Αυτοψία ελεγκτών του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας • Μακροσκελής έκθεση του μικτού κλιμακίου ελέγχου αποτυπώνει πλήθος αυθαιρέτων κατασκευών, σε ακίνητα εντός και εκτός δημόσιας γης, χωρίς οικοδομική άδεια και με ελλιπή ή ασαφή νομιμοποιητικά στοιχεία
Στο επίκεντρο πολεοδομικού ελέγχου βρέθηκαν, στα τέλη Μαΐου του 2025, τρεις τουριστικές επιχειρήσεις στην παραλία Φαληρακίου της Ρόδου: το “Galazio Restaurant & Beach Bar”, το “Galazio Beach Hotel” και οι “Faliraki Blue Villas”. Ο έλεγχος διενεργήθηκε από μικτό κλιμάκιο του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας (Υ.Π.ΕΝ), συγκροτημένο σύμφωνα με το άρθρο 271 του ν. 5037/2023 και κατέληξε σε πολυσέλιδο πόρισμα, το οποίο αποτυπώνει σωρεία αυθαιρεσιών με λεπτομέρεια που καταγράφεται τόσο πολεοδομικά όσο και νομικά.
Η αυτοψία έλαβε χώρα στις 28 και 29 Μαΐου 2025, και το σχετικό πόρισμα συντάχθηκε στις 21 Ιουλίου και κοινοποιήθηκε την 23η Ιουλίου του ίδιου έτους στο Αστυνομικό Τμήμα Ρόδου, στο γραφείο του υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, στο γραφείο του υφυπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, στο γραφείο του γενικού γραμματέα Χωρικού Σχεδιασμού και Αστικού Περιβάλλοντος, στον ειδικό επιθεωρητή Ελέγχου και Καταστολής της Αυθαίρετης Δόμησης, στην Εισαγγελία Πρωτοδικών Ρόδου, στην γραμματέα Αποκεντρωμένης Διοίκησης Αιγαίου, στον Δήμο Ρόδου και στην Υπηρεσία Δόμησης.
Νομικό και γεωγραφικό πλαίσιο της αυτοψίας
Οι εγκαταστάσεις που ελέγχθηκαν βρίσκονται εκτός σχεδίου, στην παραλία Φαληρακίου.
Το πόρισμα στηρίζεται σε σειρά διατάξεων: μεταξύ άλλων στον ν. 5037/2023, στον ν. 4495/2017 όπως τροποποιήθηκε με τον ν. 5106/2024, και στον πρόσφατο ν. 5092/2024, που αφορά στον χαρακτηρισμό εκτάσεων ως ιδιωτικής περιουσίας του Δημοσίου. Κρίσιμο είναι το γεγονός ότι η περιοχή του ελέγχου εμπίπτει εν μέρει σε εκτάσεις που, σύμφωνα με το Κτηματολογικό Κανονισμό Δωδεκανήσου και τις διατάξεις του ν. 5092/2024, θεωρούνται πλέον ιδιωτική περιουσία του Δημοσίου. Αυτό επηρεάζει καθοριστικά την κρίση των δηλώσεων ένταξης αυθαιρέτων κατασκευών, καθιστώντας πολλές από αυτές νομικά ατελέσφορες.
Το μικτό κλιμάκιο βασίστηκε σε έγγραφα του Κτηματολογικού Γραφείου Δωδεκανήσου, αποσπάσματα χαρτών, αποτυπώσεις συντεταγμένων (ΕΓΣΑ’87) και τεχνικές εκθέσεις.
Η έκθεση διαβιβάστηκε στις αρμόδιες υπηρεσίες, ενώ αντίγραφό της εστάλη για τοιχοκόλληση στα ακίνητα, ώστε να τεθεί σε ισχύ η προθεσμία των 30 ημερών για άσκηση ενδικοφανούς προσφυγής ενώπιον του ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. Β΄.
Αυθαίρετα χωρίς οικοδομικές άδειες και με ελλιπή νομιμοποιητικά στοιχεία
Στο σύνολο των εγκαταστάσεων, το κλιμάκιο διαπίστωσε την πλήρη απουσία οικοδομικών αδειών για τις υφιστάμενες κατασκευές. Αντί αυτών, προσκομίστηκαν δηλώσεις υπαγωγής στους νόμους 4178/2013 και 4495/2017. Ωστόσο, πολλές από τις δηλώσεις αυτές κρίθηκε πως δεν πληρούν τις προϋποθέσεις, είτε επειδή αφορούν περιοχές εντός της δημόσιας περιουσίας, είτε επειδή δεν συνοδεύονται από τεχνικές εκθέσεις και σχέδια που να καθιστούν σαφές το εύρος των αυθαιρέτων.
