Eρευνα διαΝΕΟσις: Το στεγαστικό πρόβλημα στην Ελλάδα – Αίτια και «αντίδοτα»

Την αξιο­ποί­η­ση των κενών κτι­ρί­ων, όπου είναι δυ­να­τόν, την πε­ραι­τέ­ρω ρύθ­μι­ση των πλατ­φορ­μών βρα­χυ­χρό­νιας μί­σθω­σης καθώς και αλ­λα­γές στη «χρυσή βίζα» προ­τεί­νει με­τα­ξύ άλλων έρευ­να της δια­ΝΕ­Ο­σις για την αντι­με­τώ­πι­ση του στε­γα­στι­κού ζη­τή­μα­τος στην χώρα μας.

Στην έρευ­να, που εκ­πο­νή­θη­κε από τον Ηλία Νι­κο­λα­ΐ­δη, senior editor της δια­ΝΕ­Ο­σις κα­τα­γρά­φε­ται το οξύ, όπως χα­ρα­κτη­ρί­ζε­ται, στε­γα­στι­κό πρό­βλη­μα και στην χώρα μας, μέσα από μια ιστο­ρι­κή ανα­δρο­μή τις βα­σι­κές αι­τί­ες που το προ­κά­λε­σαν, ενώ ανα­δει­κνύ­ε­ται γε­νι­κό­τε­ρα το συ­γκε­κρι­μέ­νο πρό­βλη­μα σε ευ­ρω­παϊ­κό επί­πε­δο και πα­ρου­σιά­ζο­νται οι πο­λι­τι­κές στον τομέα της στε­γα­στι­κής πο­λι­τι­κής σε ορι­σμέ­νες χώρες.

Η εκτό­ξευ­ση του κό­στους στέ­γα­σης

Τα τε­λευ­ταία χρό­νια το σχε­τι­κό κό­στος στέ­γα­σης στην Ελ­λά­δα έχει εκτο­ξευ­τεί, ανα­φέ­ρε­ται στην έρευ­να, με την επι­σή­μαν­ση ότι σύμ­φω­να με τη Eurostat, τα ελ­λη­νι­κά νοι­κο­κυ­ριά που δεν ιδιο­κα­τοι­κούν πλη­ρώ­νουν για στέ­γα­ση το με­γα­λύ­τε­ρο πο­σο­στό του ει­σο­δή­μα­τός τους με­τα­ξύ των χωρών της ΕΕ, πε­ρί­που 37%. Πε­ρί­που 1 στα 3 νοι­κο­κυ­ριά που ζουν στις πό­λεις πλη­ρώ­νουν ακόμη πιο πολλά, πε­ρισ­σό­τε­ρο από 40% του ει­σο­δή­μα­τός τους για στέ­γα­ση, επί­σης το πιο με­γά­λο πο­σο­στό στην Ευ­ρώ­πη. Πα­ράλ­λη­λα οι 3 στους 4 ενοι­κια­στές ηλι­κί­ας 18 έως 44 ετών δη­λώ­νουν ότι το ενοί­κιο που πλη­ρώ­νουν τους προ­κα­λεί άγχος. Σύμ­φω­να με την έρευ­να και τις πηγές της, οι εμπει­ρι­κές κα­τα­γρα­φές της ανα­ζή­τη­σης σπι­τιού στην Αθήνα, συ­νή­θως γραμ­μέ­νες σε απελ­πι­σμέ­νο τόνο, συ­μπλη­ρώ­νουν την ίδια ει­κό­να.

Ανα­φο­ρι­κά με την πο­ρεία των τιμών ανα­φέ­ρε­ται με­τα­ξύ άλλων ότι η αύ­ξη­ση του δεί­κτη τιμών δια­με­ρι­σμά­των για το 2021, σε σχέση με το 2020 ήταν 7,5% ενώ 10% είναι η αύ­ξη­ση του δεί­κτη τιμών δια­με­ρι­σμά­των για το 2022, σε σχέση με το 2021, την στιγ­μή που υπάρ­χουν 770.000 κενές κα­τοι­κί­ες σε όλη την Ελ­λά­δα.

Πώς φτά­σα­με να έχου­με την πιο ακρι­βή, συ­γκρι­τι­κά με το ει­σό­δη­μα, στέ­γα­ση στην Ευ­ρώ­πη

Η έρευ­να της δια­ΝΕ­Ο­σις, εκτι­μά ότι μια εξή­γη­ση είναι η με­γά­λη μεί­ω­ση των ει­σο­δη­μά­των. Από το 2009 μέχρι το 2014 οι Έλ­λη­νες έχα­σαν πε­ρισ­σό­τε­ρο από 40% του δια­θέ­σι­μου ει­σο­δή­μα­τός τους.

