«Καπέλο» 80% στον ΕΝΦΙΑ για τα οικόπεδα

Με λάθος τρόπο, που έχει στοι­χί­σει άδικες επι­πλέον χρε­ώ­σεις φορο­λο­γι­κών οφειλών σε εκα­το­ντά­δες χιλιά­δες ιδιο­κτή­τες ακι­νή­των, υπο­λο­γί­ζε­ται εδώ και τέσσερα χρόνια ο Ενιαίος Φόρος Ιδιο­κτη­σίας Ακι­νή­των (ΕΝΦΙΑ) για τα οικό­πεδα στα οποία υπάρ­χουν κτί­σματα που δεν έχουν εξα­ντλή­σει το συντε­λε­στή δόμησης.

Το λάθος εντο­πί­στηκε πέρυσι και γνω­στο­ποι­ή­θηκε στην πολι­τική ηγεσία του υπουρ­γείου Οικο­νο­μι­κών και στην τότε Γενική Γραμ­μα­τεία Δημο­σίων Εσόδων, αλλά μέχρι σήμερα δεν έχει διορ­θω­θεί, με απο­τέ­λε­σμα ο ΕΝΦΙΑ, σε πολλές περι­πτώ­σεις οικο­πέ­δων με κτί­σματα, να εισπράτ­τε­ται με «καπέλο» το οποίο φθάνει το 70%, το 80% ή ακόμη και το 100% του πραγ­μα­τικά οφει­λό­με­νου φόρου!

Τα κόλπα

Οπως απο­κα­λύ­πτει σήμερα ο «Ε.Τ.», οι αρμό­διες για την έκδοση των εκκα­θα­ρι­στι­κών σημειω­μά­των του ΕΝΦΙΑ υπη­ρε­σίες της Γενικής Γραμ­μα­τείας Δημο­σίων Εσόδων (ΓΓΔΕ), κατά τα έτη 2014-2016, και της Ανε­ξάρ­τη­της Αρχής Δημο­σίων Εσόδων (ΑΑΔΕ), κατά το τρέχον έτος, υπο­λό­γι­σαν τις φορο­λο­γη­τέες αξίες των οικο­πέ­δων στα οποία βρί­σκο­νται κτί­σματα, λαμ­βά­νο­ντας υπόψη σε κάθε περί­πτωση τη συνο­λική επι­φά­νεια του οικο­πέ­δου, αντί της επι­φά­νειας του οικο­πέ­δου που ανα­λο­γεί στο υπό­λοιπο του συντε­λε­στή δόμησης το οποίο δεν έχει κτιστεί. Εξαι­τίας αυτού του λάθους, σε κάθε τέτοια περί­πτωση, η λεγό­μενη «μονα­διαία αξία» του οικο­πέ­δου με βάση την οποία προσ­διο­ρί­ζε­ται ο συντε­λε­στής υπο­λο­γι­σμού του κύριου ΕΝΦΙΑ (βλ. σχετικό πίνακα) «φου­σκώ­νει» υπέρ­με­τρα, εκτι­νάσ­σο­ντας στα ύψη το συντε­λε­στή αυτόν και, συνα­κό­λουθα, το συνο­λικό ποσό του ΕΝΦΙΑ του οικο­πέ­δου που καλεί­ται να πλη­ρώ­σει ο ιδιο­κτή­της.

Σύμφωνα, ειδι­κό­τερα, με την Ενότητα Β του άρθρου 4 του νόμου 4223/2014, ο κύριος ΕΝΦΙΑ κάθε οικο­πέ­δου υπο­λο­γί­ζε­ται με βάση τη λεγό­μενη «μονα­διαία αξία» του, η οποία προ­κύ­πτει από ένα κλάσμα, στον αριθ­μητή του οποίου βρί­σκε­ται η φορο­λο­γη­τέα αξία του οικο­πέ­δου και στον παρο­νο­μα­στή ο αριθμός των τετρα­γω­νι­κών μέτρων της συνο­λι­κής επι­φά­νειάς του. Η φορο­λο­γη­τέα αξία του οικο­πέ­δου προ­κύ­πτει από τον πολ­λα­πλα­σια­σμό του Συντε­λε­στή Οικο­πέ­δου, επί τη Συνο­λική Τιμή Εκκί­νη­σης του Οικο­πέ­δου (ΣΤΕΟ), επί το Συντε­λε­στή Πρό­σο­ψης (Σ.Π.) και επί την Επι­φά­νεια Οικο­πέ­δου. Συνεπώς, στον αριθ­μητή του κλά­σμα­τος υπο­λο­γι­σμού της «μονα­διαίας αξίας» του οικο­πέ­δου τοπο­θε­τεί­ται το γινό­μενο του Συντε­λε­στή Οικο­πέ­δου, της Συνο­λι­κής Τιμής Εκκί­νη­σης του Οικο­πέ­δου (ΣΤΕΟ), του Συντε­λε­στή Πρό­σο­ψης (Σ.Π.) και της Επι­φά­νειας Οικο­πέ­δου.

