Τουρισμός πέντε αστέρων στο Νότιο Αιγαίο

Ενα απα­ρα­τή­ρητο ανα­πτυ­ξιακό άλμα λαμ­βά­νει χώρα σε Κυκλά­δες και Δωδε­κά­νησα. Μέσα σε πέντε χρόνια, ο αριθμός των πεντά­στε­ρων ξενο­δο­χείων έχει διπλα­σια­σθεί. Με οδηγό την αυξη­μένη ζήτηση για δια­κο­πές στις συγκε­κρι­μέ­νες περι­φέ­ρειες από ξένους ταξι­διώ­τες αλλά και δυνη­τι­κούς αγο­ρα­στές παρα­θε­ρι­στι­κών κατοι­κιών, μαζικές για τα ελλη­νικά δεδο­μένα επεν­δύ­σεις έχουν ξεκι­νή­σει και υλο­ποιού­νται. Το απο­τέ­λε­σμα είναι από 87 πεντά­στερα ξενο­δο­χεία το 2011 στα Δωδε­κά­νησα και τις Κυκλά­δες να φτά­σουμε σήμερα στα 174, σύμφωνα με στοι­χεία του Ξενο­δο­χεια­κού Επι­με­λη­τη­ρίου της Ελλάδος που επε­ξερ­γά­στηκε η συμ­βου­λευ­τική εται­ρεία ακι­νή­των Algean Property. Η μεγα­λύ­τερη ένταση της ανα­πτυ­ξια­κής αυτής δυνα­μι­κής κατα­γρά­φε­ται σε Μύκονο και Σαντο­ρίνη, που από 12 και 15 πεντά­στερα το 2011 έχουν σήμερα 42 και 33 τέτοια συγκρο­τή­ματα, αντί­στοιχα. Παράλ­ληλα, ο αριθμός των δωμα­τίων σε αυτά τα υψηλής ποιό­τη­τας ξενο­δο­χεία σε Κυκλά­δες και Δωδε­κά­νησα έχει αυξηθεί κατά 83,7% στα 13.406 και των κλινών κατά 84,6% στα 50.810. Αυτό σημαί­νει υπο­δο­μές για τη φιλο­ξε­νία ενός εκα­τομ­μυ­ρίων ταξι­διω­τών κατά το πεντά­μηνο Μαΐου – Σεπτεμ­βρίου για επτα­ή­μερη διαμονή τους. Πολύ μεγα­λύ­τερη είναι, βέβαια, η δυνα­μι­κό­τητα σε τετρά­στερα. Η ανα­βάθ­μιση όμως όλων αυτών των υπο­δο­μών, που οδη­γεί­ται τόσο από εγχώ­ριες όσο και από ξένες επεν­δύ­σεις, συνο­δεύ­ε­ται και από ανάλογη αύξηση των ιδιω­τι­κών τοπο­θε­τή­σεων σε ποιο­τικά παρα­θε­ρι­στικά ακίνητα. Εξοχικά, δηλαδή, που αγο­ρά­ζουν ξένοι, ως επί το πλεί­στον, σε νησιά όπως η Μύκονος αλλά και η Πάτμος.

Οι πρό­σφα­τες εξα­γο­ρές ξενο­δο­χείων σε Μύκονο, όπως το Λητώ από τον όμιλο Δου­ζό­γλου έναντι 16,9 εκα­τομ­μυ­ρίων, στην Κω, όπως τα Lakitira από τον όμιλο Atlantica έναντι 62,9 εκα­τομ­μυ­ρίων ή το Club Med από τον όμιλο Sani/Ikos Group έναντι συνο­λι­κής επέν­δυ­σης 90 εκα­τομ­μυ­ρίων, στη Ρόδο όπως το Kapsis από τον όμιλο Κούτρα έναντι 30 εκα­τομ­μυ­ρίων και η σχε­δια­ζό­μενη επέν­δυση 150 εκα­τομ­μυ­ρίων στην Κέα από την One & Only και την Dolphin, απο­τε­λούν μερικά μόνον αλλά ενδει­κτικά παρα­δείγ­ματα της εν εξε­λί­ξει δρα­στη­ριό­τη­τας.

