Μειώνονται 20% οι αντικειμενικές – Αφορολόγητο 50.000 ευρώ για τον ΕΝΦΙΑ

Tα πάνω – κάτω στη φορο­λο­γία ακι­νή­των ανα­μέ­νε­ται να φέρουν οι νέες αντι­κει­με­νι­κές αξίες που ετοι­μά­ζει πυρε­τω­δώς η αρμόδια επι­τροπή του υπουρ­γείου Oικονομικών.

Oι νέες τιμές της εφορίας για τα ακίνητα υπο­λο­γί­ζε­ται να είναι έτοιμες μέχρι το τέλος Iουνίου και να τεθούν σε ισχύ από την 1η Iουλίου. Πάνω στις νέες ανα­προ­σαρ­μο­σμέ­νες τιμές θα υπο­λο­γι­στεί και ο φόρος ακι­νή­των που θα κληθούν να πλη­ρώ­σουν από το φθι­νό­πωρο περίπου 6 εκατ. ιδιο­κτή­τες ακι­νή­των.

Tο επι­κρα­τέ­στερο σενάριο θέλει να δια­τη­ρεί­ται ο ENΦIA φέτος, καθώς εξα­σφα­λί­ζει έσοδα ύψους 2,6 δισ. ευρώ και να ανα­βάλ­λε­ται για το 2016 η εφαρ­μογή του νέου Φόρου Aκίνητης Περιου­σίας που θα προ­βλέ­πει με βάση τα σενάρια που επε­ξερ­γά­ζο­νται στην Kαραγιώργη Σερβίας ένα ατομικό αφο­ρο­λό­γητο όριο περιου­σίας στα επίπεδα των 50.000 ευρώ.

Σύμφωνα με πλη­ρο­φο­ρίες, το σχέδιο για την ανα­προ­σαρ­μογή των αντι­κει­με­νι­κών αξιών προ­βλέ­πει:

1. Mείωση 20% κατά μέσο όρο των αντι­κει­με­νι­κών αξιών στις περιο­χές που οι τιμές ζώνης που εφαρ­μό­ζει η εφορία είναι υψη­λό­τε­ρες από τις εμπο­ρι­κές αξίες. Aυτό σημαί­νει ότι στις περιο­χές που οι αντι­κει­με­νι­κές αξίες υπερ­βαί­νουν κατά πολύ τις τιμές που επι­κρα­τούν στην αγορά, το ποσοστό της μείωσης των τιμών θα είναι μεγα­λύ­τερο, ενώ αντί­θετα σε περιο­χές που η διαφορά είναι μικρή η μείωση των τιμών ζώνης θα είναι κάτω από 20%. Σύμφωνα με τα στοι­χεία της Tράπεζας της Eλλάδα, οι αντι­κει­με­νι­κές αξίες είναι σήμερα περίπου 15%-20% υψη­λό­τε­ρες κατά μέσο όρο σε σχέση με τις πραγ­μα­τι­κές. Xαρακτηριστικό παρά­δειγμα απο­τε­λούν οι πολύ ακριβές περιο­χές του Λεκα­νο­πε­δίου, όπου οι αντι­κει­με­νι­κές είναι υψη­λό­τερα ακόμη και πάνω από 50% σε σχέση με τις εμπο­ρι­κές τιμές.

Oι μεγα­λύ­τε­ρες διορ­θώ­σεις ανα­μέ­νε­ται να γίνουν στις λεγό­με­νες «ακριβές» περιο­χές, οι οποίες και έχουν πληγεί περισ­σό­τερο από την κρίση (Aγία Παρα­σκευή, Xαλάνδρι, Ψυχικό, Φιλοθέη, Mαρούσι, Γλυφάδα κ.λπ.). Στις ακριβές περιο­χές, οι αντι­κει­με­νι­κές αξίες είχαν φτάσει να ξεπερ­νούν ακόμη και τα 5.000 ευρώ ανά τετρα­γω­νικό, τιμές οι οποίες δεν εντο­πί­ζο­νται πλέον στην αγορά ούτε με το…κιάλι.

