ΠΟΞ: Νομολογία του ΣτΕ απαξιώνει ξενοδοχειακές επενδύσεις εκτός σχεδίου δόμησης – Επιστολή στον Υπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας

Σοβαρές επι­πτώ­σεις σε εν εξε­λί­ξει και μελ­λο­ντι­κές ξενο­δο­χεια­κές επεν­δύ­σεις σε ακίνητα εκτός σχεδίου δόμησης έχουν πρό­σφα­τες απο­φά­σεις του Συμ­βου­λίου της Επι­κρα­τείας, σύμφωνα με την Πανελ­λή­νια Ομο­σπον­δία Ξενο­δό­χων. Όπως επι­ση­μαί­νει σε επι­στολή της στον Υπουργό Περι­βάλ­λο­ντος και Ενέρ­γειας Σταύρο Παπα­σταύ­ρου, το ΣτΕ απαιτεί για να είναι νόμιμη οποια­δή­ποτε οικο­δο­μική άδεια εκτός σχεδίου να έχει το γήπεδο, επί του οποίου γίνεται η ανοι­κο­δό­μηση, πρόσωπο σε κοι­νό­χρη­στο δρόμο, ο οποίος όμως να έχει εγκρι­θεί με πολι­τειακή πράξη, και μάλιστα με προ­ε­δρικό διά­ταγμα.

Η ΠΟΞ ζητεί άμεση θεσμική παρέμ­βαση, προει­δο­ποιώ­ντας για απα­ξί­ωση επεν­δύ­σεων, πλήγμα στις τοπικές οικο­νο­μίες και σοβαρό πλήγμα στο επεν­δυ­τικό κλίμα της χώρας.

Το ζήτημα της πρό­σβα­σης

Στην επι­στολή, που κοι­νο­ποιεί­ται και στην Υπουργό Του­ρι­σμού και τον πρόεδρο του ΣΕΤΕ, υπεν­θυ­μί­ζε­ται ότι, βάσει της από­φα­σης 216/9-1-2015 της υπουρ­γού Του­ρι­σμού, η προ­σπέ­λαση σε ξενο­δο­χεία μπορεί να γίνεται από κοι­νό­χρη­στη ή ιδιω­τική οδό, ακόμη και από μη ανα­γνω­ρι­σμένη αγρο­τική οδό πλάτους του­λά­χι­στον 3,5 μέτρων ή μέσω δου­λείας διόδου με συμ­βο­λαιο­γρα­φική πράξη. Ειδικές προ­βλέ­ψεις ισχύουν για περιο­χές χωρίς οδική κυκλο­φο­ρία ή για παρα­δο­σια­κούς οικι­σμούς και ιστο­ρικά κέντρα, όπου μπορεί να γίνει απο­δε­κτό μικρό­τερο πλάτος δρόμου, καθώς και για ακίνητα με πρό­σβαση μόνο από τη θάλασσα, όπου δύναται να προ­τα­θεί κατα­σκευή λιμε­νι­κού έργου.

Ωστόσο, σύμφωνα με την ΠΟΞ, πρό­σφα­τες απο­φά­σεις του Συμ­βου­λίου της Επι­κρα­τείας εισά­γουν δια­φο­ρε­τική ερμη­νεία, απαι­τώ­ντας για τη νομι­μό­τητα οικο­δο­μι­κής άδειας εκτός σχεδίου το γήπεδο να έχει πρόσωπο σε κοι­νό­χρη­στο δρόμο εγκε­κρι­μένο με πολι­τειακή πράξη, και μάλιστα με προ­ε­δρικό διά­ταγμα.