Χαρακτηριστική είναι η δήλωση με αριθμό 10225817, η οποία δεν ελήφθη υπόψη λόγω ασαφειών και ελλείψεων. Το ίδιο ισχύει και για τη δήλωση 3445243, καθώς και για τμήματα της δήλωσης 3490255. Οι δηλώσεις αυτές άλλοτε περιγράφουν γενικά τις κατασκευές χωρίς επαρκή στοιχεία, άλλοτε αφορούν περιοχές που οι υπηρεσίες κρίνουν ως ιδιοκτησία του Δημοσίου και όχι των φερόμενων ιδιοκτητών.
GALAZIO RESTAURANT & BEACH BAR
Η εγκατάσταση που φέρει την επωνυμία “Galazio Restaurant & Beach Bar” αποτελείται από σειρά δομών, οι οποίες σύμφωνα με τα πορίσματα του ελέγχου, έχουν ανεγερθεί χωρίς καμία οικοδομική άδεια. Εντοπίστηκαν κατασκευές που περιλαμβάνουν κατοικίες, ενοικιαζόμενα δωμάτια, ημιυπαίθριους χώρους, χώρους κύριας και βοηθητικής χρήσης, στέγαστρα και πέργκολες, συνολικής επιφάνειας 300 τ.μ. περίπου.
Συγκεκριμένα, αναφέρονται χώροι κύριας χρήσης με χρήση κατοικίας, καθώς και χώροι που επεκτείνονται προς την υφιστάμενη αίθουσα του εστιατορίου. Οι επεμβάσεις περιλαμβάνουν επίσης μετατροπές στον χώρο παρασκευαστηρίου και αποθήκης, στις οποίες πλέον βρίσκονται τουριστικά δωμάτια. Η έκταση έχει επίσης μετατροπές στην αυλή, με στέγαστρα ξύλινης και μεταλλικής κατασκευής, πέργκολες, και δομές με επικάλυψη γυψοσανίδας και ξύλου ως και τουαλέτες.
Πολλές από τις κατασκευές έχουν καταγραφεί παλαιότερα σε πρωτόκολλα κατεδάφισης της Κτηματικής Υπηρεσίας Δωδεκανήσου (π.χ. πρωτόκολλο 59/2001), γεγονός που τεκμηριώνει τη μακροχρόνια παρουσία τους αλλά και την έλλειψη νομιμοποίησης.
Το σύνολο των παραπάνω κατασκευών τοποθετείται σε έκταση που σύμφωνα με τους νεότερους χάρτες και το νομικό πλαίσιο του ν. 5092/2024, αποτελεί ιδιωτική περιουσία του Δημοσίου. Αυτό σημαίνει ότι οποιαδήποτε προσπάθεια τακτοποίησης των αυθαιρέτων μέσω νόμου ένταξης (4178/2013 ή 4495/2017) δεν έγινε αποδεκτή από τους ελεγκτές, καθώς η έκταση δεν τεκμαίρεται ως ιδιοκτησία του κατασκευαστή.
GALAZIO BEACH HOTEL
Το πόρισμα περιγράφει με ακρίβεια τις κατασκευές που εντοπίστηκαν στην εγκατάσταση με την επωνυμία “Galazio Beach Hotel”, η οποία λειτουργεί ως συγκρότημα ενοικιαζόμενων δωματίων/διαμερισμάτων. Η κεντρική δομή του ξενοδοχείου περιλαμβάνει σειρά αυθαίρετων χώρων κύριας και βοηθητικής χρήσης, χωρίς την ύπαρξη οικοδομικής άδειας.
Σύμφωνα με τον υπολογισμό του μικτού κλιμακίου, οι αυθαίρετες κατασκευές αγγίζουν τα 292,11 τ.μ. καθαρής επιφάνειας.
Μέρος αυτής της επιφάνειας, συγκεκριμένα 146,37 τ.μ., φέρεται να είχε υπαχθεί στη δήλωση 3490255 του νόμου 4178/2013, η οποία έχει περαιωθεί. Ωστόσο, η δήλωση κρίθηκε ελλιπής, καθώς δεν περιελάμβανε αναρτημένα σχέδια και είχε τεχνική περιγραφή με ασάφειες. Το πρόβλημα επιτείνεται από το γεγονός ότι τμήμα 23,10 τ.μ. της κατασκευής εντοπίζεται εκτός του ορίου της κτηματολογικής μερίδας 816ΒΔ και εμπίπτει σε έκταση που έχει χαρακτηριστεί ως ιδιωτική περιουσία του Δημοσίου, βάσει του ν. 5092/2024.
