Πολεοδομίες στο Κτηματολόγιο: Τι αλλάζει στην πράξη, ποια «μπλοκαρίσματα» λύνει και ποια ρίσκα ανοίγει

Η από­φα­ση να «κου­μπώ­σει» η λει­τουρ­γία των πο­λε­ο­δο­μιών πάνω στο Ελ­λη­νι­κό Κτη­μα­το­λό­γιο δεν είναι απλώς μια ορ­γα­νω­τι­κή με­τα­κί­νη­ση υπη­ρε­σιών. Είναι μια προ­σπά­θεια να αλ­λά­ξει το μο­ντέ­λο πα­ρα­γω­γής και ελέγ­χου της δό­μη­σης, σε μια χώρα όπου ο χρό­νος και η αβε­βαιό­τη­τα γύρω από μια άδεια μπο­ρούν να ακυ­ρώ­σουν επεν­δύ­σεις, να «πα­γώ­σουν» ανα­και­νί­σεις ή να εγκλω­βί­σουν τις ιδιο­κτη­σί­ες μέσα σε «γκρί­ζες ζώνες» για χρό­νια.

Στο επί­κε­ντρο βρί­σκε­ται η με­τα­φο­ρά των αρ­μο­διο­τή­των έκ­δο­σης και ελέγ­χου οι­κο­δο­μι­κών αδειών από τις δη­μο­τι­κές ΥΔΟΜ προς έναν ενιαίο φορέα εθνι­κής εμ­βέ­λειας, με στόχο ένα ψη­φια­κό «one stop shop» για το ακί­νη­το, δια­λει­τουρ­γι­κό με τις βά­σεις δε­δο­μέ­νων του Κτη­μα­το­λο­γί­ου.

 Από το «το­πι­κό γκισέ» σε ένα εθνι­κό δί­κτυο εξυ­πη­ρέ­τη­σης

Η πρα­κτι­κή αλ­λα­γή για πο­λί­τες και μη­χα­νι­κούς είναι ότι η εξυ­πη­ρέ­τη­ση δεν θα εξαρ­τά­ται (του­λά­χι­στον στη φι­λο­σο­φία του νέου μο­ντέ­λου) από το πόσο «δυ­να­τός» ή «μπλο­κα­ρι­σμέ­νος» είναι ένας δήμος. Η με­ταρ­ρύθ­μι­ση πα­τά­ει πάνω στο δί­κτυο και στις υπο­δο­μές του Κτη­μα­το­λο­γί­ου, ενός φορέα που ήδη απορ­ρό­φη­σε και αντι­κα­τέ­στη­σε τα παλιά υπο­θη­κο­φυ­λα­κεία και έχει πε­ρά­σει κρί­σι­μες συ­ναλ­λα­γές σε ψη­φια­κές ροές.

Πο­λε­ο­δο­μί­ες: Φεύ­γουν από τους δή­μους, τι θα αλ­λά­ξει για τους πο­λί­τες

Στην πράξη, αυτό με­τα­φρά­ζε­ται σε ένα ενιαίο ση­μείο ανα­φο­ράς (ψη­φια­κό και φυ­σι­κό) ανά πε­ριο­χή, όπου η δια­δι­κα­σία αδειο­δό­τη­σης και οι συ­να­φείς πρά­ξεις θα «τρέ­χουν» με πιο ομοιό­μορ­φους κα­νό­νες, με στόχο να πε­ριο­ρι­στεί το φαι­νό­με­νο της άνι­σης με­τα­χεί­ρι­σης με­τα­ξύ δήμων και να μειω­θεί η ανά­γκη «εντο­πιό­τη­τας».

 Κτη­μα­το­λό­γιο: Τι αλ­λά­ζει μέχρι το 2026 – Πώς θα γί­νο­νται οι συ­ναλ­λα­γές των πο­λι­τών

Τι ακρι­βώς με­τα­φέ­ρε­ται και τι μένει στους δή­μους

Η νέα στρα­τη­γι­κή δεν με­τα­φέ­ρει όλες οι πο­λε­ο­δο­μι­κές λει­τουρ­γί­ες στο Κτη­μα­το­λό­γιο. Στις «με­τα­φε­ρό­με­νες αρ­μο­διό­τη­τες» πε­ρι­λαμ­βά­νο­νται η έκ­δο­ση οι­κο­δο­μι­κών αδειών και οι έλεγ­χοι κα­τα­σκευών (προ­ε­γκρί­σεις, βε­βαιώ­σεις όρων δό­μη­σης, δειγ­μα­το­λη­πτι­κοί έλεγ­χοι, κα­ταγ­γε­λί­ες, έλεγ­χοι νο­μι­μό­τη­τας, δια­κο­πές ερ­γα­σιών ή ανα­κλή­σεις όπου απαι­τεί­ται, καθώς και ενέρ­γειες για αυ­θαί­ρε­τα/επι­κίν­δυ­νες κα­τα­σκευ­ές).