Την ίδια πε­ρί­ο­δο, οι του­ρί­στες στις πό­λεις και στα νησιά αυ­ξά­νο­νταν. Οι ιδιο­κτή­τες βρή­καν νέες επι­λο­γές εκ­με­τάλ­λευ­σης των ακι­νή­των τους, όπως οι βρα­χυ­χρό­νιες μι­σθώ­σεις, οι οποί­ες επη­ρέ­α­σαν με τη σειρά τους τις τιμές και τα ενοί­κια. Όμως, πριν ακόμη συμ­βούν τα πα­ρα­πά­νω, ανα­φέ­ρε­ται στην έρευ­να, η Ελ­λά­δα ήταν ήδη μια χώρα χωρίς σπου­δαία στε­γα­στι­κή πο­λι­τι­κή. Μέσα στην κα­ται­γί­δα της κρί­σης δια­λύ­θη­κε ό,τι υπήρ­χε: το 2012 ο ΟΕΚ, ο κρα­τι­κός φο­ρέ­ας που έτρε­χε τα πιο μα­ζι­κά προ­γράμ­μα­τα στέ­γα­σης στη χώρα, κα­ταρ­γή­θη­κε χωρίς να αντι­κα­τα­στα­θεί. Στο ση­μείο αυτό της έρευ­νας γί­νε­ται ει­δι­κή ανα­φο­ρά στην ιστο­ρι­κή πο­ρεία του ΟΕΚ. Με­τα­ξύ άλλων ανα­φέ­ρε­ται ότι τον Απρί­λιο του 2013, ο ΟΕΚ τυ­πι­κά απορ­ρο­φή­θη­κε από τον τότε ΟΑΕΔ (πλέον ΔΥΠΑ).

Όμως στην πραγ­μα­τι­κό­τη­τα σύμ­φω­να με την έρευ­να, στα­μά­τη­σε κάθε νέα δρα­στη­ριό­τη­τα. Στα­μά­τη­σε να εκ­δί­δει νέα δά­νεια, να επι­δο­τεί το επι­τό­κιο στε­γα­στι­κών δα­νεί­ων ή να δίνει επι­δό­μα­τα ενοι­κί­ου. Στα­μά­τη­σε, επί­σης, να σχε­διά­ζει νέους οι­κι­σμούς και να κα­τα­σκευά­ζει κα­τοι­κί­ες. Από τότε μέχρι σή­με­ρα, η λει­τουρ­γία του αφορά όσα είχαν σχε­δια­στεί ή μεί­νει «ανοι­χτά» πριν από το 2012: πα­ρα­κο­λού­θη­ση δα­νεί­ων που είχαν ήδη εκ­δο­θεί και ολο­κλή­ρω­ση των έργων που είχαν ήδη αρ­χί­σει.

Στην έρευ­να επι­ση­μαί­νε­ται ότι το τε­λευ­ταίο διά­στη­μα η συ­ζή­τη­ση για τη στε­γα­στι­κή πο­λι­τι­κή έχει ανοί­ξει ξανά. Όλοι ανα­γνω­ρί­ζουν το πρό­βλη­μα και τις ευ­ρύ­τε­ρες συ­νέ­πειές του, π.χ. στο δη­μο­γρα­φι­κό προ­φίλ της χώρας. Η κυ­βέρ­νη­ση, ανα­φέ­ρει η έρευ­να, έχει υιο­θε­τή­σει μέτρα που μέ­νουν να εφαρ­μο­στούν, ενώ και τα κόμ­μα­τα της αντι­πο­λί­τευ­σης έχουν κάνει προ­τά­σεις.

Οι πι­θα­νές λύ­σεις

Το πρό­βλη­μα της στέ­γα­σης είναι ση­μα­ντι­κό όχι μόνο για τις πρω­το­γε­νείς συ­νέ­πειές του, αλλά και επει­δή συν­δέ­ε­ται στενά με τις ανι­σό­τη­τες και με το δη­μο­γρα­φι­κό πρό­βλη­μα.

Οι πι­θα­νές λύ­σεις σύμ­φω­να με την έρευ­να εστιά­ζο­νται σε 4 άξο­νες:

Επα­νεκ­κί­νη­ση της στε­γα­στι­κής πο­λι­τι­κής.

Αξιο­ποί­η­ση των κενών κτη­ρί­ων, όπου είναι δυ­να­τόν.

