“Πακετάρουν” ακίνητα προς πώληση οι τράπεζες

Σε μαζικές πωλή­σεις χαρ­το­φυ­λα­κίων ακι­νή­των ετοι­μά­ζο­νται να προ­χω­ρή­σουν οι τρά­πε­ζες, σε μια προ­σπά­θεια απε­γκλω­βι­σμού τους από το τερά­στιο «στοκ» ακι­νή­των πάσης φύσεως που έχουν περιέλ­θει στην κυριό­τητά τους από πλει­στη­ρια­σμούς.

Πρό­κει­ται για ακίνητα προς κατοι­κία, βιο­μη­χα­νικά και αγρο­τε­μά­χια, τα οποία θα «πακε­τα­ρι­στούν» και θα δοθούν προς πώληση σε διε­θνείς εξει­δι­κευ­μέ­νους οίκους, πρα­κτική που ακο­λου­θεί­ται ήδη πανευ­ρω­παϊκά και απο­φέ­ρει στις τρά­πε­ζες ρευ­στό­τητα, μείωση του κόστους και ευε­λι­ξία. Από τη δια­δι­κα­σία αυτή θα εξαι­ρε­θούν οι ξενο­δο­χεια­κές μονάδες που έχουν περιέλ­θει από πλει­στη­ρια­σμούς στις τρά­πε­ζες, καθώς η πώλησή τους θα γίνει κατά περί­πτωση και όχι μαζικά.

Από τον Ιούνιο…

Σύμφωνα με πλη­ρο­φο­ρίες του «Κ», το πρό­γραμμα των πωλή­σεων «πακέτων» ακί­νη­της περιου­σίας θα ξεκι­νή­σει από τη Eurobank πιλο­τικά τον Ιούνιο, με 1.500 ακίνητά της, τα οποία βρί­σκο­νται τόσο στην Ελλάδα όσο και σε Βουλ­γα­ρία, Ρου­μα­νία και Σερβία. Η τράπεζα έχει ήδη κατα­λή­ξει σε συμ­φω­νία με τις πανευ­ρω­παϊ­κές εται­ρείες Clayton και Resolute, οι οποίες ειδι­κεύ­ο­νται στη δια­χεί­ριση προ­βλη­μα­τι­κών περιου­σια­κών στοι­χείων, προ­σφέ­ρο­ντας υπη­ρε­σίες σε θέματα ανα­διάρ­θρω­σης δανείων και δια­χεί­ρι­σης ακί­νη­της περιου­σίας.

Συνο­λικά, τα προς πώληση ακίνητα των τρα­πε­ζών ξεπερ­νούν τα 10.000, αφού μόνο στην Ελλάδα υπο­λο­γί­ζε­ται πως η Eurobank δια­θέ­τει 3.500 ακίνητα, από 3.000 ακίνητα δια­θέ­τουν η Alpha Bank και η Τράπεζα Πει­ραιώς και 1.000 η Εθνική. Αν προ­στε­θούν και τα ακίνητα στις χώρες του εξω­τε­ρι­κού, το ύψος του δυνη­τι­κού χαρ­το­φυ­λα­κίου προς πώληση μπορεί να διπλα­σια­στεί – κρί­νο­ντας κανείς από το ότι μόνο τα ακίνητα της πρω­το­πό­ρου του εγχει­ρή­μα­τος Eurobank στο εξω­τε­ρικό ανέρ­χο­νται σε 3.000.

Απο­κλει­στική υπόθεσή τους

Σημειώ­νε­ται ότι, σε αντί­θεση με τις πωλή­σεις δανεια­κών χαρ­το­φυ­λα­κίων, τις οποίες η κυβέρ­νηση έχει δηλώσει ότι θα απα­γο­ρεύ­σει με νόμο, οι πωλή­σεις χαρ­το­φυ­λα­κίων ακι­νή­των που κατέ­χουν οι τρά­πε­ζες δεν εμπί­πτουν σε καμία απα­γό­ρευση, καθώς τα ακίνητα αυτά βρί­σκο­νται στην απο­κλει­στική κυριό­τητα των τρα­πε­ζών και δεν είναι επίδικα.

