Το Κτηματολόγιο «κολλάει» σε θεσμικά και τεχνικά κενά που παγώνουν συναλλαγές και καλλιεργούν ανασφάλεια

• Επι­στολή με ημε­ρο­μη­νία 15 Σεπτεμ­βρίου 2025, προς την πολι­τική ηγεσία του Υπουρ­γείου Ψηφια­κής Δια­κυ­βέρ­νη­σης και τη διοί­κηση του «Ελλη­νικό Κτη­μα­το­λό­γιο», κατα­γρά­φει εκτενώς τα προ­βλή­ματα και κατα­θέ­τει συγκε­κρι­μέ­νες προ­τά­σεις για νομο­θε­τι­κές, τεχνι­κές και οργα­νω­τι­κές λύσεις

Στο επί­κε­ντρο μιας κοινής κίνησης βρί­σκο­νται οι φορείς της Ρόδου, της Κω και της Λέρου, οι οποίοι απευ­θύ­νουν λεπτο­μερή επι­στολή για τα προ­βλή­ματα που, εννέα μήνες μετά την έναρξη λει­τουρ­γίας του νέου Κτη­μα­το­λο­γι­κού Γρα­φείου Δωδε­κα­νή­σου, εξα­κο­λου­θούν να δυσχε­ραί­νουν ή και να καθι­στούν αδύνατη την καθη­με­ρινή συναλ­λα­κτική πραγ­μα­τι­κό­τητα.

Η εικόνα που περι­γρά­φε­ται αφορά συσ­σω­ρευ­μέ­νες δυσλει­τουρ­γίες με πραγ­μα­τι­κές συνέ­πειες: εκκρε­μό­τη­τες σε πράξεις, καθυ­στε­ρή­σεις στη δικαιο­σύνη, ανα­σφά­λεια δικαίου και φρε­νά­ρι­σμα της τοπικής οικο­νο­μι­κής δρα­στη­ριό­τη­τας.

Η επι­στολή κοι­νο­ποιεί­ται στους πολι­τι­κούς και διοι­κη­τι­κούς απο­δέ­κτες που εμπλέ­κο­νται στη λει­τουρ­γία του φορέα «Ελλη­νικό Κτη­μα­το­λό­γιο» και συνο­δεύ­ε­ται από ανα­λυ­τικό παράρ­τημα τεκ­μη­ρί­ω­σης.

Η επι­στολή: απο­δέ­κτες, ημε­ρο­μη­νία, κεντρικό αίτημα

Το κείμενο, απευ­θύ­νε­ται στον Υπουργό Ψηφια­κής Δια­κυ­βέρ­νη­σης Δημή­τριο Παπα­στερ­γίου, με κοι­νο­ποί­ηση στον Υφυ­πουργό Χρήστο Δερ­μεν­τζό­πουλο, στον Πρόεδρο του Δ.Σ. της «Ελλη­νικό Κτη­μα­το­λό­γιο» Αθα­νά­σιο Λίπα, στη Γενική Διευ­θύ­ντρια Ολυμπία Μαρ­κέλ­λου, στους βου­λευ­τές Δωδε­κα­νή­σου, στον Περι­φε­ρειάρχη Γιώργο Χατζη­μάρκο, στους δημάρ­χους των νησιών και στον διευ­θυ­ντή του Κτη­μα­το­λο­γι­κού Γρα­φείου Δωδε­κα­νή­σου, Νικόλαο Ματσάκη.

Το θέμα που τίθεται είναι η «επεί­γουσα ανάγκη θεσμι­κής και λει­τουρ­γι­κής παρέμ­βα­σης» για να ομα­λο­ποι­η­θεί η λει­τουρ­γία του Γρα­φείου, μετά την κατάρ­γηση των πρώην κτη­μα­το­λο­γι­κών γρα­φείων Ρόδου–Κω–Λέρου.