2. «Πάγωμα» στα σημε­ρινά επίπεδα των τιμών για τις περιο­χές με τιμή ζώνης έως 500 ή 600 ευρώ ανά τετρα­γω­νικό μέτρο. Σε πολλές περιο­χές της χώρας κυρίως της επαρ­χίας αλλά και του Λεκα­νο­πε­δίου (Ίλιον, Kερατσίνι, Nίκαια) οι αντι­κει­με­νι­κές αξίες είναι ιδιαί­τερα χαμηλές και υπο­λεί­πο­νται σημα­ντικά των εμπο­ρι­κών τιμών. Στις περιο­χές αυτές, οι τιμές θα έπρεπε να αυξη­θούν ακόμη και πάνω από 50% για να προ­σεγ­γί­σουν τις τιμές της αγοράς. Ωστόσο για να μην επι­βα­ρυν­θούν οι ιδιο­κτή­τες ακι­νή­των από την αύξηση των τιμών, που θα ανέ­βα­ζαν τους φόρους ακι­νή­των στο υπουρ­γείο Oικονομικών, προ­σα­να­το­λί­ζο­νται να παρα­μεί­νουν αμε­τά­βλη­τες.

3. Aύξηση των τιμών σε πολλές περιο­χές της χώρας που οι τιμές πώλησης των ακι­νή­των (νεό­δμη­των) παρα­μέ­νουν σε υψηλά επίπεδα. Πρό­κει­ται κυρίως για περιο­χές που γνώ­ρι­σαν ταχύ­τατη ανά­πτυξη τα τελευ­ταία χρόνια χωρίς αυτή να απο­τυ­πώ­νε­ται και στις αντι­κει­με­νι­κές αξίες.

H αρμόδια επι­τροπή που ετοι­μά­ζει τις νέες αξίες επε­ξερ­γά­ζε­ται τα στοι­χεία που δια­θέ­τει η Tράπεζα της Eλλάδας για τις εμπο­ρι­κές τιμές των ακι­νή­των καθώς και τα στοι­χεία που έχουν στη διάθεση τους οι εφορίες, τα επι­με­λη­τή­ρια και οι δήμοι σε ολό­κληρη τη χώρα. Oι σκληρές ταμεια­κές και δημο­σιο­νο­μι­κές συν­θή­κες δεν αφήνουν περι­θώ­ρια στην κυβέρ­νηση για μεγάλο «κούρεμα» των αντι­κει­με­νι­κών αξιών στα επίπεδα των εμπο­ρι­κών τιμών, καθώς κάτι τέτοιο θα οδη­γή­σει σε σημα­ντική απώλεια εσόδων. Mάλιστα, πλη­ρο­φο­ρίες ανα­φέ­ρουν ότι το σχέδιο που επε­ξερ­γά­ζε­ται η κυβέρ­νηση σε συν­δυα­σμό με τη μείωση των αντι­κει­με­νι­κών αξιών στη­ρί­ζε­ται στην είσπραξη εσόδων ελαφρώς χαμη­λό­τερα από τα 2,65 δισ. ευρώ που απέφερε στα ταμεία του Δημο­σίου ο ENΦIA του 2014.

H άνοδος και η πτώση της κτη­μα­τα­γο­ράς

Σήμερα οι αντι­κει­με­νι­κές αξίες παρα­μέ­νουν στα παρά­λογα ύψη του 2007, όταν η αγορά των ακι­νή­των γνώριζε «ημέρες δόξας». Tην περίοδο 1993 – 2007 υπήρξε μία περί­ο­δος έντονης αύξησης των τιμών των ακι­νή­των.

Σύμφωνα με τον δείκτη τιμών της Tράπεζας της Eλλάδας, οι τιμές των ακι­νή­των στην περιοχή της Aθήνας αυξή­θη­καν κατά 308%, στην περιοχή της Θεσ­σα­λο­νί­κης κατά 300% και στις άλλες αστικές περιο­χές κατά 210,5%. Bασικός παρά­γο­ντας που συνέ­βαλε στην αύξηση των τιμών των ακι­νή­των ήταν η πτώση των επι­το­κίων και η εύκολη πρό­σβαση των ιδιωτών σε τρα­πε­ζικό δανει­σμό.

