Ειδικά χωροταξικά σχέδια: Οι αλλαγές που φέρνει το 2026 στη χρήση γης και τις επενδύσεις

Το 2026 προ­δια­γρά­φε­ται ως κομβική χρονιά για τον χωρικό σχε­δια­σμό στην Ελλάδα, καθώς μια σειρά από ειδικά χωρο­τα­ξικά σχέδια περνούν από μια μακρά περίοδο της θεσμι­κής εκκρε­μό­τη­τας στη φάση της εφαρ­μο­γής. Οι αλλαγές αυτές αφορούν άμεσα τη χρήση γης, τον τρόπο χωρο­θέ­τη­σης επεν­δύ­σεων και τη συνο­λική αρχι­τε­κτο­νική της ανα­πτυ­ξια­κής πολι­τι­κής, μετά από χρόνια αβε­βαιό­τη­τας και απο­σπα­σμα­τι­κών παρεμ­βά­σεων.

Το θεσμικό κενό που άφησαν οι ακυ­ρώ­σεις

Για περισ­σό­τερο από μία δεκα­ε­τία, ο ειδικός χωρο­τα­ξι­κός σχε­δια­σμός χαρα­κτη­ρί­στηκε από ασυ­νέ­χεια. Κρίσιμα πλαίσια, με χαρα­κτη­ρι­στι­κό­τερο το ειδικό χωρο­τα­ξικό για τον του­ρι­σμό, ακυ­ρώ­θη­καν από το Συμ­βού­λιο της Επι­κρα­τείας, χωρίς να υπάρξει άμεση αντι­κα­τά­στασή τους από νέα, επι­και­ρο­ποι­η­μένα σχέδια. Το κενό αυτό δημιούρ­γησε σοβαρές δυσκο­λίες τόσο στην ωρί­μανση επεν­δύ­σεων όσο και στη δυνα­τό­τητα της διοί­κη­σης να χαράξει συνε­κτική χωρική πολι­τική.

Νέο Ειδικό Χωρο­τα­ξικό για Του­ρι­σμό: Πώς θα αντι­με­τω­πι­στούν οι επι­πτώ­σεις στο περι­βάλ­λον

Το νέο χωρο­τα­ξικό για τον του­ρι­σμό στο επί­κε­ντρο

Στο επί­κε­ντρο των εξε­λί­ξεων βρί­σκε­ται το νέο Ειδικό Χωρο­τα­ξικό Πλαίσιο για τον Του­ρι­σμό, το οποίο τέθηκε – μέχρι το τέλος Δεκεμ­βρίου 2025 – σε δημόσια δια­βού­λευση από το Υπουρ­γείο Περι­βάλ­λο­ντος και Ενέρ­γειας σε συνερ­γα­σία με το Υπουρ­γείο Του­ρι­σμού. Το σχέδιο συνο­δεύ­ε­ται από Στρα­τη­γική Μελέτη Περι­βαλ­λο­ντι­κών Επι­πτώ­σεων και φιλο­δο­ξεί να καλύψει το θεσμικό κενό που άφησαν οι ακυ­ρώ­σεις των προη­γού­με­νων πλαι­σίων (του 2009 και του 2013).

Η νέα προ­σέγ­γιση επι­χει­ρεί να επα­να­προσ­διο­ρί­σει τους κανόνες χωρο­θέ­τη­σης του του­ρι­σμού, λαμ­βά­νο­ντας υπόψη τόσο τις πιέσεις που δέχο­νται κορε­σμέ­νες περιο­χές όσο και την ανάγκη για ανά­πτυξη νέων μορφών του­ρι­στι­κής δρα­στη­ριό­τη­τας. Στόχος είναι η δημιουρ­γία ενός πλαι­σίου που θα προ­σφέ­ρει σαφή­νεια στις χρήσεις γης και μεγα­λύ­τερη προ­βλε­ψι­μό­τητα για επεν­δυ­τές και διοί­κηση.