Η ιδιαι­τε­ρό­τητα της Δωδε­κα­νή­σου και οι συνέ­πειες  της μετά­πτω­σης

Οι φορείς υπεν­θυ­μί­ζουν ότι Ρόδος, Κως και Λέρος απο­τε­λούν μονα­δική περί­πτωση στην επι­κρά­τεια, καθώς διέ­πο­νταν από τον Κτη­μα­το­λο­γικό Κανο­νι­σμό Δωδε­κα­νή­σου με κτη­μα­το­γρα­φη­μένα ακίνητα ήδη από τις δεκα­ε­τίες 1923–1932. Η ένταξη στο Εθνικό Κτη­μα­το­λό­γιο δεν είναι τυπική, αλλά απαιτεί ειδική «προ­σαρ­μογή» (μετά­πτωση) των παλαιών δεδο­μέ­νων στο ΣΠΕΚ. Μέχρι την πλήρη ενσω­μά­τωση, πολλά στοι­χεία –από φύλλα με ΚΑΕΚ μέχρι δια­γράμ­ματα γεω­α­να­φο­ράς– παρα­μέ­νουν υπό δια­μόρ­φωση, κάτι που επη­ρε­ά­ζει την παρα­δο­σιακή ροή πράξεων και τις ψηφια­κές λει­τουρ­γίες.

Λει­τουρ­γικά εμπόδια στην πράξη

Στην καθη­με­ρινή δια­δι­κα­σία κατα­γρά­φο­νται εμπόδια με άμεσο αντί­κτυπο στις συναλ­λα­γές. Σημα­ντι­κός αριθμός πράξεων που συν­δέ­ο­νται με δια­φο­ρές τελών μετα­γρα­φής δεν μπορεί να ολο­κλη­ρω­θεί, επειδή το νέο πλη­ρο­φο­ριακό σύστημα δεν υπο­στη­ρί­ζει την πληρωμή δια­φο­ρών, ακόμη και για μικρά ποσά. Επι­πλέον, η ανα­ζή­τηση πράξεων από αριθμό μερίδας στην πλατ­φόρμα 12n.ktimatologio λει­τουρ­γεί με τρόπο που εμφα­νί­ζει πλήθος μη συναφών απο­τε­λε­σμά­των, επι­βα­ρύ­νο­ντας επαγ­γελ­μα­τίες που χει­ρί­ζο­νται μεγάλο όγκο φακέλων. Δια­πι­στώ­νε­ται επίσης καθυ­στέ­ρηση στην έκδοση αντι­γρά­φων μερίδας και σχε­δια­γραμ­μά­των, ενώ η ποιό­τητα των ψηφια­κών αντι­γρά­φων συχνά δεν επαρκεί για δικα­στική ή συμ­βο­λαιο­γρα­φική χρήση.

Παράλ­ληλα, παρα­μέ­νουν μετέ­ω­ρες δια­δι­κα­σίες όπως οι ενο­ποι­ή­σεις όμορων ακι­νή­των του ίδιου ιδιο­κτήτη που είχαν κινηθεί στο παλαιό καθε­στώς, αλλά δεν έχουν ορι­στι­κο­ποι­η­θεί με τους κανόνες του νέου συστή­μα­τος· ζητεί­ται σαφής δια­δι­κα­σία ώστε να μην επη­ρε­ά­ζε­ται η ισχύς συμ­βο­λαίων που προ­ϋ­πο­θε­τούν την ενο­ποί­ηση.

Νομο­θε­τικά κενά

και προ­τει­νό­με­νες

ρυθ­μί­σεις

Κεντρικό σημείο της επι­στο­λής είναι ότι η πρόωρη εφαρ­μογή τμη­μά­των του νέου πλαι­σίου, χωρίς να έχει ολο­κλη­ρω­θεί η μετά­πτωση, προ­κα­λεί αβε­βαιό­τη­τες. Οι φορείς προ­τεί­νουν ρητή ερμη­νευ­τική διάταξη: η παύση ισχύος των ουσια­στι­κών δια­τά­ξεων του Κτη­μα­το­λο­γι­κού Κανο­νι­σμού Δωδε­κα­νή­σου να τελεί υπό την έκδοση δια­πι­στω­τι­κής πράξης μετά την ολο­κλή­ρωση της μετά­πτω­σης.

Ιδιαί­τερη έμφαση δίνεται στην τύχη των ήδη ασκη­θει­σών αγωγών χρη­σι­κτη­σίας και των απο­φά­σεων που εκδό­θη­καν με γνώμονα το προϊ­σχύ­σαν τοπικό καθε­στώς: προ­τεί­νε­ται ρητή μετα­βα­τική ρύθμιση ώστε οι παλαιές υπο­θέ­σεις να μην απορ­ρί­πτο­νται για τυπι­κούς λόγους και να κατα­χω­ρί­ζο­νται με βάση την τελε­σι­δι­κία τους.

