Η συζήτηση για μορφολογικούς κανόνες και παραδοσιακό ύφος στους μη αστικούς οικισμούς συχνά αντιμετωπίζεται ως ζήτημα αισθητικής. Στην πραγματικότητα πρόκειται για καθαρά οικονομικό και αναπτυξιακό εργαλείο. Ο συνεκτικός αρχιτεκτονικός χαρακτήρας δημιουργεί σαφή ταυτότητα προορισμού και προβλεψιμότητα για την αγορά. Αυτά είναι τα στοιχεία που επιτρέπουν υψηλότερες τιμές, μεγαλύτερη δαπάνη ανά διανυκτέρευση και τελικά υπεραξία τόσο για την περιοχή όσο και για τα ακίνητα.
Η εμπειρία από προορισμούς με ισχυρή υπογραφή το αποδεικνύει. Προορισμοί όπως η Σαντορίνη, η Σύμη και η Λίνδος εξελίχθηκαν σε διεθνή σημεία αναφοράς και απέκτησαν αξία επειδή αντιμετωπίστηκαν ως οικιστικά σύνολα με κανόνες και όχι από τύχη ή ρομαντισμό.
Οι ειδικοί όροι δόμησης, οι μορφολογικοί περιορισμοί και ο σταθερός αρχιτεκτονικός έλεγχος δημιούργησαν μια αναγνωρίσιμη ταυτότητα που σήμερα μεταφράζεται σε premium τουριστικό προϊόν.
Τα επίσημα στοιχεία για το Νότιο Αιγαίο επιβεβαιώνουν ότι η ταυτότητα έχει άμεσο οικονομικό αποτύπωμα. Στο εννεάμηνο Ιανουαρίου–Σεπτεμβρίου 2025, η μέση δαπάνη ανά διανυκτέρευση διαμορφώθηκε στα 128,5 ευρώ, περίπου 32% υψηλότερα από τον εθνικό μέσο όρο. Η δαπάνη ανά επίσκεψη έφτασε τα 914 ευρώ, ενώ η Περιφέρεια συγκέντρωσε περίπου το 32% των συνολικών τουριστικών εισπράξεων της χώρας. Οι διανυκτερεύσεις ξεπέρασαν τα 47,1 εκατομμύρια και η μέση διάρκεια παραμονής κινήθηκε στις 7,1 νύχτες. Τα μεγέθη αυτά δείχνουν καθαρά ότι ο επισκέπτης δεν αγοράζει απλώς διαμονή, αλλά εμπειρία, χαρακτήρα και συνοχή.
Ακριβώς όμως επειδή τα νούμερα είναι υψηλά, ο προορισμός είναι και εκτεθειμένος. Ένα τουριστικό μοντέλο που στηρίζεται σε διεθνείς αγορές, σε υψηλές τιμές και σε αεροπορικές ροές μεγάλης ακτίνας είναι ευάλωτο σε οικονομικές αναταράξεις, πληθωριστικές πιέσεις στα εισοδήματα των επισκεπτών, ενεργειακό κόστος και γεωπολιτική αστάθεια στην ευρύτερη περιοχή της Ανατολικής Μεσογείου. Οι κλυδωνισμοί αυτοί πρωτίστως πλήττουν τη μέση δαπάνη, τη διάρκεια παραμονής και τη βιωσιμότητα του μοντέλου και, σε δεύτερο χρόνο, μπορούν να επηρεάσουν και τις αφίξεις.
Γι’ αυτό και το κρίσιμο ζητούμενο είναι η ενίσχυση της ανθεκτικότητας του προορισμού απέναντι στον κύκλο ζωής των τουριστικών προορισμών και στις μετατοπίσεις προτιμήσεων. Η ποσοτική επέκταση από μόνη της σαφώς και δεν αρκεί για να εξασφαλίσει την ανθεκτικότητα του προορισμού. Η αντοχή προκύπτει από τη μείωση της υποκαταστασιμότητας και από την ενίσχυση εκείνων των χαρακτηριστικών που δεν αντιγράφονται εύκολα, όπως η ταυτότητα, η συνοχή του δομημένου χώρου και η προβλεψιμότητα του τοπίου.
Στη διεθνή αγορά βραχυχρόνιας μίσθωσης, τα δεδομένα λειτουργούν ως πρώιμος δείκτης αντοχής προορισμών. Αναλύσεις που βασίζονται σε στοιχεία του AirDNA δείχνουν ότι περιοχές με συνεκτική αρχιτεκτονική και οπτική ταυτότητα εμφανίζουν σταθερά υψηλότερες μέσες ημερήσιες τιμές και μικρότερη μεταβλητότητα στις πληρότητες, ιδιαίτερα εκτός περιόδων αιχμής. Το κρίσιμο στοιχείο δεν είναι το απόλυτο ύψος των τιμών, αλλά η ικανότητα διατήρησής τους χωρίς προσφυγή σε εκπτώσεις όταν η ζήτηση πιέζεται. Με όρους οικονομικής πολιτικής, η εικόνα και η ταυτότητα λειτουργούν ως μηχανισμός σταθεροποίησης εσόδων και προστασίας της τιμολόγησης σε ώριμους προορισμούς.
Η συζήτηση αυτή σε καμία περίπτωση δεν αμφισβητεί τα θετικά αποτελέσματα του σημερινού μοντέλου. Θεωρεί δεδομένη την επιτυχία και, ακριβώς γι’ αυτό, προτείνει το επόμενο θεσμικό βήμα. Ένα βήμα που μπορεί να γίνει μέσα από τον χωρικό σχεδιασμό, με σαφείς μορφολογικούς κανόνες για τους μη αστικούς οικισμούς και με συντονισμένη συνεργασία Περιφέρειας, Δήμων και Πολιτείας. Είναι στοχευμένη επιλογή πολιτικής που θωρακίζει την αξία του τόπου, ενισχύει την προβλεψιμότητα για την αγορά και μετατρέπει την ταυτότητα σε εργαλείο ανθεκτικότητας και ανάπτυξης.
Σε αυτό το πλαίσιο αποκτά στρατηγικό νόημα η θεσμική αναβάθμιση των μη αστικών οικισμών μέσω ενιαίων μορφολογικών κανόνων και παραδοσιακής ή νησιωτικής ταυτότητας. Δεν πρόκειται για αισθητική παρέμβαση. Πρόκειται για μηχανισμό θωράκισης που ενισχύει την αξία του υφιστάμενου αποθέματος, ενεργοποιεί ποιοτικές μετασκευές και δημιουργεί ένα σταθερό αναπτυξιακό υπόστρωμα για τον κλάδο της οικοδομής χωρίς περαιτέρω επιβάρυνση του τοπίου.
Ο στόχος είναι η Ρόδος και συνολικά τα Δωδεκάνησα να διατηρούν υψηλές πληρότητες και υψηλή μέση δαπάνη ανά διανυκτέρευση ακόμη και όταν αλλάζει η διεθνής συγκυρία ή μεταβάλλονται οι τουριστικές προτιμήσεις. Γι’ αυτό το σκοπό η επένδυση στην ταυτότητα των μη αστικών οικισμών είναι επιλογή στρατηγικής. Όχι απλώς επιλογή αισθητικής.
Είναι η διαφορά ανάμεσα σε έναν επιτυχημένο αλλά ευάλωτο προορισμό και σε έναν προορισμό με πραγματικές αντοχές στον χρόνο.
Νικόλαος Ι. Γερονικόλας
Επικεφαλής Δημοτικού Συνδυασμού – Αρχή Οργάνωσης για το νησί μας
