Ο θάνατος του ιδιοκτήτη

Το 2010 με την είσοδο της Ελλάδας στην εποχή του ΔΝΤ ήταν δεδο­μένο ότι η κτηματαγορά- όπως και η οικονομία- θα μπει στην εντα­τική. Ωστόσο, ελά­χι­στοι ήταν σε θέση να προ­βλέ­ψουν ότι η αγορά (επεν­δύ­σεις σε κατοι­κίες) που αντι­προ­σώ­πευε το 7,7% του ΑΕΠ από το 2003 έως το 2007 (στοι­χεία Ε.Ε.), θα παρα­μέ­νει, ύστερα από περίπου έξι χρόνια, δια­σω­λη­νω­μένη. Το 2016 ανα­μέ­νε­ται να είναι, σύμφωνα με τους ειδι­κούς, χει­ρό­τερη χρονιά συγκρι­τικά με το 2015, κατά κύριο λόγο για τους ιδιο­κτή­τες και σε δεύτερη φάση για τους επεν­δυ­τές, όσους, δηλαδή, ανα­ζη­τούν ευκαι­ρίες στο εγχώριο real estate.

Ο θάνατος του ιδιο­κτήτη

Η υπερ­φο­ρο­λό­γηση, της οποίας η μείωση υπήρξε από τις βασικές εξαγ­γε­λίες του ΣΥΡΙΖΑ, σε συν­δυα­σμό με τη συνέ­χιση της συρ­ρί­κνω­σης του δια­θέ­σι­μου προς κατα­νά­λωση εισο­δή­μα­τος, είναι οι δύο βασικές αιτίες για τις οποίες οι ιδιο­κτή­τες δεν ανα­μέ­νε­ται να δουν καλύ­τε­ρες μέρες τη φετινή χρονιά.

Όχι άδικα μιας και από την αρχή του 2016 προ­στέ­θηκε, στις υπό­λοι­πες υπο­χρε­ώ­σεις, η έκδοση πιστο­ποι­η­τι­κού ενερ­γεια­κής από­δο­σης (ΠΕΑ) για όλα -ανεξαρτήτως μεγέ­θους (ακόμη και για τα μικρό­τερα των 50 τ.μ.)- τα ακίνητα που πωλού­νται ή ενοι­κιά­ζο­νται. Η υπο­χρε­ω­τική ανα­γραφή του αριθμού πρω­το­κόλ­λου ΠΕΑ στην ηλε­κτρο­νική εφαρ­μογή του Taxisnet δεν ευνοεί τους…αμελείς, με το κόστος της ενερ­γεια­κής επι­θε­ώ­ρη­σης να τοπο­θε­τεί­ται στη ζώνη του 1 ευρώ ανά τ.μ.

Ακόμη, η προ­κα­τα­βολή του προη­γού­με­νου έτους του φόρου εισο­δή­μα­τος και ο φόρος αλλη­λεγ­γύης στα φυσικά πρόσωπα ανα­μέ­νε­ται να “ψαλ­λι­δί­σουν” περαι­τέρω τα εισο­δή­ματα των νοι­κο­κυ­ριών.

Βέβαια, ο κοινός παρο­νο­μα­στής στον οποίο “κάθεται” η αγορά ακι­νή­των είναι η σχε­δια­ζό­μενη για τη φετινή χρονιά ανα­προ­σαρ­μογή των αντι­κει­με­νι­κών αξιών, γεγονός που σημαί­νει ότι, ωσότου, να ορι­στι­κο­ποι­η­θούν οι νέες τιμές, οι ιδιο­κτή­τες δεν θα είναι σε θέση να γνω­ρί­ζουν το ύψος του ΕΝΦΙΑ που θα πλη­ρώ­σουν. Να σημειω­θεί ότι ο στόχος για άντληση εσόδων ύψους 2,65 δισ. ευρώ το 2016 θα παρα­μεί­νει αμε­τά­βλη­τος.

Από το 2009 έως και το 2015 οι ιδιο­κτή­τες έχουν πλη­ρώ­σει σε φόρους 14,1 εκατ. ευρώ, ενώ κατά τη φετινή χρονιά εκτι­μά­ται ότι θα πλη­ρώ­σουν περίπου 3.7 δισ. ευρώ.

“Το 2016 θα είναι ένα ακόμη έτος κατά το οποίο θα αυξη­θούν οι υπο­χρε­ώ­σεις των ιδιο­κτη­τών χωρίς να υπάρχει η προσ­δο­κία ότι θα αυξη­θούν και οι πρό­σο­δοι από την ακίνητη περιου­σία. Ως απο­τέ­λε­σμα, το εισό­δημα του ιδιο­κτήτη θα μειωθεί, καθι­στώ­ντας δυσκο­λό­τερη την έγκαιρη πληρωμή των φορο­λο­γι­κών υπο­χρε­ώ­σεων” ανα­φέ­ρει στο Capital.gr o δικη­γό­ρος και μέλος του Δ.Σ. της ΠΟΜΙΔΑ Τάσος Βάππας.