Στο ίδιο πνεύμα, επειδή δεν έχουν ολο­κλη­ρω­θεί οι βάσεις προ­σαρ­μο­γής με ΚΑΕΚ και δια­γράμ­ματα ΣΠΕΚ για τις παλιές μερίδες, ζητεί­ται να γίνει δεκτό, μέχρι την έκδοση της δια­πι­στω­τι­κής πράξης, ότι αντί κτη­μα­το­λο­γι­κού φύλλου και δια­γράμ­μα­τος ΣΠΕΚ μπορούν να προ­σκο­μί­ζο­νται, αντι­στοί­χως, πιστο­ποι­η­τικό κατα­χώ­ρι­σης αγωγής και τοπο­γρα­φικό διά­γραμμα γεω­με­τρι­κών μετα­βο­λών εκτός ΣΠΕΚ.

Τεχνικά ζητή­ματα: δρόμοι, ρυμο­το­μή­σεις, δασικοί χάρτες

Το παράρ­τημα παρα­θέ­τει ανα­λυ­τι­κές περι­πτώ­σεις όπου η ύπαρξη οδών –χαρα­κτη­ρι­σμέ­νων ή μη– μέσα σε ιδιο­κτη­σίες δημιουρ­γεί πρα­κτικά αδιέ­ξοδα, παρότι δεν υπάρχει ρητή νομο­θε­τική απα­γό­ρευση μετα­γρα­φής πράξεων. Ζητεί­ται επίσημη διευ­κρί­νιση για τον χει­ρι­σμό ρυμο­το­μού­με­νων τμη­μά­των, με σαφείς κανόνες ανάλογα με το αν υφί­στα­ται κύρωση πράξης εφαρ­μο­γής, πράξη ανα­λο­γι­σμού ή κήρυξη και συντέ­λεση απαλ­λο­τριώ­σεων σε εθνικές και επαρ­χια­κές οδούς.

Επι­πλέον, για εκτός σχεδίου ιδιο­κτη­σίες με τμήματα δασικού χαρα­κτήρα, υπεν­θυ­μί­ζε­ται ότι στη Δωδε­κά­νησο –ως περιοχή του άρθρου 62 του Ν. 998/79, όπως ισχύει– δεν εφαρ­μό­ζε­ται τεκ­μή­ριο κυριό­τη­τας υπέρ του Δημο­σίου, ενώ για τις συναλ­λα­γές απαι­τού­νται συγκε­κρι­μένα πιστο­ποι­η­τικά δασικού χαρα­κτήρα και ακαΐας. Τονί­ζε­ται ότι ο προσ­διο­ρι­σμός του χαρα­κτήρα δεν θα πρέπει να λει­τουρ­γεί ως λόγος μη μετα­γρα­φής από το Κτη­μα­το­λο­γικό Γραφείο.

Ειδική περί­πτωση: Μεσαιω­νική  Πόλη Ρόδου

Η Μεσαιω­νική Πόλη Ρόδου, μνημείο Παγκό­σμιας Κλη­ρο­νο­μιάς, διέ­πε­ται από ειδικό καθε­στώς. Οι παλαιές ρυμο­το­μι­κές γραμμές των Β.Δ. του 1961 και 1963 έχουν κριθεί ανε­φάρ­μο­στες σε αρκετά σημεία, προ­κα­λώ­ντας δυσχέ­ρειες σε μετα­βι­βά­σεις και τακτο­ποι­ή­σεις, ενώ εκκρε­μεί η ολο­κλή­ρωση της ανα­θε­ω­ρη­μέ­νης πολε­ο­δο­μι­κής μελέτης. Οι φορείς ζητούν, μέχρι τότε, η μετα­βί­βαση να γίνεται με περι­γραφή της υφι­στά­με­νης κατά­στα­σης και ρητή αναφορά στο καθε­στώς των γραμμών.

