Τριπλή θεσμική παρέμβαση του Δικηγορικού Συλλόγου Ρόδου για να μη χαθούν χιλιάδες ιδιοκτησίες πολιτών

• Με 3 ανα­λυ­τι­κά υπο­μνή­μα­τα προς τα Υπουρ­γεία Δι­καιο­σύ­νης και Εθνι­κής Οι­κο­νο­μί­ας και με επι­στο­λή προς τους βου­λευ­τές Δω­δε­κα­νή­σου, ο Σύλ­λο­γος ζητά άμε­σες νο­μο­θε­τι­κές ρυθ­μί­σεις για τις συν­δυα­στι­κές εγ­γρα­φές του Κτη­μα­το­λο­γί­ου Ρόδου και για την εξα­γο­ρά δη­μο­σί­ων κτη­μά­των, καθώς οι προ­θε­σμί­ες πιέ­ζουν ασφυ­κτι­κά

Σε πλήρη κι­νη­το­ποί­η­ση βρί­σκε­ται ο Δι­κη­γο­ρι­κός Σύλ­λο­γος Ρόδου, ο οποί­ος απέ­στει­λε 3 εκτε­νή υπο­μνή­μα­τα προς την πο­λι­τι­κή ηγε­σία των Υπουρ­γεί­ων Δι­καιο­σύ­νης και Εθνι­κής Οι­κο­νο­μί­ας και Οι­κο­νο­μι­κών, θέ­το­ντας επί τά­πη­τος ζη­τή­μα­τα που, όπως υπο­στη­ρί­ζει, απει­λούν ευ­θέ­ως την ακί­νη­τη πε­ριου­σία χι­λιά­δων πο­λι­τών της Δω­δε­κα­νή­σου.

Πα­ράλ­λη­λα, με ηλε­κτρο­νι­κό μή­νυ­μα που εστά­λη στις 26 Αυ­γού­στου 2026 προς τους βου­λευ­τές του νομού, ο Σύλ­λο­γος ζητά τη συν­δρο­μή τους ώστε κλι­μά­κιό του να συ­να­ντη­θεί άμεσα με τους αρ­μό­διους υπουρ­γούς, εντός του Σε­πτεμ­βρί­ου ή έως το τέλος Αυ­γού­στου, καθώς, όπως ση­μειώ­νε­ται χα­ρα­κτη­ρι­στι­κά, «πιέ­ζουν χρό­νοι και προ­θε­σμί­ες». Στην ίδια επι­στο­λή γί­νε­ται ανα­φο­ρά και στο κτι­ρια­κό πρό­βλη­μα και την ανά­γκη επι­σκευ­ής του λει­τουρ­γού­ντος Δι­κα­στι­κού Με­γά­ρου, ενό­ψει της έναρ­ξης του νέου δι­κα­στι­κού έτους.

Το αγκά­θι των 10.000 συν­δυα­στι­κών εγ­γρα­φών

Το πρώτο και ίσως πιο σύν­θε­το μέ­τω­πο αφορά τις λε­γό­με­νες «συν­δυα­στι­κές εγ­γρα­φές» στο πρώην Κτη­μα­το­λό­γιο Ρόδου. Με υπό­μνη­μα που απέ­στει­λε στις 6 Αυ­γού­στου 2026 προς τον υπουρ­γό Δι­καιο­σύ­νης κ. Γιώρ­γο Φλω­ρί­δη, με κοι­νο­ποί­η­ση με­τα­ξύ άλλων στον υφυ­πουρ­γό Ψη­φια­κής Δια­κυ­βέρ­νη­σης κ. Χρή­στο Δερ­μεν­τζό­που­λο, στον πρό­ε­δρο του Διοι­κη­τι­κού Συμ­βου­λί­ου του Φορέα «Ελ­λη­νι­κό Κτη­μα­το­λό­γιο» κ. Θάνο Λίπα, στη γε­νι­κή διευ­θύ­ντρια του Ελ­λη­νι­κού Κτη­μα­το­λο­γί­ου κ. Ολυ­μπία Μαρ­κέλ­λου, στην προϊ­στα­μέ­νη Νο­μι­κών Υπη­ρε­σιών κ. Ρένα Κου­κού­τση και στον πρό­ε­δρο της Ολο­μέ­λειας των Προ­έ­δρων Δι­κη­γο­ρι­κών Συλ­λό­γων Ελ­λά­δος κ. Αν­δρέα Κου­τσό­λα­μπρο, ο Σύλ­λο­γος πε­ρι­γρά­φει ένα πρό­βλη­μα που αγ­γί­ζει πε­ρί­που τις 10.000 εκ­κρε­μείς πρά­ξεις.

