Τριπλή θεσμική παρέμβαση του Δικηγορικού Συλλόγου Ρόδου για να μη χαθούν χιλιάδες ιδιοκτησίες πολιτών

• Με 3 αναλυτικά υπομνήματα προς τα Υπουργεία Δικαιοσύνης και Εθνικής Οικονομίας και με επιστολή προς τους βουλευτές Δωδεκανήσου, ο Σύλλογος ζητά άμεσες νομοθετικές ρυθμίσεις για τις συνδυαστικές εγγραφές του Κτηματολογίου Ρόδου και για την εξαγορά δημοσίων κτημάτων, καθώς οι προθεσμίες πιέζουν ασφυκτικά

Σε πλήρη κινητοποίηση βρίσκεται ο Δικηγορικός Σύλλογος Ρόδου, ο οποίος απέστειλε 3 εκτενή υπομνήματα προς την πολιτική ηγεσία των Υπουργείων Δικαιοσύνης και Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, θέτοντας επί τάπητος ζητήματα που, όπως υποστηρίζει, απειλούν ευθέως την ακίνητη περιουσία χιλιάδων πολιτών της Δωδεκανήσου.
Παράλληλα, με ηλεκτρονικό μήνυμα που εστάλη στις 26 Αυγούστου 2026 προς τους βουλευτές του νομού, ο Σύλλογος ζητά τη συνδρομή τους ώστε κλιμάκιό του να συναντηθεί άμεσα με τους αρμόδιους υπουργούς, εντός του Σεπτεμβρίου ή έως το τέλος Αυγούστου, καθώς, όπως σημειώνεται χαρακτηριστικά, «πιέζουν χρόνοι και προθεσμίες». Στην ίδια επιστολή γίνεται αναφορά και στο κτιριακό πρόβλημα και την ανάγκη επισκευής του λειτουργούντος Δικαστικού Μεγάρου, ενόψει της έναρξης του νέου δικαστικού έτους.
Το αγκάθι των 10.000 συνδυαστικών εγγραφών
Το πρώτο και ίσως πιο σύνθετο μέτωπο αφορά τις λεγόμενες «συνδυαστικές εγγραφές» στο πρώην Κτηματολόγιο Ρόδου. Με υπόμνημα που απέστειλε στις 6 Αυγούστου 2026 προς τον υπουργό Δικαιοσύνης κ. Γιώργο Φλωρίδη, με κοινοποίηση μεταξύ άλλων στον υφυπουργό Ψηφιακής Διακυβέρνησης κ. Χρήστο Δερμεντζόπουλο, στον πρόεδρο του Διοικητικού Συμβουλίου του Φορέα «Ελληνικό Κτηματολόγιο» κ. Θάνο Λίπα, στη γενική διευθύντρια του Ελληνικού Κτηματολογίου κ. Ολυμπία Μαρκέλλου, στην προϊσταμένη Νομικών Υπηρεσιών κ. Ρένα Κουκούτση και στον πρόεδρο της Ολομέλειας των Προέδρων Δικηγορικών Συλλόγων Ελλάδος κ. Ανδρέα Κουτσόλαμπρο, ο Σύλλογος περιγράφει ένα πρόβλημα που αγγίζει περίπου τις 10.000 εκκρεμείς πράξεις.
Πρόκειται για θεσμό που, όπως εξηγείται στο υπόμνημα, ουδέποτε νομοθετήθηκε ρητώς, αλλά διαμορφώθηκε σταδιακά ως πρακτική του Κτηματολογικού Δικαστή υπό τον Κανονισμό Κτηματολογίου Δωδεκανήσου. Αντί να απορρίπτονται πράξεις είτε λόγω ελλείψεων δικαιολογητικών είτε επειδή δεν είχε καταχωριστεί ο τίτλος κτήσης του ακινήτου, όπως κληρονομητήριο, αποδοχή κληρονομιάς ή απόφαση χρησικτησίας, ο Δικαστής ζητούσε συμπληρωματικά στοιχεία μέσω νεότερης πράξης, η οποία καταχωριζόταν «συνδυαστικά» με την αρχική. Η πρακτική αυτή, σύμφωνα με τον Σύλλογο, εφαρμόστηκε επί δεκαετίες υπό την εποπτεία και έγκριση Κτηματολογικών Δικαστών και έχει αναγνωριστεί ως πάγια εθιμική διοικητική πρακτική ακόμη και από τον ίδιο τον Φορέα «Ελληνικό Κτηματολόγιο», όπως προκύπτει από επιστολή του Φορέα της 6ης Οκτωβρίου 2025.