Οι σημα­τω­ροί της φετινής χρονιάς

Απο­τέ­λε­σμα των παρα­πάνω είναι οι αγο­ρα­πω­λη­σίες να έχουν μειωθεί έως και 90% από την αρχή της κρίσης έως σήμερα, ενώ οι τιμές πώλησης έχουν συρ­ρι­κνω­θεί έως και 60% από το 2008. Σύμφωνα με τους ειδι­κούς, στην ελλη­νική κτη­μα­τα­γορά κυρί­αρ­χοι είναι οι αγο­ρα­στές, καθο­ρί­ζο­ντας το τίμημα της πώλησης. Έτσι, κοινό μυστικό στους μεσι­τι­κούς κύκλους είναι ότι οι “ελά­χι­στες εγγυ­η­μέ­νες” ζητού­με­νες τιμές είναι εδώ και πολύ καιρό ανύ­παρ­κτες, καθώς το τίμημα στο οποίο αλλά­ζουν χέρια οι ιδιο­κτη­σίες καθο­ρί­ζε­ται από τους αγο­ρα­στές. Αναμ­φι­σβή­τητα, όπως ανα­φέ­ρουν κτη­μα­το­με­σί­τες, ακίνητα προ­νο­μιακά, που βρί­σκο­νται σε καλή τοπο­θε­σία και δια­θέ­τουν προ­ο­πτι­κές για εξα­σφα­λι­σμένη μίσθωσή, δια­τη­ρούν τις ζητού­με­νες τιμές σε υψηλά επίπεδα, τα οποία, όμως, δεν σημαί­νει ότι συνα­ντώ­νται με αυτά των αγο­ρα­στών…

“Επτά χρόνια μετά την κορύ­φωση των δεικτών τιμών ακι­νή­των το δεύτερο μισό του 2008 είναι καιρός να αρχί­σουμε να ελπί­ζουμε οτι η περί­ο­δος των “ισχνών αγε­λά­δων” τελειώ­νει; Τα τελευ­ταία χρόνια και μετά απο δια­δο­χι­κές και συνε­χείς πτώσεις τιμών και αριθμού αγο­ρα­πω­λη­σιών αυτή είναι η προσ­δο­κία, αλλά δυστυ­χώς κάθε φορά κάτι προ­κύ­πτει που την δια­ψεύ­δει και “ρίχνει” την αγορά σε βαθύ­τερη δίνη. Αυτός όμως είναι και ένας παρά­γο­ντας αισιο­δο­ξίας από την ανάποδη: τι άλλο να συμβεί που δεν το έχουμε ζήσει μετά την έλλειψη δανειο­δο­τή­σεων, την αδυ­να­μία ολο­κλή­ρω­σης συμ­βο­λαίων για γρα­φειο­κρα­τι­κούς λόγους και βέβαια τις κλει­στές τρά­πε­ζες και τους κεφα­λαια­κούς ελέγ­χους; Για το 2016, σημα­ντι­κός παρά­γο­ντας ανα­μέ­νε­ται να είναι η ανά­κτηση ακι­νή­των από τα “κόκκινα δάνεια” με τη λει­τουρ­γία της παράλ­λη­λης αγοράς και των πλει­στη­ρια­σμών που, βρα­χυ­πρό­θε­σμα, περι­μέ­νουμε να συμ­βά­λει στην καθο­δική πίεση των τιμών μαζί με την εκτι­μώ­μενη νέα ύφεση, τη συνε­χι­ζό­μενη ανεργία και την ανα­γκα­στική ρευ­στο­ποί­ηση περιου­σιών λόγω υπερ­φο­ρο­λό­γη­σης. Από την άλλη, οι αντίρ­ρο­πες δυνά­μεις έχουν αρχίσει να ενι­σχύ­ο­νται και θα συνε­χί­σουν να συμ­βά­λουν σε μικρό μεν, αυξα­νό­μενο δε βαθμό στην ανα­θέρ­μανση της αγοράς.

Η επα­να­λει­τουρ­γία των τρα­πε­ζών με εκ νέου χορή­γηση πιστώ­σεων, η κινη­το­ποί­ηση κεφα­λαίων εκτός τρα­πε­ζι­κού συστή­μα­τος λόγω υπάρ­ξεως πρω­το­φα­νών ευκαι­ριών και απο­δό­σεων, αλλά και το ενδια­φέ­ρον αλλο­δα­πών για από­κτηση μακρο­χρό­νιας άδειας παρα­μο­νής είναι προς αυτή την κατεύ­θυνση. Ειδικά το τελευ­ταίο είναι η κυρία ελπίδα για την απο­θνή­σκουσα αγορά των δια­με­ρι­σμά­των. Αρκεί βεβαίως να μην έχουμε και πάλι εκπλή­ξεις πολι­τι­κής φύσεως ή νομικές πρω­το­βου­λίες που βάζουν λουκέτο στην αγορά, να έχουμε επάνοδο δηλαδή κάποιας πολι­τι­κής και οικο­νο­μι­κής στα­θε­ρό­τη­τος” σημειώ­νει ο Κοσμάς Θεο­δω­ρί­δης επι­κε­φα­λής του μεσι­τι­κού δικτύου Ακίνητα Πόλις.

Δύο σημα­ντι­κοί δείκτες

Σε κάθε περί­πτωση, παγκο­σμίως, δύο είναι οι δείκτες που μπορούν να οδη­γή­σουν σε σχετικά ασφαλή συμπε­ρά­σματα για την πορεία των τιμών.

Πρό­κει­ται για:

-την ανα­λο­γία της ζητού­με­νης τιμής για κατοι­κία 100 τ.μ. προς το κατά κεφαλήν εγχώριο προϊόν (εισό­δημα) και

-την ανα­λο­γία του ενοι­κίου προς την τιμή πώλησης (η τιμή αγοράς ενός σπιτιού διαι­ρεί­ται με το ετήσιο ενοίκιο ενός ανά­λο­γου σπιτιού). Όσο υψη­λό­τερη είναι η δεύτερη (house price-to-rent-ratio – βλ.γράφημα της ΤτΕ), τόσο λιγό­τερο “δικαιο­λο­γεί­ται” η αγορά έναντι της μίσθω­σης.

Capital.gr