Η Περι­φέ­ρεια Νοτίου Αιγαίου, Κυκλά­δες και Δωδε­κά­νησα δηλαδή, έχει έτσι κατα­στεί de facto ηγέτιδα της ελλη­νι­κής του­ρι­στι­κής ανά­πτυ­ξης, ξεπερ­νώ­ντας και την Κρήτη που παρα­δο­σιακά κρα­τούσε αυτά τα σκήπτρα: Σύμφωνα με στοι­χεία της Τρα­πέ­ζης της Ελλάδος που επε­ξερ­γά­στηκε το Ινστι­τούτο του Συν­δέ­σμου Ελλη­νι­κών Του­ρι­στι­κών Επι­χει­ρή­σεων (SETE Intelligence), το Νότιο Αιγαίο συγκε­ντρώ­νει το 18% των επι­σκέ­ψεων στη χώρα, το 21% των δια­νυ­κτε­ρεύ­σεων και το 25% των εισπρά­ξεων, με την Κρήτη να ακο­λου­θεί με 16% στις επι­σκέ­ψεις, 21% στις δια­νυ­κτε­ρεύ­σεις και 24% στις εισπρά­ξεις. Με δεδο­μένο πως οι εισπρά­ξεις από τον του­ρι­σμό το 2017 έφτασαν, σύμφωνα με την ΤτΕ, στα 14,595 δισ. ευρώ, γίνεται εύκολα αντι­λη­πτό πως το 25% που απορ­ροφά το Νότιο Αιγαίο, δηλαδή 3,64 δισ. ευρώ, απο­τε­λεί τον οδηγό των επεν­δύ­σεων που γίνο­νται για την ανά­πτυξη και ανα­βάθ­μιση των υπο­δο­μών φιλο­ξε­νίας. Η συγκε­κρι­μένη αγορά απο­δει­κνύ­ε­ται μία από τις πλέον προ­σο­δο­φό­ρες, καθώς οι δείκτες δαπάνη ανά επί­σκεψη, δαπάνη ανά δια­νυ­κτέ­ρευση και μέση διάρ­κεια παρα­μο­νής λαμ­βά­νουν τις υψη­λό­τε­ρες τιμές τους πανελ­λα­δικά στο Νότιο Αιγάιο. Κυκλά­δες και Δωδε­κά­νησα, όπως και η Κρήτη, έχουν δαπάνη ανά επί­σκεψη άνω των 600 ευρώ έναντι μέσου όρου 449 ευρώ στο σύνολο της χώρας.

Ούσες περιο­χές που κατε­ξο­χήν δέχο­νται του­ρι­σμό «Ηλιος και Θάλασσα», στον οποίο πρω­τα­γω­νι­στεί διεθνώς η χώρα, απο­τε­λούν επεν­δυ­τικό προ­ο­ρι­σμό πρώτης επι­λο­γής για τους επι­χει­ρη­μα­τίες του κλάδου. «Τα business plan “βγαί­νουν” και μάλιστα με υψηλές απο­δό­σεις, αν και η υπερ­φο­ρο­λό­γηση τα τελευ­ταία χρόνια απο­τε­λεί ανα­σταλ­τικό παρά­γο­ντα. Ομως τα μεγέθη της αγοράς συντη­ρούν την τάση ανα­βάθ­μι­σης μονάδων και αύξησης της χωρη­τι­κό­τη­τάς τους, κάτι που, απουσία κάποιου αρνη­τι­κού εξω­τε­ρι­κού απρο­ό­πτου, θα συνε­χι­στεί», εξηγούν στην «Κ» κύκλοι της του­ρι­στι­κής βιο­μη­χα­νίας. Τα νησιά που συγκε­ντρώ­νουν την πλειο­νό­τητα της σχε­τι­κής δρα­στη­ριό­τη­τας στο Νότιο Αιγαίο είναι η Ρόδος, η Μύκονος, η Σαντο­ρίνη και η Κως, ενώ προ­ο­πτι­κές δια­πι­στώ­νο­νται για Πάρο και Πάτμο, του­λά­χι­στον στο μέτωπο της παρα­θε­ρι­στι­κής κατοι­κίας.

Μεγάλο ενδια­φέ­ρον για εξα­γο­ρές μονάδων από ξένους επεν­δυ­τές

Στην Ιο, ένα από τα λιγό­τερο ανε­πτυγ­μένα του­ρι­στικά νησιά, βρί­σκε­ται από φέτος ένα από τα 15 και­νούρ­για συγκρο­τή­ματα παγκο­σμίως που προ­τεί­νο­νται για το 2018 από τους New York Times. Πρό­κει­ται για το πολυ­τε­λές του­ρι­στικό συγκρό­τημα Calilo στην παραλία του Παπά, που δια­θέ­τει 30 σουίτες και έρχεται να προ­στε­θεί στο άλλο πολυ­τε­λές ξενο­δο­χείο του νησιού, το Agalia Luxury Suites, στην παραλία της Τζα­μα­ρίας. Αμφό­τερα απο­τε­λούν επεν­δύ­σεις των τελευ­ταίων λίγων ετών του επι­χει­ρη­μα­τία Αγγελου Μιχα­λό­που­λου. Αν και μικρές μονάδες έχουν ήδη γίνει σημείο ανα­φο­ράς και είναι ενδει­κτι­κές ποιο­τι­κές ανα­πτύ­ξεις του Νοτίου Αιγαίου.

