Οι κανόνες για τουριστική ανάπτυξη – Κατηγοριοποιήσεις, ρυθμίσεις και όρια

Αυστη­ρούς κανόνες και περιο­ρι­σμούς στην ανά­πτυξη νέων του­ρι­στι­κών επεν­δύ­σεων και δρα­στη­ριο­τή­των σε κορε­σμέ­νους προ­ο­ρι­σμούς, σε συν­δυα­σμό με στο­χευ­μένα κίνητρα για την ανά­πτυξη των λιγό­τερο ανε­πτυγ­μέ­νων περιο­χών της χώρας, θεσμο­θε­τεί ορι­στικά το νέο Ειδικό Χωρο­τα­ξικό Πλαίσιο για τον Του­ρι­σμό. Με τη δημο­σί­ευση της σχε­τι­κής Κοινής Υπουρ­γι­κής Από­φα­σης, η χώρα αποκτά εθνικό χωρο­τα­ξικό οδηγό που καλύ­πτει ένα ουσια­στικό θεσμικό κενό άνω της δεκα­ε­τίας, καθώς η ανα­θε­ώ­ρηση του πλαι­σίου εκκρε­μούσε από το 2012. Η ορι­στι­κο­ποί­ηση του κει­μέ­νου απο­τε­λεί το από­σταγμα μιας περιό­δου δια­βού­λευ­σης με την αγορά, την αυτο­διοί­κηση και τους φορείς, η οποία πυρο­δο­τή­θηκε από τις έντονες αντι­δρά­σεις απέ­να­ντι στους περιο­ρι­σμούς του τελικού προ­σχε­δίου που είχε απο­κα­λύ­ψει η «Κ» στις αρχές Μαΐου. Κατόπιν γνω­μο­δο­τή­σεως του Εθνικού Συμ­βου­λίου Χωρο­τα­ξίας και του ΚΕΣΥΧΩΘΑ, ενσω­μα­τώ­θη­καν καίριες βελ­τιώ­σεις χωρίς να δια­τα­ρα­χθεί η θεμε­λιώ­δης αρχι­τε­κτο­νική του σχε­δια­σμού, εκτι­μούν κυβερ­νη­τι­κές πηγές. Την απόφαση υπο­γρά­φουν ο υπουρ­γός Περι­βάλ­λο­ντος Σταύρος Παπα­σταύ­ρου και η υπουρ­γός Του­ρι­σμού Ολγα Κεφα­λο­γιάννη.

Αντι­δρά­σεις

Οι πρώτες αντι­δρά­σεις για το σχέδιο δια­τυ­πώ­θη­καν ήδη από τον πρόεδρο της Πανελ­λή­νιας Ομο­σπον­δίας Ξενο­δό­χων Γιάννη Χατζή, ο οποίος σημειώ­νει: «Στην τελική εκδοχή του Ειδικού Χωρο­τα­ξι­κού για τον Του­ρι­σμό, παρά τη δια­βού­λευση και τις παρεμ­βά­σεις των φορέων, ο πυρήνας των περιο­ρι­σμών παρα­μέ­νει σε μεγάλο βαθμό αμε­τά­βλη­τος. Η βιώσιμη ανά­πτυξη πρέπει να θεμε­λιώ­νε­ται σε τεκ­μη­ριω­μένο σχε­δια­σμό, ασφά­λεια δικαίου και εμπι­στο­σύνη στις δυνα­τό­τη­τες κάθε προ­ο­ρι­σμού».

Κύριος σκοπός του νέου πλαι­σίου είναι ο προσ­διο­ρι­σμός στόχων για τη βιώσιμη χωρική διάρ­θρωση του του­ρι­σμού, δια­σφα­λί­ζο­ντας παράλ­ληλα το φυσικό και πολι­τι­στικό απόθεμα της χώρας. Η κατη­γο­ριο­ποί­ηση του εθνικού χώρου πραγ­μα­το­ποιεί­ται με βάση την ένταση του του­ρι­στι­κού φαι­νο­μέ­νου, χρη­σι­μο­ποιώ­ντας ως κύριο δείκτη τον αριθμό των του­ρι­στι­κών κλινών ανά έκταση και μόνιμο πλη­θυ­σμό σε επίπεδο δημο­τι­κής ενό­τη­τας, σε συν­δυα­σμό με τα ειδικά γεω­γρα­φικά χαρα­κτη­ρι­στικά και τα καθε­στώτα προ­στα­σίας. Ο εθνικός χώρος κατα­νέ­με­ται σε πέντε βασικές ζώνες, από τις Περιο­χές Ελεγ­χό­με­νης Ανά­πτυ­ξης έως τις Περιο­χές Ενί­σχυ­σης Ειδικής Ανά­πτυ­ξης.