Πρό­κει­ται για θεσμό που, όπως εξη­γεί­ται στο υπό­μνη­μα, ου­δέ­πο­τε νο­μο­θε­τή­θη­κε ρητώς, αλλά δια­μορ­φώ­θη­κε στα­δια­κά ως πρα­κτι­κή του Κτη­μα­το­λο­γι­κού Δι­κα­στή υπό τον Κα­νο­νι­σμό Κτη­μα­το­λο­γί­ου Δω­δε­κα­νή­σου. Αντί να απορ­ρί­πτο­νται πρά­ξεις είτε λόγω ελ­λεί­ψε­ων δι­καιο­λο­γη­τι­κών είτε επει­δή δεν είχε κα­τα­χω­ρι­στεί ο τί­τλος κτή­σης του ακι­νή­του, όπως κλη­ρο­νο­μη­τή­ριο, απο­δο­χή κλη­ρο­νο­μιάς ή από­φα­ση χρη­σι­κτη­σί­ας, ο Δι­κα­στής ζη­τού­σε συ­μπλη­ρω­μα­τι­κά στοι­χεία μέσω νε­ό­τε­ρης πρά­ξης, η οποία κα­τα­χω­ρι­ζό­ταν «συν­δυα­στι­κά» με την αρ­χι­κή. Η πρα­κτι­κή αυτή, σύμ­φω­να με τον Σύλ­λο­γο, εφαρ­μό­στη­κε επί δε­κα­ε­τί­ες υπό την επο­πτεία και έγκρι­ση Κτη­μα­το­λο­γι­κών Δι­κα­στών και έχει ανα­γνω­ρι­στεί ως πάγια εθι­μι­κή διοι­κη­τι­κή πρα­κτι­κή ακόμη και από τον ίδιο τον Φορέα «Ελ­λη­νι­κό Κτη­μα­το­λό­γιο», όπως προ­κύ­πτει από επι­στο­λή του Φορέα της 6ης Οκτω­βρί­ου 2025.

Το πρό­βλη­μα ανέ­κυ­ψε με τη με­τά­βα­ση στο νέο κα­θε­στώς. Ο προϊ­στά­με­νος του Κτη­μα­το­λο­γι­κού Γρα­φεί­ου Δω­δε­κα­νή­σου, ασκώ­ντας τον διοι­κη­τι­κό έλεγ­χο νο­μι­μό­τη­τας του άρ­θρου 16 του ν. 2664/1998, υπο­χρε­ού­ται πλέον να αξιο­λο­γεί κάθε πράξη αυ­το­τε­λώς και να απορ­ρί­πτει όσες δεν πλη­ρούν με­μο­νω­μέ­να τις τυ­πι­κές προ­ϋ­πο­θέ­σεις, ακόμη και αν η νο­μι­μό­τη­τα θα προ­έ­κυ­πτε από τον συν­δυα­σμό τους με άλλη πράξη. Το απο­τέ­λε­σμα, όπως το πε­ρι­γρά­φει ο Σύλ­λο­γος, είναι αλυ­σι­δω­τό, με πρά­ξεις να εκ­κρε­μούν η μία πίσω από την άλλη, ιδιο­κτη­σί­ες να ορί­ζο­νται χωρίς κα­τα­χω­ρι­σμέ­νο νό­μι­μο τίτλο και συμ­βό­λαια και προ­ση­μειώ­σεις να στε­ρού­νται κτη­μα­το­λο­γι­κού ερεί­σμα­τος. Ιδιαί­τε­ρη έμ­φα­ση δί­νε­ται στις συ­νέ­πειες για το τρα­πε­ζι­κό σύ­στη­μα, καθώς εκ­κρε­μεί προς κα­τα­χώ­ρι­ση ση­μα­ντι­κός αριθ­μός υπο­θη­κών και προ­ση­μειώ­σε­ων που έχουν κα­τα­τε­θεί προς εξα­σφά­λι­ση δα­νεί­ων. Σε πε­ρί­πτω­ση μη ρύθ­μι­σης, οι ασφά­λειες αυτές κιν­δυ­νεύ­ουν να κα­τα­στούν ανε­νερ­γές ή ανί­σχυ­ρες, με άμεσο απο­τέ­λε­σμα την απώ­λεια της εξα­σφά­λι­σης των πι­στω­τι­κών ιδρυ­μά­των.