Πολύ κοντύ­τερα στην Αθήνα, στην Κέα, εται­ρεία συμ­φε­ρό­ντων του κρα­τι­κού επεν­δυ­τι­κού κεφα­λαίου του Ντου­μπάι συμ­φώ­νησε προ ολίγων μηνών με την Dolphin Capital για την κατα­σκευή και λει­τουρ­γία ολο­κλη­ρω­μέ­νου ξενο­δο­χεια­κού και παρα­θε­ρι­στι­κού συγκρο­τή­μα­τος. Η επέν­δυση έχει προ­ϋ­πο­λο­γι­σμό 150 εκα­τομ­μυ­ρίων ευρώ και θα δημιουρ­γή­σει το πρώτο «One & Only» στη χώρα. Το συγκρό­τημα, που σχε­διά­ζε­ται να ανα­πτυ­χθεί σε παρα­θα­λάσ­σια περιοχή 600 στρεμ­μά­των στη δυτική πλευρά της Κέας στην περιοχή Βρό­σκο­πος η οποία ανήκει στην Dolphin Capital Investors, θα περι­λαμ­βά­νει ξενο­δο­χείο με 75 πολυ­τελή δωμάτια (Resort Villas) και έως 40 ιδιω­τι­κές κατοι­κίες (One & Only Private Homes) δια­θέ­σι­μες προς πώληση.

Πριν από μερικές εβδο­μά­δες ο κυπρια­κός όμιλος Νικο­λα­ΐδη, που λει­τουρ­γεί σε μεγάλο βαθμό κοι­νο­πρα­κτικά με τον γερ­μα­νικό όμιλο TUI διά της Atlantica, αγόρασε τα τρία ξενο­δο­χεία Lakitira στην Κω έναντι 62,9 εκα­τομ­μυ­ρίων σε πλει­στη­ρια­σμό της Eurobank. Ο ίδιος όμιλος όπως και ο Ελλη­νο­α­με­ρι­κα­νός Μερ­κού­ριος Αγγε­λιά­δης έχουν προ­σφέ­ρει 15,2 εκατ. και 26,9 εκατ., αντί­στοιχα, για να απο­κτή­σουν τα δύο κομ­μά­τια του ΤΑΙΠΕΔ στην Αφάντου στη Ρόδο, ώστε να ανα­πτύ­ξουν ξενο­δο­χεία. Προ ενός έτους στον δια­γω­νι­σμό της Eurobank για την πώληση του εμβλη­μα­τι­κού Capsis εμφα­νί­στη­καν 26 ενδια­φε­ρό­με­νοι και τελικά κατα­τέ­θη­καν πέντε δεσμευ­τι­κές προ­σφο­ρές. Το συγκρό­τημα που­λή­θηκε έναντι 30 περίπου εκα­τομ­μυ­ρίων.

Το επεν­δυ­τικό ενδια­φέ­ρον για τα Δωδε­κά­νησα ή τις Κυκλά­δες δεν εξα­ντλεί­ται, βέβαια, στις παρα­πάνω περι­πτώ­σεις. Σύμφωνα με τρα­πε­ζι­κές πηγές, εκδη­λώ­νε­ται ήδη εντο­νό­τατο ενδια­φέ­ρον για άλλα ποιο­τικά ξενο­δο­χειακά περιου­σιακά στοι­χεία που ελέγ­χο­νται από τρά­πε­ζες λόγω μη εξυ­πη­ρε­τού­με­νων δανείων, μεταξύ των οποίων και πέντε ακόμα μονάδες στην Κω. Στην κάποτε άγονη και σε πολλούς άγνωστη Αμοργό, λει­τουρ­γεί πλέον ένα πεντά­στερο ξενο­δο­χείο, ενώ άλλο ένα στη Φολέ­γαν­δρο και δύο στην Κάρπαθο. Η Νάξος έχει πια τρία πεντά­στερα και δέκα τετρά­στερα ξενο­δο­χεία.