Πα­ράλ­λη­λα, οι ΟΤΑ Α’ βαθ­μού δια­τη­ρούν κρί­σι­μες αρ­μο­διό­τη­τες πο­λε­ο­δο­μι­κού σχε­δια­σμού ως το­πι­κή υπό­θε­ση, λει­τουρ­γώ­ντας ως ση­μεία ανα­φο­ράς για το­πι­κές ρυθ­μί­σεις και στρα­τη­γι­κές ανά­πτυ­ξης.

Τι προ­βλή­μα­τα υπό­σχε­ται να λύσει η με­ταρ­ρύθ­μι­ση στις πο­λε­ο­δο­μί­ες

Το βα­σι­κό πρό­βλη­μα που στο­χεύ­ει να κα­τα­πο­λε­μή­σει η εν­σω­μά­τω­ση των πο­λε­ο­δο­μιών στο Κτη­μα­το­λό­γιο είναι ο κα­τα­κερ­μα­τι­σμός: δια­φο­ρε­τι­κές ερ­μη­νεί­ες, δια­φο­ρε­τι­κοί χρό­νοι, δια­φο­ρε­τι­κές αντο­χές σε φόρτο και – σε ορι­σμέ­νες πε­ρι­πτώ­σεις – δια­φο­ρε­τι­κά επί­πε­δα δια­φά­νειας. Όπως προ­κύ­πτει από τα δια­θέ­σι­μα στοι­χεία, σχε­δόν το ένα τέ­ταρ­το των υπη­ρε­σιών χρειά­ζε­ται πάνω από τρεις μήνες για έκ­δο­ση άδειας, ενώ σε ακραί­ες πε­ρι­πτώ­σεις ο χρό­νος μπο­ρεί να φτά­σει ακόμη και τα πέντε χρό­νια, με άμεση οι­κο­νο­μι­κή επί­πτω­ση (μπλο­κα­ρι­σμέ­νες επεν­δύ­σεις, πρό­σθε­το κό­στος, ακι­νη­σία).

Η δεύ­τε­ρη υπό­σχε­ση αφορά την «ασφά­λεια δι­καί­ου» μέσω πιο ενιαί­ων κα­νό­νων και ψη­φια­κής ιχνη­λα­σι­μό­τη­τας. Στο ίδιο αφή­γη­μα εντάσ­σε­ται η κω­δι­κο­ποί­η­ση της πο­λε­ο­δο­μι­κής νο­μο­θε­σί­ας (σε 477 άρθρα) και η ώθηση σε ερ­γα­λεία όπως ο Ενιαί­ος Ψη­φια­κός Χάρ­της, ώστε ο πο­λί­της να μπο­ρεί να γνω­ρί­ζει με με­γα­λύ­τε­ρη σα­φή­νεια «τι χτί­ζε­ται και πού» χωρίς να κυ­νη­γά διά­σπαρ­τες υπη­ρε­σί­ες και αντι­κρουό­με­να έγ­γρα­φα.

Τρίτη υπό­σχε­ση είναι η αντι­με­τώ­πι­ση της υπο­στε­λέ­χω­σης με «δια­μοι­ρα­σμό φόρ­του». Όταν μια ΥΔΟΜ έχει δύο μη­χα­νι­κούς για όλα, η τα­χύ­τη­τα κα­θί­στα­ται θέμα τύχης. Το νέο μο­ντέ­λο φι­λο­δο­ξεί να επι­τρέ­πει εξ απο­στά­σε­ως εξυ­πη­ρέ­τη­ση και ανα­κα­τα­νο­μή ερ­γα­σί­ας σε πε­ρι­φε­ρεια­κό ή ακόμα και σε εθνι­κό επί­πε­δο.

Πώς θα λει­τουρ­γεί ο έλεγ­χος

Ένα από τα πιο «σκλη­ρά» ση­μεία της με­ταρ­ρύθ­μι­σης είναι το πώς ορ­γα­νώ­νε­ται ο έλεγ­χος, ώστε να μην πε­ριο­ρί­ζε­ται σε απο­σπα­σμα­τι­κές αυ­το­ψί­ες ή σε ελέγ­χους που εξαρ­τώ­νται από το αν μια υπη­ρε­σία «προ­λα­βαί­νει». Το ΥΠΕΝ προ­ω­θεί τον στο­χευ­μέ­νο, risk-based δειγ­μα­το­λη­πτι­κό έλεγ­χο σε πο­σο­στό 30% των πρά­ξε­ων που εκ­δί­δο­νται από τη Διοί­κη­ση, με χρήση τε­χνη­τής νοη­μο­σύ­νης για επι­λο­γή ελέγ­χων βάσει κιν­δύ­νου (π.χ. εστί­α­ση σε προ­στα­τευό­με­νες πε­ριο­χές ή ζώνες υψη­λής πα­ρα­βα­τι­κό­τη­τας).