Το πρόβλημα ανέκυψε με τη μετάβαση στο νέο καθεστώς. Ο προϊστάμενος του Κτηματολογικού Γραφείου Δωδεκανήσου, ασκώντας τον διοικητικό έλεγχο νομιμότητας του άρθρου 16 του ν. 2664/1998, υποχρεούται πλέον να αξιολογεί κάθε πράξη αυτοτελώς και να απορρίπτει όσες δεν πληρούν μεμονωμένα τις τυπικές προϋποθέσεις, ακόμη και αν η νομιμότητα θα προέκυπτε από τον συνδυασμό τους με άλλη πράξη. Το αποτέλεσμα, όπως το περιγράφει ο Σύλλογος, είναι αλυσιδωτό, με πράξεις να εκκρεμούν η μία πίσω από την άλλη, ιδιοκτησίες να ορίζονται χωρίς καταχωρισμένο νόμιμο τίτλο και συμβόλαια και προσημειώσεις να στερούνται κτηματολογικού ερείσματος. Ιδιαίτερη έμφαση δίνεται στις συνέπειες για το τραπεζικό σύστημα, καθώς εκκρεμεί προς καταχώριση σημαντικός αριθμός υποθηκών και προσημειώσεων που έχουν κατατεθεί προς εξασφάλιση δανείων. Σε περίπτωση μη ρύθμισης, οι ασφάλειες αυτές κινδυνεύουν να καταστούν ανενεργές ή ανίσχυρες, με άμεσο αποτέλεσμα την απώλεια της εξασφάλισης των πιστωτικών ιδρυμάτων.
Ο Σύλλογος υπογραμμίζει ότι οι πολίτες υπέβαλαν τις πράξεις τους σε πλήρη συμμόρφωση με την καθιερωμένη πρακτική και χωρίς δική τους υπαιτιότητα, ενώ η αναδρομική μεταβολή της διοικητικής στάσης, χωρίς έγκαιρη έκδοση εγκυκλίου ή οδηγίας, προκαλεί σοβαρή κοινωνική και οικονομική αναστάτωση, ιδίως όπου έχουν μεσολαβήσει θάνατοι, διαδοχές ή νέες μεταβιβάσεις. Ως λύση προτείνεται είτε ειδική νομοθετική ρύθμιση που θα επιτρέπει την ενιαία καταχώριση εκκρεμών πράξεων που υποβλήθηκαν έως τις 31 Δεκεμβρίου 2024, εφόσον από τον συνδυασμό τους προκύπτει η νομιμότητα και η πληρότητα των στοιχείων, είτε η προσθήκη πέμπτης παραγράφου στο υπό διαμόρφωση άρθρο 12 του ν. 5076/2023, ώστε μέχρι την ολοκλήρωση της μετάπτωσης να εφαρμόζεται η συνδυαστική εγγραφή για τα πρώην Κτηματολόγια Ρόδου, Κω και Λέρου.
Οι στρεβλώσεις του άρθρου 18 για τις διεκδικήσεις του Δημοσίου
Το δεύτερο υπόμνημα, με ημερομηνία 26 Αυγούστου 2026, απευθύνεται στον υπουργό Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών κ. Κυριάκο Πιερρακάκη, με κοινοποίηση στη Γενική Γραμματεία Δημόσιας Περιουσίας κ. Αντιγόνη Γιαννακάκη, στην Κτηματική Υπηρεσία Δωδεκανήσων Α΄, στη Γενική Γραμματεία Πρωθυπουργού και στον κ. Κουτσόλαμπρο. Αφορά το άρθρο 18 του ν. 5024/2023, το οποίο ρυθμίζει τη δυνατότητα πολιτών να επιλύσουν οριστικά, έναντι τιμήματος, διαφορές με το Δημόσιο για ακίνητα στις περιοχές ισχύος του Κτηματολογικού Κανονισμού Δωδεκανήσου, όταν η εγκυρότητα των κτηματολογικών εγγραφών τους αμφισβητήθηκε μέσω άσκησης αγωγής. Το προβλεπόμενο τίμημα αντιστοιχεί στο 50% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου, προσαυξανόμενο κατά 25% εφόσον υπάρχει κτίσμα, με δυνατότητα εφάπαξ καταβολής με έκπτωση 10% ή έως 12 ισόποσων άτοκων μηνιαίων δόσεων. Κατά τον Σύλλογο, η διάταξη, αν και κινείται προς τη σωστή κατεύθυνση, παρουσιάζει σοβαρές νομοθετικές παραλείψεις που ακυρώνουν στην πράξη τον σκοπό της. Ο περιορισμός της ρύθμισης αποκλειστικά σε τίτλους «από επαχθή αιτία» αφήνει εκτός πεδίου πλήθος καλόπιστων κατόχων, οι οποίοι έχουν αναγνωριστεί δικαστικά ή θεμελιώνουν δικαιώματα βάσει της ειδικής κτητικής παραγραφής του άρθρου 63 του Κτηματολογικού Κανονισμού Δωδεκανήσου. Επιπλέον, δεν προβλέπεται η τύχη των υποθέσεων που έχουν ήδη κριθεί τελεσίδικα υπέρ του Δημοσίου, με αποτέλεσμα να υπονομεύεται η ρύθμιση ακριβώς εκεί όπου η ανάγκη οριστικής λύσης είναι εντονότερη, ενώ δημιουργούνται και κίνδυνοι άνισης μεταχείρισης μεταξύ όσων έχουν εκκρεμή δίκη και όσων η υπόθεση έχει τελεσιδικήσει. Τρίτο κενό εντοπίζεται στην έλλειψη ρητής παραίτησης του Δημοσίου από παρεπόμενες αξιώσεις, όπως η αποζημίωση λόγω ηθικής βλάβης, ζήτημα για το οποίο, όπως αναφέρεται, έχει προκύψει διχογνωμία από την πλευρά του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους.