Νέες μπουτίκ μονάδες ανοί­γουν και σε ώριμες αγορές. Μία εξ αυτών είναι η επέν­δυση ύψους 10 εκα­τομ­μυ­ρίων του Santo Maris Oia Luxury Suites & Spa, συμ­φε­ρό­ντων Ανδρέα Μεταξά, που εγκαι­νιά­στηκε το 2016 στη Σαντο­ρίνη και προ ολίγων εβδο­μά­δων έγινε το πρώτο πιστο­ποι­η­μένο Boutique Hotel του Ξενο­δο­χεια­κού Επι­με­λη­τη­ρίου Ελλάδος. Πολλές ακόμα μεγάλες και μικρό­τε­ρες επεν­δύ­σεις, οι περισ­σό­τε­ρες σε επε­κτά­σεις και ανα­βαθ­μί­σεις τετρά­στε­ρων ή πεντά­στε­ρων μονάδων, έχουν δρο­μο­λο­γεί τα τελευ­ταία λίγα χρόνια. Νέες ανα­μέ­νε­ται να προ­κύ­ψουν από τη διάθεση τρα­πε­ζι­κών περιου­σια­κών στοι­χείων στο πλαίσιο της δια­δι­κα­σίας δια­χεί­ρι­σης των μη εξυ­πη­ρε­τού­με­νων δανείων του κλάδου.

Από 3.000 έως 30.000 ευρώ την εβδο­μάδα νοι­κιά­ζο­νται βίλες στα πιο δημο­φιλή νησιά

Μύκονος, Σαντο­ρίνη, Ρόδος και Κως καλύ­πτουν μακράν το μεγα­λύ­τερο μέρος της αγοράς του Νοτίου Αιγαίου, τόσο όσον αφορά τα ξενο­δο­χεία όσο και τις παρα­θε­ρι­στι­κές κατοι­κίες. Οι βασικές αγορές από τις οποίες αντλούν επι­σκέ­πτες τα ξενο­δο­χεία αλλά και ενοι­κια­στές οι κατοι­κίες, είναι η Γερ­μα­νία, η Βρε­τα­νία, η Ελβετία, η Αυστρία, αλλά και η Ιταλία, τα κράτη του Περ­σι­κού Κόλπου και οι σκαν­δι­να­βι­κές χώρες. Ειδικά στη Μύκονο όμως, μεγάλο είναι το ενδια­φέ­ρον και από τις ΗΠΑ. Είναι μάλιστα η δεύτερη μεγα­λύ­τερη αγορά μετά τη σκαν­δι­να­βική για τη Μύκονο, σύμφωνα με την Algean Property. Εξάλλου το σύνολο της χώρας αντλεί από Γερ­μα­νία, Ηνωμένο Βασί­λειο, Γαλλία, ΗΠΑ και Ιταλία 39,4% των επι­σκέ­ψεων, 47,8% των δια­νυ­κτε­ρεύ­σεων και 50,3% των εισπρά­ξεων. Οι δε δύο δημο­φι­λέ­στε­ρες περι­φέ­ρειες για την αμε­ρι­κα­νική αγορά ως προς τον αριθμό των δια­νυ­κτε­ρεύ­σεων, είναι η Αττική και το Νότιο Αιγαίο.

Οι περισ­σό­τε­ροι εκ των παρα­πάνω επι­σκε­πτών, όταν δεν ανα­ζη­τούν διαμονή σε πεντά­στερο ή τετρά­στερο ξενο­δο­χείο, επι­ζη­τούν ενοι­κί­αση παρα­θε­ρι­στι­κής κατοι­κίας.

Ειδικά τα ανώτερα εισο­δη­μα­τικά κλι­μά­κια σχη­μα­τί­ζουν τον κορμό της ζήτησης για βίλες των 3 έως 4 δωμα­τίων, υψηλής ποιό­τη­τας κατα­σκευής, με θέα στη θάλασσα, εγγύ­τητα στην παραλία και προ­ϋ­πο­λο­γι­σμό από 3.000 έως και 30.000 ευρώ την εβδο­μάδα.