Πε­ραι­τέ­ρω ρύθ­μι­ση των πλατ­φορ­μών βρα­χυ­χρό­νιας μί­σθω­σης.

Αλ­λα­γές στη «χρυσή βίζα».

Ανα­λυ­τι­κό­τε­ρα, όπως δια­πι­στώ­νε­ται υπάρ­χουν λύ­σεις παρά το γε­γο­νός ότι η κρίση φαί­νε­ται ότι είναι αρ­κε­τά βαθιά και δεν θα λυθεί εύ­κο­λα. Μια προ­φα­νής κα­τεύ­θυν­ση είναι τα άδεια κτή­ρια. Σύμ­φω­να με την προη­γού­με­νη απο­γρα­φή, του 2011, το 35% του συ­νό­λου των κα­τοι­κιών στην Ελ­λά­δα, 2,2 εκα­τομ­μύ­ρια κα­τοι­κί­ες, ήταν κενές -οι 600.000 από αυτές στην Ατ­τι­κή. Αν εξαι­ρέ­σει κά­ποιος εξο­χι­κά ή δεύ­τε­ρες κα­τοι­κί­ες, μέ­νουν 900.000 κα­τοι­κί­ες και 314.000 στην Ατ­τι­κή.

Πιο πρό­σφα­τα στοι­χεία, που προ­έρ­χο­νται από την ΑΑΔΕ και έχει δη­μο­σιο­ποι­ή­σει η κυ­βέρ­νη­ση, συ­νη­γο­ρούν σε μια πα­ρό­μοια τάξη με­γέ­θους: 770.000 κενές κα­τοι­κί­ες (όπως δη­λώ­νο­νται στο Ε2) σε όλη την Ελ­λά­δα. Μια κα­λύ­τε­ρη και πιο συ­στη­μα­τι­κή κα­τα­γρα­φή αυτών των εκα­το­ντά­δων χι­λιά­δων σπι­τιών μπο­ρεί να δεί­ξει πε­ρισ­σό­τε­ρα για τις προ­ο­πτι­κές αξιο­ποί­η­σής τους: Σε ποια κα­τά­στα­ση βρί­σκο­νται; Πού ακρι­βώς βρί­σκο­νται; Τι ζή­τη­ση υπάρ­χει για τις πε­ριο­χές στις οποί­ες βρί­σκο­νται;

«Η αξιο­ποί­η­ση των κενών κα­τοι­κιών είναι ένα κομ­βι­κό ση­μείο για την αντι­με­τώ­πι­ση των προ­βλη­μά­των στέ­γα­σης», λέει ο επι­κε­φα­λής του οι­κο­νο­μι­κού γρα­φεί­ου του πρω­θυ­πουρ­γού, Αλέ­ξης Πα­τέ­λης. «Αλλά είναι και η βέλ­τι­στη πρα­κτι­κή, δε­δο­μέ­νων των πε­ριο­ρι­σμών που εκ των πραγ­μά­των θα θέσει η κλι­μα­τι­κή με­τά­βα­ση στο συ­νο­λι­κό κτη­ρια­κό από­θε­μα. Η Ελ­λά­δα έχει, άλ­λω­στε, τον υψη­λό­τε­ρο αριθ­μό κα­τοι­κιών ανά κά­τοι­κο με­τα­ξύ των χωρών του ΟΟΣΑ. Η συ­γκρά­τη­ση των τιμών θα έρθει και από την ενερ­γο­ποί­η­ση της προ­σφο­ράς».

Ένα ακόμη βα­σι­κό ση­μείο, σύμ­φω­να με την έρευ­να, σχε­τί­ζε­ται με την ει­σα­γό­με­νη ζή­τη­ση και τις πλατ­φόρ­μες σαν το Airbnb. Το 2019, το Airbnb είχε ξε­πε­ρά­σει τα 125.000 κα­τα­χω­ρι­σμέ­να κα­τα­λύ­μα­τα σε όλη την Ελ­λά­δα. Πα­ρό­τι ισχύ­ει από το 2017 η υπο­χρέ­ω­ση δή­λω­σης των ει­σο­δη­μά­των από πλατ­φόρ­μες και, σε κά­ποιες πε­ρι­πτώ­σεις, υπάρ­χει όριο ημε­ρών που μπο­ρεί κά­ποιος να δια­θέ­σει το ακί­νη­τό του στην πλατ­φόρ­μα, η διε­θνής εμπει­ρία δεί­χνει ότι μπο­ρούν να γί­νουν πε­ρισ­σό­τε­ρα.