Η σύγκριση ανάμεσα στον χάρτη που είχε δημο­σιεύ­σει η «Κ» τον Μάιο και τον χάρτη του Παραρ­τή­μα­τος Β της ΚΥΑ επι­βε­βαιώ­νει ότι οι γεω­γρα­φι­κές ζώνες και τα όρια των δημο­τι­κών ενο­τή­των παρα­μέ­νουν απο­λύ­τως τα ίδια. Η πεντα­βάθ­μια χρω­μα­τική απο­τύ­πωση δια­τη­ρεί­ται, με τη διαφορά να εστιά­ζε­ται στην επι­ση­μο­ποί­ηση της θεσμι­κής ορο­λο­γίας του υπο­μνή­μα­τος και στις κανο­νι­στι­κές ρυθ­μί­σεις. Οι ζώνες απο­δί­δο­νται πλέον επι­σή­μως ως Περιο­χές Ελεγ­χό­με­νης Ανά­πτυ­ξης (Κατη­γο­ρία Α), Ανε­πτυγ­μέ­νες (Κατη­γο­ρία Β), Ανα­πτυσ­σό­με­νες (Κατη­γο­ρία Γ), Πρώιμης Ανά­πτυ­ξης (Κατη­γο­ρία Δ) και Ενί­σχυ­σης Ειδικής Ανά­πτυ­ξης (Κατη­γο­ρία Ε). Οι σημεια­κές προ­σαρ­μο­γές της δια­βού­λευ­σης επι­κε­ντρώ­θη­καν στους όρους δόμησης, στη λει­τουρ­γική ευε­λι­ξία και στην ενί­σχυση των κινή­τρων, αφή­νο­ντας ανέπαφο τον χωρικό κορμό.

Στην πρώτη κατη­γο­ρία, τις Περιο­χές Ελεγ­χό­με­νης Ανά­πτυ­ξης, οι οποίες σημειώ­νο­νται με κόκκινο χρώμα, εντάσ­σο­νται οι δημο­τι­κές ενό­τη­τες με τις υψη­λό­τε­ρες του­ρι­στι­κές πιέσεις. Για την ανέ­γερση νέων ξενο­δο­χείων στις εκτός σχεδίου περιο­χές, το ελά­χι­στο απαι­τού­μενο εμβαδόν γηπέδου αυξά­νε­ται στα 16 στρέμ­ματα έως τον καθο­ρι­σμό χρήσεων γης από τον πρω­το­βάθ­μιο πολε­ο­δο­μικό σχε­δια­σμό. Επι­τρέ­πε­ται η κατα­σκευή νέων κατα­λυ­μά­των σε κατη­γο­ρίες τριών, τεσ­σά­ρων και πέντε αστέρων, ενώ παρέ­χο­νται επι­πλέον κίνητρα όταν οι μονάδες κατα­τάσ­σο­νται στην ανώτερη κατη­γο­ρία περι­βαλ­λο­ντι­κής από­δο­σης. Στις νησιω­τι­κές περιο­χές εισά­γε­ται μια σημα­ντική βελ­τί­ωση: επι­τρέ­πο­νται του­ρι­στικά κατα­λύ­ματα έως 100 κλινών για τα πρώτα 16 στρέμ­ματα γηπέδου, ενώ για το επι­πλέον τμήμα εφαρ­μό­ζε­ται ανα­λο­γι­κός συντε­λε­στής έξι κλινών ανά στρέμμα έως το μέγιστο όριο κλινών των ανε­πτυγ­μέ­νων περιο­χών. Παράλ­ληλα, παρέ­χο­νται ισχυρά κίνητρα για τη μετα­τροπή δια­τη­ρη­τέων και παρα­δο­σια­κών κτιρίων σε του­ρι­στι­κές μονάδες.

 Τα αστικά κέντρα

Στις Ανε­πτυγ­μέ­νες Περιο­χές, οι οποίες απο­τυ­πώ­νο­νται με μπλε χρώμα και περι­λαμ­βά­νουν αστικά κέντρα και ώριμους προ­ο­ρι­σμούς, το ελά­χι­στο εμβαδόν γηπέδου για νέα εκτός σχεδίου ξενο­δο­χεία ορί­ζε­ται στα 12 στρέμ­ματα έως την ολο­κλή­ρωση του πολε­ο­δο­μι­κού σχε­δια­σμού πρώτου επι­πέ­δου. Στις περιο­χές αυτές επι­τρέ­πε­ται η ανέ­γερση νέων μονάδων τριών, τεσ­σά­ρων και πέντε αστέρων, ενώ για τις νησιω­τι­κές δημο­τι­κές ενό­τη­τες η μέγιστη δυνα­μι­κό­τητα καθο­ρί­ζε­ται στις 350 κλίνες. Δίνεται έμφαση στον εκσυγ­χρο­νι­σμό υφι­στά­με­νων κατα­λυ­μά­των με ανα­βάθ­μιση σε τέσσερα και πέντε αστέρια, στη δημιουρ­γία οργα­νω­μέ­νων κατα­σκη­νώ­σεων πολυ­τε­λούς δια­βί­ω­σης (glamping), καθώς και στη μετα­τροπή υφι­στά­με­νων ξενο­δο­χείων σε οργα­νω­μέ­νους υπο­δο­χείς.