Ο Σύλ­λο­γος υπο­γραμ­μί­ζει ότι οι πο­λί­τες υπέ­βα­λαν τις πρά­ξεις τους σε πλήρη συμ­μόρ­φω­ση με την κα­θιε­ρω­μέ­νη πρα­κτι­κή και χωρίς δική τους υπαι­τιό­τη­τα, ενώ η ανα­δρο­μι­κή με­τα­βο­λή της διοι­κη­τι­κής στά­σης, χωρίς έγκαι­ρη έκ­δο­ση εγκυ­κλί­ου ή οδη­γί­ας, προ­κα­λεί σο­βα­ρή κοι­νω­νι­κή και οι­κο­νο­μι­κή ανα­στά­τω­ση, ιδίως όπου έχουν με­σο­λα­βή­σει θά­να­τοι, δια­δο­χές ή νέες με­τα­βι­βά­σεις. Ως λύση προ­τεί­νε­ται είτε ει­δι­κή νο­μο­θε­τι­κή ρύθ­μι­ση που θα επι­τρέ­πει την ενιαία κα­τα­χώ­ρι­ση εκ­κρε­μών πρά­ξε­ων που υπο­βλή­θη­καν έως τις 31 Δε­κεμ­βρί­ου 2024, εφό­σον από τον συν­δυα­σμό τους προ­κύ­πτει η νο­μι­μό­τη­τα και η πλη­ρό­τη­τα των στοι­χεί­ων, είτε η προ­σθή­κη πέμ­πτης πα­ρα­γρά­φου στο υπό δια­μόρ­φω­ση άρθρο 12 του ν. 5076/2023, ώστε μέχρι την ολο­κλή­ρω­ση της με­τά­πτω­σης να εφαρ­μό­ζε­ται η συν­δυα­στι­κή εγ­γρα­φή για τα πρώην Κτη­μα­το­λό­για Ρόδου, Κω και Λέρου.

Οι στρε­βλώ­σεις του άρ­θρου 18 για τις διεκ­δι­κή­σεις του Δη­μο­σί­ου

Το δεύ­τε­ρο υπό­μνη­μα, με ημε­ρο­μη­νία 26 Αυ­γού­στου 2026, απευ­θύ­νε­ται στον υπουρ­γό Εθνι­κής Οι­κο­νο­μί­ας και Οι­κο­νο­μι­κών κ. Κυ­ριά­κο Πιερ­ρα­κά­κη, με κοι­νο­ποί­η­ση στη Γε­νι­κή Γραμ­μα­τεία Δη­μό­σιας Πε­ριου­σί­ας κ. Αντι­γό­νη Γιαν­να­κά­κη, στην Κτη­μα­τι­κή Υπη­ρε­σία Δω­δε­κα­νή­σων Α΄, στη Γε­νι­κή Γραμ­μα­τεία Πρω­θυ­πουρ­γού και στον κ. Κου­τσό­λα­μπρο. Αφορά το άρθρο 18 του ν. 5024/2023, το οποίο ρυθ­μί­ζει τη δυ­να­τό­τη­τα πο­λι­τών να επι­λύ­σουν ορι­στι­κά, ένα­ντι τι­μή­μα­τος, δια­φο­ρές με το Δη­μό­σιο για ακί­νη­τα στις πε­ριο­χές ισχύ­ος του Κτη­μα­το­λο­γι­κού Κα­νο­νι­σμού Δω­δε­κα­νή­σου, όταν η εγκυ­ρό­τη­τα των κτη­μα­το­λο­γι­κών εγ­γρα­φών τους αμ­φι­σβη­τή­θη­κε μέσω άσκη­σης αγω­γής. Το προ­βλε­πό­με­νο τί­μη­μα αντι­στοι­χεί στο 50% της αντι­κει­με­νι­κής αξίας του ακι­νή­του, προ­σαυ­ξα­νό­με­νο κατά 25% εφό­σον υπάρ­χει κτί­σμα, με δυ­να­τό­τη­τα εφά­παξ κα­τα­βο­λής με έκ­πτω­ση 10% ή έως 12 ισό­πο­σων άτο­κων μη­νιαί­ων δό­σε­ων. Κατά τον Σύλ­λο­γο, η διά­τα­ξη, αν και κι­νεί­ται προς τη σωστή κα­τεύ­θυν­ση, πα­ρου­σιά­ζει σο­βα­ρές νο­μο­θε­τι­κές πα­ρα­λεί­ψεις που ακυ­ρώ­νουν στην πράξη τον σκοπό της. Ο πε­ριο­ρι­σμός της ρύθ­μι­σης απο­κλει­στι­κά σε τί­τλους «από επα­χθή αιτία» αφή­νει εκτός πε­δί­ου πλή­θος κα­λό­πι­στων κα­τό­χων, οι οποί­οι έχουν ανα­γνω­ρι­στεί δι­κα­στι­κά ή θε­με­λιώ­νουν δι­καιώ­μα­τα βάσει της ει­δι­κής κτη­τι­κής πα­ρα­γρα­φής του άρ­θρου 63 του Κτη­μα­το­λο­γι­κού Κα­νο­νι­σμού Δω­δε­κα­νή­σου. Επι­πλέ­ον, δεν προ­βλέ­πε­ται η τύχη των υπο­θέ­σε­ων που έχουν ήδη κρι­θεί τε­λε­σί­δι­κα υπέρ του Δη­μο­σί­ου, με απο­τέ­λε­σμα να υπο­νο­μεύ­ε­ται η ρύθ­μι­ση ακρι­βώς εκεί όπου η ανά­γκη ορι­στι­κής λύσης είναι εντο­νό­τε­ρη, ενώ δη­μιουρ­γού­νται και κίν­δυ­νοι άνι­σης με­τα­χεί­ρι­σης με­τα­ξύ όσων έχουν εκ­κρε­μή δίκη και όσων η υπό­θε­ση έχει τε­λε­σι­δι­κή­σει. Τρίτο κενό εντο­πί­ζε­ται στην έλ­λει­ψη ρητής πα­ραί­τη­σης του Δη­μο­σί­ου από πα­ρε­πό­με­νες αξιώ­σεις, όπως η απο­ζη­μί­ω­ση λόγω ηθι­κής βλά­βης, ζή­τη­μα για το οποίο, όπως ανα­φέ­ρε­ται, έχει προ­κύ­ψει δι­χο­γνω­μία από την πλευ­ρά του Νο­μι­κού Συμ­βου­λί­ου του Κρά­τους.