Αντί­θεση με προη­γού­μενη νομο­λο­γία

Η Ομο­σπον­δία υπο­στη­ρί­ζει ότι η νέα αυτή προ­σέγ­γιση του ΣτΕ έρχεται σε αντί­θεση όχι μόνο με την ισχύ­ουσα υπουρ­γική απόφαση, αλλά και με την προη­γού­μενη νομο­λο­γία του ίδιου δικα­στη­ρίου, καθώς και με απο­φά­σεις του Αρείου Πάγου. Ενδει­κτικά ανα­φέ­ρε­ται η απόφαση ΑΠ 861/2017, σύμφωνα με την οποία η ένταξη αγρο­τι­κού δρόμου σε κοινή χρήση μπορεί να προ­κύ­πτει από μακρο­χρό­νια πραγ­μα­τική χρήση, χωρίς να απαι­τεί­ται ειδική κρατική έγκριση.

Κατά την ΠΟΞ, η μετα­στροφή αυτή δημιουρ­γεί σοβαρό νομικό και επεν­δυ­τικό πρό­βλημα, καθώς επεν­δύ­σεις που αδειο­δο­τή­θη­καν «νομίμως και καλό­πι­στα» βάσει του ισχύ­ο­ντος πλαι­σίου κιν­δυ­νεύ­ουν να βρεθούν στον αέρα.

Επι­πτώ­σεις σε επεν­δύ­σεις και ιδιο­κτη­σίες

Η Ομο­σπον­δία προει­δο­ποιεί ότι το ζήτημα δεν αφορά μόνο μεγάλες ξενο­δο­χεια­κές μονάδες, αλλά και χιλιά­δες ιδιο­κτή­τες γης, των οποίων η ακίνητη περιου­σία ενδέ­χε­ται να απα­ξιω­θεί, χωρίς δική τους υπαι­τιό­τητα. Πολλά από τα ακίνητα αυτά, σημειώ­νει, απο­κτή­θη­καν μέσω μετα­βί­βα­σης ή κλη­ρο­νο­μιάς με σκοπό τη μελ­λο­ντική αξιο­ποί­ησή τους, στη­ρι­ζό­μενα στη δια­χρο­νική διοι­κη­τική πρα­κτική.

Παράλ­ληλα, οι συνέ­πειες επε­κτεί­νο­νται στις τοπικές οικο­νο­μίες, επη­ρε­ά­ζο­ντας εργα­ζό­με­νους, τεχνικά επαγ­γέλ­ματα και ευρύ­τερα την οικο­νο­μική δρα­στη­ριό­τητα που συν­δέ­ε­ται με τον του­ρι­σμό και την οικο­δομή.

Πλήγμα στο επεν­δυ­τικό κλίμα

Η ΠΟΞ εκφρά­ζει ανη­συ­χία ότι η εξέλιξη αυτή μπορεί να δυσφη­μί­σει τη χώρα διεθνώς, να απο­θαρ­ρύ­νει επεν­δυ­τές και να οδη­γή­σει σε σημα­ντι­κές δημο­σιο­νο­μι­κές επι­βα­ρύν­σεις, λόγω πιθανών αξιώ­σεων απο­ζη­μί­ω­σης από επεν­δυ­τές και ιδιώτες που θα δουν τις επεν­δύ­σεις ή την περιου­σία τους να ακυ­ρώ­νο­νται εκ των υστέρων.

Στο ίδιο πλαίσιο, τονί­ζε­ται ότι βασική προ­ϋ­πό­θεση για την προ­σέλ­κυση επεν­δύ­σεων και την προ­στα­σία της ιδιο­κτη­σίας είναι η ασφά­λεια δικαίου. Η Ομο­σπον­δία υπεν­θυ­μί­ζει μάλιστα ότι η Ελλάδα έχει κατα­δι­κα­στεί στο παρελ­θόν από το Ευρω­παϊκό Δικα­στή­ριο Δικαιω­μά­των του Ανθρώ­που (υπόθεση Sine Tsaggarakis A.E.E. κατά Ελλάδας) για παρα­βί­αση της αρχής αυτής, λόγω αντι­φα­τι­κής νομο­λο­γίας εντός του ΣτΕ.

