«Κούρεμα» στα ενοίκια επαγγελματικής στέγης- Μπαράζ δικαστικών αποφάσεων

Τον χάρτη των ενοι­κίων της επαγ­γελ­μα­τι­κής στέγης επα­να­σχε­διά­ζει τα τελευ­ταία χρόνια η δικαιο­σύνη, προ­χω­ρώ­ντας σε… βαθιά «κου­ρέ­ματα» λόγω της μεγάλης οικο­νο­μι­κής κρίσης και «ανα­κου­φί­ζο­ντας» χιλιά­δες ενοι­κια­στές που προ­σφεύ­γουν σωρηδόν στα δικα­στή­ρια.

Με αλλε­πάλ­λη­λες δικα­στι­κές απο­φά­σεις κρίθηκε πλέον αμε­τά­κλητα ότι στα συμ­βό­λαια εμπο­ρι­κών μισθώ­σεων, που καταρ­τί­σθη­καν προ της κρίσης ή στο ξεκί­νημά της (π.χ. το 2010, όταν δεν είχε ακόμα συνει­δη­το­ποι­η­θεί το μέγεθος της επερ­χό­με­νης καθί­ζη­σης) πρέπει να επι­βλη­θούν δικα­στικά μειώ­σεις, που συνήθως κυμαί­νο­νται γύρω στο 20%, αλλά μπορεί να φθάσουν μέχρι και το 50%.

Το «κούρεμα» αυτό που έχει πλέον επι­κυ­ρω­θεί «και με τη βούλα» του Αρείου Πάγου, ενώ είναι αρχικά προ­σω­ρινό για 1-2 χρόνια (ανάλογα με τη διάρ­κεια ισχύος που του δίνει κάθε δικα­στική απόφαση) γίνεται τελικά «μακράς διαρ­κείας» αφού η αρε­ο­πα­γι­τική νομο­λο­γία επι­τρέ­πει πλέον μόνο μικρές ετήσιες αυξή­σεις για το μέλλον (σε ποσοστό 75% του Δείκτη Τιμών Κατα­να­λωτή – ΔΤΚ) καταρ­γώ­ντας κάθε συμ­φω­νία που έχει γίνει ιδιο­κτη­τών – ενοι­κια­στών στο παρελ­θόν για μεγάλες αυξή­σεις (π.χ. 10-15% ετησίως).

Η αρε­ο­πα­γι­τική αυτή κρίση έχει προ­κα­λέ­σει «έκρηξη» σχε­τι­κών αγωγών για μείωση ενοι­κίων επαγ­γελ­μα­τι­κής στέγης, όταν οι δύο πλευρές δεν τα βρί­σκουν στις κατ’ ιδίαν δια­πραγ­μα­τεύ­σεις, καθώς πολλοί ενοι­κια­στές σπεύ­δουν να αξιο­ποι­ή­σουν την ευνοϊκή νομο­λο­γία σε διάφορα δικα­στή­ρια της χώρας.

Ωστόσο, η δικαιο­σύνη εμφα­νί­ζε­ται αρνη­τική απέ­να­ντι στο «κούρεμα» ενοι­κίων που συμ­φω­νή­θη­καν πιο πρό­σφατα, μεσού­σης της κρίσης, ενώ δηλαδή είχαν φανεί τα απο­τε­λέ­σματά της στην αγορά και δεν μπο­ρούσε πλέον να υπο­στη­ρί­ξει κανείς ότι αιφ­νι­διά­στηκε από την απρό­βλε­πτη μετα­βολή των οικο­νο­μι­κών συν­θη­κών. Ηδη εκδό­θηκε η πρώτη σχετική απόφαση Πρω­το­δι­κείου που λέει «όχι» στο «κούρεμα» ενοι­κίου κατα­στή­μα­τος που συμ­φω­νή­θηκε στα μέσα του 2013, αφού τότε δεν μπο­ρούσε να γίνει επί­κληση των αιφ­νί­διων και δρα­μα­τι­κών αλλαγών που έφερε η οικο­νο­μική κρίση.