«Η βρα­χυ­χρό­νια μί­σθω­ση έχει μπει πάρα πολύ έντο­να στην ελ­λη­νι­κή πραγ­μα­τι­κό­τη­τα», λέει ο Θωμάς Μα­λού­τας. «Έχει μειώ­σει την προ­σφο­ρά στην ενοι­κια­ζό­με­νη κα­τοι­κία και, μειώ­νο­ντας την προ­σφο­ρά, συμ­βάλ­λει στην αύ­ξη­ση των ενοι­κί­ων. Υπάρ­χει ένα με­γά­λο πεδίο πα­ρέμ­βα­σης, όπως δεί­χνει και η διε­θνής εμπει­ρία. Βε­βαί­ως, έχει παί­ξει και έναν θε­τι­κό ρόλο -για πα­ρά­δειγ­μα, έχουν ανα­βαθ­μι­στεί πολλά κτή­ρια με αυτό τον τρόπο».

Αντί­στοι­χοι πε­ριο­ρι­σμοί στις «χρυ­σές βίζες», όπως ο πρό­σφα­τος δι­πλα­σια­σμός του ορίου από 250.000 σε 500.000 ευρώ για κά­ποιες πε­ριο­χές, πι­θα­νόν να με­τριά­σουν κάπως τη ζή­τη­ση από το εξω­τε­ρι­κό και, έτσι, να έχουν κά­ποια επί­δρα­ση στις τιμές. Όμως κι εδώ άλλες χώρες λαμ­βά­νουν πολύ πιο δρα­στι­κά μέτρα: η Πορ­το­γα­λία πρό­σφα­τα κα­τάρ­γη­σε εντε­λώς τη χρυσή βίζα.

Τον προη­γού­με­νο Σε­πτέμ­βριο, το­νί­ζε­ται στην έρευ­να, η κυ­βέρ­νη­ση ανα­κοί­νω­σε ένα ιδιαί­τε­ρα φι­λό­δο­ξο πα­κέ­το μέ­τρων για τη στέ­γα­ση ύψους 1,8 δι­σε­κα­τομ­μυ­ρί­ων ευρώ, που ισχυ­ρί­ζε­ται ότι θα ωφε­λή­σουν 137.000 δι­καιού­χους.

Αυτό πε­ρι­λαμ­βά­νει την επι­δό­τη­ση επι­το­κί­ου για στε­γα­στι­κά δά­νεια σε νέους, προ­γράμ­μα­τα επι­δό­τη­σης ανα­και­νί­σε­ων και ενερ­γεια­κών ανα­βαθ­μί­σε­ων για κενά σπί­τια και για νέους, αύ­ξη­ση φοι­τη­τι­κών επι­δο­μά­των στέ­γα­σης, ακόμα και ένα σύ­στη­μα «κοι­νω­νι­κής αντι­πα­ρο­χής», όπου το Δη­μό­σιο θα δια­μορ­φώ­σει κενά κτή­ρια σε κα­τοι­κί­ες και θα τα νοι­κιά­σει με χα­μη­λό ενοί­κιο σε δι­καιού­χους.

Πολλά, ίσως τα πε­ρισ­σό­τε­ρα από αυτά τα προ­γράμ­μα­τα και τα μέτρα, εκτι­μά η έρευ­να, ξε­περ­νούν τον εκλο­γι­κό κύκλο που δια­νύ­ου­με και, επο­μέ­νως, οι λε­πτο­μέ­ρειες της εφαρ­μο­γής τους και ο αντί­κτυ­πός τους θα φα­νούν στο μέλ­λον. Τα υπό­λοι­πα κόμ­μα­τα έχουν κα­τα­θέ­σει κι αυτά τις προ­τά­σεις τους για την αντι­με­τώ­πι­ση του στε­γα­στι­κού προ­βλή­μα­τος, εστιά­ζο­ντας τόσο στους πε­ριο­ρι­σμούς στις πλατ­φόρ­μες όσο και στην επα­νεκ­κί­νη­ση του θε­σμού της κοι­νω­νι­κής κα­τοι­κί­ας.

