­μέ­να ει­σο­δη­μα­τι­κά και πε­ριου­σια­κά κρι­τή­ρια.

Πιο ανα­λυ­τι­κά, τα ει­σο­δη­μα­τι­κά κρι­τή­ρια που πρέ­πει να πλη­ροί είναι:

• Το συ­νο­λι­κό ει­σό­δη­μα δεν μπο­ρεί να υπερ­βαί­νει τα 7.000 ευρώ για μο­νο­πρό­σω­πο νοι­κο­κυ­ριό, προ­σαυ­ξα­νό­με­νο κατά 3.500 ευρώ για κάθε μέλος του νοι­κο­κυ­ριού.

• Στη μο­νο­γο­νεϊ­κή οι­κο­γέ­νεια ορί­ζε­ται επι­πλέ­ον προ­σαύ­ξη­ση 3.500 ευρώ για το πρώτο ανή­λι­κο μέλος του νοι­κο­κυ­ριού.

• Στο νοι­κο­κυ­ριό με απρο­στά­τευ­το/α τέκνο/α ορί­ζε­ται επι­πλέ­ον προ­σαύ­ξη­ση 3.500 ευρώ για κάθε απρο­στά­τευ­το τέκνο.

• Το συ­νο­λι­κό ει­σό­δη­μα δεν μπο­ρεί να υπερ­βαί­νει τα 21.000 ευρώ ετη­σί­ως, ανε­ξαρ­τή­τως της σύν­θε­σης του νοι­κο­κυ­ριού.

Τα πε­ριου­σια­κά κρι­τή­ρια που πρέ­πει να πλη­ροί αφο­ρούν το ύψος της ακί­νη­της πε­ριου­σί­ας και τις κα­τα­θέ­σεις που δια­θέ­τει. Ετσι, η συ­νο­λι­κή φο­ρο­λο­γη­τέα αξία της ακί­νη­της πε­ριου­σί­ας του νοι­κο­κυ­ριού δεν μπο­ρεί να υπερ­βαί­νει στο σύ­νο­λό της το ποσό των 120.000 ευρώ για το μο­νο­πρό­σω­πο νοι­κο­κυ­ριό, προ­σαυ­ξα­νό­με­νη κατά 15.000 ευρώ για κάθε πρό­σθε­το μέλος και έως του ποσού των 180.000 ευρώ. Αντι­στοί­χως τα όρια κα­τα­θέ­σε­ων ξε­κι­νούν από 7.000 ευρώ για τα μο­νο­πρό­σω­πα νοι­κο­κυ­ριά και κλι­μα­κώ­νο­νται έως 21.000 ευρώ για τα νοι­κο­κυ­ριά απο­τε­λού­με­να από πέντε μέλη και πάνω.

Μέχρι σή­με­ρα το εν­δια­φέ­ρον από ευά­λω­τα νοι­κο­κυ­ριά για τη συμ­με­το­χή τους στον φορέα είναι μικρό, καθώς μόλις 370 νοι­κο­κυ­ριά έχουν εκ­δη­λώ­σει εν­δια­φέ­ρον για να «πα­ρα­δώ­σουν» τα κλει­διά της πρώ­της τους κα­τοι­κί­ας, έτσι ώστε να συ­νε­χί­σουν να δια­μέ­νουν σε αυτή, κα­τα­βάλ­λο­ντας ενοί­κιο στον φορέα. Πρό­κει­ται για το ένα τρίτο αυτών που έχουν δη­λώ­σει ευά­λω­τοι –ο συ­νο­λι­κός αριθ­μός των οποί­ων είναι 1.140–, από τους οποί­ους τε­λι­κά μόλις ένας στους τρεις ολο­κλή­ρω­σε την αί­τη­σή του και είναι επι­βε­βαιω­μέ­νο ότι θα συμ­με­τά­σχει στον φορέα.

Τα νοι­κο­κυ­ριά αυτά έχουν εντα­χθεί στο λε­γό­με­νο εν­διά­με­σο πρό­γραμ­μα προ­στα­σί­ας της πρώ­της κα­τοι­κί­ας, το οποίο προ­βλέ­πει επι­δό­τη­ση από το Δη­μό­σιο της μη­νιαί­ας δόσης για την εξό­φλη­ση της οφει­λής τους σε τρά­πε­ζες ή funds. Η κρα­τι­κή επι­δό­τη­ση ξε­κι­νά­ει από 70 ευρώ και φτά­νει έως τα 210 ευρώ τον μήνα –ανά­λο­γα με τη σύν­θε­ση του νοι­κο­κυ­ριού– και κα­τα­βάλ­λε­ται προ­κει­μέ­νου να ανα­στα­λεί η δια­δι­κα­σία της ανα­γκα­στι­κής εκτέ­λε­σης κατά της κύ­ριας κα­τοι­κί­ας του οφει­λέ­τη και να απο­τρα­πεί ο πλει­στη­ρια­σμός. Η κρα­τι­κή επι­δό­τη­ση θα συ­νε­χί­σει να κα­τα­βάλ­λε­ται και μετά την έντα­ξη στον Φορέα Από­κτη­σης και Επα­να­μί­σθω­σης Ακι­νή­των, ως συ­νει­σφο­ρά στην πλη­ρω­μή του ενοι­κί­ου.

