Ερευνα-Ακίνητα: Χάθηκε η περιουσία των Ελλήνων – Στον «πάγο» μέχρι το… 2050

Είναι χα­ρα­κτη­ρι­στι­κό ότι, σύμ­φω­να με την ΤτΕ, από το 2008, ο αριθ­μός των αγο­ρα­πω­λη­σιών μειώ­θη­κε κατά 72%, ενώ οι τιμές κα­τοι­κιών μειώ­θη­καν κατά 41%, με την εντο­νό­τε­ρη μεί­ω­ση να πα­ρα­τη­ρεί­ται στα αστι­κά κέ­ντρα. Ακόμη και αυτό το πο­σο­στό, ωστό­σο, δεν αντι­κα­το­πτρί­ζει την αλή­θεια καθώς έχουν κα­τα­γρα­φεί πε­ρι­πτώ­σεις μεί­ω­σης των τιμών έως και 60%.

Η φο­ρο­λο­γία στην ακί­νη­τη πε­ριου­σία αυ­ξή­θη­κε 6 φορές σε σχέση με το 2010, αντι­προ­σω­πεύ­ο­ντας σχε­δόν το 2% του δια­θέ­σι­μου ει­σο­δή­μα­τος κατά κε­φα­λή. Κάτι που ση­μαί­νει ότι το ακί­νη­το, εκτός από απα­ξιω­μέ­νο, επι­βα­ρύ­νε­ται και με υπέ­ρο­γκους φό­ρους, επο­μέ­νως απο­τε­λεί «βα­ρί­δι» για τον ιδιο­κή­τη.

Aπού­λη­τα σπί­τια

Στην ελ­λη­νι­κή αγορά εκτι­μά­ται ότι υπάρ­χουν πάνω από 200 χι­λιά­δες απού­λη­τα σπί­τια, πολλά εκ των οποί­ων δεν έχουν ποτέ κα­τοι­κη­θεί, αν και κτί­στη­καν την πε­ρί­ο­δο 2007-2009. Αλλα μά­λι­στα έχουν μεί­νει για­πιά λόγω αδυ­να­μί­ας των κα­τα­σκευα­στών να τα απο­πε­ρα­τώ­σουν. Οσο για την οι­κο­δο­μι­κή δρα­στη­ριό­τη­τα, υπο­χω­ρεί κάθε μήνα σε πο­σο­στό πάνω από 30% και μόνο τους μήνες που γί­νο­νται ανα­και­νί­σεις (ει­δι­κά Ιού­νιο και Ιού­λιο στα εξο­χι­κά και τα ξε­νο­δο­χεία) κα­τα­γρά­φε­ται ανο­δι­κή τάση.

Μέσα στον κλίμα της πλή­ρους διά­λυ­σης, οι ει­δι­κοί είναι πλέον σί­γου­ροι ότι η πε­ρί­ο­δος της «τρέ­λας» στην κτη­μα­τα­γο­ρά δεν θα επι­στρέ­ψει ποτέ. Η έρευ­να της PriceWaterhouseCoopers είναι χα­ρα­κτη­ρι­στι­κή. Οι ανα­λυ­τές επι­ση­μαί­νουν ότι υπάρ­χουν τέσ­σε­ρα σε­νά­ρια για την εξέ­λι­ξη του κλά­δου.

Ομως, σύμ­φω­να με το επι­κρα­τέ­στε­ρο σε­νά­ριο για την πο­ρεία της ελ­λη­νι­κής οι­κο­νο­μί­ας, το ΑΕΠ κατά κε­φα­λήν θα επι­στρέ­ψει στα προ κρί­σης επί­πε­δα πε­ρί­που το 2030

Η εξι­σορ­ρό­πη­ση της προ­σφο­ράς και ζή­τη­σης στην ελ­λη­νι­κή κα­τοι­κία θα επέλ­θει περί το 2047, λόγω της υπερ­προ­σφο­ράς, της υψη­λής φο­ρο­λό­γη­σης και της έλ­λει­ψης στε­γα­στι­κής πί­στης.

Οι τιμές των κα­τοι­κιών θα αυ­ξά­νο­νται αργά, με μέσο ρυθμό περί το 0,6% ετη­σί­ως, προ­σεγ­γί­ζο­ντας τα επί­πε­δα της πε­ριό­δου 2002-2008 μετά το 2050.