Στην ίδια εγκατάσταση καταγράφηκαν και βοηθητικές δομές όπως αποθήκες και ημιυπαίθριοι χώροι (συνολικά 50 τ.μ. και 47,62 τ.μ. αντίστοιχα), καθώς και περιφράξεις από πλινθοδομή με επιχρίσματα, τοποθετημένες σε επαφή με τη νότια και ανατολική πλευρά του συγκροτήματος. Οι αυθαίρετες περιφράξεις καταλαμβάνουν επιφάνειες 27,00 τ.μ. και 46,00 τ.μ. αντίστοιχα.
Ο υπολογισμός των προστίμων για την εν λόγω εγκατάσταση διαφοροποιείται ανάλογα με την τοποθέτηση των κατασκευών εντός ή εκτός δημόσιας γης.
FALIRAKI BLUE VILLAS
Το τρίτο συγκρότημα που ελέγχθηκε είναι οι “Faliraki Blue Villas”, οι οποίες λειτουργούν ως ενοικιαζόμενα καταλύματα. Η κατάσταση στην εν λόγω εγκατάσταση περιπλέκεται περαιτέρω από την εκκρεμότητα ιδιοκτησιακών διαφορών. Οι ιδιοκτήτες έχουν καταθέσει αγωγές χρησικτησίας στο Ειρηνοδικείο Ρόδου.
Οι αυθαίρετες κατασκευές που καταγράφηκαν περιλαμβάνουν τουλάχιστον τρεις κατοικίες, καθώς και στέγαστρα και βοηθητικές εγκαταστάσεις. Συγκεκριμένα, αποθήκες, στεγασμένοι ημιυπαίθριοι χώροι, καθώς και περιφράξεις, αποτυπώθηκαν από το κλιμάκιο.
Το σύνολο σχεδόν των αυθαίρετων δομών αυτών τοποθετείται σε έκταση που το Υ.Π.ΕΝ. χαρακτηρίζει ως ιδιωτική περιουσία του Δημοσίου. Το στοιχείο αυτό οδήγησε στην απόρριψη της δήλωσης ένταξης 10225817, καθώς απουσίαζαν σχέδια και τεκμηρίωση, και η τεχνική περιγραφή θεωρήθηκε ασαφής.
Οι διαπιστώσεις
Στο πόρισμα αναφέρονται μεταξύ άλλων τα εξής:
«Στην εγκατάσταση “GALAZIO RESTAURANT & BEACH BAR” βρέθηκαν αυθαίρετες κατασκευές, οι οποίες ανεγέρθηκαν χωρίς οικοδομική άδεια και δεν ένουν κατανοαωεί στο με αρ. 59/2001 Πρωτόκολλο Κατεδάφισης Αυθαιρέτων Χτισμάτων (Π.Κ.Α.Κ.Κ.) της Κτηματικής Υπηρεσίας Δωδεκανήσου, στο οποίο επισυνάπτεται η από 28-06-2001 Έκθεση Ελέγχου της υπηρεσίας. Οι κατασκευές αυτές δεν έχουν καταγραφεί ούτε στις μεταγενέστερες αυτοψίες της Κτηματικής Υπηρεσίας, σύμφωνα με τις από 03-09- 2021 και από 11-11-2024 Εκθέσεις Ελέγχου αυτής (συνημμένα στο από 26-06-2025 ηλ. μήνυμα της ως άνω υπηρεσίας που έλαβε Α.Π.: ΥΠΕΝ/ΣΕΒΕ/70814/4241/26-06-2025). Οι εν λόγω κατασκευές βρίσκονται εξ’ ολοκλήρου εντός ιδιωτικής περιουσίας του δημοσίου και ως εκ τούτου, η με α/α 3445243 δήλωση ένταξης αυθαιρέτων στον ν. 4178/2013 δεν ελήφθη υπόψη.