Να ση­μειω­θεί ότι λόγω της ανό­δου των τιμών των κα­τοι­κιών και των μι­σθω­μά­των τα τε­λευ­ταία χρό­νια, το ποσό της επι­δό­τη­σης θε­ω­ρεί­ται πλέον εξαι­ρε­τι­κά μικρό για την κά­λυ­ψη της μη­νιαί­ας δα­πά­νης για το ενοί­κιο ενός νοι­κο­κυ­ριού. Στη χα­μη­λή επι­δό­τη­ση απο­δί­δουν άλ­λω­στε και στε­λέ­χη από τις τρά­πε­ζες αλλά και τα επεν­δυ­τι­κά κε­φά­λαια που εμπλέ­κο­νται στην αγορά των «κόκ­κι­νων» δα­νεί­ων, το χα­μη­λό εν­δια­φέ­ρον που υπήρ­χε μέχρι σή­με­ρα για τη δια­χεί­ρι­ση του φορέα.

Πάνω από 200.000 αι­τή­σεις στον ν. Κα­τσέ­λη σε 15 χρό­νια

Η σύ­στα­ση του Φορέα Από­κτη­σης και Επα­να­μί­σθω­σης Ακι­νή­των συ­μπί­πτει με την ορι­στι­κή εκ­κα­θά­ρι­ση των υπο­θέ­σε­ων του νόμου Κα­τσέ­λη που βαί­νει πλέον προς ορι­στι­κή λήξη με την εκ­δί­κα­ση εντός του 2026 και των τε­λευ­ταί­ων αι­τή­σε­ων που εκ­κρε­μούν στα πρω­το­δι­κεία της χώρας. Οι αι­τή­σεις αυτές υπο­λο­γί­ζο­νται γύρω στις 3.500 σε σύ­νο­λο άνω των 200.000 αι­τή­σε­ων από ευά­λω­τους κατά κα­νό­να οφει­λέ­τες που προ­σέ­φυ­γαν την τε­λευ­ταία 15ετία στα δι­κα­στή­ρια, επι­διώ­κο­ντας τη ρύθ­μι­ση δα­νεί­ων πε­ρί­που 17 δισ. ευρώ.

Ο νόμος πα­ρεί­χε ασφα­λές κα­τα­φύ­γιο τα χρό­νια της κρί­σης, απο­τρέ­πο­ντας μα­ζι­κούς πλει­στη­ρια­σμούς, χωρίς ωστό­σο να λεί­ψουν και οι πα­ρα­φω­νί­ες, όπως η προ­σπά­θεια να αξιο­ποι­η­θεί και από στρα­τη­γι­κούς κα­κο­πλη­ρω­τές ή οι με­γά­λες κα­θυ­στε­ρή­σεις που υπήρ­ξαν στα ει­ρη­νο­δι­κεία της χώρας. Δεν θα πρέ­πει να υπο­βαθ­μι­στεί το γε­γο­νός ότι ένα ση­μα­ντι­κό πο­σο­στό των αι­τή­σε­ων που είχαν υπο­βλη­θεί –σύμ­φω­να με τις τρά­πε­ζες πρό­κει­ται για το 40%– απορ­ρί­φθη­κε από τα δι­κα­στή­ρια κατά τον χρόνο εκ­δί­κα­σης της υπό­θε­σης, γυ­ρί­ζο­ντας τον χρόνο πίσω για αρ­κε­τούς δα­νειο­λή­πτες που επε­δί­ω­ξαν να κά­νουν κα­τά­χρη­ση του προ­στα­τευ­τι­κού πλαι­σί­ου, κερ­δί­ζο­ντας μεν χρόνο αλλά βλέ­πο­ντας τε­λι­κά την οφει­λή τους να διο­γκώ­νε­ται.