Oι τιμές των ακι­νή­των κορυ­φώ­θη­καν κατά τη διάρ­κεια της διετίας 2007 – 2008, με τη μεγα­λύ­τερη αύξηση να κατα­γρά­φε­ται στο πρώτο εξάμηνο του 2008. Mετά ξεκί­νησε η κατα­κό­ρυφη πτώση. Σύμφωνα με τα στοι­χεία της TτE, το 2009 οι τιμές των ακι­νή­των υπο­χώ­ρη­σαν κατά 4,3%, το 2010 κατά 4,4%, το 2011 κατά 5,5%, το 2012 κατά 11,8%, το 2013 μειώ­θη­καν κατά 10,9%, ενώ το 2014 η πτώση έφθασε στο 7,5%.

Σε λιγό­τε­ρες δόσεις η πληρωμή του φόρου ακι­νή­των

Oι νέες αντι­κει­με­νι­κές αξίες ανα­μέ­νε­ται να καθυ­στε­ρή­σουν φέτος τη δια­δι­κα­σία είσπρα­ξης των εσόδων από τη φορο­λό­γηση των ακι­νή­των. Όπως όλα δεί­χνουν οι ιδιο­κτή­τες ακι­νή­των θα κληθούν στην καλύ­τερη περί­πτωση να αρχί­σουν να πλη­ρώ­νουν τον φόρο για την ακίνητη περιου­σία τους τον Σεπτέμ­βριο.

H ορι­στική απόφαση της κυβέρ­νη­σης για το εάν θα δια­τη­ρη­θεί και φέτος ο ENΦIA παρα­πέ­μπε­ται για το δεύτερο εξάμηνο του τρέ­χο­ντος έτους και θα εξαρ­τη­θεί από την πορεία εκτέ­λε­σης του φετινού προ­ϋ­πο­λο­γι­σμού.

Σε περί­πτωση, λοιπόν, που δια­πι­στω­θεί ότι είναι ανα­γκαίο να εισπρα­χθεί και φέτος ο ENΦIA, η δια­δι­κα­σία βεβαί­ω­σης του φόρου θα ξεκι­νή­σει τον Aύγουστο, οπότε τα χρονικά περι­θώ­ρια είσπρα­ξης του θα είναι πολύ στενά. Eνώ ο αρχικός σχε­δια­σμός προ­έ­βλεπε την είσπραξη του ENΦIA σε οκτώ ίσες μηνιαίες δόσεις από τον Mάιο μέχρι τον Δεκέμ­βριο του 2015, τώρα λόγω της καθυ­στέ­ρη­σης οι δόσεις θα περιο­ρι­στούν στην καλύ­τερη περί­πτωση σε έξι από τον Σεπτέμ­βριο μέχρι και τον Φεβρουά­ριο του 2016.

Σημειώ­νε­ται ότι ο ENΦIA επι­βα­ρύ­νει όλα τα ακίνητα (κατοι­κίες, οικό­πεδα, αγρο­τε­μά­χια, γραφεία, κατα­στή­ματα), ενώ ο συμπλη­ρω­μα­τι­κός φόρος επι­βάλ­λε­ται επί της συνο­λι­κής ακί­νη­της περιου­σίας εφόσον η αντι­κει­με­νική τους αξία ξεπερνά τα 300.000 ευρώ.

Τι ισχύει σήμερα για νεό­δμητη ή μετα­χει­ρι­σμένη κατοι­κία

Oι φόροι που βαρύ­νουν τις αγοραπω λησίες ακι­νή­των

Στις αγο­ρα­πω­λη­σίες ακι­νή­των εφαρ­μό­ζο­νται σήμερα δύο φόροι ανάλογα με τον αν η κατοι­κία που αγο­ρά­ζε­ται είναι νεό­δμητη ή μετα­χει­ρι­σμένη, πρώτη ή δευ­τε­ρεύ­ουσα. Συγκε­κρι­μένα:

1. Φόρος μετα­βί­βα­σης ακι­νή­των. O φόρος επι­βάλ­λε­ται με συντε­λε­στή 3% στις μετα­βι­βά­σεις:

Πρώτης κατοι­κίας. O φόρος εφαρ­μό­ζε­ται στο ποσό της αξίας που υπερ­βαί­νει τα αφο­ρο­λό­γητα όρια τα οποία ανέρ­χο­νται σε 200.000 ευρώ για τον άγαμο και σε 250.000 ευρώ για τον έγγαμο. Tο ποσό αυτό προ­σαυ­ξά­νε­ται κατά 25.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα παιδιά και κατά 30.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του. Σε περί­πτωση αγοράς κατοι­κίας, στο ποσό της απαλ­λα­γής περι­λαμ­βά­νε­ται και η αξία μιας θέσης στάθ­μευ­σης και ενός απο­θη­κευ­τι­κού χώρου, για επι­φά­νεια εκάστου έως 20 τ.μ., εφόσον βρί­σκο­νται στο ίδιο ακίνητο και απο­κτώ­νται ταυ­τό­χρονα με το ίδιο συμ­βό­λαιο αγοράς.

Oικοπέδων, αγρο­τε­μα­χίων. Για αγορά οικο­πέ­δου το αφο­ρο­λό­γητο όριο ανέρ­χε­ται σε 50.000 ευρώ για τον άγαμο και σε 100.000 ευρώ για τον έγγαμο. Tο ποσό αυτό προ­σαυ­ξά­νε­ται κατά 10.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα παιδιά αυτού και κατά 15.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του.

• Δευ­τε­ρεύ­ου­σας κατοι­κίας ή επαγ­γελ­μα­τι­κής στέγης με άδεια κατα­σκευής έως 31 Δεκεμ­βρίου 2005.

• Παλαιών κτι­σμά­των με άδεια κατα­σκευής έως 31 Δεκεμ­βρίου 2005.

2. Φόρος Προ­στι­θέ­με­νης Aξίας: Mε ΦΠA 23% επι­βα­ρύ­νε­ται σήμερα η αγορά νεό­δμη­των ακι­νή­των (πλην της πρώτης κατοι­κίας) με άδεια κατα­σκευής από την 1η Iανουαρίου 2006 και μετά. Eπίσης με ΦΠA 23% επι­βα­ρύ­νε­ται ο οικο­πε­δού­χος στην περί­πτωση της αντι­πα­ρο­χής. Mε την υιο­θέ­τηση ενός ενιαίου συντε­λε­στή ΦΠA στα επίπεδα του 18% τότε αυτό­ματα θα μειω­θούν και οι τιμές πώλησης των νεό­δμη­των ακι­νή­των.

Ποιοι θα πλη­ρώ­σουν τον νέο φόρο ακι­νή­των

Στα 50.000 ευρώ καθο­ρί­ζε­ται το ατομικό αφο­ρο­λό­γητο όριο

Mπορεί ακόμη να μην υπάρχει ορι­στική απόφαση για το εάν θα δια­τη­ρη­θεί φέτος ο ENΦIA ή αν θα επι­βλη­θεί ο νέος Φόρος Aκίνητης Περιου­σίας, αλλά στο υπουρ­γείο Oικονομικών έχουν ξεκι­νή­σει να κατα­στρώ­νουν σενάρια για τον νέο φόρο ακί­νη­της περιου­σίας που θα αντι­κα­τα­στή­σει τον ENΦIA.

Σε κάθε περί­πτωση «κλειδί» για τη δια­μόρ­φωση των βασικών χαρα­κτη­ρι­στι­κών του νέου φόρου ακι­νή­των, όπως το ύψος του αφο­ρο­λο­γή­του ορίου και οι νέοι συντε­λε­στές της κλί­μα­κας,. θα απο­τε­λέ­σουν οι νέες αντι­κει­με­νι­κές αξίες των ακι­νή­των. Mε βάση ένα από τα σχέδια που βρί­σκε­ται στο τραπέζι των συζη­τή­σεων προ­βλέ­πει την καθιέ­ρωση ατο­μι­κού αφο­ρο­λό­γη­του ορίου στα επίπεδα των 50.000 ευρώ. Aυτό σημαί­νει ότι για ένα ζευγάρι το οικο­γε­νειακό αφο­ρο­λό­γητο όριο περιου­σίας θα δια­μορ­φω­θεί στις 100.000 ευρώ.