Στην έρευ­να δί­νε­ται έμ­φα­ση και στο γε­γο­νός ότι ο διά­λο­γος για τη στε­γα­στι­κή πο­λι­τι­κή στην Ελ­λά­δα έχει ανοί­ξει ξανά. «Η εμπει­ρία του πα­ρελ­θό­ντος αλλά και η εμπει­ρία των άλλων χωρών έχουν φυ­σι­κά πο­λύ­τι­μα μα­θή­μα­τα να δώ­σουν. Πώς μπο­ρεί να δη­μιουρ­γη­θεί από το μηδέν ένα νέο μο­ντέ­λο στε­γα­στι­κής πο­λι­τι­κής που θα είναι αυ­το­χρη­μα­το­δο­τού­με­νο και βιώ­σι­μο, ώστε να μην εξαρ­τά­ται από τη διά­θε­ση ανα­πτυ­ξια­κών πόρων ή από τον δη­μο­σιο­νο­μι­κό χώρο κάθε χρο­νιάς; Πώς θα εν­σω­μα­τώ­σει τις νέες προ­κλή­σεις που έφε­ραν πιο σύγ­χρο­νοι τρό­ποι εκ­με­τάλ­λευ­σης των ακι­νή­των; Πώς θα αμ­βλύ­νει τε­λι­κά τις ανι­σό­τη­τες πριν “ξε­φύ­γουν”, χωρίς να ανα­κό­ψει την ανά­πτυ­ξη της αγο­ράς ακι­νή­των; Οι ερω­τή­σεις αυτές θα μας απα­σχο­λούν συχνά στο άμεσο μέλ­λον», εκτι­μά η έρευ­να της δια­ΝΕ­Ο­σις.

Τι γί­νε­ται στην Ευ­ρώ­πη

Εν­δια­φέ­ρον πα­ρου­σιά­ζουν και τα ευ­ρω­παϊ­κά πα­ρα­δείγ­μα­τα που πα­ρου­σιά­ζο­νται στην έρευ­να. Ει­δι­κό­τε­ρα, σύμ­φω­να με τις πηγές της δη­μο­σιο­γρα­φι­κής έρευ­νας 1 στις 5 κα­τοι­κί­ες στην Αυ­στρία είναι ενοι­κια­ζό­με­νες κοι­νω­νι­κές κα­τοι­κί­ες. Η Αυ­στρία είναι μία από τις μόλις έξι χώρες του ΟΟΣΑ όπου, από το 2010 μέχρι το 2018, το πο­σο­στό τέ­τοιων κα­τοι­κιών ανα­λο­γι­κά με το σύ­νο­λο αυ­ξή­θη­κε. Αξί­ζει να ση­μειω­θεί ότι 80% το πο­σο­στό των νοι­κο­κυ­ριών της Αυ­στρί­ας που δι­καιού­νται πρό­σβα­ση σε ενοι­κια­ζό­με­νες κοι­νω­νι­κές κα­τοι­κί­ες.

Την ίδια στιγ­μή το 14% του συ­νό­λου των κα­τοι­κιών στη Γαλ­λία είναι ενοι­κια­ζό­με­νες κοι­νω­νι­κές κα­τοι­κί­ες, με 5 εκα­τομ­μύ­ρια κοι­νω­νι­κές κα­τοι­κί­ες να λει­τουρ­γούν στη χώρα από τις οποί­ες τα 2 εκα­τομ­μύ­ρια προ­στέ­θη­καν τα τε­λευ­ταία 20 χρό­νια, όταν 0,45% είναι το πο­σο­στό των μι­σθών σε επι­χει­ρή­σεις ενός με­γέ­θους και πάνω που χρη­μα­το­δο­τεί την ενοι­κια­ζό­με­νη κοι­νω­νι­κή κα­τοι­κία στη Γαλ­λία. Η δη­μο­σιο­γρα­φι­κή έρευ­να δια­πι­στώ­νει επί­σης ότι σχε­δόν τα μισά νοι­κο­κυ­ριά που ζουν στο ενοί­κιο, ακόμα και στις κοι­νω­νι­κές κα­τοι­κί­ες, δι­καιού­νται ση­μα­ντι­κό επί­δο­μα ενοι­κί­ου στη Γαλ­λία.

Στην Ισπα­νία 20.000 ενερ­γεια­κά απο­δο­τι­κές κοι­νω­νι­κές κα­τοι­κί­ες θα ανα­και­νι­στούν και θα δια­τε­θούν, χρη­μα­το­δο­τη­μέ­νες από το Τα­μείο Ανά­καμ­ψης. Πρό­κει­ται για ακί­νη­τα της Sareb, της κρα­τι­κής τρά­πε­ζας (“bad bank”) στην οποία κα­τέ­λη­ξαν χι­λιά­δες ακί­νη­τα που εκ­πλει­στη­ριά­στη­καν την προη­γού­με­νη δε­κα­ε­τία.

με πλη­ρο­φο­ρί­ες από ΑΠΕ-ΜΠΕ