Αν αυτό εφαρ­μο­στεί σωστά, μπο­ρεί να λύσει ένα δια­χρο­νι­κό πα­ρά­δο­ξο: ότι τα «εύ­κο­λα» αρ­χεία ελέγ­χο­νται και τα «δύ­σκο­λα» ξε­φεύ­γουν, επει­δή απαι­τούν χρόνο, εξει­δί­κευ­ση και πρό­σβα­ση σε δε­δο­μέ­να.

Όμως εδώ υπάρ­χει και ο με­γά­λος πρα­κτι­κός κίν­δυ­νος: χωρίς κα­θα­ρούς κα­νό­νες για το πώς «εκ­παι­δεύ­ε­ται» και ελέγ­χε­ται αυτός ο μη­χα­νι­σμός, η τε­χνο­λο­γία μπο­ρεί να κα­τα­λή­ξει να είναι άλλο ένα μαύρο κουτί αντί για ερ­γα­λείο δια­φά­νειας.

Το χρο­νο­διά­γραμ­μα: νο­μο­θέ­τη­ση, πι­λο­τι­κή εφαρ­μο­γή, πα­νελ­λα­δι­κή λει­τουρ­γία

Στό­χος είναι ψή­φι­ση των νο­μο­θε­τι­κών προ­σαρ­μο­γών έως το τέλος του 1ου τρι­μή­νου του 2026, αρ­χι­κή εφαρ­μο­γή (πι­λο­τι­κά) τον Ιού­νιο του 2026 σε επι­λεγ­μέ­να κέ­ντρα, και πλή­ρης λει­τουρ­γία στην επι­κρά­τεια έως τις αρχές του 2027.

Φυ­σι­κά, αυτό το χρο­νο­διά­γραμ­μα είναι φι­λό­δο­ξο και η επι­τυ­χία του δεν θα κρι­θεί μόνο από το “αν πέ­ρα­σε ο νόμος”, αλλά από το αν θα υπάρ­ξουν επι­χει­ρη­σια­κές προ­δια­γρα­φές (προ­σω­πι­κό, εκ­παί­δευ­ση, με­τα­φο­ρά φα­κέ­λων, ψη­φιο­ποί­η­ση, δια­λει­τουρ­γι­κό­τη­τα με e-Άδειες και λοιπά μη­τρώα) που να αντέ­χουν την κα­θη­με­ρι­νή πίεση.

Η αντί­δρα­ση των δήμων και το θε­σμι­κό «μέ­τω­πο»

Η με­τα­φο­ρά των πο­λε­ο­δο­μιών εκτός δήμων έχει ήδη προ­κα­λέ­σει σύ­γκρου­ση με την Αυ­το­διοί­κη­ση. Η ΚΕΔΕ έχει χα­ρα­κτη­ρί­σει «κόκ­κι­νη γραμ­μή» την αφαί­ρε­ση της αρ­μο­διό­τη­τας και έχει αφή­σει ανοι­χτό το εν­δε­χό­με­νο προ­σφυ­γής, υπο­στη­ρί­ζο­ντας ότι πρό­κει­ται για ζή­τη­μα συ­νταγ­μα­τι­κής τάξης (άρθρο 102) και ότι οι πα­θο­γέ­νειες δεν λύ­νο­νται μόνο με με­τα­φο­ρά φορέα, αλλά απαι­τούν αντι­με­τώ­πι­ση πο­λυ­νο­μί­ας, ασά­φειας αρ­μο­διο­τή­των, υπο­στε­λέ­χω­σης και ελ­λεί­ψε­ων σχε­δια­σμού.

Αυτό το μέ­τω­πο έχει πρα­κτι­κή ση­μα­σία: μια με­ταρ­ρύθ­μι­ση που θα εφαρ­μο­στεί με τρι­βές, χωρίς σαφή «κα­νά­λια» συ­νερ­γα­σί­ας για τα ση­μεία όπου ο πο­λε­ο­δο­μι­κός σχε­δια­σμός τέ­μνε­ται με την αδειο­δό­τη­ση, κιν­δυ­νεύ­ει να δη­μιουρ­γή­σει νέα ση­μεία κα­θυ­στέ­ρη­σης τα οποία θα εντο­πί­ζο­νται απλώς σε άλλο επί­πε­δο διοί­κη­σης.