Ως «Επι­φά­νεια Οικο­πέ­δου», για την οποία επι­βάλ­λε­ται ο ΕΝΦΙΑ όταν υπάρχει κτίσμα στο οικό­πεδο, πρέπει να λαμ­βά­νε­ται υπόψη το υπό­λοιπο της συνο­λι­κής επι­φά­νειας αφού αφαι­ρε­θεί η επι­φά­νεια του οικο­πέ­δου, η οποία ανα­λο­γεί στο συντε­λε­στή αξιο­ποί­η­σης του οικο­πέ­δου, με βάση τη δόμηση η οποία έχει πραγ­μα­το­ποι­η­θεί. Δηλαδή, η «επι­φά­νεια οικο­πέ­δου για την οποία επι­βάλ­λε­ται ΕΝΦΙΑ όταν υπάρχει κτίσμα» ισούται με τη «συνο­λική επι­φά­νεια οικο­πέ­δου» μείον την «επι­φά­νεια οικο­πέ­δου που ανα­λο­γεί στο Συντε­λε­στή Αξιο­ποί­η­σης Οικο­πέ­δου, με βάση τη δόμηση που έχει πραγ­μα­το­ποι­η­θεί».

Βάσει, λοιπόν, των όσων προ­βλέ­πει η Ενότητα Β’ του άρθρου 4 του ν. 4223/2013, η έννοια της «Επι­φά­νειας Οικο­πέ­δου» μπορεί να ταυ­τι­στεί με τη «συνο­λική επι­φά­νεια του οικο­πέ­δου» μόνο στις περι­πτώ­σεις που δεν υπάρχει κτίσμα επί του οικο­πέ­δου. Στις περι­πτώ­σεις που υπάρχει κτίσμα, τα τετρα­γω­νικά μέτρα της «Επι­φά­νειας Οικο­πέ­δου» δια­φέ­ρουν -είναι λιγότερα- από τα τετρα­γω­νικά μέτρα της «συνο­λι­κής επι­φά­νειας του οικο­πέ­δου», γιατί πολύ απλά υπάρχει το κτίσμα, το οποίο καλύ­πτει ένα μέρος της συνο­λι­κής αυτής επι­φά­νειας.

Από τα παρα­πάνω καθί­στα­ται σαφής η πρόθεση του νομο­θέτη να προσ­διο­ρί­σει την επι­φά­νεια του οικο­πέ­δου για την οποία επι­βάλ­λε­ται ο ΕΝΦΙΑ όταν υπάρχει κτίσμα, ως μέρος της συνο­λι­κής επι­φά­νειας του οικο­πέ­δου, κι όχι να την ταυ­τί­σει με τη συνο­λική επι­φά­νεια.

Αν ο νομο­θέ­της ως «Επι­φά­νεια Οικο­πέ­δου» εννο­ούσε μόνο τη «συνο­λική επι­φά­νεια», τότε δεν θα υπήρχε ανάγκη να λαμ­βά­νε­ται υπόψη αυτή η παρά­με­τρος στο μαθη­μα­τικό τύπο υπο­λο­γι­σμού της «μονα­διαίας αξίας» του οικο­πέ­δου, αφού το μέγεθος αυτό (η «Επι­φά­νεια Οικο­πέ­δου») θα ήταν ίδιο και στον αριθ­μητή και στον παρο­νο­μα­στή του κλά­σμα­τος με βάση το οποίο υπο­λο­γί­ζε­ται η «αξία» αυτή. Σε μια τέτοια περί­πτωση, η «μονα­διαία αξία» θα προ­έ­κυ­πτε απλώς από το γινό­μενο του Συντε­λε­στή Οικο­πέ­δου (Σ.Οικ.), της Συνο­λι­κής Τιμής Εκκί­νη­σης του Οικο­πέ­δου (ΣΤΕΟ) και του Συντε­λε­στή Πρό­σο­ψης (Σ.Π.).

Παρ’ όλα αυτά, κατά τον υπο­λο­γι­σμό του ΕΝΦΙΑ των οικο­πέ­δων στα οποία βρί­σκο­νται κτί­σματα, οι αρμό­διες υπη­ρε­σίες της πρώην ΓΓΔΕ και νυν ΑΑΔΕ, εδώ και 4 χρόνια που υπο­λο­γί­ζουν τον ΕΝΦΙΑ, λαμ­βά­νουν πάντοτε υπόψη ως «Επι­φά­νεια Οικο­πέ­δου» ολό­κληρη την επι­φά­νειά του! Το απο­τέ­λε­σμα είναι εκα­το­ντά­δες χιλιά­δες ιδιο­κτή­τες οικο­πέ­δων με κτί­σματα στα οποία δεν έχει εξα­ντλη­θεί ο συντε­λε­στής δόμησης να χρε­ώ­νο­νται άδικα με ΕΝΦΙΑ υπέρ­με­τρα «φου­σκω­μένο». Ο επι­πλέον ΕΝΦΙΑ που έχουν πλη­ρώ­σει ήδη κατά τα έτη 2014-2016 και καλού­νται να πλη­ρώ­σουν και φέτος εξαι­τίας του παρα­πάνω λαν­θα­σμέ­νου τρόπου υπο­λο­γι­σμού μπορεί να προ­σεγ­γί­ζει ακόμη και το 100% του πραγ­μα­τικά οφει­λο­μέ­νου φόρου!