Σύμφωνα με τον σχε­δια­σμό του ΥΠΕΝ, η δια­δι­κα­σία δια­βού­λευ­σης και ορι­στι­κο­ποί­η­σης του ειδικού χωρο­τα­ξι­κού για τον του­ρι­σμό οδηγεί στη θεσμο­θέ­τησή του εντός του επό­με­νου δια­στή­μα­τος, με ορί­ζο­ντα πλήρους εφαρ­μο­γής το 2026. Η χρονική αυτή στό­χευση συν­δέ­ε­ται με την ευρύ­τερη προ­σπά­θεια να απο­κτή­σει η χώρα επι­και­ρο­ποι­η­μένα εργα­λεία χωρικού σχε­δια­σμού, που θα μπορούν να λει­τουρ­γή­σουν χωρίς τις νομικές αβε­βαιό­τη­τες του παρελ­θό­ντος.

Σε ποια άλλα Ειδικά Χωρο­τα­ξικά θα υπάρ­ξουν εξε­λί­ξεις το 2026

Πέρα από το Ειδικό Χωρο­τα­ξικό Πλαίσιο για τον Του­ρι­σμό, μέσα στο 2026 ανα­μέ­νο­νται σημα­ντι­κές εξε­λί­ξεις και σε άλλα ειδικά χωρο­τα­ξικά πλαίσια, τα οποία βρί­σκο­νται σε φάση επε­ξερ­γα­σίας ή πρό­κει­ται να ανοί­ξουν δημό­σιες δια­βου­λεύ­σεις και νομο­θε­τι­κές δια­δι­κα­σίες το επόμενο διά­στημα.

Το Υπουρ­γείο Περι­βάλ­λο­ντος και Ενέρ­γειας έχει ήδη δια­μορ­φώ­σει προ­σχέ­διο για νέο Ειδικό Χωρο­τα­ξικό των ΑΠΕ, έχοντας εστιά­σει στην τελική δια­μόρ­φωση των κρι­τη­ρίων και σενα­ρίων χωρικής οργά­νω­σης. Στόχος του ΥΠΕΝ είναι να ανοίξει δημόσια δια­βού­λευση στα μέσα Φεβρουα­ρίου 2026 και να ολο­κλη­ρω­θεί η νομο­θέ­τηση του πλαι­σίου μέχρι τον Ιούνιο του 2026. Με το νέο πλαίσιο επι­διώ­κε­ται να τεθούν σαφείς κανόνες για το πού και υπό ποιες προ­ϋ­πο­θέ­σεις μπορούν να χωρο­θε­τού­νται αιολικά, φωτο­βολ­ταϊκά και λοιπές μονάδες ανα­νε­ώ­σι­μης ενέρ­γειας.

Σε εξέλιξη και η σύνταξη ενός νέου Ειδικού Χωρο­τα­ξι­κού Πλαι­σίου για τη Βιο­μη­χα­νία, με στόχο τον εξορ­θο­λο­γι­σμό και τον εκσυγ­χρο­νι­σμό του αδειο­δο­τι­κού καθε­στώ­τος και τη χωρική οργά­νωση των βιο­μη­χα­νι­κών δρα­στη­ριο­τή­των σε εθνικό επίπεδο. Το συγκε­κρι­μένο σχέδιο ανα­μέ­νε­ται να απο­κτή­σει μεγα­λύ­τερη δυνα­μική μέσα στο 2026, καθώς θα πρέπει να εντα­χθούν οι στρα­τη­γι­κές κατευ­θύν­σεις και οι κανόνες χρήσεων γης στο γενι­κό­τερο σχε­δια­σμό.

Παρά το γεγονός ότι η Εθνική Χωρική Στρα­τη­γική για τον Θαλάσ­σιο Χωρο­τα­ξικό Σχε­δια­σμό έχει εγκρι­θεί και βρί­σκε­ται σε εφαρ­μογή από το 2025, μέσα στο 2026 ανα­μέ­νο­νται περαι­τέρω εξει­δι­κεύ­σεις και εφαρ­μο­γές των Θαλάσ­σιων Χωρο­τα­ξι­κών Πλαι­σίων σε επίπεδο χρήσεων (ενέρ­γεια, του­ρι­σμός, αλιεία, βιο­ποι­κι­λό­τητα), τα οποία πρέπει να εναρ­μο­νι­στούν με τα εθνικά ειδικά χωρο­τα­ξικά και με τις Ευρω­παϊ­κές υπο­χρε­ώ­σεις (π.χ. Οδηγία 2014/89/ΕΕ).