Η τε­λευ­ταία πράξη του νόμου Κα­τσέ­λη θα παι­χτεί με τη δια­δι­κα­σία ρευ­στο­ποί­η­σης της υπό­λοι­πης πε­ριου­σί­ας του οφει­λέ­τη. Πρό­κει­ται για ακί­νη­τα που δεν απο­τε­λούν την πρώτη κα­τοι­κία του οφει­λέ­τη, η οποία ούτως ή άλλως προ­στα­τευό­ταν από τον νόμο, αλλά πρό­σθε­τη πε­ριου­σία, η οποία σύμ­φω­να με τον νόμο θα έπρε­πε να ρευ­στο­ποι­η­θεί προ­κει­μέ­νου να κα­λυ­φθούν οι απαι­τή­σεις των πι­στω­τών. Με βάση τους υπο­λο­γι­σμούς των servicers, πρό­κει­ται για ακί­νη­τα αξίας 300 εκατ. ευρώ που πα­ρα­μέ­νουν «πα­γω­μέ­να» στο πλαί­σιο του νόμου Κα­τσέ­λη και τα οποία πρό­κει­ται να πω­λη­θούν το προ­σε­χές διά­στη­μα από τους εκ­κα­θα­ρι­στές, στο πλαί­σιο της δια­δι­κα­σί­ας ρευ­στο­ποί­η­σης που προ­έ­βλε­πε ο νόμος.

Η πρό­βλε­ψη αυτή υπήρ­χε ρητά στο άρθρο 9 του νόμου 3869, που όριζε ότι το δι­κα­στή­ριο όφει­λε να δια­τά­ξει την εκ­ποί­η­ση, να ορί­σει εκ­κα­θα­ρι­στή και να κα­τευ­θύ­νει το προ­ϊ­όν της πώ­λη­σης στους δα­νει­στές. Στην πράξη, όμως, αυτό ου­δέ­πο­τε υλο­ποι­ή­θη­κε, προ­κα­λώ­ντας την πα­ρέμ­βα­ση του υπουρ­γεί­ου Εθνι­κής Οι­κο­νο­μί­ας που με διά­τα­ξη σε πρό­σφα­το νόμο, διευ­κο­λύ­νει την εκ­ποί­η­ση αυτών των ακι­νή­των, κα­ταρ­γώ­ντας φο­ρο­λο­γι­κές και ασφα­λι­στι­κές ενη­με­ρό­τη­τες για την εκ­ποί­η­ση, απαλ­λάσ­σο­ντας τη με­τα­βί­βα­ση από κάθε εί­δους πι­στο­ποι­η­τι­κό δη­μό­σιας αρχής και δί­νο­ντας ισχυ­ρά οι­κο­νο­μι­κά κί­νη­τρα στους εκ­κα­θα­ρι­στές για την τα­χεία πώ­λη­ση αυτών των ακι­νή­των. Συ­γκε­κρι­μέ­να, ο εκ­κα­θα­ρι­στής θα αμεί­βε­ται πλέον με πο­σο­στό 5% επί του τι­μή­μα­τος κάθε εκ­ποί­η­σης και μπό­νους 0,5% αν η δια­δι­κα­σία ολο­κλη­ρω­θεί μέσα σε έξι μήνες, ανοί­γο­ντας τον δρόμο για τη ρευ­στο­ποί­η­ση της υπό­λοι­πης ακί­νη­της πε­ριου­σί­ας στο πλαί­σιο της πτώ­χευ­σης.

Ενα επί­σης κα­θο­ρι­στι­κό θέμα θα κρι­θεί εντός του 2026 από τον Αρειο Πάγο, που έχει κλη­θεί να απο­φαν­θεί για το πώς θα υπο­λο­γί­ζε­ται ο τόκος στις οφει­λές του νόμου Κα­τσέ­λη, δη­λα­δή αν θα υπο­λο­γί­ζε­ται στο σύ­νο­λο του άλη­κτου κε­φα­λαί­ου ή στο ποσό της δόσης κάθε μήνα, όπως ζη­τούν οι δα­νειο­λή­πτες που έχουν προ­σφύ­γει.

Ση­μειώ­νε­ται ότι τα δά­νεια του νόμου Κα­τσέ­λη εκτο­κί­ζο­νται με βάση την πάγια πρα­κτι­κή της το­κο­χρε­ο­λυ­τι­κής εξό­φλη­σης των δα­νεί­ων, δη­λα­δή του υπο­λο­γι­σμού του τόκου στο σύ­νο­λο του άλη­κτου κε­φα­λαί­ου. Η πρα­κτι­κή αυτή έχει τεθεί σε αμ­φι­σβή­τη­ση ύστε­ρα από εκα­το­ντά­δες προ­σφυ­γές σε πρω­το­δι­κεία και ει­ρη­νο­δι­κεία σε όλη τη χώρα από δα­νειο­λή­πτες που ζη­τούν ο τόκος να εφαρ­μό­ζε­ται στο ποσό της δόσης κάθε μήνα και όχι στο σύ­νο­λο της οφει­λής.

Πηγή: moneyreview.gr