Η δια­χεί­ριση των ακι­νή­των που έχουν περιέλ­θει στην κυριό­τητά τους από πλει­στη­ρια­σμούς απο­τε­λεί τερά­στιο βάρος για τις τρά­πε­ζες, καθώς το κόστος χρη­μα­το­δό­τη­σής τους και το κόστος δια­χεί­ρι­σής τους ανέρ­χο­νται ετησίως στο 5% της αξίας τους. Ενδει­κτικά, για τη Eurobank η δια­χεί­ριση των ακι­νή­των που έχει απο­κτή­σει από πλει­στη­ρια­σμούς κόστισε πέρσι 1,2 δισ. ευρώ, ενώ μόνο για τον ΕΝΦΙΑ του 2014 η τράπεζα πλήρωσε 5 εκατ. ευρώ.

Το κόστος αυτό απο­τε­λεί και τον λόγο για τον οποίο οι τρά­πε­ζες δήλωναν με κάθε τρόπο ότι δεν προ­τί­θε­νται να προ­χω­ρή­σουν σε μαζι­κούς πλει­στη­ρια­σμούς πρώτης κατοι­κίας, αφού ήδη με το «στοκ» που έχουν απο­κτή­σει ανα­γκά­ζο­νται να λει­τουρ­γή­σουν ως μεσίτες, ξεφεύ­γο­ντας από την κύρια δρα­στη­ριό­τητά τους. Σημειώ­νε­ται ότι το 2014 οι πλει­στη­ρια­σμοί υπο­χώ­ρη­σαν στα χαμη­λό­τερα επίπεδα των τελευ­ταίων επτά ετών, καθώς ανήλθαν σε 16.000, από 19.200 την αμέσως προη­γού­μενη χρονιά και 52.000 το 2009, χρονιά έναρξης της κρίσης και κορύ­φω­σης των πλει­στη­ρια­σμών (43.000 οι πλει­στη­ρια­σμοί το 2008). Όσο για την αξία των ακι­νή­των που εκποι­ή­θη­καν, το 2014 ανήλθε σε 3,6 δισ. ευρώ, από 6 δισ. ευρώ το 2013.

Σημειώ­νε­ται ότι πέρσι οι τρά­πε­ζες πού­λη­σαν ελά­χι­στα ακίνητά τους, και συγκε­κρι­μένα η Eurobank μόλις 14, η Τράπεζα Πει­ραιώς 35 ακίνητα και 4 αγρο­τε­μά­χια, η Alpha Bank 8 και η Εθνική Τράπεζα 6 ακίνητα.

Σχη­μά­τι­ζαν προ­βλέ­ψεις

Πέρα από το αυξη­μένο κόστος δια­κρά­τη­σης των ακι­νή­των από πλει­στη­ρια­σμούς, αλλά και τις δυσκο­λίες τού να λει­τουρ­γούν ως μεσίτες, οι τρά­πε­ζες έχαναν και από την κεφα­λαιακή τους βάση, προ­κει­μέ­νου να σχη­μα­τί­ζουν προ­βλέ­ψεις για τα ακίνητα αυτά. Πριν ξεσπά­σει για τα καλά η κρίση, οι τρά­πε­ζες δεν σχη­μά­τι­ζαν προ­βλέ­ψεις ίσες με την πραγ­μα­τική απο­μεί­ωση της αξίας των ακι­νή­των τους. Μετά το 2011-2012, όμως, προ­σαρ­μό­ζουν ανα­λό­γως την αξία τους στα βιβλία τους, «σβή­νο­ντας» κάθε χρόνο «κομ­μά­τια» της εγγε­γραμ­μέ­νης αξίας τους, ούτως ώστε αυτή να συμ­βα­δί­ζει περισ­σό­τερο με τις τρέ­χου­σες αξίες των ακι­νή­των.