Αντί­θετα, για τα παλαιό­τερα μισθω­τικά συμ­βό­λαια (που καταρ­τί­στη­καν πριν από την κρίση και συνέ­χι­σαν να «τρέχουν» στη διάρ­κειά της ή όσα υπο­γρά­φη­καν κατά το πρώτο διά­στημα, όταν δεν ήταν ακόμα ορατές οι αλυ­σι­δω­τές επι­πτώ­σεις των μνη­μο­νια­κών μέτρων) η νομο­λο­γία των δικα­στη­ρίων εξα­κο­λου­θεί να «ψαλι­δί­ζει» σημα­ντικά τα ενοίκια σε εμπο­ρικά κατα­στή­ματα, γραφεία, εστια­τό­ρια, μπαρ, καφε­τέ­ριες κλπ. σε όλη τη χώρα. Την ίδια στιγμή, η εμπει­ρία έχει κατα­δεί­ξει ότι στις κατοι­κίες η μείωση ενοι­κίων έχει γίνει συνήθως μετά από σχετική συνεν­νό­ηση και συμ­φω­νία μεταξύ των δύο πλευρών, χωρίς να χρειά­ζε­ται η δια­δι­κα­σία προ­σφυ­γής στα δικα­στή­ρια, όπως γίνεται στην περί­πτωση της επαγ­γελ­μα­τι­κής στέγης, όπου η μισθω­τική σύμβαση έχει πολύ μεγα­λύ­τερη διάρ­κεια.

Η ευνοϊκή για τους ενοι­κια­στές νομο­λο­γία των δικα­στη­ρίων (που επι­κυ­ρώ­θηκε και από τον ΑΠ) στη­ρί­ζε­ται στη δια­πί­στωση ότι η μεγάλη οικο­νο­μική κρίση με τα βαριά μέτρα που επι­βλή­θη­καν από το 2010 έχουν οδη­γή­σει σε ουσιώδη και απρό­βλε­πτη (κατά τον χρόνο σύναψης των μισθω­τη­ρίων) μετα­βολή των συν­θη­κών έτσι ώστε να επι­βάλ­λε­ται η δικα­στική μείωση των ενοι­κίων με βάση τις αρχές της καλής πίστης, της ευθύ­τη­τας και εντι­μό­τη­τας των συναλ­λα­γών. Δέχεται δηλαδή ότι αν γνώ­ρι­ζαν την επερ­χό­μενη καθί­ζηση της αγοράς, δεν θα είχαν συμ­φω­νή­σει ένα τόσο υψηλό ενοίκιο, που οφείλει να μειωθεί για να απο­κα­τα­στα­θεί η ισορ­ρο­πία που πρέπει να υπάρχει μεταξύ των δύο πλευρών, έτσι ώστε να μη δια­τα­ράσ­σε­ται από ένα υπέρ­με­τρο για τον ενοι­κια­στή βάρος.

Τη στιγμή που η νομο­λο­γία λέει «ναι» στο «κούρεμα» των παλαιό­τε­ρων υψηλών ενοι­κίων, ενώ βάζει ταυ­τό­χρονα «φρένο» στη μείωση των νεό­τε­ρων συμ­φω­νη­μέ­νων ενοι­κίων (στα μέσα της κρίσης), άγνωστο παρα­μέ­νει ποια θα είναι η στάση της δικαιο­σύ­νης απέ­να­ντι και στα μετα­γε­νέ­στερα αυτά συμ­βό­λαια, εφόσον συνε­χι­στεί η ύφεση και δεχθεί νέο πλήγμα η αγορά ακι­νή­των ή μειω­θούν σημα­ντικά οι αντι­κει­με­νι­κές αξίες, κλπ.

Πάντως, αν υπάρξει στο μέλλον αιφ­νί­δια ανά­καμψη της οικο­νο­μίας και της αγοράς ακι­νή­των σε κάποια περιοχή, ο ιδιο­κτή­της θα μπορεί (με βάση την αντί­στοιχη νομο­λο­γία) να ζητήσει δικα­στικά την αύξηση του ενοι­κίου.