Τι ση­μαί­νει για τον πο­λί­τη στο «επό­με­νο ρα­ντε­βού» με το ακί­νη­το

Αν το νέο μο­ντέ­λο δου­λέ­ψει όπως πε­ρι­γρά­φε­ται, ο πο­λί­της θα δει τρεις άμε­σες αλ­λα­γές: πρώ­τον, λι­γό­τε­ρη εξάρ­τη­ση από το “ποιος δήμος είναι ο αρ­μό­διος” και πε­ρισ­σό­τε­ρη πρό­σβα­ση σε ενιαί­ες δια­δι­κα­σί­ες. Δεύ­τε­ρον, με­γα­λύ­τε­ρη προ­βλε­ψι­μό­τη­τα για το τι επι­τρέ­πε­ται να χτι­στεί, καθώς η πλη­ρο­φο­ρία συ­γκε­ντρώ­νε­ται σε ψη­φια­κά ερ­γα­λεία και ενο­ποι­η­μέ­νους χάρ­τες. Τρί­τον, ελέγ­χους που (θε­ω­ρη­τι­κά) γί­νο­νται πιο συ­στη­μα­τι­κοί και στο­χευ­μέ­νοι και όχι μόνο όταν υπο­βλη­θεί μια κα­ταγ­γε­λία.

Από την άλλη, η με­τά­βα­ση κρύ­βει και το κλα­σι­κό ρίσκο των με­γά­λων συγ­χω­νεύ­σε­ων: με­τα­φο­ρά φα­κέ­λων, αλ­λα­γή ροών, με­τα­βα­τι­κές ασά­φειες, πι­θα­νές «δι­πλές ουρές» (παλιό–νέο) μέχρι να στα­θε­ρο­ποι­η­θεί το σύ­στη­μα. Και, κυ­ρί­ως, το ερώ­τη­μα της στε­λέ­χω­σης: η με­ταρ­ρύθ­μι­ση υπό­σχε­ται να θε­ρα­πεύ­σει την έλ­λει­ψη μη­χα­νι­κών με ανα­κα­τα­νο­μή ερ­γα­σί­ας, αλλά αν δεν υπάρ­ξει πραγ­μα­τι­κή ενί­σχυ­ση και σχέ­διο δια­χεί­ρι­σης της ζή­τη­σης, ο κίν­δυ­νος είναι να με­τα­φερ­θεί το πρό­βλη­μα από τον δήμο στο κέ­ντρο, χωρίς να το συρ­ρι­κνώ­σει.

Το με­γά­λο στοί­χη­μα είναι να μην γίνει απλώς μια «με­τα­κό­μι­ση» γρα­φειο­κρα­τί­ας

Η εν­σω­μά­τω­ση των πο­λε­ο­δο­μιών στο Κτη­μα­το­λό­γιο πα­ρου­σιά­ζε­ται ως βήμα προς ένα ενιαίο, ψη­φια­κό κρά­τος για το ακί­νη­το και όντως η λο­γι­κή της ενο­ποί­η­σης δε­δο­μέ­νων έχει ισχυ­ρό επι­χεί­ρη­μα, ει­δι­κά σε μια χώρα όπου η πλη­ρο­φο­ρία για ιδιο­κτη­σία, όρους δό­μη­σης, σχέ­δια και πε­ριο­ρι­σμούς είναι δια­σκορ­πι­σμέ­νη.

Το αν θα πε­τύ­χει, όμως, θα κρι­θεί σε δύο απλά, με­τρή­σι­μα με­γέ­θη: στον χρόνο που απαι­τεί­ται για να βγει μια άδεια (με πραγ­μα­τι­κά στοι­χεία ανά πε­ριο­χή) και στη μεί­ω­ση της αβε­βαιό­τη­τας/αδια­φά­νειας (με ίχνη ψη­φια­κής δια­δρο­μής και σα­φείς κα­νό­νες). Αν αυτά δεν αλ­λά­ξουν, το νέο σχήμα θα κιν­δυ­νεύ­σει να εκλη­φθεί ως διοι­κη­τι­κή ανα­διά­τα­ξη με νέο λο­γό­τυ­πο και όχι ως λύση σε ένα πρό­βλη­μα που, όπως δεί­χνουν και οι κα­θυ­στε­ρή­σεις έως και ετών, έχει πραγ­μα­τι­κό κό­στος για την οι­κο­νο­μία και την κα­θη­με­ρι­νό­τη­τα.

Πηγή: insider.gr