Ο Σύλλογος καταθέτει συγκεκριμένο σχέδιο τροπολογίας, με το οποίο ο όρος «από επαχθή αιτία» αντικαθίσταται από τη διατύπωση «δυνάμει οποιασδήποτε νόμιμης αιτίας, συμπεριλαμβανομένης της κτητικής παραγραφής», η ρύθμιση επεκτείνεται και στις τελεσίδικες αποφάσεις, με την ολοσχερή εξόφληση του τιμήματος να επιφέρει αυτοδίκαιη κατάργηση της δίκης και αναδρομική άρση κάθε δεδικασμένου υπέρ του Δημοσίου, και το Δημόσιο παραιτείται ρητά και καθολικά από κάθε παρεπόμενη ή αυτοτελή αξίωση. Επειδή δε οι ερμηνευτικές ασάφειες οδήγησαν μεγάλο αριθμό δικαιούχων να μην καταθέσουν αιτήσεις εντός της διετούς προθεσμίας, ζητείται η επαναφορά της προθεσμίας υποβολής με καταληκτική ημερομηνία τις 31 Δεκεμβρίου 2027.

Το εμπόδιο του Ε9 στην εξαγορά δημοσίων κτημάτων
Το τρίτο υπόμνημα, με ημερομηνία 12 Αυγούστου 2026 και αποδέκτη επίσης τον κ. Πιερρακάκη, αφορά τη γενικότερη διαδικασία εξαγοράς κατεχόμενων ακινήτων της ιδιωτικής περιουσίας του Δημοσίου κατά τον ν. 5024/2023. Κατά το άρθρο 4 παράγραφος 2 του νόμου, όπως ισχύει μετά το άρθρο 53 του ν. 5113/2024, προϋπόθεση για την άσκηση του δικαιώματος εξαγοράς είναι η δήλωση του ακινήτου στο έντυπο Ε9 για τουλάχιστον 5 έτη πριν από την αίτηση, ενώ αποκλείονται ρητά ακίνητα που εμφανίστηκαν στο Ε9 για πρώτη φορά ύστερα από τροποποιητική δήλωση που υποβλήθηκε μετά την 1 Μαΐου 2024.
Ο Σύλλογος χαρακτηρίζει τον αποκλεισμό αυτόν απόλυτο και δυσανάλογο. Όπως επισημαίνει, σε αρκετές περιοχές της χώρας η κτηματογράφηση ολοκληρώθηκε μόλις τα τελευταία έτη, με αποτέλεσμα πλήθος πολιτών να αντιληφθεί την ανάγκη διόρθωσης της δήλωσης Ε9 μετά την κρίσιμη ημερομηνία, χωρίς καμία πρόθεση καταστρατήγησης. Ειδικά δε για τη Ρόδο, την Κω και το Λακκί της Λέρου, όπου ισχύει ο Κτηματολογικός Κανονισμός Δωδεκανήσου, υπογραμμίζεται ότι το Ε9 ουδέποτε αποτέλεσε τίτλο κυριότητας ούτε επαρκές αποδεικτικό νομής ή κατοχής έναντι του Δημοσίου, καθώς τα εμπράγματα δικαιώματα αποδεικνύονται αποκλειστικά από τις κτηματολογικές εγγραφές. Η μακρόχρονη κατοχή, 30 ή και 40 ετών, μπορεί κατά τον Σύλλογο να αποδειχθεί επαρκώς με άλλα αντικειμενικά στοιχεία, όπως συμβολαιογραφικοί τίτλοι, δηλώσεις Ε1, τοπογραφικά διαγράμματα, αεροφωτογραφίες, λογαριασμοί κοινής ωφέλειας ή οικοδομικές άδειες.
Προτείνεται έτσι η προσθήκη εδαφίου που θα επιτρέπει κατ’ εξαίρεση την πλήρωση της προϋπόθεσης και μέσω τροποποιητικής δήλωσης Ε9 υποβαλλόμενης εντός αποκλειστικής προθεσμίας 6 μηνών από την έναρξη ισχύος της νέας διάταξης, εφόσον η αδιάλειπτη κατοχή αποδεικνύεται και από άλλα πρόσφορα στοιχεία. Ζητείται επίσης η παράταση της προθεσμίας υποβολής αιτήσεων εξαγοράς τουλάχιστον έως τις 31 Δεκεμβρίου 2027, καθώς, όπως σημειώνεται, μεγάλος αριθμός δικαιούχων, ιδίως ηλικιωμένοι κάτοχοι ή κάτοικοι εκτός αστικών κέντρων, δεν έχει ενημερωθεί επαρκώς, ενώ μηχανικοί, συμβολαιογράφοι και δημόσιες υπηρεσίες αντιμετωπίζουν αυξημένο φόρτο εργασίας λόγω του μεγάλου αριθμού αιτήσεων πανελλαδικά.