Έκκληση για θεσμική λύση

Η ΠΟΞ επι­ση­μαί­νει ότι η προ­στα­σία του περι­βάλ­λο­ντος απο­τε­λεί προ­τε­ραιό­τητα, ωστόσο δεν θα πρέπει –όπως σημειώ­νει– να οδηγεί σε υπέρ­με­τρη θυσία άλλων συνταγ­μα­τικά κατο­χυ­ρω­μέ­νων αξιών, όπως η οικο­νο­μική ανά­πτυξη και το δικαί­ωμα ιδιο­κτη­σίας, όταν αυτό δεν επι­βάλ­λε­ται από την αρχή της ανα­λο­γι­κό­τη­τας. Υπο­γραμ­μί­ζει δε ότι για τις εκτός σχεδίου ξενο­δο­χεια­κές μονάδες προ­βλέ­πε­ται ήδη υπο­χρε­ω­τικά μελέτη περι­βαλ­λο­ντι­κών επι­πτώ­σεων.

Κλεί­νο­ντας, η Ομο­σπον­δία τονίζει ότι η ανα­στολή εκτέ­λε­σης ήδη εκδο­θει­σών και νομίμως χορη­γη­θει­σών αδειών δεν απο­τε­λεί λύση, καθώς οδηγεί σε ακύρωση επεν­δυ­τι­κών σχεδίων σε προ­χω­ρη­μένο στάδιο και σε δρα­μα­τική απα­ξί­ωση ιδιω­τι­κών περιου­σιών, και καλεί την Πολι­τεία να δώσει άμεση, θεσμική απά­ντηση.

ΟΛΟΚΛΗΡΗ Η ΕΠΙΣΤΟΛΗ ΤΗΣ ΠΟΞ (6-2-2026)

Πανελ­λή­νια Ομο­σπον­δία Ξενο­δό­χων (ΠΟΞ)

Προς: κο Σταύρο Παπα­σταύ­ρου, Υπουργό Περι­βάλ­λο­ντος και Ενέρ­γειας

Κοι­νο­ποί­ηση: κα Όλγα Κεφα­λο­γιάννη, Υπουργό Του­ρι­σμού

κο Γιάννη Παράσχη, Πρόεδρο ΣΕΤΕ

Αξιό­τιμε κύριε Υπουργέ,

Σύμφωνα με την παρά­γραφο 3 του άρθρου 2 της με αριθμό 216/9-1-2015 απο­φά­σεως της Υπουρ­γού Του­ρι­σμού ορί­ζο­νται τα εξής:

«α. Η προ­σπέ­λαση στα ξενο­δο­χεία, η οποία βεβαιώ­νε­ται και απο­τυ­πώ­νε­ται στην τεχνική έκθεση που προ­βλέ­πε­ται στην περί­πτωση ζ’ της παρα­γρά­φου 1 του άρθρου 3 του Ν. 4276/2014, γίνεται από ανα­γνω­ρι­σμένη ως κοι­νό­χρη­στη ή ιδιω­τική οδό ή μη ανα­γνω­ρι­σμένη αγρο­τική οδό πλάτους του­λά­χι­στον 3,5 μέτρων ή δια δου­λείας διόδου συστα­θεί­σας με μετα­γε­γραμ­μένη συμ­βο­λαιο­γρα­φική πράξη.

β. Εάν το οικό­πεδο/γήπεδο είναι προ­σπε­λά­σιμο μόνο από τη θάλασσα, ο φορέας εκμε­τάλ­λευ­σης της παρα­γρά­φου 2 προ­τεί­νει την κατα­σκευή, εφ’ όσον επι­τρέ­πε­ται από την ισχύ­ουσα νομο­θε­σία, του λιμε­νι­κού έργου που απαι­τεί­ται για τη θαλάσ­σια προ­σπέ­λαση.

γ. Εάν δεν επι­τρέ­πε­ται η κυκλο­φο­ρία αυτο­κι­νή­των στην περιοχή που βρί­σκε­ται το οικό­πεδο/γήπεδο και αυτό βεβαιώ­νε­ται από τον οικείο ΟΤΑ ή την οικεία πολε­ο­δο­μική υπη­ρε­σία ή εάν το ξενο­δο­χείο βρί­σκε­ται εντός παρα­δο­σια­κού οικι­σμού ή ιστο­ρι­κού κέντρου πόλης, το πλάτος της οδού προ­σπέ­λα­σης μπορεί να είναι μικρό­τερο από 3,50 μ. (γίνεται δεκτό ως έχει το υφι­στά­μενο πλάτος της οδού).»