Επίσης, βρέθηκαν κατασκευές ενοικιαζόμενων δωματίων, όπισθεν της ανωτέρω εγκατάστασης και βορειοδυτικά αυτής που εμπίπτουν είτε στην προαναφερόμενη έκταση ιδιωτικής περιουσίας του δημοσίου, είτε στην Κ.Μ. 816ΒΔ και εκτός ορίου αυτής. Για τις κατασκευές αυτές, που λειτουργούν ως τουριστικά καταλύματα (ενοικιαζόμενα δωμάτια/διαμερίσματα) με τις επωνυμίες “GALAZIO BEACH HOTEL” και “FALIRAKI BLUE VILLAS”, δεν προσκομίστηκε από τους φερόμενους ιδιοκτήτες οικοδομική άδεια, παρά μόνο η με α/α 3490255 βεβαίωση περαίωσης της διαδικασίας υπαγωγής στον ν. 4178/2013 (σε κατάσταση οριστικής υπαγωγής) και η με α/α 10225817 δήλωση ένταξης στον ν. 4495/2017 (σε κατάσταση υπαγωγής).
Σημειώνεται ότι η με α/α 3490255 δήλωση του κ. (…) που αφορά στην Κ.Μ. 816ΒΔ ελήφθη υπόψιν μερικώς κατά τον έλεγχο, λόγω ελλιπούς περιγραφής των αυθαιρεσιών στην τεχνική έκθεση αυτής και απουσίας αναρτημένων σχεδίων. Συγκεκριμένα, ελήφθησαν υπόψη μόνο οι υπαχθείσες αυθαίρετες κατασκευές που αποτυπώνονται στα σχέδια της μερίδας 816ΒΔ και επισυνάπτονται στο με Α.Π.: 2524920/05-06-2025 έγγραφό του Κτηματολογικού Γραφείου Δωδεκανήσου και αφορούν στο τμήμα του χτίσματος που λειτουργεί με την επωνυμία “GALAZIO BEACH HOTEL”.
Για τις υπόλοιπες κατασκευές που λειτουργούν ως “FALIRAKI BLUE VILLAS” δεν ελήφθη υπόψη, λόγω ασαφούς ιδιοκτησιακού καθεστώτος, η δήλωση ένταξης στον ν. 4495/2017 με α/α 10225817 του κ. (…) στην οποία καταγράφονται, καθώς έχουν κατατεθεί οι με αριθμό 445/22- 11-2018 και 461/29-07-2022 Αγωγές χρησικτησίας προς το Ειρηνοδικείο Ρόδου (ακριβή αντίγραφα των οποίων απεστάλησαν ηλεκτρονικά στην υπηρεσία μας στις 07-07-2025 (Α.Π.: ΥΠΕΝ/ΣΕΒΕ/76945/4597/ 10-07-2025)) για τμήμα εμβαδού 83,10 τ.μ. της μερίδας 816ΒΔ και τμήμα εμβαδού 85,44 τ.μ. της μερίδας 816ΒΓ. Επιπρόσθετα, στην εν λόγω δήλωση, δεν έχουν αναρτηθεί σχέδια των κατασκευών που έχουν υπαχθεί, ενώ η τεχνική έκθεση αυτής είναι ασαφής με αποτέλεσμα να μην είναι δυνατή η πλήρης ταυτοποίηση των επιφανειών».
Τα πρόστιμα
Το πρόστιμο διατήρησης υπολογίστηκε στο 50% του προστίμου ανέγερσης (παρ. 2 του άρθρου 94 του Ν.4495/2017) για όλες τις περιπτώσεις πλην των πολεοδομικών παραβάσεων της παρ.3 του άρθρου 81 οι οποίες υπολογίζονται στο 10% ή 20% του προστίμου ανέγερσης κατά περίπτωση (παρ.4 γ και δ του άρθρου 94 του Ν.4495/2017).
Συνολικό πρόστιμο ανέγερσης: 709.745,15 €
Πρόστιμο διατήρησης: 354.872,57 €
Το πόρισμα-έκθεση αυτοψίας συνυπογράφεται και από αστυνομικούς της Διεύθυνσης Αντιμετώπισης Οργανωμένου Εγκλήματος (Υποδιεύθυνση Δίωξης Οικονομικών Εγκλημάτων), οι οποίοι συμμετείχαν στο μικτό κλιμάκιο, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 271 του ν.5037/2023 (Α’ 78) και οι οποίοι διενήργησαν έλεγχο.
Οι επιχειρηματίες στους οποίους αποδόθηκαν οι παραβάσεις έχουν το δικαίωμα να προσφύγουν εντός τριάντα (30) ημερών στο Κεντρικό Συμβούλιο Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων Β΄ (ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. Β΄). Η τοιχοκόλληση του πορίσματος στα ακίνητα έχει ήδη ολοκληρωθεί.