Γνω­ρί­ζουν το λάθος

Αξίζει να σημειω­θεί ότι το λάθος στον υπο­λο­γι­σμό του ΕΝΦΙΑ των οικο­πέ­δων στις παρα­πάνω περι­πτώ­σεις εντο­πί­στηκε και γνω­στο­ποι­ή­θηκε ήδη από τον Σεπτέμ­βριο του 2016 αρχικά στον υπουργό Οικο­νο­μι­κών Ευ. Τσα­κα­λώτο με επι­στολή και e-mail και εν συνε­χεία στον τότε ανα­πλη­ρωτή υπουργό Οικο­νο­μι­κών Τρύφωνα Αλε­ξιάδη, οι οποίοι με τη σειρά τους κοι­νο­ποί­η­σαν το συγκε­κρι­μένο ζήτημα στις αρμό­διες υπη­ρε­σίες της τότε ΓΓΔΕ και νυν ΑΑΔΕ, χωρίς ωστόσο να λάβουν κάποια απά­ντηση.

Φέτος, το λάθος επα­να­λή­φθηκε χωρίς ακόμη να έχει δοθεί καμία επίσημη εξήγηση ούτε από την ΑΑΔΕ ούτε από την ηγεσία του υπουρ­γείου Οικο­νο­μι­κών.

Σε κάθε περί­πτωση, η σημε­ρινή απο­κά­λυψη του «Ε.Τ.» φέρνει στη δημο­σιό­τητα μία ακόμη περί­πτωση υπέρ­με­τρου «φου­σκώ­μα­τος» του ΕΝΦΙΑ.

Δημιουρ­γική λογι­στική

Οπως έχει ήδη απο­κα­λύ­ψει ο «Ε.Τ.» με συνεχή δημο­σιεύ­ματά του πέρυσι και φέτος, το υπουρ­γείο Οικο­νο­μι­κών και η ΑΑΔΕ εισπράτ­τουν τον ΕΝΦΙΑ με «καπέλο», εφαρ­μό­ζο­ντας τρία κόλπα. Συγκε­κρι­μένα:

1 Ο υπο­λο­γι­σμός του κύριου ΕΝΦΙΑ για όλες τις κατοι­κίες παλαιό­τη­τας άνω του 1 έτους γίνεται με βάση τις αντι­κει­με­νι­κές αξίες των ακι­νή­των οι οποίες -παρά το γεγονός ότι στις αρχές του 2016 μειώ­θη­καν κατά 4%-38% σε πολλές περιο­χές της χώρας- εξα­κο­λου­θούν να βρί­σκο­νται σε επίπεδα σημα­ντικά υψη­λό­τερα των πραγ­μα­τι­κών αξιών των παλαιών κτι­σμά­των.

2 Από κει και πέρα, η παλαιό­τητα των κατοι­κιών που κατέ­χουν οι φορο­λο­γού­με­νοι δεν λαμ­βά­νε­ται υπόψη και η τελική επι­βά­ρυνση των φορο­λο­γου­μέ­νων όχι μόνο δεν μειώ­νε­ται, αλλά σε πολλές περι­πτώ­σεις αυξά­νε­ται κιόλας! Αυτό συμ­βαί­νει επειδή το σύστημα υπο­λο­γι­σμού του κύριου ΕΝΦΙΑ συμπε­ρι­λαμ­βά­νει «συντε­λε­στές παλαιό­τη­τας», οι οποίοι δεν μειώ­νουν το φόρο ανάλογα με τα έτη που έχουν παρέλ­θει από την ημε­ρο­μη­νία έκδοσης της οικο­δο­μι­κής άδειας, αλλά τον αυξά­νουν όσο λιγό­τερα είναι τα έτη αυτά, δηλαδή όσο νεότερο είναι το κάθε κτίσμα! Είναι δηλαδή συντε­λε­στές οι οποίοι το φόρο που προ­κύ­πτει για τα νεό­δμητα κτί­σματα δεν τον μειώ­νουν για τα παλαιά κτί­σματα ηλικίας άνω των 25 ετών, ενώ για όσα ακίνητα έχουν παλαιό­τητα από 25 έτη έως και 1 έτος τον αυξά­νουν περαι­τέρω!

Γιώργος Παλαιτσάκης-Ελεύθερος Τύπος