Το Συμ­βού­λιο της Επι­κρα­τείας, σε πρό­σφα­τες απο­φά­σεις του, απαιτεί για να είναι νόμιμη οποια­δή­ποτε οικο­δο­μική άδεια εκτός σχεδίου να έχει το γήπεδο, επί του οποίου γίνεται η ανοι­κο­δό­μηση, πρόσωπο σε κοι­νό­χρη­στο δρόμο, ο οποίος όμως να έχει εγκρι­θεί με πολι­τειακή πράξη, και μάλιστα με προ­ε­δρικό διά­ταγμα.

Η κρίση αυτή του ΣτΕ έρχεται σε αντί­θεση, εκτός από τις ρυθ­μί­σεις της παρα­πάνω ΥΑ και στην προη­γού­μενη νομο­λο­γία του ίδιου δικα­στη­ρίου, αλλά και σε νομο­λο­γία του Αρείου Πάγου (βλ. ενδει­κτικά ΑΠ 861/2017 και πολλές άλλες ομοίου περιε­χο­μέ­νου απο­φά­σεις του δικα­στη­ρίου αυτού), σύμφωνα με την οποία η ένταξη στην κοινή χρήση ενός αγρο­τι­κού δρόμου δεν προ­ϋ­πο­θέ­τει την έκδοση οποιασ­δή­ποτε εγκρι­τι­κής πολι­τεια­κής πράξεως και συντε­λεί­ται με μόνη την επί ένα εύλογο χρονικό διά­στημα εν τοις πράγ­μασι χρήση του αγρο­τι­κού δρόμου ως κοι­νο­χρή­στου πράγ­μα­τος.

Η μετα­στροφή αυτή της νομο­λο­γίας του ΣτΕ έχει θέσει σε σοβαρό κίνδυνο όχι μόνο μεγάλες και μικρό­τε­ρες ξενο­δο­χεια­κές επεν­δύ­σεις, οι οποίες νομίμως και καλό­πι­στα αδειο­δο­τή­θη­καν βάσει της ισχύ­ου­σας νομο­θε­σίας, αλλά και χιλιά­δες απλούς ιδιο­κτή­τες γης, οι οποίοι βλέπουν την ακίνητη περιου­σία τους να απα­ξιώ­νε­ται πλήρως, χωρίς καμία δική τους υπαι­τιό­τητα.

Πρό­κει­ται συχνά για ακίνητα που μετα­βι­βά­στη­καν, κλη­ρο­νο­μή­θη­καν ή απο­κτή­θη­καν με σκοπό τη μελ­λο­ντική αξιο­ποί­ησή τους, στη­ρι­ζό­με­νοι απο­λύ­τως στη δια­χρο­νικά παγιω­μένη διοι­κη­τική και νομο­λο­γιακή πρα­κτική.

Παράλ­ληλα, οι εντεύ­θεν δυσμε­νέ­στα­τες συνέ­πειες δεν περιο­ρί­ζο­νται στους άμεσους επεν­δυ­τές, αλλά δια­χέ­ο­νται σε ολό­κλη­ρες τοπικές οικο­νο­μίες και κοι­νω­νίες, πλήτ­το­ντας επαγ­γελ­μα­τίες, εργα­ζό­με­νους, τεχνικά επαγ­γέλ­ματα και κάθε συναφή οικο­νο­μική δρα­στη­ριό­τητα.

Η κατά­σταση αυτή δυσφη­μί­ζει τη χώρα στο εξω­τε­ρικό, απο­θαρ­ρύ­νει δυνη­τι­κούς επεν­δυ­τές και ανα­μέ­νε­ται να ζημιώ­σει σοβαρά και τα δημόσια ταμεία, λόγω των εύλογων αξιώ­σεων απο­ζη­μί­ω­σης που θα εγερ­θούν από επεν­δυ­τές και ιδιώτες, οι οποίοι θα δουν τις νομίμως αδειο­δο­τη­μέ­νες επεν­δύ­σεις ή την περιου­σία τους να ακυ­ρώ­νο­νται εκ των υστέρων.