Η αρε­ο­πα­γι­τική νομο­λο­γία δικαιο­λο­γεί τις δικα­στι­κές μειώ­σεις των ενοι­κίων επαγ­γελ­μα­τι­κής στέγης συγκα­τα­λέ­γο­ντας στα έκτακτα, αιφ­νί­δια και απρό­βλε­πτα γεγο­νότα (που δεν μπο­ρούσε να περι­μέ­νει κάποιος κατά τη σύναψη των μισθω­τι­κών συμ­βο­λαίων), τη μεγάλη οικο­νο­μική κρίση, την επιβολή από το 2010 αυστη­ρών δημο­σιο­νο­μι­κών και φορο­λο­γι­κών μέτρων λιτό­τη­τας, που οδή­γη­σαν σε περι­κοπή μισθών και συντά­ξεων, σε δρα­μα­τική αύξηση της ανερ­γίας, «λουκέτα» σε πολλές επι­χει­ρή­σεις, μείωση της αγο­ρα­στι­κής δύναμης του πλη­θυ­σμού και της εμπο­ρι­κής κίνησης κατα­στη­μά­των, έλλειψη ρευ­στό­τη­τας, αδυ­να­μία δανειο­δο­τή­σεων από το τρα­πε­ζικό σύστημα, μείωση του τζίρου και των κερδών, καθί­ζηση της αγοράς των ακι­νή­των (που παρα­μέ­νουν «ξενοί­κια­στα», με χαμηλή αγοραία και μισθω­τική αξία).

Η δικαιο­σύνη δέχθηκε μάλιστα σε αρκετές περι­πτώ­σεις ως νόμιμη την ανα­δρο­μική μείωση του ενοι­κίου, όταν το Εφετείο επι­βάλ­λει ακόμα μικρό­τερο ποσό σε σύγκριση με αυτό που καθό­ρισε η πρω­τό­δικη απόφαση.

Ετσι, η περι­κοπή του μισθώ­μα­τος μπορεί να επι­τευ­χθεί στην πράξη πολύ νωρί­τερα για τον ενοι­κια­στή, δηλαδή από τότε που κοι­νο­ποί­ησε την αγωγή του στον ιδιο­κτήτη.

Οι πρώτες δικα­στι­κές απο­φά­σεις που άνοιξαν δειλά δειλά τον «χορό» των μειώ­σεων, ήλθαν από Πρω­το­δι­κεία της Περι­φέ­ρειας (Βόλου, Μεσ­ση­νίας κλπ.) αλλά και της Αθήνας το 2011.

Ακο­λού­θη­σαν αντί­στοι­χες εφε­τεια­κές απο­φά­σεις, που είτε επι­βε­βαί­ω­σαν τις πρώτες μειώ­σεις (ύψους 10-15%) είτε «κού­ρε­ψαν» ακόμα περισ­σό­τερο τα ενοίκια, σε σύγκριση με τις πρω­τό­δι­κες απο­φά­σεις.

Η νομο­λο­γία του ΑΠ επι­κύ­ρωσε τώρα τις μειώ­σεις των ενοι­κίων, καταρ­γώ­ντας ταυ­τό­χρονα τις ρήτρες των συμ­βο­λαίων για μεγάλες αυξή­σεις στο μέλλον, βάζο­ντας ως «πλαφόν» το 75% του ΔΤΚ και επι­τρέ­πο­ντας τις ανα­δρο­μι­κές μειώ­σεις. Στις δικα­στι­κές απο­φά­σεις γίνεται επί­κληση παρα­δειγ­μά­των στις ίδιες περιο­χές, με μείωση ενοι­κίων κατά 15-25% (σε Περι­στέρι, Αιγάλεω, Παγκράτι, αλλά και σε Βόλο, Θεσ­σα­λο­νίκη, Κέρκυρα κλπ.).

ΤΟ ΣΚΕΠΤΙΚΟ

Απορ­ρι­πτική κρίση για σύμβαση του 2013

Στον αντί­ποδα των περι­πτώ­σεων που περι­γρά­φο­νται στη διπλανή στήλη βρί­σκε­ται υπόθεση αγωγής που υπέβαλε επι­χεί­ρηση Internet-καφέ στην Αθήνα στο Πρω­το­δι­κείο, ζητώ­ντας τη δικα­στική μείωση του ενοι­κίου, που συμ­φώ­νησε από την άνοιξη του 2013 σε σύμβαση που θα διαρ­κέ­σει μέχρι το 2025. Το συμ­φω­νη­τικό πρό­βλεπε ενοίκιο 1.500 € μηνιαίως και ετήσια ανα­προ­σαρ­μογή σε ποσοστό 100% του ΔΤΚ (όπως καθο­ρί­ζε­ται από τη Στα­τι­στική Υπη­ρε­σία).