Στις Ανα­πτυσ­σό­με­νες Περιο­χές, οι οποίες φέρουν γαλάζιο χρώμα στον χάρτη, το ελά­χι­στο εμβαδόν γηπέδου για την εκτός σχεδίου ανέ­γερση νέων ξενο­δο­χείων δια­μορ­φώ­νε­ται στα οκτώ στρέμ­ματα. Επι­τρέ­πε­ται η κατα­σκευή νέων μονάδων τριών, τεσ­σά­ρων και πέντε αστέρων. Η στρα­τη­γική εστιά­ζει στην ποιο­τική δια­φο­ρο­ποί­ηση του προ­ϊ­ό­ντος, στην παροχή κινή­τρων για την ανά­πτυξη ειδικών μορφών του­ρι­σμού, καθώς και στην αξιο­ποί­ηση εγκα­τα­λε­λειμ­μέ­νων οικι­σμών αρχι­τε­κτο­νι­κού ενδια­φέ­ρο­ντος με τη μετα­τροπή κτι­σμά­των σε κατα­λύ­ματα.

Στις Περιο­χές Πρώιμης Ανά­πτυ­ξης, οι οποίες απει­κο­νί­ζο­νται με πράσινο χρώμα, το ελά­χι­στο όριο αρτιό­τη­τας για την εκτός σχεδίου δόμηση νέων ξενο­δο­χείων ορί­ζε­ται επίσης στα οκτώ στρέμ­ματα. Στη ζώνη αυτή επι­τρέ­πε­ται η κατα­σκευή νέων κατα­λυ­μά­των κατη­γο­ριών δύο, τριών, τεσ­σά­ρων και πέντε αστέρων, υπό την προ­ϋ­πό­θεση ότι οι μονάδες δύο αστέρων κατα­τάσ­σο­νται στην ανώτερη κατη­γο­ρία περι­βαλ­λο­ντι­κής από­δο­σης. Παρέ­χο­νται κίνητρα για τον εκσυγ­χρο­νι­σμό κατα­λυ­μά­των, τη μετα­τροπή δια­τη­ρη­τέων κτιρίων και τη συγκρό­τηση δικτύων προ­ο­ρι­σμών.

Στην πέμπτη κατη­γο­ρία, τις Περιο­χές Ενί­σχυ­σης Ειδικής Ανά­πτυ­ξης, οι οποίες καλύ­πτουν τον ηπει­ρω­τικό, ορεινό και αγρο­τικό χώρο, καθώς και τις ακρι­τι­κές και συνο­ρια­κές περιο­χές της χώρας, το πλαίσιο επι­κε­ντρώ­νε­ται στη δημιουρ­γία ανα­πτυ­ξια­κών ευκαι­ριών. Απο­τε­λώ­ντας ένα από τα τρία βασικά σημεία βελ­τί­ω­σης της δια­βού­λευ­σης, η υπουρ­γική απόφαση προ­βλέ­πει την παροχή ειδικών πολε­ο­δο­μι­κών κινή­τρων μέσω των Τοπικών και Ειδικών Χωρικών Σχεδίων, όπως ευνοϊ­κό­τε­ρους όρους δόμησης και μείωση απαι­τού­με­νων κρι­τη­ρίων, με στόχο την προ­σέλ­κυση επεν­δύ­σεων σε ειδικές μορφές του­ρι­σμού, την επα­νά­χρηση φθι­νό­ντων οικι­σμών και την ενί­σχυση της τοπικής οικο­νο­μίας.