Η προ­στα­σία του φυσικού περι­βάλ­λο­ντος (άρθρο 24 του Συντάγ­μα­τος) απο­τε­λεί και για εμάς πρώτη προ­τε­ραιό­τητα. Ωστόσο δεν είναι ανα­γκαίο να κατο­χυ­ρώ­νε­ται σε βάρος άλλων εξίσου θεμε­λιω­δών συνταγ­μα­τι­κών αξιών, όπως η οικο­νο­μική ανά­πτυξη (άρθρο 106 παρ. 1 του Συντάγ­μα­τος) και το δικαί­ωμα της ιδιο­κτη­σίας (άρθρο 17 παρ. 1 του Συντάγ­μα­τος), όταν κάτι τέτοιο δεν επι­βάλ­λε­ται απο­λύ­τως από την αρχή της ανα­λο­γι­κό­τη­τας (άρθρο 25 παρ. 1 του Συντάγ­μα­τος).

Ιδίως στη συγκε­κρι­μένη περί­πτωση, δεδο­μέ­νου ότι για τις εκτός σχεδίου ξενο­δο­χεια­κές μονάδες προ­βλέ­πε­ται υπο­χρε­ω­τικά η εκπό­νηση μελέτης περι­βαλ­λο­ντι­κών επι­πτώ­σεων και δια­σφα­λί­ζε­ται ήδη επαρκώς η προ­στα­σία του φυσικού περι­βάλ­λο­ντος.

Βασική προ­ϋ­πό­θεση για την προ­σέλ­κυση επεν­δύ­σεων, αλλά και για την προ­στα­σία της ιδιω­τι­κής περιου­σίας των πολιτών, είναι η ύπαρξη ασφά­λειας δικαίου. Υπεν­θυ­μί­ζουμε ότι η χώρα μας έχει κατα­δι­κα­στεί στο πρό­σφατο παρελ­θόν από το Ευρω­παϊκό Δικα­στή­ριο Δικαιω­μά­των του Ανθρώ­που (Sine Tsaggarakis A.E.E. v. Greece) για παρα­βί­αση της αρχής αυτής, λόγω αντι­φα­τι­κής νομο­λο­γίας εντός του Συμ­βου­λίου της Επι­κρα­τείας.

Εάν πράγ­ματι επι­θυ­μούμε μια χώρα φιλική προς τις επεν­δύ­σεις, αλλά και δίκαιη προς τους πολίτες της, παρό­μοια ζητή­ματα οφεί­λουν να επι­λύ­ο­νται άμεσα και θεσμικά.

Σε κάθε περί­πτωση, η ανα­στολή εκτέ­λε­σης ήδη εκδο­θει­σών και νομίμως χορη­γη­θει­σών αδειών δεν συνιστά λύση, αλλά επιλογή με ανε­πα­νόρ­θω­τες συνέ­πειες, καθώς οδηγεί στην ακύρωση επεν­δυ­τι­κών σχεδίων που βρί­σκο­νται σε προ­χω­ρη­μένο στάδιο υλο­ποί­η­σης και προ­κα­λεί δρα­μα­τική απα­ξί­ωση της ιδιω­τι­κής ακί­νη­της περιου­σίας χιλιά­δων πολιτών, οι οποίοι ενήρ­γη­σαν καλό­πι­στα και σε πλήρη συμ­μόρ­φωση με το ισχύον νομικό πλαίσιο.

Παρα­μέ­νουμε στη διάθεσή σας για κάθε διευ­κρί­νιση.

Με εκτί­μηση,

Γιάννης Χατζής

Πρό­ε­δρος Δ.Σ.

Άγγελος Καλλίας

Γενικός Γραμ­μα­τέας

Πηγή: tornosnews.gr