Ανά­πτυ­ξη

Οι επεν­δύ­σεις κα­τοι­κιών δεν ανα­μέ­νε­ται να δια­δρα­μα­τί­σουν ισχυ­ρό ρόλο στην ανά­πτυ­ξη της χώρας με­σο­πρό­θε­σμα, καθώς θα πα­ρα­μεί­νουν σε πολύ χα­μη­λό­τε­ρα επί­πε­δα των ιστο­ρι­κών, περί τα 4,5 δισ. ετη­σί­ως κατά μέσο όρο.

Για να μπο­ρέ­σει να επα­νεκ­κι­νή­σει η ελ­λη­νι­κή αγορά κα­τοι­κί­ας και να επα­νέλ­θει στα επί­πε­δα του 2002-2008, απαι­τεί­ται πραγ­μα­τι­κή ανά­πτυ­ξη του­λά­χι­στον 3,5% ετη­σί­ως για πολύ μακρά χρο­νι­κή πε­ρί­ο­δο

Η στε­γα­στι­κή πίστη πρέ­πει να ακο­λου­θή­σει τον ρυθμό ανά­πτυ­ξης της οι­κο­νο­μί­ας, ώστε να συμ­βάλ­λει στην τό­νω­ση της ζή­τη­σης.

Οι φόροι στα ακί­νη­τα πρέ­πει στα­δια­κά να μειω­θούν για να αυ­ξη­θεί το επεν­δυ­τι­κό εν­δια­φέ­ρον για κα­τοι­κί­ες.

H πρό­βλε­ψη για εξι­σορ­ρό­πη­ση της αγο­ράς κα­τοι­κί­ας το 2036 προ­βλέ­πει την ύπαρ­ξη συ­στη­μα­τι­κής και ση­μα­ντι­κής ανά­πτυ­ξης ενώ, το­νί­ζουν οι ανα­λυ­τές, με χα­μη­λή ανά­πτυ­ξη δεν προ­βλέ­πε­ται εξι­σορ­ρό­πη­ση πριν από το 2050.

Λόγω της υπερ­βάλ­λου­σας προ­σφο­ράς, οι τιμές των κα­τοι­κιών ανα­μέ­νε­ται να επα­νέλ­θουν στο μέσο όρο της πε­ριό­δου 2002-2008 το νω­ρί­τε­ρο το 2042, αν η οι­κο­νο­μία ανα­πτυ­χθεί με γρή­γο­ρους ρυθ­μούς.

Επί­σης, ο μέσος ρυθ­μός κα­τα­σκευ­ής νέων κα­τοι­κιών το­πο­θε­τεί­ται, ανά­λο­γα με το ρυθμό ανά­πτυ­ξης, με­τα­ξύ 3,2% και 9,3% ανά έτος, ενώ οι μέσες ετή­σιες επεν­δύ­σεις σε νέες κα­τοι­κί­ες εκτι­μά­ται ότι θα κυ­μαί­νο­νται με­τα­ξύ 2 και 10 δισ. ευρώ. Ου­σια­στι­κά η εκτί­μη­ση είναι να κτί­ζο­νται κατά μέσο όρο 20 χι­λιά­δες σπί­τια με τη χα­μη­λή ανά­πτυ­ξη και… 100 χι­λιά­δες με την υψηλή. Οι επεν­δύ­σεις στην κα­τοι­κία γί­νο­νται με την εκτί­μη­ση ότι το μέσο σπίτι είναι 94 τ.μ., η οι­κο­δό­μη­ση του οποί­ου κο­στί­ζει 100 χιλ. ευρώ.

Από­θε­μα 6,4 εκατ.
Εν­δια­φέ­ρο­ντα είναι και άλλα στοι­χεία της έρευ­νας:

Πε­ρί­που το 55% των αστι­κών κτη­ρί­ων στην Ελ­λά­δα είναι κτι­σμέ­να πριν από το 1980 και πε­ρί­που 13% μετά το 2001. Το από­θε­μα στα αστι­κά κέ­ντρα είναι νε­ό­τε­ρο εκτός των Αθη­νών και Πει­ραιώς.