Μολο­νότι την επόμενη χρονιά το νοίκι έμεινε το ίδιο, η επι­χεί­ρηση ζήτησε δικα­στικά τη μείωση στα 1.000 ευρώ επι­κα­λού­μενη τη μετα­βολή των οικο­νο­μι­κών συν­θη­κών της χώρας, τη μείωση της μισθω­τι­κής αξίας γει­το­νι­κών ακι­νή­των, την πτώση του τζίρου λόγω της συνε­χι­ζό­με­νης ύφεσης.

Ωστόσο το Πρω­το­δι­κείο απέρ­ριψε τη σχετική αίτηση ασφα­λι­στι­κών μέτρων για άμεσο «κούρεμα», κρί­νο­ντας ότι δεν προ­σκο­μί­στη­καν στοι­χεία που να απο­δει­κνύ­ουν ότι υπήρξε πτώση του τζίρου που συν­δέ­ε­ται με την επι­κρα­τούσα οικο­νο­μική ύφεση.

Παράλ­ληλα το δικα­στή­ριο δέχθηκε ότι η κρίση που πλήττει τη χώρα την τελευ­ταία 5ετία και η παρα­τε­τα­μένη ύφεση, που έχουν περιο­ρί­σει την κατα­να­λω­τική κίνηση όλων των εμπο­ρι­κών επι­χει­ρή­σεων, δεν μπορούν να θεω­ρη­θούν στη συγκε­κρι­μένη υπόθεση ως απρό­βλε­πτη μετα­βολή συν­θη­κών. Κι αυτό γιατί η μίσθωση συμ­φω­νή­θηκε το 2013 διαρ­κού­σης της οικο­νο­μι­κής κρίσης, ενώ το αντι­κεί­μενο της επι­χεί­ρη­σης (καφε­τέ­ρια με Internet κλπ.) προ­σελ­κύει, λόγω του είδους της και του χαμηλού αντι­τί­μου των προ­ϊ­ό­ντων που προ­σφέ­ρει, σταθερά μεγάλο αριθμό πελατών. Το δικα­στή­ριο έλαβε επίσης υπόψη του το γεγονός ότι κοντά στε­γά­ζε­ται και κρατική υπη­ρε­σία με μεγάλο αριθμό εργα­ζο­μέ­νων και προ­σερ­χό­με­νων πολιτών, καθώς και ότι παρό­μοια ενοίκια έχουν συμ­φω­νή­σει και άλλες παρεμ­φε­ρείς γει­το­νι­κές επι­χει­ρή­σεις, αντί­στοι­χων δια­στά­σεων.

ΟΙ ΠΕΡΙΠΤΩΣΕΙΣ ΕΥΝΟΪΚΏΝ ΑΠΟΦΑΣΕΩΝ

Από 11.500€ τον μήνα το μίσθωμα έπεσε σε 6.000€

Σε μια χαρα­κτη­ρι­στική περί­πτωση, είχε συμ­φω­νη­θεί σε περιοχή της Αττικής, μερικά χιλιό­με­τρα έξω από τον Πειραιά, η ενοι­κί­αση ισό­γειου κατα­στή­μα­τος 335 τ.μ., πάνω σε πλατεία, από τις αρχές του 2005 μέχρι και το 2017, με μηνιαίο ενοίκιο 7.848 € που θα ανέ­βαινε κάθε χρόνο 6% (συν τέλη χαρ­το­σή­μου 3,6%) για να λει­τουρ­γή­σει ως καφετέρια-μπαρ, fast food-πιτσαρία. Το καλο­καίρι του 2011 το ενοίκιο είχε αυξηθεί κατά 42% φθά­νο­ντας τα 11.132 € (11.533 με το χαρ­τό­σημο), όταν η ενοι­κιά­στρια επι­χεί­ρηση προ­σέ­φυγε στα δικα­στή­ρια ζητώ­ντας να εγκρί­νουν σημα­ντική μείωση (στην οποία δεν συμ­φω­νού­σαν οι συνι­διο­κτή­τες), θεω­ρώ­ντας την ανα­γκαία, καθώς ο κύκλος εργα­σιών, λόγω κρίσης, έπεσε κατα­κό­ρυφα, περιο­ρί­στηκε το προ­σω­πικό ενώ άλλα κατα­στή­ματα τριγύρω έκλει­σαν.