Εξει­δι­κευ­μέ­νες ρυθ­μί­σεις θεσπί­ζο­νται για τον νησιω­τικό χώρο, ο οποίος κατη­γο­ριο­ποιεί­ται σε τρεις ομάδες με βάση την έκταση. Στην Ομάδα Ι (νησιά άνω των 250 τ.χλμ.), οι οργα­νω­μέ­νοι υπο­δο­χείς επι­τρέ­πο­νται απο­κλει­στικά υπό το καθε­στώς της ήπιας ανά­πτυ­ξης, με εξαί­ρεση τη Ρόδο και την Κέρκυρα. Στην Ομάδα ΙΙ (20 έως 250 τ.χλμ.) και στην Ομάδα ΙΙΙ (κάτω των 20 τ.χλμ.), τα νέα κατα­λύ­ματα περιο­ρί­ζο­νται σε κατη­γο­ρίες τριών, τεσ­σά­ρων και πέντε αστέρων με ανώτατη δυνα­μι­κό­τητα τις 100 κλίνες, ενώ οι οργα­νω­μέ­νοι υπο­δο­χείς επι­τρέ­πο­νται μόνο ως ήπιας ανά­πτυ­ξης με τον συντε­λε­στή δόμησης στο ήμισυ. Στις μικρές νησίδες κάτω των 1.000 στρεμ­μά­των, η δρα­στη­ριό­τητα περιο­ρί­ζε­ται στην ήπια θαλάσ­σια αναψυχή, σε περί­πτερα ενη­μέ­ρω­σης, σε μία του­ρι­στική κατοι­κία υπό προ­ϋ­πο­θέ­σεις, σε glamping έως 50 ατόμων και σε κατα­φύ­για σκαφών. Στην παρά­κτια ζώνη επι­βάλ­λε­ται πλήρης απα­γό­ρευση κατα­σκευών από μηδέν έως 25 μέτρα από την ακτο­γραμμή, με εξαι­ρέ­σεις μόνο για πρό­σβαση ΑμεΑ, οχήματα έκτα­κτης ανάγκης και θεσμο­θε­τη­μένα λιμε­νικά έργα. Στις περιο­χές Natura 2000 επι­τρέ­πο­νται μόνο ήπιες μορφές του­ρι­σμού φύσης σύμφωνα με τα σχέδια δια­χεί­ρι­σης και τις Ειδικές Περι­βαλ­λο­ντι­κές Μελέτες, ενώ τα ορει­βα­τικά κατα­φύ­για δεν μπορούν να υπερ­βαί­νουν τα 200 τετρα­γω­νικά μέτρα.

Το νέο πλαίσιο εισάγει ως κεντρικό πυλώνα αδειο­δό­τη­σης την Εκθεση Εκτί­μη­σης Φέρου­σας Ικα­νό­τη­τας. Η σύνταξη της έκθεσης αυτής καθί­στα­ται υπο­χρε­ω­τική κατά την εκπό­νηση Τοπικών και Ειδικών Πολε­ο­δο­μι­κών Σχεδίων στις Περιο­χές Ελεγ­χό­με­νης Ανά­πτυ­ξης, στις Ανε­πτυγ­μέ­νες Περιο­χές και στα Νησιά των Ομάδων Ι και ΙΙ. Επι­πλέον, η υπο­χρέ­ωση τεκ­μη­ρί­ω­σης της φέρου­σας ικα­νό­τη­τας επε­κτεί­νε­ται και στην αδειο­δό­τηση μεμο­νω­μέ­νων μονάδων άνω των 50 κλινών σε περιο­χές με πλη­θυ­σμό κάτω των 3.000 κατοί­κων ή άνω των 150 κλινών σε μεγα­λύ­τε­ρες περιο­χές. Για τον διαρκή έλεγχο των δεικτών βιω­σι­μό­τη­τας προ­βλέ­πε­ται η σύσταση ειδικού φορέα παρα­κο­λού­θη­σης στο ΥΠΕΝ.

 Τα Airbnb

Στο ζήτημα των βρα­χυ­χρό­νιων μισθώ­σεων, το πλαίσιο παρέχει τη δυνα­τό­τητα επι­βο­λής χωρικών περιο­ρι­σμών, όπως η ρύθμιση της ετήσιας διάρ­κειας, οι ζώνες απα­γό­ρευ­σης και ο έλεγχος της νέας προ­σφο­ράς, ενώ προ­βλέ­πε­ται ως άμεσο νομο­θε­τικό μέτρο η ανα­στολή κατα­χώ­ρι­σης νέων Αριθμών Μητρώου Ακι­νή­των στην ΑΑΔΕ για νεό­δμη­τες κατοι­κίες στη νησιω­τική χώρα. Τέλος, καθί­στα­ται υπο­χρε­ω­τική η εγκα­τά­σταση υδα­το­δε­ξα­με­νής συλ­λο­γής ομβρίων υδάτων σε όλες τις νέες μονάδες, ενώ συστή­νε­ται η χρήση θαλασ­σι­νού νερού στις πισίνες, δια­σφα­λί­ζο­ντας παράλ­ληλα τις υφι­στά­με­νες επεν­δύ­σεις μέσω μετα­βα­τι­κών δια­τά­ξεων που προ­στα­τεύ­ουν τα έργα με ήδη εγκε­κρι­μέ­νους περι­βαλ­λο­ντι­κούς όρους.

Πηγή: moneyreview.gr