Σε αντί­θε­ση με τη ση­μα­ντι­κή διεύ­ρυν­ση των ονο­μα­στι­κών τιμών κα­τοι­κιών (+10,7%), οι μέσες πραγ­μα­τι­κές τιμές στην Ευ­ρώ­πη αυ­ξή­θη­καν κατά 3% την ίδια πε­ρί­ο­δο. Οι ονο­μα­στι­κές και πραγ­μα­τι­κές τιμές κα­τοι­κιών στην Ελ­λά­δα πα­ρου­σί­α­σαν μεί­ω­ση της τάξης του 30%, ακο­λου­θού­με­νες από την Ισπα­νία.

Το υπάρ­χον από­θε­μα κα­τοι­κιών αγ­γί­ζει τις 6,4 εκ. κα­τοι­κί­ες ενώ αντι­στοι­χεί σε λι­γό­τε­ρα από 9 εκ. άτομα (πλη­θυ­σμός άνω των 18 ετών). Το 2002 αντι­στοι­χού­σαν 64 κα­τοι­κί­ες ανά 100 άτομα, ενώ το 2014, αυ­ξή­θη­καν σε 71 κα­τοι­κί­ες ανά 100 άτομα (ή 1,7 κα­τοι­κί­ες ανά οι­κο­γέ­νεια), αντα­να­κλώ­ντας τη διεύ­ρυν­ση των δια­θέ­σι­μων κα­τοι­κιών κατά τη διάρ­κεια της πε­ριό­δου. Ο αντί­στοι­χος δεί­κτης στις υπό­λοι­πες χώρες του δείγ­μα­τος με­τα­βλή­θη­κε από 55 κα­τοι­κί­ες το 2002 σε 60 κα­τοι­κί­ες το 2014. Η υπερ­προ­σφο­ρά κα­τοι­κιών είναι δύ­σκο­λο να απορ­ρο­φη­θεί, ει­δι­κά σε πε­ρί­ο­δο μεί­ω­σης των ει­σο­δη­μά­των και πε­ριο­ρι­σμέ­νου στε­γα­στι­κού δα­νει­σμού.

«Πνί­γουν» τα χρέη
Κόκ­κι­να δά­νεια ύψους 12,9 δισ.

Στο κόκ­κι­νο βρί­σκο­νται, λόγω υψη­λής δα­νειο­δό­τη­σης οι κλά­δοι των κα­τα­σκευών και της κτη­μα­τα­γο­ράς. Σύμ­φω­να με τα στοι­χεία της ΤτΕ, από ανοίγ­μα­τα (δη­λα­δή δά­νεια, εγ­γυ­η­τι­κές επι­στο­λές κ.λπ.) ύψους 23,5 δισ. ευρώ που έχουν χο­ρη­γη­θεί προς επι­χει­ρή­σεις των δύο προ­α­να­φερ­θέ­ντων κλά­δων, πε­ρισ­σό­τε­ρα από τα μισά (12,9 δισ., 54,9%) κα­τα­γρά­φο­νται ως μη εξυ­πη­ρε­τού­με­να ανοίγ­μα­τα. Τα 2/3 από αυτά αφο­ρούν δά­νεια που βρί­σκο­νται σε κα­θυ­στέ­ρη­ση με­γα­λύ­τε­ρη των 90 ημε­ρών και κα­ταγ­γελ­μέ­να δά­νεια, ενώ το υπό­λοι­πο 1/3 αν και προς το παρόν εξυ­πη­ρε­τεί­ται κα­νο­νι­κά κρί­νε­ται ότι είναι αβέ­βαι­ης εί­σπρα­ξης (δηλ. υπάρ­χουν αυ­ξη­μέ­νες πι­θα­νό­τη­τες να εμ­φα­νί­σει πρό­βλη­μα στο μέλ­λον). Οι τρά­πε­ζες και οι επι­χει­ρή­σεις του κλά­δου έχουν ήδη συ­νο­μο­λο­γή­σει ρυθ­μί­σεις για δά­νεια ύψους 4,5 δισ., εκ των οποί­ων ένα σχε­τι­κά με­γά­λο πο­σο­στό εμ­φα­νί­ζει εκ νέου πρό­βλη­μα. Για τους εν λόγω κλά­δους οι τρά­πε­ζες έχουν σχη­μα­τί­σει συσ­σω­ρευ­μέ­νες προ­βλέ­ψεις ύψους 6,4 δισ.

Ημε­ρη­σία