Ο ΑΠ συμ­φώ­νησε στον ισχυ­ρι­σμό ότι για τη συντρι­πτική πλειο­ψη­φία των κατα­να­λω­τών η δαπάνη στην εστίαση χαρα­κτη­ρί­ζε­ται πλέον ως πολυ­τε­λής, ενώ δια­πί­στωσε από τα προ­σκο­μι­σθέ­ντα στοι­χεία ότι πράγ­ματι υπήρξε πτωτική πορεία και στα ενοίκια των γύρω ακι­νή­των. Κάνο­ντας δεκτή την αγωγή των ενοι­κια­στών, έκρινε ότι δεν είναι επαρκής η μείωση του ενοι­κίου που απο­φά­σισε το Πρω­το­δι­κείο Πειραιά σε 8.040 €, αλλά επι­κύ­ρωσε την ακόμα μεγα­λύ­τερη μείωση (και μάλιστα ανα­δρο­μικά από τον Οκτώ­βριο 2011) που έκρινε ως επι­βε­βλη­μένη το Εφετείο, στα 6.030 €.

Τα συμ­βό­λαια

Ο ΑΠ δέχθηκε επίσης ότι δεν μπορούν να ληφθούν υπόψη ως ασφαλή και αξιό­πι­στα συγκρι­τικά στοι­χεία, τα συμ­βό­λαια για μισθω­τή­ρια γει­το­νι­κών εμπο­ρι­κών μισθώ­σεων που υπο­γρά­φη­καν αρκετά χρόνια πριν την κρίση, ούτε διά­φο­ρες αγγε­λίες για ενοι­κί­αση που αναρ­τώ­νται στο Δια­δί­κτυο, καθώς αυτές δεν σημαί­νουν ότι υπο­γρά­φηκε πράγ­ματι και σχετική σύμβαση με αυτό το μηνιαίο μίσθωμα. Παράλ­ληλα απέ­κρουσε ως απο­δει­κτικό στοι­χείο τις φωτο­γρα­φίες άλλων κατα­στη­μά­των της περιο­χής που παρου­σιά­ζουν κίνηση, καθώς δεν απο­δει­κνύ­ουν τον πραγ­μα­τικό τζίρο, ενώ από τα προ­σκο­μι­σθέ­ντα συμ­βό­λαια απο­δεί­χθηκε η πτωτική πορεία των ενοι­κίων σε όλα τα γει­το­νικά κατα­στή­ματα, με συνέ­πεια το ελεύ­θερα δια­μορ­φού­μενο ενοίκιο να θεω­ρεί­ται πολύ κατώ­τερο του συμ­φω­νη­θέ­ντος, που γι’ αυτό τον λόγο πρέπει να μειωθεί.

Σε άλλη περί­πτωση, συμ­φω­νή­θηκε το 2008 η ενοι­κί­αση αντί­στοι­χου κατα­στή­μα­τος 354 τ.μ. σε πόλη της Θεσ­σα­λίας μέχρι το 2024 με μηνιαίο μίσθωμα 8.000 € (για εστιατόριο-καφέ-γλυκά) και ετήσια αύξηση σε ποσοστό μεγα­λύ­τερο κατά 1% του ΔΤΚ. Σύντομα ο χώρος νοι­κιά­στηκε σε άλλη εται­ρεία ως fast food το 2009 με ενοίκιο 8.702 €, που μετά την έλευση της κρίσης από τα τέλη του χρόνου και την ύφεση στην αγορά, ήταν πλέον υπέρ­με­τρα επαχθές για την ενοι­κιά­στρια επι­χεί­ρηση.