Ο Σύλ­λο­γος κα­τα­θέ­τει συ­γκε­κρι­μέ­νο σχέ­διο τρο­πο­λο­γί­ας, με το οποίο ο όρος «από επα­χθή αιτία» αντι­κα­θί­στα­ται από τη δια­τύ­πω­ση «δυ­νά­μει οποιασ­δή­πο­τε νό­μι­μης αι­τί­ας, συ­μπε­ρι­λαμ­βα­νο­μέ­νης της κτη­τι­κής πα­ρα­γρα­φής», η ρύθ­μι­ση επε­κτεί­νε­ται και στις τε­λε­σί­δι­κες απο­φά­σεις, με την ολο­σχε­ρή εξό­φλη­ση του τι­μή­μα­τος να επι­φέ­ρει αυ­το­δί­καιη κα­τάρ­γη­ση της δίκης και ανα­δρο­μι­κή άρση κάθε δε­δι­κα­σμέ­νου υπέρ του Δη­μο­σί­ου, και το Δη­μό­σιο πα­ραι­τεί­ται ρητά και κα­θο­λι­κά από κάθε πα­ρε­πό­με­νη ή αυ­το­τε­λή αξί­ω­ση. Επει­δή δε οι ερ­μη­νευ­τι­κές ασά­φειες οδή­γη­σαν με­γά­λο αριθ­μό δι­καιού­χων να μην κα­τα­θέ­σουν αι­τή­σεις εντός της διε­τούς προ­θε­σμί­ας, ζη­τεί­ται η επα­να­φο­ρά της προ­θε­σμί­ας υπο­βο­λής με κα­τα­λη­κτι­κή ημε­ρο­μη­νία τις 31 Δε­κεμ­βρί­ου 2027.

Το εμπό­διο του Ε9 στην εξα­γο­ρά δη­μο­σί­ων κτη­μά­των

Το τρίτο υπό­μνη­μα, με ημε­ρο­μη­νία 12 Αυ­γού­στου 2026 και απο­δέ­κτη επί­σης τον κ. Πιερ­ρα­κά­κη, αφορά τη γε­νι­κό­τε­ρη δια­δι­κα­σία εξα­γο­ράς κα­τε­χό­με­νων ακι­νή­των της ιδιω­τι­κής πε­ριου­σί­ας του Δη­μο­σί­ου κατά τον ν. 5024/2023. Κατά το άρθρο 4 πα­ρά­γρα­φος 2 του νόμου, όπως ισχύ­ει μετά το άρθρο 53 του ν. 5113/2024, προ­ϋ­πό­θε­ση για την άσκη­ση του δι­καιώ­μα­τος εξα­γο­ράς είναι η δή­λω­ση του ακι­νή­του στο έντυ­πο Ε9 για του­λά­χι­στον 5 έτη πριν από την αί­τη­ση, ενώ απο­κλεί­ο­νται ρητά ακί­νη­τα που εμ­φα­νί­στη­καν στο Ε9 για πρώτη φορά ύστε­ρα από τρο­πο­ποι­η­τι­κή δή­λω­ση που υπο­βλή­θη­κε μετά την 1 Μαΐου 2024.