Η ψηφιακή πλατ­φόρμα και τι αλλάζει στην εξυ­πη­ρέ­τηση

Πέρα από το νομικό σκέλος, το πλη­ρο­φο­ριακό περι­βάλ­λον 12n.ktimatologio χρειά­ζε­ται τεχνι­κές διορ­θώ­σεις: πλη­ρέ­στερη συμ­βα­τό­τητα με κινητές συσκευές, σταθερή υποβολή αρχείων, καθο­δή­γηση για μεγέθη και μορ­φό­τυ­πους, ρητή «σειρά» δικαιο­λο­γη­τι­κών. Ζητεί­ται ανα­λυ­τικό εγχει­ρί­διο χρήσης και helpdesk πραγ­μα­τι­κού χρόνου ώστε να περιο­ρι­στούν τυπικές απορ­ρί­ψεις και καθυ­στε­ρή­σεις.

Τι ζητούν – σε θεσμικό, τεχνικό και οργα­νω­τικό επίπεδο

Οι προ­τά­σεις που κατα­τί­θε­νται συν­θέ­τουν ένα πλαίσιο άμεσων κινή­σεων: ρητή ερμη­νευ­τική διάταξη για την παύση ισχύος του τοπικού κανο­νι­σμού μόνο μετά τη δια­πι­στω­τική πράξη, μετα­βα­τική ρύθμιση για εκκρε­μείς αγωγές χρη­σι­κτη­σίας, παρα­δοχή ισο­δυ­νά­μων δικαιο­λο­γη­τι­κών έως την ολο­κλή­ρωση της μετά­πτω­σης ΣΠΕΚ και συμ­με­τοχή των τοπικών φορέων στον καθο­ρι­σμό τεχνι­κών προ­δια­γρα­φών σχε­δια­γραμ­μά­των. Παράλ­ληλα, προ­τεί­νο­νται οργα­νω­τι­κές λύσεις, όπως ενί­σχυση στε­λέ­χω­σης, εξει­δι­κευ­μένα τμήματα και σαφή χρο­νο­δια­γράμ­ματα διεκ­πε­ραί­ω­σης.

Οι υπο­γρά­φο­ντες

Την επι­στολή συνυ­πο­γρά­φουν, με την ιδιό­τητά τους, οι παρα­κάτω εκπρό­σω­ποι φορέων: Για το Δικη­γο­ρικό Σύλλογο Ρόδου, ο Πρό­ε­δρος Βασί­λειος Περίδης. Για το ΤΕΕ Τμήμα Δωδε­κα­νή­σου, η Πρό­ε­δρος Μαρία Παπαν­δρέου. Για τους Συμ­βο­λαιο­γρά­φους Ρόδου, η εκπρό­σω­πος Μαρία Καρ­πο­δίνη. Για τον Σύλλογο Δικα­στι­κών Επι­με­λη­τών Εφε­τείων Αθηνών, Πει­ραιώς, Αιγαίου, Δωδε­κα­νή­σου, Λαμίας, Ευβοίας και Βορείου Αιγαίου, ο Πρό­ε­δρος Αντω­νίου Νικό­λαος. Για τον Σύλλογο Αγρο­νό­μων Τοπο­γρά­φων Μηχα­νι­κών Δωδε­κα­νή­σου, ο Πρό­ε­δρος Πανα­γιώ­της Τσι­ρά­κος.

Η κοινή φωνή των φορέων κατα­δει­κνύει ότι τα ζητή­ματα του Κτη­μα­το­λο­γίου στη Δωδε­κά­νησο δεν είναι περι­πτω­σιο­λο­γικά, αλλά συστη­μικά: συν­δέ­ο­νται με την ιδιαι­τε­ρό­τητα της περιο­χής, την εν εξε­λί­ξει μετά­πτωση στο νέο σύστημα και τις ανάγκες ενός ψηφια­κού περι­βάλ­λο­ντος που πρέπει να υπη­ρε­τεί ταχύ­τητα, ακρί­βεια και ασφά­λεια δικαίου. Η δέσμη προ­τά­σεων που κατα­τί­θε­ται στο­χεύει ακριβώς σε αυτό: στην απο­κα­τά­σταση της ομα­λό­τη­τας, με σαφείς κανόνες, πλήρεις τεχνι­κές προ­δια­γρα­φές και επαρκή στε­λέ­χωση, ώστε οι συναλ­λα­γές να συνε­χι­στούν απρό­σκο­πτα και με θεσμική βεβαιό­τητα.