Σύμφωνα με την Algean Property αυτές οι βίλες προ­σφέ­ρο­νται στη Ρόδο προς ενοι­κί­αση σε τιμή ανά εβδο­μάδα μεταξύ 3.000 και 5.000 ευρώ, και σε σπάνιες περι­πτώ­σεις 10.000 ευρώ. Στη Μύκονο, η μέση εβδο­μα­διαία τιμή ενοι­κί­α­σης κυμαί­νε­ται μεταξύ 9.000 και 11.000 ευρώ, αγγί­ζο­ντας σε εξαι­ρε­τι­κής ποιό­τη­τας ακίνητα έως και τα 30.000 ευρώ. Στη Σαντο­ρίνη, η ενοι­κί­αση βίλας με θέα στην Καλ­ντέρα και υψηλών προ­δια­γρα­φών κατα­σκευή, επί­πλωση και εξο­πλι­σμό κυμαί­νε­ται μεταξύ 7.000 και 10.000 ευρώ την εβδο­μάδα, φθά­νο­ντας και τις 20.000 για τις βίλες πολύ υψηλών ποιο­τι­κών χαρα­κτη­ρι­στι­κών και μεγάλου μεγέ­θους. Ως ανα­με­νό­μενο, πολύ πιο χαμηλό είναι το κόστος ενοι­κί­α­σης βίλας στην Κω με την τιμή ανά εβδο­μάδα μεταξύ 3.000 και 5.000 ευρώ και, σπανίως, τα 10.000 ευρώ. Αν και «φτωχή» σε πεντά­στερα ξενο­δο­χεία η Πάρος έχει σημα­ντική ζήτηση για κατοι­κίες. Εδώ κυρίως Σκαν­δι­να­βοί, Γερ­μα­νοί, Γάλλοι και Ιταλοί ανα­ζη­τούν βίλες 2-3 δωμα­τίων με πισίνα και εγγύ­τητα στη θάλασσα, οι οποίες νοι­κιά­ζο­νται μεταξύ 4.000 και 7.000 ευρώ, χωρίς να λείπουν από την αγορά και ακρι­βό­τερα σπίτια. Αυτές οι τιμές ενοι­κί­α­σης καθι­στούν όλο το παρα­πάνω δια­θέ­σιμο στοκ από βίλες πρω­ταρ­χικό επεν­δυ­τικό στόχο τόσο επαγ­γελ­μα­τι­κών όσο και ευκα­τά­στα­των ιδιωτών, που επι­ζη­τούν να συν­δυά­σουν το εισό­δημα με την ύπαρξη ενός καλο­και­ρι­νού σπιτιού για τους ίδιους. Κατά την Algean Property, με βάση τις τιμές πώλησης των ακι­νή­των αυτών και τις τρέ­χου­σες τιμές ενοι­κί­α­σης, η απόδοση της επέν­δυ­σης (gross average rental yield) κυμαί­νε­ται κοντά στο 6,5% στη Σαντο­ρίνη, στο 8,4% στη Μύκονο και 5,6% στη Ρόδο.

Θετικές προ­ο­πτι­κές

Η συντρι­πτική πλειο­νό­τητα των επεν­δυ­τών ακι­νή­των θεωρεί τις προ­ο­πτι­κές κατα­γρα­φής υπε­ρα­ξιών από τοπο­θε­τή­σεις σε ελλη­νικά ξενο­δο­χειακά ακίνητα θετικές. Είναι χαρα­κτη­ρι­στικό πως το 38% των συμ­με­τε­χό­ντων σε σχετική έρευνα της NAI Hellas απαντά πως οι προ­ο­πτι­κές είναι πολύ καλές και το 41% καλές. Μόλις το 19% τις θεωρεί απλώς δίκαιες (fair).

Υψηλή φορο­λο­γία

Παρά το βελ­τιω­μένο κλίμα που κατα­γρά­φε­ται ευρέως, τα προ­βλή­ματα της ελλη­νι­κής ξενο­δο­χεια­κής αγοράς παρα­μέ­νουν και είναι ιδιαί­τερα γνωστά στους επεν­δυ­τές. Για παρά­δειγμα, το 64% των ερω­τη­θέ­ντων σε σχετική έρευνα χαρα­κτη­ρί­ζει ως το σημα­ντι­κό­τερο αντι­κί­νη­τρο για τοπο­θε­τή­σεις στην ελλη­νική αγορά ακι­νή­των την υψηλή φορο­λό­γηση του κλάδου.

Το εμπόδιο

Ενα εμπόδιο που δια­πι­στώ­νουν επεν­δυ­τές στην Ελλάδα είναι η απουσία «καθαρών», από πλευράς υπο­χρε­ώ­σεων, τίτλων και απαι­τού­με­νων πιστο­ποι­η­τι­κών ακι­νή­των. Η «έλλειψη ποιο­τι­κών επεν­δυ­τι­κών προ­ϊ­ό­ντων» χαρα­κτη­ρί­ζε­ται εμπόδιο για τοπο­θε­τή­σεις από το 48% των επεν­δυ­τών. Η γρα­φειο­κρα­τία καθώς και ο κρα­τι­κός παρεμ­βα­τι­σμός είναι το τρίτο σοβα­ρό­τερο εμπόδιο (45%).