Το Πρω­το­δι­κείο, όπου προ­σέ­φυγε, μείωσε το ενοίκιο στα 7.140 € ενώ το Εφετείο προ­χώ­ρησε σε μεγα­λύ­τερη μείωση στα 6.720 €, κρί­νο­ντας ωστόσο νόμιμο τον τρόπο που είχαν συμ­φω­νή­σει οι δύο πλευρές στο μισθω­τή­ριο για την ανα­προ­σαρ­μογή του ενοι­κίου.

Εδωσε «γραμμή»

Ομως, ο ΑΠ, ανα­τρέ­πο­ντας την εφε­τειακή απόφαση, άνοιξε τον δρόμο για ακόμα μεγα­λύ­τερη μείωση του ενοι­κίου, καθώς έκρινε ότι από τη στιγμή που υπήρξε απόφαση για δικα­στική μείωση του ενοι­κίου, η περαι­τέρω ανα­προ­σαρ­μογή δεν μπορεί να γίνεται με βάση όσα συμ­φώ­νη­σαν οι δύο πλευρές στο μισθω­τή­ριο αλλά μόνο σε ποσοστό 75% του ΔΤΚ. Και παρέ­πεμψε την υπόθεση πάλι στο Εφετείο Λάρισας για να «ψαλι­δί­σει» ακόμα περισ­σό­τερο το ενοίκιο, σύμφωνα με τον τρόπο ανα­προ­σαρ­μο­γής που υπέ­δειξε ο ΑΠ ότι έπρεπε να εφαρ­μο­στεί από τα τέλη του 2011.

Ο τρόπος αυτός αυτό­μα­της ανα­προ­σαρ­μο­γής στο 75% του ΔΤΚ εμπο­δί­ζει ουσια­στικά την επάνοδο «τρελών» αυξή­σεων στα ενοίκια που κυριαρ­χού­σαν μέχρι πριν κάποιο διά­στημα στην αγορά και τα οποία μπορούν να «πέφτουν» μέσα από σχε­τι­κές αγωγές ενοι­κια­στών και τις συνα­κό­λου­θες δικα­στι­κές απο­φά­σεις.

Ο ενοι­κια­στής επαγ­γελ­μα­τι­κής στέγης βγαίνει έτσι διπλά κερ­δι­σμέ­νος από τη μείωση και τη μελ­λο­ντική τιμα­ριθ­μο­ποι­η­μένη ανα­προ­σαρ­μογή, καθώς δεν θα χρειά­ζε­ται να προ­σφεύ­γει συνεχώς στα δικα­στή­ρια για να απο­δεί­ξει ότι εξα­κο­λου­θεί να υφί­στα­ται μια υπέρ­με­τρα δυσμε­νής κατά­σταση για εκείνον.

Το πρό­βλημα μετα­κυ­λί­ε­ται έτσι ουσια­στικά στον ιδιο­κτήτη, αφού εκείνος θα πρέπει πλέον να προ­σφύ­γει δικα­στικά για να διεκ­δι­κή­σει αύξηση, απο­δει­κνύ­ο­ντας ότι έχουν αλλάξει τα δεδο­μένα στην αγορά, σε σημείο που να επι­βάλ­λε­ται ανα­προ­σαρ­μογή υψη­λό­τερη από το 75% του ΔΤΚ, που κρίθηκε από τον ΑΠ ως ένα ασφαλές κρι­τή­ριο για την ομα­λο­ποί­ηση της αγοράς.

Σε άλλη υπόθεση, ο ΑΠ απέ­κρουσε τη συμ­φω­νία αύξησης του ενοι­κίου κατά 10% ετησίως για επαγ­γελ­μα­τική στέγη σε πόλη της Ηπείρου (εμπο­ρικό κατά­στημα) ανοί­γο­ντας τον δρόμο για να γλι­τώ­σουν οι ενοι­κια­στές ποσό 75.000 ευρώ περίπου που κατέ­βα­λαν συνο­λικά με τις διο­γκω­μέ­νες αυξή­σεις των τελευ­ταίων ετών, σε περίοδο μεγάλης οικο­νο­μι­κής κρίσης, κατά παρά­βαση της καλής πίστης και των συναλ­λα­κτι­κών ηθών.

Πηγή ΕΘΝΟΣ ΑΛΕΞΑΝΔΡΟΣ ΑΥΛΩΝΙΤΗΣ