Στο φετινό International Hospitality Investment Forum (IHIF) που πραγματοποιήθηκε στο Βερολίνο, κορυφαίοι επενδυτές του ξενοδοχειακού τομέα συναντήθηκαν σε μια κλειστή συνεδρίαση του Investor Council, με αντικείμενο τη δυναμικά μεταβαλλόμενη εικόνα της ξενοδοχειακής επενδυτικής αγοράς. Οι συζητήσεις τους αποκάλυψαν πέντε βασικά σημεία που αποτυπώνουν τις εξελίξεις και τις τάσεις που διαμορφώνουν το μέλλον του τομέα.
1. Key Money και ευέλικτες διαχειριστικές συμφωνίες
Στο επίκεντρο βρέθηκε το key money, δηλαδή τα ποσά που προσφέρουν οι ξενοδοχειακές αλυσίδες στους ιδιοκτήτες και τους developers για να εξασφαλίσουν συμβάσεις franchise ή διαχείρισης. Αν και παραδοσιακά αυτό το εργαλείο θεωρούνταν δεδομένο, σπανίως συζητείτο ανοιχτά – μέχρι πρόσφατα.
Η αύξηση του ανταγωνισμού, ειδικά για έργα μετατροπής (conversions) αντί για νέες αναπτύξεις, έχει αναδείξει το key money σε στρατηγικό μοχλό πίεσης. Όλο και περισσότερες αλυσίδες αναφέρονται σε αυτό κατά τις ανακοινώσεις των αποτελεσμάτων τους, ενώ οι επενδυτές ζητούν μεγαλύτερη ευελιξία στις συμφωνίες.
Στην Ευρώπη, όπου οι ιδιοκτησιακές δομές είναι περισσότερο κατακερματισμένες, οι επενδυτές συχνά έχουν μεγαλύτερη διαπραγματευτική ισχύ. Στις ΗΠΑ, όπου κυριαρχούν τα μεγάλα brands, το key money παραμένει βασικό εργαλείο για την εξασφάλιση στρατηγικών συνεργασιών. Ένας επενδυτής σχολίασε χαρακτηριστικά:
«Είπαμε: ‘Κρατήστε το key money. Θέλουμε εγγύηση εισοδήματος για δέκα χρόνια.’ Κι όταν αποφασίσουμε να πουλήσουμε, αυτό θα μας βοηθήσει πολύ».
Άλλος επενδυτής επεσήμανε:
«Προτιμάμε χαμηλότερα τέλη διαχείρισης από το key money, γιατί το τελευταίο φορολογείται. Οι χαμηλότερες χρεώσεις μάς συμφέρουν περισσότερο».
2. Η πολυτέλεια στρέφεται προς franchise μοντέλα
Παραδοσιακά, οι μεγάλες ξενοδοχειακές αλυσίδες ήλεγχαν άμεσα τα πολυτελή τους ξενοδοχεία για να διατηρούν συνέπεια στην ποιότητα και στην εικόνα του brand. Ωστόσο, η δυσκολία προσέλκυσης και διατήρησης προσωπικού, ειδικά στα πολυτελή ακίνητα, οδηγεί όλο και περισσότερες αλυσίδες στην επιλογή franchise agreements και συνεργασιών με white label operators.
Ένας από τους επενδυτές ανέφερε χαρακτηριστικά:
«Ήδη συμβαίνει. Το W Hotels της Marriott λειτουργεί ως franchise, ενώ και το Conrad της Hilton ακολουθεί τον ίδιο δρόμο. Είναι μια αναπόφευκτη τάση για τις εισηγμένες στο χρηματιστήριο εταιρείες, που πρέπει να επιδεικνύουν αύξηση καθαρών εσόδων και ανάπτυξη του χαρτοφυλακίου τους».
Ένας άλλος επενδυτής ανέφερε ότι η δυσκολία εύρεσης προσωπικού είναι παγκόσμια:
«Αγοράσαμε πρόσφατα ένα ξενοδοχείο στην Ιαπωνία, αλλά δυσκολευόμαστε να βρούμε προσωπικό. Σε λίγα χρόνια, πιθανώς θα στραφούμε στη λύση του franchise. Και μιλάμε για ξενοδοχείο που κοστίζει 1.200–1.400 δολάρια ανά διανυκτέρευση».