Ταυ­τό­χρονα, το Υπουρ­γείο Περι­βάλ­λο­ντος και Ενέρ­γειας και άλλοι φορείς έχουν ανα­φέ­ρει σε επί­ση­μες τοπο­θε­τή­σεις τους ότι εξε­τά­ζο­νται ή σχε­διά­ζο­νται ειδικά χωρο­τα­ξικά πλαίσια και για άλλους στρα­τη­γι­κούς τομείς, όπως:

Ορυκτοί πόροι και υλικά

Υδα­το­καλ­λιέρ­γειες ή άλλες θαλάσ­σιες οικο­νο­μι­κές δρα­στη­ριό­τη­τες

Κλάδοι με ειδικές χωρικές απαι­τή­σεις (π.χ. logistics, μετα­φο­ρές)

Αξίζει να σημειω­θεί πως τέτοια πλαίσια δεν είναι ακόμη δημο­σιευ­μένα για δημόσια δια­βού­λευση, αλλά ανα­μέ­νο­νται εντός 2026, καθώς απο­τε­λούν δημο­σιο­νο­μι­κές και ανα­πτυ­ξια­κές προ­τε­ραιό­τη­τες σύμφωνα με αξιω­μα­τού­χους της κυβέρ­νη­σης.

Η σύνδεση με την εθνική χωρική στρα­τη­γική

Τα ειδικά χωρο­τα­ξικά σχέδια δεν λει­τουρ­γούν απο­μο­νω­μένα, αλλά εντάσ­σο­νται στην Εθνική Χωρική Στρα­τη­γική και συν­δέ­ο­νται άμεσα με τον θαλάσ­σιο χωρο­τα­ξικό σχε­δια­σμό, ο οποίος βασί­ζε­ται στο ισχύον θεσμικό πλαίσιο και στις ευρω­παϊ­κές υπο­χρε­ώ­σεις της χώρας. Η ενο­ποί­ηση του χερ­σαίου και θαλάσ­σιου σχε­δια­σμού απο­τε­λεί κρίσιμο ζητού­μενο, ιδίως για τομείς όπως η ενέρ­γεια, οι μετα­φο­ρές και ο του­ρι­σμός.

Γιατί το 2026 θεω­ρεί­ται έτος-κλειδί

Το 2026 αποκτά βαρύ­νουσα σημασία, καθώς σημα­το­δο­τεί τη μετά­βαση από μια περίοδο θεσμι­κής ασά­φειας σε ένα πιο σταθερό χωρικό πλαίσιο. Η ύπαρξη επι­και­ρο­ποι­η­μέ­νων ειδικών χωρο­τα­ξι­κών πλαι­σίων απο­τε­λεί προ­ϋ­πό­θεση για την απο­κα­τά­σταση της επεν­δυ­τι­κής εμπι­στο­σύ­νης και τη μείωση των συγκρού­σεων γύρω από τις χρήσεις γης.

Για την αγορά, οι αλλαγές αυτές μετα­φρά­ζο­νται σε καθα­ρό­τε­ρους κανόνες, καλύ­τερο συντο­νι­σμό των δημό­σιων πολι­τι­κών και μεγα­λύ­τερη προ­βλε­ψι­μό­τητα.

Με την εφαρ­μογή των ειδικών χωρο­τα­ξι­κών σχεδίων από το 2026, ανοίγει και η επόμενη φάση του σχε­δια­σμού, που αφορά την εξει­δί­κευση σε περι­φε­ρειακό και τοπικό επίπεδο, καθώς και τον συντο­νι­σμό με τα χρη­μα­το­δο­τικά εργα­λεία της επό­με­νης περιό­δου. Σε αυτό το πλαίσιο, τα ειδικά χωρο­τα­ξικά σχέδια ανα­δει­κνύ­ο­νται σε βασικό πυλώνα της ανα­πτυ­ξια­κής στρα­τη­γι­κής της χώρας και σε κρίσιμο εργα­λείο για τον τρόπο με τον οποίο θα «χτιστεί» ο χωρικός χάρτης των επό­με­νων ετών.

Πηγή: insider.gr