Η συγκε­κρι­μένη δια­δι­κα­σία, η λεγό­μενη impairment, ανα­μέ­νε­ται να βοη­θή­σει στις πωλή­σεις των τρα­πε­ζι­κών χαρ­το­φυ­λα­κίων ακι­νή­των, αφού έχει δια­μορ­φώ­σει τις εμπο­ρι­κές τιμές τους κοντά σε αυτές της αγοράς. Όσο για την περί­πτωση που υπάρξει ανα­προ­σαρ­μογή των αντι­κει­με­νι­κών αξιών των ακι­νή­των, κάτι που φαί­νε­ται να σχε­διά­ζει η κυβέρ­νηση από τον Ιούνιο, τρα­πε­ζικά στελέχη εκτι­μούν πως η ζημία για τις τρά­πε­ζες θα είναι πολύ μικρή.

Ώθηση στη στε­γα­στική πίστη

Ο σχε­δια­σμός των τρα­πε­ζών για τις πωλή­σεις των χαρ­το­φυ­λα­κίων ακι­νή­των θα δώσει ώθηση στη στε­γα­στική πίστη, καθώς επίσης και στην ανά­πτυξη. Αυτό, διότι οι πωλή­σεις των «second hand» ακι­νή­των για κατοι­κία ή επαγ­γελ­μα­τική χρήση θα μπορούν συνο­δεύ­ο­νται από στε­γα­στικό δάνειο (για την κάλυψη μέρους του τιμή­μα­τος εξα­γο­ράς τους) ή δάνειο επι­σκευα­στικό. Μάλιστα, ο δανει­σμός μπορεί να ξεπερνά ακόμα και το 80% της αξίας του ακι­νή­του, αφού το γεγονός ότι το ακίνητο βρί­σκε­ται «κατα­γε­γραμ­μένο» στα βιβλία της τρά­πε­ζας και δεν είναι νέο θα της παρέχει μεγα­λύ­τερη ασφά­λεια. Επι­ση­μαί­νε­ται, βεβαίως, ότι και στις πωλή­σεις των συγκε­κρι­μέ­νων ακι­νή­των οι τρά­πε­ζες θα επι­βάλ­λουν εξο­νυ­χι­στι­κούς ελέγ­χους για τη φερεγ­γυό­τητα των αγο­ρα­στών.

Επαφές με ξένους οίκους

Οι συν­θή­κες που έχουν δια­μορ­φω­θεί για τις τρά­πε­ζες από τους πλει­στη­ρια­σμούς των περα­σμέ­νων ετών τις στρέ­φουν όλες, πλέον, στην ανα­ζή­τηση τρόπων δια­χεί­ρι­σής τους. Σύμφωνα με τις πλη­ρο­φο­ρίες, όλες οι τρά­πε­ζες έχουν έρθει σε επαφές με εξει­δι­κευ­μέ­νους διε­θνείς οίκους, όπως είναι οι Clayton και Resolute, που συμ­φώ­νη­σαν με τη Eurobank, καθώς επίσης και οι Centerbridge και Aktua. Οι συγκε­κρι­μέ­νοι οίκοι βοηθούν τους πελάτες τους να πετύ­χουν τη μέγιστη δυνατή απόδοση από ένα εύρος ενερ­γη­τι­κών στοι­χείων, όπως μη εξυ­πη­ρε­τού­μενα δάνεια, προ­βλη­μα­τικά ακίνητα κ.ά. Οι υπη­ρε­σίες τους παρέ­χο­νται σε χρη­μα­το­πι­στω­τικά ιδρύ­ματα, επεν­δυ­τι­κούς οργα­νι­σμούς και δια­χει­ρι­στές κεφα­λαίων (funds), προ­σφέ­ρο­ντάς τους έναν συν­δυα­σμό εμπει­ρίας σε θέματα ακί­νη­της περιου­σίας, τρα­πε­ζικά και δια­χεί­ρι­σης προ­βλη­μά­των.

Εφη­με­ρίδα “Κεφά­λαιο”