Οι white label operators προσφέρουν μεγαλύτερο έλεγχο του κόστους και εγγυώνται διαχείριση του asset με επαγγελματισμό. Παράλληλα, οι ανεξάρτητες πολυτελείς φίρμες όπως τα Four Seasons και Aman Resorts, που δεν υπόκεινται σε πιέσεις μετόχων, διατηρούν αυστηρό έλεγχο της διαχείρισης των μονάδων τους.
3. Συνεργασίες πολυτελών brands (Luxury brand mashups)
Η αυξανόμενη ζήτηση για αποκλειστικές και εξειδικευμένες εμπειρίες οδηγεί τις πολυτελείς ξενοδοχειακές αλυσίδες σε στρατηγικές συνεργασίες με brands εκτός φιλοξενίας. Ένα παράδειγμα είναι η συνεργασία της Sensei, που προσφέρει επιστημονικά βασισμένα προϊόντα ευεξίας, με τη Four Seasons για τη δημιουργία πολυτελούς retreat στη Χαβάη.
Ανάμεσα στα παραδείγματα συνεργασιών πολυτελών ξενοδοχείων με fashion brands συγκαταλέγονται:
The Beverly Hills Hotel με Dior
Belmond με Dior
One&Only Aesthesis, Ελλάδα (φωτογραφία), με Balmain
Gurney’s Montauk Resort & Seawater Spa, Νέα Υόρκη, με Dolce & Gabbana
Hotel Du Cap-Eden Roc, Antibes, με Lacoste
Στον τομέα των branded residences, η αγορά αναπτύσσεται ραγδαία, με developers να αξιοποιούν τόσο την αίγλη των ξενοδοχειακών brands (Four Seasons, St. Regis) όσο και την πολυτέλεια από το χώρο της μόδας και της αυτοκινητοβιομηχανίας (Missoni, Fendi, Armani, Bulgari, Bentley, Aston Martin, Porsche).
Όπως σχολίασε ένας επενδυτής:
«Δεν πουλήσαμε πιο γρήγορα ή νωρίτερα, αλλά τα περιθώρια κέρδους ήταν κατά 20-25% υψηλότερα για το ίδιο προϊόν».
4. Η τεχνολογία ως καταλύτης συμφωνιών
Η υιοθέτηση σύγχρονων fully integrated τεχνολογικών λύσεων με real-time δεδομένα αναδεικνύεται κρίσιμη, όχι μόνο για τη λειτουργία των ξενοδοχείων, αλλά και για τις στρατηγικές αγοραπωλησίες.
«Ένα ενιαίο cloud-based σύστημα προσφέρει όλα τα απαραίτητα δεδομένα για εκτιμήσεις αξίας, εξαγορές και πωλήσεις, σε πραγματικό χρόνο», σημείωσε ένας επενδυτής. Αντίθετα, η ύπαρξη πολλών, μη διασυνδεδεμένων πλατφορμών απαιτεί σημαντικό χρόνο, πόρους και ανθρώπινη εργασία για τη συλλογή στοιχείων.
5. Ευκαιρίες σε distressed περιουσιακά στοιχεία και αναχρηματοδοτήσεις
Η οικονομική αβεβαιότητα και οι πιέσεις στις αγορές δημιουργούν ένα περιβάλλον που, σύμφωνα με τους επενδυτές, θα κορυφωθεί προς τα τέλη του 2025. Ένας επενδυτής παρατήρησε:
«Η βιομηχανία και η παγκόσμια οικονομία οδεύουν προς δύσκολα και ασταθή νερά. Για όσους από εμάς διαθέτουμε ρευστότητα, αυτή θα είναι μια εξαιρετική περίοδος για επενδυτικές κινήσεις».
Πολλές ξενοδοχειακές μονάδες αντιμετωπίζουν την ανάγκη αναχρηματοδότησης μέσα στη χρονιά, γεγονός που θα προκαλέσει πιέσεις στους ιδιοκτήτες: «Πολλοί ιδιοκτήτες δεν είναι έτοιμοι για αυτό. Άρα για όσους ενδιαφέρονται να κλείσουν συμφωνίες, το περιβάλλον είναι ιδανικό, παρά τον όγκο του ιδιωτικού χρέους».
Πηγή: tornosnews.gr