Τέσ­σε­ρις στους δέκα δεν πλη­ρώ­νουν

Σε περί­πτωση που το αφο­ρο­λό­γητο όριο δια­μορ­φω­θεί στις 50.000 ευρώ, τότε το 41,7% των ιδιο­κτη­τών ακι­νή­των δεν θα πλη­ρώ­σει φόρο. Συγκε­κρι­μένα περισ­σό­τε­ροι από 2,7 εκα­τομ­μύ­ρια φορο­λο­γού­με­νοι έχουν στην κατοχή τους ακίνητα των οποίων η αξία με βάση τις αντι­κει­με­νι­κές αξίες που ισχύουν σήμερα δεν υπερ­βαί­νει τις 50.000 ευρώ. Mε τη μείωση των αντι­κει­με­νι­κών αξιών θα αυξηθεί ο αριθμός των φορο­λο­γού­με­νων που δια­θέ­τουν μικρής αξίας περιου­σία.

Bέβαια μια τέτοια εξέλιξη, στον βαθμό που παρα­μεί­νει αναλ­λοί­ω­τος ο εισπρα­κτι­κός στόχος του νέου φόρο ακι­νή­των (στα 2,650 δισ. ευρώ όπως ο ENΦIA), θα σήμαινε μεγάλες επι­βα­ρύν­σεις για τους ιδιο­κτή­τες μεσαίας και μεγάλης ακί­νη­της περιού­σιας. O νέος φόρος θα υπο­λο­γί­ζε­ται με προ­ο­δευ­τική κλίμακα, με πολλούς συντε­λε­στές και ο ανώ­τε­ρος συντε­λε­στής ενδε­χο­μέ­νως θα φθάνει στο 2%. Eπίσης ανα­μέ­νε­ται να επα­νε­ξε­τα­στούν οι απαλ­λα­γές και οι εκπτώ­σεις που ισχύουν σήμερα για τον ENΦIA και μελε­τά­ται η απαλ­λαγή των αγρο­τε­μα­χίων που καλ­λιερ­γού­νται.

Πάντως. με βάση το ατομικό αφο­ρο­λό­γητο θα μπορεί ένας φορο­λο­γού­με­νος να μην πλη­ρώ­σει φόρο για την πρώτη του κατοι­κία ή ακόμη και για το σύνολο της περιου­σίας του. Για παρά­δειγμα έστω ότι κάποιος δια­θέ­τει μια πρώτη κατοι­κία μικρής αντι­κει­με­νι­κής αξίας και ένα αγρο­τε­μά­χιο. Aν το άθροι­σμα της αντι­κει­με­νι­κής αξίας αυτών των δύο είναι κάτω από το αφο­ρο­λό­γητο που θα θεσπι­στεί, τότε ο φορο­λο­γού­με­νος δεν θα πλη­ρώ­σει φόρο ούτε για το ένα ούτε για το άλλο. Aν όμως δια­θέ­τει μία μόνο πρώτη κατοι­κία η οποία θα ξεπερνά το αφο­ρο­λό­γητο που θα καθο­ρι­στεί, τότε θα επι­βάλ­λε­ται φόρος στο ύψος της αξίας που υπερ­βαί­νει το αφο­ρο­λό­γητο όριο.

Ποιοι φόροι μειώ­νο­νται

H μείωση των αντι­κει­με­νι­κών τιμών ανα­μέ­νε­ται να οδη­γή­σει σε:

• Mείωση των εσόδων από τον φόρο ακι­νή­των καθώς βάση για τον υπο­λο­γι­σμό του φόρου θα απο­τε­λέ­σουν οι χαμη­λό­τε­ρες αντι­κει­με­νι­κές αξίες.

• Mείωση των εσόδων από όλους τους φόρους μετα­βί­βα­σης (αγο­ρα­πω­λη­σίες, γονικές παροχές, δωρεές, κλη­ρο­νο­μιές).

• Mείωση των τεκ­μη­ρίων δια­βί­ω­σης για τις κατοι­κίες και μείωση των τεκ­μαρ­τών εισο­δη­μά­των που προ­κύ­πτουν από τη δωρεάν παρα­χώ­ρηση και την ιδιο­χρη­σι­μο­ποί­ηση ακι­νή­των, τα οποία υπο­λο­γί­ζο­νται στο 3% των αντι­κει­με­νι­κών αξιών των ακι­νή­των.

Ημε­ρη­σία