Ο Σύλ­λο­γος χα­ρα­κτη­ρί­ζει τον απο­κλει­σμό αυτόν από­λυ­το και δυ­σα­νά­λο­γο. Όπως επι­ση­μαί­νει, σε αρ­κε­τές πε­ριο­χές της χώρας η κτη­μα­το­γρά­φη­ση ολο­κλη­ρώ­θη­κε μόλις τα τε­λευ­ταία έτη, με απο­τέ­λε­σμα πλή­θος πο­λι­τών να αντι­λη­φθεί την ανά­γκη διόρ­θω­σης της δή­λω­σης Ε9 μετά την κρί­σι­μη ημε­ρο­μη­νία, χωρίς καμία πρό­θε­ση κα­τα­στρα­τή­γη­σης. Ει­δι­κά δε για τη Ρόδο, την Κω και το Λακκί της Λέρου, όπου ισχύ­ει ο Κτη­μα­το­λο­γι­κός Κα­νο­νι­σμός Δω­δε­κα­νή­σου, υπο­γραμ­μί­ζε­ται ότι το Ε9 ου­δέ­πο­τε απο­τέ­λε­σε τίτλο κυ­ριό­τη­τας ούτε επαρ­κές απο­δει­κτι­κό νομής ή κα­το­χής ένα­ντι του Δη­μο­σί­ου, καθώς τα εμπράγ­μα­τα δι­καιώ­μα­τα απο­δει­κνύ­ο­νται απο­κλει­στι­κά από τις κτη­μα­το­λο­γι­κές εγ­γρα­φές. Η μα­κρό­χρο­νη κα­το­χή, 30 ή και 40 ετών, μπο­ρεί κατά τον Σύλ­λο­γο να απο­δει­χθεί επαρ­κώς με άλλα αντι­κει­με­νι­κά στοι­χεία, όπως συμ­βο­λαιο­γρα­φι­κοί τί­τλοι, δη­λώ­σεις Ε1, το­πο­γρα­φι­κά δια­γράμ­μα­τα, αε­ρο­φω­το­γρα­φί­ες, λο­γα­ρια­σμοί κοι­νής ωφέ­λειας ή οι­κο­δο­μι­κές άδειες.

Προ­τεί­νε­ται έτσι η προ­σθή­κη εδα­φί­ου που θα επι­τρέ­πει κατ’ εξαί­ρε­ση την πλή­ρω­ση της προ­ϋ­πό­θε­σης και μέσω τρο­πο­ποι­η­τι­κής δή­λω­σης Ε9 υπο­βαλ­λό­με­νης εντός απο­κλει­στι­κής προ­θε­σμί­ας 6 μηνών από την έναρ­ξη ισχύ­ος της νέας διά­τα­ξης, εφό­σον η αδιά­λει­πτη κα­το­χή απο­δει­κνύ­ε­ται και από άλλα πρό­σφο­ρα στοι­χεία. Ζη­τεί­ται επί­σης η πα­ρά­τα­ση της προ­θε­σμί­ας υπο­βο­λής αι­τή­σε­ων εξα­γο­ράς του­λά­χι­στον έως τις 31 Δε­κεμ­βρί­ου 2027, καθώς, όπως ση­μειώ­νε­ται, με­γά­λος αριθ­μός δι­καιού­χων, ιδίως ηλι­κιω­μέ­νοι κά­το­χοι ή κά­τοι­κοι εκτός αστι­κών κέ­ντρων, δεν έχει ενη­με­ρω­θεί επαρ­κώς, ενώ μη­χα­νι­κοί, συμ­βο­λαιο­γρά­φοι και δη­μό­σιες υπη­ρε­σί­ες αντι­με­τω­πί­ζουν αυ­ξη­μέ­νο φόρτο ερ­γα­σί­ας λόγω του με­γά­λου αριθ­μού αι­τή­σε­ων πα­νελ­λα­δι­κά.